Jedro

Neposredna prodaja nepremičnine občine predstavlja (zakonsko) izjemo, zato kršitev zakonskih določb že predstavlja razlog za ničnost pogodbe, saj je v nasprotju s prisilnimi predpisi. Od nasprotne pogodbene stranke, ki sklepa menjalno pogodbo z občino, se zato zahteva potrebna skrbnost pri ugotavljanju prave vrednosti cene nepremičnin, ki so predmet menjalne pogodbe, saj je pogodba veljavno sklenjena le v primeru, če so izpolnjene predpostavke iz 3. alineje prvega odstavka 22. člena ZSPDPO, med katere spada tudi zahteva, da pogodbeni stranki menjalne pogodbe določita pravo (realno) vrednost nepremičnin, ki so predmet menjalne pogodbe in na ta način upoštevata zakonsko dolžnost, da se vrednost premoženja s sklenitvijo menjalne pogodbe za občino ne sme (bistveno) zmanjšati.

Izrek

I. Pritožbi se zavrneta in se potrdi delna sodba sodišča prve stopnje.

II. Odločitev o povrnitvi pritožbenih stroškov se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano delno sodbo razsodilo, da je nična menjalna pogodba z dne 15. 7. 2010 (1), ki sta jo sklenili tožeča stranka in R. d.o.o., ki je bila zaradi pripojitve k prvotoženi stranki dne 16. 12. 2011 izbrisana iz registra (točka I), da se izbriše iz zemljiške knjige vknjižba lastninske pravice R. d.o.o., dovoljena na podlagi menjalne pogodbe z dne 15. 7. 2010 pri nepremičninah ID znak 000, ID znak 000, ID znak 000, ID znak 000, ID znak 000 (2) (točka II), da se na navedenih nepremičninah iz zemljiške knjige izbriše lastninska pravica prvotožene stranke, katere vknjižba je bila dovoljena na podlagi pogodbe o pripojitvi v obliki notarskega zapisa SV 891/11 z dne 22. 11. 2011, ki sta jo sklenili prvotožena stranka in R. d.o.o., ki je bila zaradi pripojitve k prvotoženi stranki dne 16. 12. 2011 izbrisana iz registra in je zato vknjižba lastninske pravice na prvotoženo stranko na nepremičninah neveljavna in se lastninska pravica na nepremičninah prvotožene stranke izbriše iz zemljiške knjige (točka III), in da se pri nepremičninah vzpostavi prejšnje zemljiškoknjižno stanje tako, da se kot izključni lastnik nepremičnin vknjiži tožeča stranka (točka IV) (3).

2. Prvotožena stranka vlaga pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (4) in v nadaljevanju v pritožbi navaja, da se v celoti pridržuje pritožbenim razlogom drugotožene stranke in v izogib ponavljanju dodaja le nekatere dodatne razloge. Tožeča stranka ni podala trditev, da bi R. d.o.o., ki se je pripojil prvotoženi stranki (5), vplival na odločitev občinskega sveta tožeče stranke. Vse aktivnosti in postopki so potekali znotraj tožeče stranke in avtonomno, na katere tožena stranka ni imela vpliva. Na občini je bil sprejet letni program prodaje nepremičnin, tožena stranka pa je kot skrben gospodarstvenik naredila vse, da se preveri pravilnost sklenjene pogodbe. Prvotožena stranka ni vedela, kakšni so nagibi na strani tožeče stranke. Prvotožena stranka se je prepričala v formalno pravilnost postopkov tožeče stranke. Pogodba je bila prijavljena davčnemu uradu, nepremičnine so bile ocenjene s strani cenilcev, razlika je bila plačana v denarju, zato je prvo sodišče napačno uporabilo določbi 40. in 86. člena Obligacijskega zakonika (6). Če je do kršitve na strani tožeče stranke prišlo, tovrstna kršitev ne predstavlja kršitve zakonskega predpisa zaradi splošne koristi. V kolikor bi izpodbijana sodba ostala v veljavi, bi to pomenilo, da zasebni kupec premoženja, ki ga prodaja lokalna skupnost, nikoli ne more biti na varnem, pa če je še tako skrben, saj vseskozi obstaja nevarnost, da bo pogodba nična.

