Jedro

Upoštevaje določbe 65. do 67. člena SPZ je mogoč le zaključek, da 1. odstavek 210. člena ZIZ lahko ustanavlja najemno pogodbo le v mejah upravičenj kupca v izvršbi prodane stanovanjske hiše oziroma stanovanja. Ob drugačni razlagi bi namreč prišlo do nesorazmernega posega v upravičenja drugih solastnikov, določena v 66. in 67. členu SPZ. Seveda pa ni izključeno, da bi v soglasju vseh solastnikov dolžnik kot najemnik še naprej (po prodaji njegovega deleža v izvršbi) bival v prodani stanovanjski hiši oziroma stanovanju.

Izrek

Pritožbi se ugodi in se sklep v izpodbijani II. točki izreka spremeni tako, da se predlog dolžnika z dne 11. 9. 2009 za obdržanje pravice do najema stanovanja zavrne.

Dolžnik mora upnici v osmih dneh plačati stroške pritožbenega postopka v znesku 378,96 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po izteku roka za prostovoljno izpolnitev do izpolnitve.

Obrazložitev

Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje zavrnilo ugovor dolžnika zoper sklep o izvršbi z dne 1. 9. 2009 (I. točka izreka), sklenilo, da ima dolžnik pravico stanovati v stanovanjski hiši na naslovu S. 1, M. – parcelna številka 48/3, k.o. M., kot najemnik še tri leta od dneva prodaje dalje in je od dneva izdaje sklepa o izročitvi nepremičnine dalje dolžan plačevati najemnino za profitno stanovanje (II. točka izreka) ter da je dolžan dolžnik upniku povrniti 378,96 EUR nadaljnjih izvršilnih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi v primeru zamude (III. točka izreka).

Proti II. točki izreka sklepa se je pravočasno pritožila upnica po pooblaščenki, iz vseh pritožbenih razlogov, navedenih v 338. členu Zakona o pravdnem postopku (ZPP) v zvezi s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju (ZIZ). Predlaga spremembo izpodbijanega sklepa v II. točki, tako da se predlog dolžnika za obdržanje pravice do najema stanovanja zavrne kot neutemeljen, dolžnika pa se stroškovno obremeni v zvezi z vloženo pritožbo, podredno pa se naj sklep v tem delu razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek. Bistvo pritožbenega uveljavljanja je, da je upnica večinska solastnica nepremičnine, ki je predmet izvršbe, in se z ugoditvijo dolžnikovemu predlogu poseže v njeno lastninsko upravičenje oziroma v njeno ustavno zavarovano pravico do zasebne lastnine. Ne strinja se z obrazložitvijo sodišča prve stopnje, da so omejitve dolžnikove pravice stanovati v prodani stanovanjski hiši določene zgolj v četrtem odstavku 210. člena ZIZ, omejene so tudi z določbami Ustave, ki jih našteva. Uveljavlja še, da je predkupna upravičenka in namerava v tem postopku svojo pravico kot predkupne upravičenke tudi uveljaviti, pri čemer je treba upoštevati tudi, da se je bila zaradi psihičnega in fizičnega nasilja s strani dolžnika prisiljena izseliti iz skupnega domovanja – stanovanjske hiše, ki je sedaj predmet prodaje. Poudarja tudi, da je izvršbo na solastninski del nepremičnine predlagala zato, ker dolžnik ne razpolaga z drugim premoženjem, zlasti ne z višjimi osebnimi prejemki, zaradi česar tudi ni sposoben plačevati tržne najemnine za predmetno nepremičnino. Vztraja pri stališču iz odgovora na predlog, da se lahko določbe 210. člena ZIZ uporabljajo zgolj takrat, ko je dolžnik izključni lastnik nepremičnine, ki je sredstvo izvršbe, saj se samo v tem primeru ne posega v nikakršna lastninsko-pravna upravičenja kupcev, ki se za nakup odločijo že ob dejstvu, da lahko dolžnik izrabi oziroma da je izrabil pravico do najema stanovanja oziroma stanovanjske hiše, ki je predmet nakupa. Sodišče je z ugoditvijo predlogu vzpostavilo prisilno najemno razmerje in s tem globoko poseglo v pravice pritožnice. Priglaša stroške pritožbenega postopka.

Pritožba je utemeljena.

Dolžnik je hkrati z ugovorom predlagal obdržanje pravice do najema svojega dosedanjega stanovanja v prodani hiši še tri leta od dneva prodaje (vlogo je sodišče prejelo 11. 9. 2009), sklicujoč se na 210. člen ZIZ. Sodišče prve stopnje je temu predlogu ugodilo, oziroma je preko predloga sklenilo, da ima dolžnik pravico stanovati v stanovanjski hiši (torej v celi hiši, saj ob obstoju solastnine ne more imeti izključne pravice na realnem delu) na naslovu S. 1, M., odločitev pa utemeljuje z določbo 210. člena ZIZ in z omejitvami iz četrtega odstavka tega člena. V zvezi z nasprotovanjem upnice, ki je večinska (71/100) solastnica nepremičnine (predmet izvršbe je dolžnikov solastni delež do 29/100 nepremičnine), je sodišče prve stopnje zavzelo stališče, da ZIZ ne določa, da bi moral dolžnik v prodani stanovanjski hiši stanovati kot izključni lastnik, temveč kot lastnik, solastnina pa je posebna oblika lastnine. Sodišče razlaga še, da je vsak od solastnikov upravičen do cele stvari v sorazmerju s svojim deležem, solastnina tako zajema celotno stvar z vsemi njeni sestavinami, kar torej pomeni, da je razdeljena lastninska pravica na stanovanjski hiši in ne sama stanovanjska hiša, omejitve dolžnikove pravice stanovati v prodani stanovanjski hiši pa niso pogojene z velikostjo solastniškega deleža, temveč jih določa četrti odstavek 210. člena ZIZ, kar v konkretnem primeru ni podano. Stališče sodišča prve stopnje je materialnopravno zmotno.

