Jedro

Pri vlaganjih toženca v jahališče na hipodromu A. (razširitev jahališča, preplastitev jahališča in postavitev dodatnih namakalnih naprav) ne gre za nujna popravila v smislu 14. člena ZPSPP, ki jih je dolžan nositi najemodajalec. ZPSPP določa, da mora najemodajalec, če se stranki nista dogovorili drugače, poslovno stavbo oziroma poslovni prostor izročiti najemniku v takem stanju, da ga je mogoče uporabiti v namen, ki je določen s pogodbo, in ga v takem stanju vzdrževati. Jahališče, na katerega se nanašajo obravnavana vlaganja, je bilo tožencu dano v najem s Pogodbo o vhlevitvi konjev in uporabi kasaške steze in jahališča na hipodromu A. Ker je bilo s Pogodbo glede jahališča določeno zgolj, da tožnik daje tožencu v uporabo jahališče (1. člen Pogodbe), niso pa bili določeni nobeni specialni pogoji v zvezi z uporabo jahališča, je bilo treba v tej pravdi ugotoviti, ali je bilo brez vlaganj toženca mogoče jahališče uporabljati za jahanje s konji, kar je sicer toženec zanikal. Toženec nima pravice do povračila obravnavanih vlaganj, kar uveljavlja v pobot, niti na pogodbeni podlagi niti na podlagi pravil o neupravičeni pridobitvi. V 10. členu Pogodbe je bilo določeno, da toženec nima pravice, da bi brez vednosti in izrecnega pisnega soglasja tožnika opravljal različne gradbene posege v smislu večjega investicijskega vzdrževanja na objektih in napravah hipodroma ali v hlevu. O morebitnih investicijskih vlaganjih se obe pogodbeni stranki predhodno dogovorita o višini in načinu vrednotenja vložka. Iz povzete pogodbene določbe jasno izhaja, da je pogoj za povračilo vlaganj, ki jih opravi najemnik (toženec), soglasje tožnika k vlaganjem ter ustrezen dogovor, v katerem morajo biti vlaganja zneskovno opredeljena, določeno pa tudi mora biti, kdo in v kakšnem znesku jih bo kril. Toženec obstoja takšnega dogovora glede obravnavanih vlaganj, kot pravilno izhaja iz obrazložitve izpodbijane sodbe, ni zatrjeval oziroma so bile njegove trditve premalo substancirane.

Toženec, ki je pogodbeno obveznost kršil, saj je vlagal v najeto nepremičnino, ne da bi se predhodno dogovoril o višini in načinu ovrednotenja investicijskega vložka, se neutemeljeno sklicuje na neupravičeno obogatitev tožnika.

Najemnik lahko v skladu s sodno prakso, (če ni drugače dogovorjeno), zahtevek za povračilo vlaganj, ki niso vlaganja po 14. členu ZPSPP, uveljavljala šele po tem, ko izgubi posest, torej takrat, ko izroči predmet najema najemodajalcu. Pred tem ne pride do prehoda koristi, kar je temeljna predpostavka vsakega zahtevka iz naslova neupravičene obogatitve (190. člen OZ). V konkretnem primeru ta predpostavka ni podana.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje (I) razveljavilo sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani z dne 22. 1. 2018, opr. št. VL 3588/2018, (II) toženi stranki (v nadaljevanju toženec) naložilo, naj tožeči stranki (v nadaljevanju tožnik) v roku 8 dni plača skupaj 22.997,62 EUR in zakonske zamudne obresti od posameznih zneskov, razvidnih iz II. točke izreka sodbe, (III) tožencu naložilo, naj tožniku povrne stroške izvršilnega postopka v znesku 186,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 21. 2. 2018 dalje do plačila, (IV) ugotovilo, da terjatev toženca zoper tožnika do višine tožbenega zahtevka tožnika ne obstaja, ter (V) tožencu naložilo, naj tožniku v celoti povrne stroške pravdnega postopka.