3. Drugotožena stranka vlaga pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov iz prvega odstavka 338. člena ZPP in v nadaljevanju v pritožbi navaja, da je kljub izdaji delne sodbe, ki se sicer ne nanaša na drugotoženo stranko, izkazan pravni interes za pritožbo, saj je prvo sodišče ugotovilo ničnost pravnega posla do prvo tožene stranke, od katere je drugotoženka pridobila v last posamezne nepremičnine. Občinskemu svetu so bili dani vsi podatki, na podlagi katerih je bil sprejet letni načrt pridobivanja in razpolaganja s stvarnim premoženjem občine za leto 2010 in tudi prva dopolnitev letnega načrta. Občinski svet bi si lahko pridobil vse podatke, v kolikor je štel, da je predložena dokumentacija pomanjkljiva. Prvo sodišče brez utemeljenega razloga ugotavlja, da je imela prvotoženka namen spremeniti namembnost zemljišča ob nakupu, in ko ji to ni uspelo, ga je želela vnovčiti kot stavbno zemljišče s sklenjeno menjalno pogodbo. Nepravilna je ugotovitev, da sta bila pogodbenika seznanjena z dejansko vrednostjo nepremičnine, ki je bila last prvotožene stranke. Posel je odobrila upravna enota, davčni organ, ki je pristojen za oceno vrednosti nepremičnin, ki je upošteval pogodbeno vrednost, pravni posel pa je odobrilo tudi Ministrstvo za kmetijstvo. Ob sprejetju letnega načrta je občinski svet vedel za pomembnost peskokopa, pa v navedeni smeri ni naredil ničesar, sedaj pa zaradi interesov enega izmed občanov, ki bi rad prišel do zaslužka, izpodbija lastne sklepe. Člani občinskega sveta poznajo razmere na terenu, sporne seje so se udeležili tudi svetovalci tožeče stranke, zato so člani občinskega sveta lahko od njih dobili dodatna pojasnila. Župan tožeče stranke je kot član občinskega sveta vedel za vse podrobnosti poslov, kar potrjuje tudi dopis M. N., ki naj bi bil zainteresiran za peskokop. Če bi sedanji župan in drugi svetniki že tedaj sumili v nepravilnost posla, k poslu ne bi dali soglasja. Letni načrt je v skladu z Uredbo o stvarnem premoženju države, pokrajin, občin (7). Združenje občin Slovenije v poročilu o izvedbi revizije pri tožeči stranki ugotavlja, da vsebina dela letnega načrta ni skladna z Uredbo, in da so ugotovljene nekatere manjše pomanjkljivosti, vendar je celotno poročilo opredeljeno kot srednja stopnja priporočil. V poročilu ni navodil, da bi bilo treba kaj spremeniti, pregledan pa je bil tudi posel med prvotoženo in tožečo stranko. Vrednost nepremičnin menjalne pogodbe sta ocenila zaprisežena cenilca, ki sta cene oblikovala na podlagi primerljivih prodaj podobnih nepremičnin. Prvotožena stranka ni mogla podvomiti v predhodne postopke, ki jih je za sklenitev posla morala opraviti tožeča stranka. J. R., zaposlena pri toženi stranki, ki je delala na projektu občinskega prostorskega plana, ni oseba, ki bi lahko samostojno trdila, ali bi projekt spremembe namembnosti zemljišča prvotožene stranke lahko uspel ali ne. Menjalna pogodba ni bila sklenjena na podlagi nedopustnega nagiba, ne nasprotuje prisilnim predpisom in moralnim načelom, zato odločitev sodišča prve stopnje ni pravilna.

4. Tožeča stranka je vložila odgovor na pritožbo, v katerem predlaga, da se pritožba zavrne in potrdi delna sodba sodišča prve stopnje.

5. Pritožbi nista utemeljeni.

6. Pritožbeno sodišče je dopustilo pritožbo drugotožene stranke, čeprav v delni sodbi niso zajete nepremičnine, ki so predmet prenosa lastninske pravice iz prvotožene stranke na drugotoženo stranko, so pa ta razpolaganja predmet izpodbijanja, ki se v večjem delu prekriva, tako v okviru pravne podlage kot v okviru trditvene podlage, z zahtevkom zoper prvotoženo stranko, saj je veljavnost pridobitve lastninske pravice drugotožene stranke tudi vezana na veljavnost pravnega posla, s katerim je prvotožena stranka pridobila lastninsko pravico, s tem, da morajo biti za neveljavnost pravnega posla med toženima strankama, izkazane tudi druge pravno relevantne okoliščine. Drugotožena stranka ima pravni interes za pritožbo tudi iz razloga, ker je v postopku vseskozi sodelovala skupaj s prvotoženo stranko, kakor tudi glede na oblikovane tožbene zahtevke, ki jih tožeča stranka uveljavlja zoper toženi stranki in razloge, zaradi katerih zatrjuje neveljavnost pravnega posla med toženima strankama.