Pri razlagi prvega odstavka 210. člena ZIZ, ki določa, da ima dolžnik, ki kot lastnik stanuje v prodani družinski stanovanjski hiši ali prodanem stanovanju, pravico stanovati v tej hiši oziroma stanovanju kot najemnik še tri leta od dneva prodaje dalje, je, poleg omejitev iz četrtega odstavka tega člena, treba upoštevati tudi določbe Stvarnopravnega zakonika (SPZ), ki urejajo solastnino (členi 65 do 67). S prvim odstavkom 210. člena ZIZ je zakonsko ustanovljeno najemno razmerje med dolžnikom in kupcem v izvršbi prodanega stanovanja oziroma stanovanjske hiše. Pravica dolžnika izhaja iz njegove lastninske pravice, ki jo zaradi prodaje stanovanja oziroma stanovanjske hiše v izvršbi izgubi. Ko je dolžnik solastnik stanovanjske hiše oziroma stanovanja, se v izvršilnem postopku prodaja njegov idealni del, saj tudi solastnik sicer lahko samostojno razpolaga s svojim idealnim delom, vendar le pravno. Ker pri solastnini stvar ni razdeljena, temveč je razdeljena lastninska pravica, smejo s stvarjo kot celoto razpolagati le vsi solastniki skupaj, izključno lastninsko pravico na realnem delu stvari pa je mogoče pridobiti, če pride do fizične delitve stvari, bodisi sporazumno s preostalimi solastniki, bodisi v nepravdnem postopku. Dokler pa stvar ni razdeljena, veljajo omejitve glede upravičenj in upravljanja s stvarjo glede posameznih solastnikov (66. in 67. člen SPZ). Oddaja družinske stanovanjske hiše oziroma stanovanja, na kateri obstoji solastnina, sodi med posle upravljanja, ki presegajo okvire rednega upravljanja (peti odstavek 67. člena SPZ, prim. sodbo VS RS II Ips 482/2000) in je za tak posel potrebno soglasje vseh solastnikov. Tako tudi novi solastnik - kupec nepremičnine v konkretnem primeru ne bi mogel brez soglasja upnice, ki je solastnica predmetne nepremičnine, oddati celotne stanovanjske hiše v najem, prav tako pa tudi ne svojega idealnega dela, saj lahko s tem delom razpolaga le pravno ne pa tudi dejansko.

Upoštevaje določbe 65. do 67. člena SPZ je torej mogoč le zaključek, da prvi odstavek 210. člena ZIZ lahko ustanavlja najemno pogodbo le v mejah upravičenj kupca v izvršbi prodane stanovanjske hiše oziroma stanovanja. Ob drugačni razlagi bi namreč prišlo do nesorazmernega posega v upravičenja drugih solastnikov, določena v 66. in 67. členu SPZ, in bi pri razlagi, kot jo je sprejelo tudi sodišče prve stopnje, ZIZ povsem prezrl pravice drugih solastnikov. Seveda pa ni izključeno, da bi ob izpolnitvi pogojev iz petega odstavka 67. člena SPZ, torej v soglasju vseh solastnikov, dolžnik kot najemnik še dalje bival v prodani stanovanjski hiši oziroma stanovanju.

Po stališču višjega sodišča bi torej lahko dolžnik v konkretnem primeru, ko upnica kot solastnica ne soglaša z njegovim nadaljnjim bivanjem v stanovanjski hiši (dolžnik v predlogu nasprotnega niti ne trdi in dokazuje), uspel s predlogom v skladu z 210. členom ZIZ le, če bi predhodno dosegel fizično delitev nepremičnine, katere solastnik je poleg upnice, in bi na ta način solastnina prenehala, s tem pa bi odpadla ovira za uresničevanje pravice iz prvega odstavka 210. člena ZIZ. Glede na navedeno pritožba torej utemeljeno uveljavlja nepravilno razlago določbe 210. člena ZIZ in ji je višje sodišče iz vseh prej navedenih razlogov ugodilo in sklep v izpodbijanem spremenilo tako, da je dolžnikov predlog za obdržanje pravice do najema stanovanja zavrnilo (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

Višje sodišče je na podlagi drugega odstavka 165. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ odločilo tudi o stroških pritožbenega postopka. Glede na to, da je upnica s pritožbo uspela, so stroški za pritožbo potrebni in jih je dolžan kriti dolžnik (peti odstavek 38. člena ZIZ). Stroški so odmerjeni v zahtevani višini v skladu z Zakonom o odvetniški tarifi, in sicer nagrada za pravno sredstvo po Tar. št. 3468 v višini 295,80 EUR ter za administrativne stroške v pavšalnem znesku 20,00 EUR po Tar. št. 6002, vse skupaj povečano za 20 % DDV. Višje sodišče pa je sklenilo, da zakonske zamudne obresti začnejo teči z dnem zamude (prim. načelno pravno mnenje, sprejeto na občni seji Vrhovnega sodišča RS 13. 12. 2006) in ne z dnem izdaje sklepa sodišča prve stopnje kot je predlagala upnica.