Jedro

Obrazložitev zadostuje, če je mogoče stališča sodišča prve stopnje, ki so izražena bodisi izrecno, bodisi implicitno, dovolj jasno razbrati in je s tem omogočen preizkus njihove pravilnosti.

Namen pogodbene kazni je utrditev izpolnitve pogodbene obveznosti.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Tožeča stranka sama nosi svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razveljavilo v celoti sklep Okrajnega sodišča v Ljubljani opr. št. VL 4865/2017 z dne 31. 5. 2017 in tožbeni zahtevek zavrnilo. Obenem je tožeči stranki naložilo, da je dolžna toženi stranki poravnati pravdne stroške v višini 55,00 EUR.

2. Tožeča stranka je zoper sodbo vložila pravočasno pritožbo zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka, zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga, da sodišče druge stopnje sodbo spremeni in v celoti ugodi tožbenemu zahtevku tožeče stranke. Priglaša pritožbene stroške.

3. Tožena stranka je na pritožbo odgovorila. Smiselno predlaga zavrnitev pritožbe in potrditev izpodbijane sodbe.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožeča stranka je s tožbo od tožene stranke zahtevala plačilo pogodbene kazni na podlagi najemne predpogodbe z dne 24. 1. 2017. Tožena stranka pa se je temu upirala in trdila, da je svojo obveznost sklenitve najemne pogodbe izpolnila. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da sta se pravdni stranki konec leta 2016 dogovarjali, da bo tožeča stranka sodelovala na bodočih dražbah za nakup nepremičnine, ki jo je na podlagi najemne pogodbe s tedanjim lastnikom (ki je bil v stečajnem postopku) zasedala tožena stranka. Pravdni stranki sta dne 23. 1. 2017 sklenili najemno predpogodbo (priloga A2), s katero sta se v prvem členu dogovorili, da bosta v roku treh delovnih dni, ko bo najemodajalec morebiti s stečajnim dolžnikom podpisal prodajno pogodbo, sklenili najemno pogodbo z enako vsebino, kot je bila najemna pogodba, priložena v osnutki k citirani predpogodbi. V 2. členu predpogodbe sta se dogovorili za pogodbeno kazen v višini 100.000,00 EUR, če do sklenitve najemne pogodbe ne pride po krivdi ene od pogodbenih strank. Iz sklenjene najemne pogodbe z dne 25. 5. 2017 (priloga A3 in B2) je razvidno, da je najemodajalec (tožnik) že lastnik nepremičnin, ki jih je kupil na javni dražbi, da se najemojemalec (tožena stranka) obvezuje vzeti v najem poslovni prostor za obdobje deset let, skladno z zadnjim odstavkom 7. člena pa lahko vsaka stranka odpove najemno razmerje z odpovednim rokom enega leta, pri čemer mora biti odpoved poslana v pisni obliki na naslov druge pogodbene stranke. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je osnutek najemne pogodbe, priložen k predpogodbi, prav tak kot najemna pogodba, podpisana s strani obeh pravdnih strank (prim. A3 in B2).

6. Tožeča stranka navaja, da ji je tožena stranka 23. 5. 2017 poslala podpisan izvod najemne pogodbe in pa istočasno odpoved te pogodbe. Tožeča stranka je zato mnenja, da tožena stranka ni sklenila najemne pogodbe v skladu z načelom vestnosti in poštenja in najemne pogodbe ni podpisala z namenom sklenitve najemnega razmerja, temveč je podala lažno izjavo volje, zaradi izognitve plačilu pogodbene kazni. K sklenitvi pogodbe je tožena stranka pristopila zgolj navidezno, saj volja tožene stranke za sklenitev pogodbe za obdobje deset let ni bila resna, pogodbena obveznost nima dopustne pravne podlage, šlo naj pa bi tudi za zlorabo pravic. Nasprotno je tožena stranka trdila, da je le izkoristila svojo pravico, ki si jo je izrecno izgovorila v najemni pogodbi, to je možnost enoletnega odpovednega roka, saj so se razmere pri toženi stranki v letu 2017 do konca meseca maja tako spremenile, da banka poslovnega prostora ni več potrebovala. Sodišče prve stopnje je pritrdilo toženi stranki, saj je tožeča stranka že od prejema osnutka najemne pogodbe konec leta 2016 vedela oziroma bi morala vedeti, da trajanje najemne pogodbe ne bo nujno deset let, temveč lahko samo eno leto, zaradi enoletnega odpovednega roka, določenega v 7. členu najemne pogodbe. Tudi iz dopisa tožene stranke tožeči stranki z dne 25. 1. 2017 (priloga B4), s katerim je tožena stranka poslala tožeči stranki podpisan izvod najemne pogodbe, izhaja, da tožena stranka nikdar nikomur ni zagotavljala, da bo v poslovnih prostorih najmanj deset let in je to jasno zapisala tudi v osnutek najemne pogodbe, ki je priložen k predpogodbi. Tožeča stranka ni izpodbila verodostojnosti navedenega dokaza.