7. Sodišče prve stopnje ni storilo absolutnih bistvenih kršitev pravdnega postopka, na katere mora paziti pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti, upoštevaje določbo drugega odstavka 350. člena ZPP. Sodišče prve stopnje je pravilno in popolno ugotovilo dejansko stanje ter pravilno uporabilo materialno pravo.

8. Sodišče prve stopnje je na podlagi zaslišanja prič, listinske dokumentacije in izvedeniških mnenj ugotovilo, da je bila precenjena vrednost nepremičnine prvotoženke v višini 55.946,00 EUR, kot je bila določena v menjalni pogodbi, ker je bila dejanska vrednost navedene nepremičnine 18.382,72 EUR. Vrednost nepremičnin last tožeče stranke, ki je bila v menjalni pogodbi ocenjena na 65.593,11 EUR, pa je bila v postopku pred sodiščem prve stopnje ocenjena v višini 49.417,42 EUR. Na podlagi 3. alineje prvega odstavka 22. člena Zakona o stvarnem premoženju države, pokrajin in občin (8) se nepremično premoženje občine lahko zamenja z menjalno pogodbo le v primeru, če se vrednost premoženja občine z zamenjavo ne zmanjša, ter da razlika med zamenjanima nepremičninama ni večja od 20 %, vendar največ 80.000,00 EUR. Že glede na pogodbene vrednosti nepremičnin je pogodba v nasprotju s prisilnimi podpisi, saj je razlika v vrednosti med zamenjanimi nepremičninami večja od 20 %. V pogodbi tudi ni bila določena realna vrednost nepremičnine prvotožene stranke, zato se je vrednost premoženja občine z zamenjavo bistveno zmanjšala. Že zaradi navedenih kršitev citirane zakonske določbe je pogodba neveljavna. ZSPDPO določa, da je neposredna prodaja nepremičnega premoženja občine dovoljena le izjemoma in pod pogoji, kot jih določa 22. člen ZSPDPO, saj se nepremično premoženje občine primarno prodaja z javno dražbo, le izjemoma pa z javnim zbiranjem ponudb in še to le v primeru, če se pričakuje ugodnejši učinek razpolaganja. Neposredna prodaja nepremičnine občine predstavlja (zakonsko) izjemo, zato kršitev zakonskih določb že predstavlja razlog za ničnost pogodbe, saj je v nasprotju s prisilnimi predpisi. Od nasprotne pogodbene stranke, ki sklepa menjalno pogodbo z občino, se zato zahteva potrebna skrbnost pri ugotavljanju prave vrednosti nepremičnin, ki so predmet menjalne pogodbe, saj je pogodba veljavno sklenjena le v primeru, če so izpolnjene predpostavke iz 3. alineje prvega odstavka 22. člena ZSPDPO, med katere spada tudi zahteva, da pogodbeni stranki menjalne pogodbe določita pravo (realno) vrednost nepremičnin, ki so predmet menjalne pogodbe in na ta način upoštevata zakonsko dolžnost, da se vrednost premoženja s sklenitvijo menjalne pogodbe za občino ne sme (bistveno) zmanjšati.

9. Prvo sodišče je dodatno ugotovilo številne okoliščine, ki potrjujejo, da se v postopku razpolaganja z nepremičninami last občine niso upoštevala temeljna načela ZSPDPO, in sicer načelo gospodarnosti (4. člen ZSPDPO), načelo enakega obravnavanja (6. člen ZSPDPO), načelo preglednosti in načelo javnosti (7. in 8. člen ZSPDPO). Ocenjena vrednost nepremičnine last prvotoženke v menjalni pogodbi je bila nerealna, zato se je z menjalno pogodbo bistveno zmanjšalo premoženje občine. Pogodbeni stranki sta ob sklenitvi pogodbe razpolagali s cenitvijo cenilca M. R., iz katere je izhajalo, da je vrednost nepremičnine prvotožene stranke 11.708,16 EUR in ne 55.946,00 EUR, kot jo je ocenil cenilec R. P. Prvotožena stranka bi morala ob takšni razliki v ceni vrednosti njene nepremičnine vsaj podvomiti v pravo vrednost ocenjene nepremičnine s strani cenilca R. P., ki je cenitev označil le kot informacijo. Prvo sodišče tudi pravilno ugotavlja, da cenitev R. P. ne vsebuje relevantnih podatkov (9), na podlagi katerih bi prvotožena stranka lahko štela cenitev kot podlago za sklenitev pravnega posla z občino, poslovanje katere je omejeno z zakonskimi predpisi. Prvotožena stranka zato v postopku sklepanja menjalne pogodbe ni ravnala s potrebno skrbnostjo, kot se od nje zahteva v pravnem prometu.