7. Pritožnica navaja, da se sodišče prve stopnje ni opredelilo do navedb tožeče stranke v točkah II in III dopolnitve tožbe ter v točki V svoje prve pripravljalne vloge, da je tožena stranka dne 23. 5. 2017 zavrnila sklenitev najemne pogodbe in da je tožeča stranka zaradi navedenega še istega dne pozvala toženo stranko k plačilu pogodbene kazni. Navedeni pritožbeni očitek ni utemeljen. Obrazložitev zadostuje, če je mogoče stališča sodišča prve stopnje, ki so izražena bodisi izrecno, bodisi implicitno, dovolj jasno razbrati in je s tem omogočen preizkus njihove pravilnosti. Sodišče prve stopnje je v točki 5 obrazložitve izpodbijane sodbe ugotovilo, da sta pravdni stranki sklenili najemno pogodbo z enako vsebino, kot je bila najemna pogodba, priložena v osnutku k predpogodbi (priloga A3 in B2). V tej luči se pokaže, da navedbe tožeče stranke o (predhodni) zavrnitvi sklenitve najemne pogodbe za odločitev niso relevantne. Pritožnica ne navaja, da naj najemna pogodba ne bi bila podpisana. Končno je to razvidno tudi iz najemne pogodbe, ki je v spisu. Veljavnosti najemne pogodbe pritrjuje tudi že zakonska domneva o popolnosti listine (56. člen Obligacijskega zakonika, OZ). Zato so navedbe glede zavrnitve podpisa najemne pogodbe (ki je bila sicer nesporno podpisana) po oceni pritožbenega sodišča brezpredmetne. S tem je dosežen tudi namen pogodbene kazni kot instituta utrditve izpolnitve pogodbene obveznosti.

8. Pritožbeno sodišče ugotavlja tudi, da tožeča stranka ni argumentirano prerekala navedb tožene stranke, da ima tožena stranka poslovni prostor v posesti in da zanj plačuje stroške v skladu z najemno pogodbo (4. člen najemne pogodbe). Najemnine zaenkrat še ni plačala, ker ji tožeča stranka v skladu z najemno pogodbo še ni poslala nobenega računa za najemnino. Toženka navaja še, da ko bo račune za najemnino prejela, pa bo tudi te plačala. Neprerekane so tako ostale trditve tožene stranke, da je imela poslovni prostor (vsaj) eno leto v najemu. Glede na navedeno tudi iz nadaljnjega ravnanja tožene stranke izhaja, da ne držijo navedbe pritožnice, da je tožena stranka podala lažno izjavo volje, ki ni bila dana z namenom nastanka v pogodbi zapisanih pravnih posledic. Pritožnica spregleda, da je podpisala najemno pogodbo, sicer za obdobje 10 let, vendar z enoletnim odpovednim rokom. Pritožbeno sodišče se pridružuje zaključkom prvostopenjskega sodišča, da je tožena stranka izkoristila pravne možnosti, ki si jih je izgovorila v predpogodbi in v najemni pogodbi. Zato ni mogoče pritrditi pritožbenim navedbam glede kršitve načela vestnosti in poštenja ter zlorabe pravic. Prav tako ne držijo pritožbene navedbe, da je tožena stranka pristopila k sklenitvi najemne pogodbe zgolj navidezno, najemna pogodba pa naj ne bi imela dopustne pravne podlage. Tožena stranka je prepričljivo pojasnila, da so se razmere pri njej spremenile, zato je odpovedala najemno pogodbo s (pogodbeno dogovorjenim) enoletnim odpovednim rokom. V tem ni nič nedopustnega.

9. Niso utemeljene pritožbene navedbe, da je sodišče prve stopnje kršilo razpravno načelo, ker je sodbo oprlo na dejstvo, ki ga nobena stranka ni zatrjevala, in sicer da najemna pogodba stopi v veljavo z dnem, ko bo najemodajalec pridobil lastninsko pravico nad predmetom najema, torej ko bo vpisan v zemljiško knjigo. Iz gornje obrazložitve je razvidno, da navedeni razlog za odločitev ni bistvenega pomena. Bistvena kršitev določb pravdnega postopka po prvem odstavku 339. člena ZPP je podana, če sodišče med postopkom ni uporabilo kakšne določbe tega zakona ali jo je uporabilo nepravilno, pa bi to lahko vplivalo na zakonitost in pravilnost sodbe. Ker pa navedeni razlog za odločitev ni bistven, do omenjene kršitve ni moglo priti. Tako ni podana zatrjevana kršitev 5., 8., 212. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 339. člena ZPP. Prav tako ni podana niti kršitev po 8., 14. in 15. točki drugega odstavka 339. člena ZPP niti niso podane pavšalno zatrjevane kršitve Ustave RS in EKČP. 10. Pritožbeno sodišče je s tem odgovorilo na pritožbene trditve, za katere je presodilo, da so bile pomembne pri presoji pravilnosti izpodbijane sodbe (prvi odstavek 360. člena ZPP). Ker jih je kot neutemeljene zavrnilo in ker ni ugotovilo nobene bistvene kršitve določb postopka, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je materialnopravno pravilno sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

11. Izrek o stroških temelji na določilu prvega odstavka 165. člena in prvega odstavka 154. člena ZPP. Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, zato sama nosi svoje pritožbene stroške.