10. V postopku sklepanja menjalne pogodbe so bile ugotovljene še številne druge nepravilnosti, ki kažejo, da postopek ni bil voden transparentno, predvsem pa ne na način, da bi se zagotovil gospodarsko razumljiv učinek razpolaganja z zamenjanimi nepremičninami za tožečo stranko, kot to določa ZSPDPO. Ravnanje občinskih svetnikov pri sprejemanju Letnega načrta pridobivanja in razpolaganja s stvarnim premoženjem O. Š. za leto 2010 z njegovo dopolnitvijo (10) ni bilo skrbno, saj so sprejeli letni načrt in dopolnitev kljub temu, da niso razpolagali z odločilnimi podatki o nepremičninah, kot to določata ZSPDPO in Uredba (11), na kar opozarja tudi revizija, ki jo je opravilo Združenje občin Slovenije. Prvotožena stranka je vedela za navedene postopke, saj se je že v času sprejemanja letnega načrta in dopolnitve vedelo in pripravljalo na sklenitev menjalne pogodbe, kar potrjujejo zapisniki tožeče stranke in korespondenca med županom in prvotoženo stranko. Menjalna pogodba je bila podpisana neposredno po sprejemu letnega načrta, pogajanja pa so tekla že pred tem. Tožeča stranka je ob sprejemanju letnega načrta in pri dopolnitvi letnega načrta razpolagala s cenitvami, ki jih ni vnesla v letni načrt, ob sklepanju menjalne pogodbe pa je razpolagala tudi s cenitvijo nepremičnine last prvotožene stranke, ki je bila petkrat nižja od ocenjene vrednosti cenilca R. P., ki je ocenil nepremičnino na zahtevo prvotožene stranke. Na prepletenost in povezanost tožeče in prvotožene stranke pred sklenitvijo menjalne pogodbe kažejo tudi ravnanja prvotožene stranke, ki je želela spremeniti namembnost zemljišča, ki je bilo v njeni lasti in predmet menjalne pogodbe, iz kmetijskega v stavbno zemljišče, zaradi izvajanja gospodarske dejavnosti. Njen predlog je bil zavrnjen zaradi ekološke nesprejemljivosti, kakor tudi iz razloga, ker gre za najboljše kmetijsko zemljišče, kar je izpovedala priča J. R., prvotoženka pa z nobenim drugim dokazom ni dokazala nasprotnega. Prvo sodišče zato pravilno ugotavlja, da je bil očitno namen prvotožene stranke ob nakupu spremeniti namembnost kmetijskega zemljišča, in ker ji to ni uspelo, in ker zemljišča za opravljanje kmetijske dejavnosti ni potrebovala, ga je želela prodati tožeči stranki, očitno kot stavbno zemljišče in hkrati v zameno prejeti stavbna zemljišča na drugih lokacijah, kljub dejstvu, da se je na ta način zmanjšalo premoženje tožeče stranke. Navedena dejstva potrjujejo tudi izpovedbe občinskih svetnikov, iz katerih izhajajo tudi dodatni razlogi, zaradi katerih kmetijsko zemljišče (last prvotožene stranke), ki je bilo predmet menjalne pogodbe, predstavlja negospodarno pridobitev za tožečo stranko. Vloga M. N., ki ga izpostavlja pritožba, glede nepremičnin, ki so predmet delne sodbe, ni v neposredni zvezi, očitno pa je, če se upošteva celotna menjalna pogodba, da je tožeča stranka glede na vloge za odkup nepremičnin, ki so bile predmet menjalne pogodbe, delovala netransparentno in v nasprotju z načelom javnosti.

11. Pritožbeni razlogi niso utemeljeni, zato je pritožbeno sodišče pritožbi zavrnilo in potrdilo delno sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

12. Odločitev o povrnitvi pritožbenih stroškov se pridrži za končno odločbo.

(1) V nadaljevanju pogodba.

(2) V nadaljevanju nepremičnine.

(3) Sodišče prve stopnje z delno sodbo ni odločilo o zahtevkih, ki so vezani na nepremičnine, katerih lastninska pravica je bila prenesena iz prvotožene stranke na drugotoženo stranko.

(4) V nadaljevanju ZPP.

(5) V nadaljevanju prvotožena stranka.

(6) V nadaljevanju OZ.

(7) V nadaljevanju Uredba.

(8) V nadaljevanju ZSPDPO.

(9) Podrobneje o tem - glej sodbo točka 17. (10) V nadaljevanju letni načrt. (11) Letni načrt je bil sprejet brez oznak o dejanski rabi nepremičnin in vrednosti nepremičnin.