2. Zoper sodbo se pritožuje toženec iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Pritožbenemu sodišču predlaga, naj pritožbi ugodi in sodbo spremeni tako, da v celoti zavrne tožbeni zahtevek, podredno naj sodbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje, v obeh primerih pa naj tožniku naloži v plačilo toženčeve pritožbene stroške. Dela v zvezi s prenovo jahališča (preplastitev jahališča in ureditev jahalne maneže) so bila nesporno opravljena, kar je ugotovilo tudi sodišče. Napačna pa je ugotovitev sodišča, da je šlo pri opravljenih delih za investicijsko vzdrževanje in ne za nujna popravila v smislu 14. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP). Tekom dokaznega postopka je bilo ugotovljeno, da brez toženčevih investicijskih vlaganj ne bi bila mogoča normalna uporaba predmeta najemne pogodbe (jahališča) za namene iz najemne pogodbe. Iz izpovedbe zakonitega zastopnika toženca izhaja, da je bilo jahališče pred sanacijo popolnoma nefunkcionalno in neuporabno. Zaradi navedenega so se toženec, tožnik in drugi jahalni klub, ki prav tako uporablja jahališče, odločili, da je potrebno jahališče sanirati. Tožnik je podal soglasje, da se prenova opravi, ustno pa je bilo med pravdnima strankama dogovorjeno, da naj se sanacija opravi po tržni ceni. Dogovorjeno je bilo tudi, da bo stroške prenove plačal toženec, nato pa bo strošek investicije kompenziran s stroški najema po pogodbi. Pri tem je toženec v korist tožnika obnovil jahališče ne samo po ceni, nižji od tržne vrednosti, temveč je pridobil za polovico stroškov tudi nepovratna sredstva Fundacije za šport. Da je bila investicija v jahališče res nujna, je izpovedala tudi priča U. U. Da je bila preplastitev jahališča potrebna, je v svojem pričanju potrdil tudi zakoniti zastopnik tožnika. Napačna je nadalje ugotovitev sodišča, da soglasje tožnika k izvedbi sanacije ni bilo izdano. Zakoniti zastopnik toženca je povedal, da je bilo soglasje dano ustno in pisno ter se pri tem še posebej skliceval na Mnenje tožnika k investiciji v športno infrastrukturo z dne 11. 11. 2015, ki to potrjuje. Da je bilo soglasje podano, je povedal tudi zakoniti zastopnik tožnika. U. U. pa je povedal, da pri dogovorih med pravdnima strankama glede vračila vložkov toženca v prenovo jahališča ni sodeloval in jih ne pozna. Sodišče je štelo, da je tožnik podal zgolj mnenje k investiciji, ne pa tudi soglasja, kar pa je v nasprotju z vsebino mnenja ter z izvedenimi dokazi. Pri tem sodišče tudi ni ustrezno obrazložilo, zakaj verjame tožnikovim navedbam v tej zvezi, toženčevim pa ne, zaradi česar je podana procesna kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. V izogib neupravičeni obogatitvi tožnika zaradi vlaganj toženca v jahališče, je toženec podal ugovor procesnega pobota, ki ga sodišče ni priznalo zaradi napačne presoje, da terjatev toženca ne obstoji. Toženec se je skliceval na določbe 14., 16. in 17. člena ZPSPP, ki jih sodišče ni pravilno uporabilo s tem, ko je ugotovilo, da ne obstojijo pogoji za pobot, saj predhodno ni pravilno ugotovilo dejanskega stanja o nujnosti sanacije in soglasja tožnika k investiciji. Obrazložitev sodbe pod točko 30, iz katere izhaja, da sodišče verjame tožencu, da se bodo vlaganja toženca v nepremičnino ustrezno upoštevala ter da se bodo za vlaganja sklepale medsebojne kompenzacije, negira predhodno obrazložitev sodbe in priznava trditve toženca, s čimer je podana kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Sodišče je tudi popolnoma prezrlo trditve zakonitega zastopnika toženca, da sta pravdni stranki v preteklosti že sklepali pobote za posamezna vzdrževalna dela, kar z veliko verjetnostjo kaže, da je bila to obstoječa praksa med pravdnima strankama ter da je bilo pri investiciji v jahališče podobno. Sodišče je v tej zvezi povzelo izpovedbo zakonitega zastopnika tožnika, da naj bi toženec v takšnih primerih podal vlogo za soglasje za investicijo s predračunom stroškov. Ker tožnik ni predložil nobenih dokumentov, ki bi dokazovali, da je bila za ostala pobotana dela med pravdnima stranka predhodno predložena ustrezna dokumentacija, na katero se sklicuje sodišče, je v tem delu dejansko stanje zmotno ugotovljeno, podana pa je tudi kršitev iz 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Sodišče je upoštevalo izpovedbo U. U., da je takrat obstojalo vedenje, da toženec ne bo smel zahtevati povračila stroškov, spregledalo pa je njegovo izpovedbo, da pri pogovorih pravdnih strank o povračilu vložkov ni bil zraven in jih tudi ne pozna. Posledično ni jasno, kateri so tisti razlogi, ki so sodišče vodili k temu, da je upoštevalo izpovedbo U. U. glede vsebine dogovora med pravdnima strankama, kar predstavlja bistveno kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Napačna je tudi ugotovitev sodišča, da ima toženec jahališče še vedno v najemu. Če bi sodišče preverjalo obstoj najemnega razmerja, bi ugotovilo, da ne obstaja več, saj je tožnik že dne 24. 1. 2018 s pisno izjavo odstopil od najemne pogodbe. Priglaša pritožbene stroške.

3. Tožnik je na pritožbo odgovoril in predlagal njeno zavrnitev ter naložitev stroškov odgovora na pritožbo tožencu.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Pritožbeno sodišče uvodoma pojasnjuje, da je bila pristojnost za odločanje v pritožbenem postopku prenesena z Višjega sodišča v Mariboru na Višje sodišče v Ljubljani s sklepom predsednika Vrhovnega sodišča RS Su 199/2020 z dne 4. 2. 2020 v zvezi z popravnim sklepom Su 199/2020 z dne 14. 2. 2020. 6. Pravilna je presoja sodišča prve stopnje, da pri vlaganjih toženca v jahališče na hipodromu A. (razširitev jahališča, preplastitev jahališča in postavitev dodatnih namakalnih naprav) ne gre za nujna popravila v smislu 14. člena ZPSPP, ki jih je dolžan nositi najemodajalec. ZPSPP določa, da mora najemodajalec, če se stranki nista dogovorili drugače, poslovno stavbo oziroma poslovi prostor izročiti najemniku v takem stanju, da ga je mogoče uporabiti v namen, ki je določen s pogodbo, in ga v takem stanju vzdrževati. Jahališče, na katerega se nanašajo obravnavana vlaganja, je bilo tožencu dano v najem s Pogodbo o vhlevitvi konjev in uporabi kasaške steze in jahališča na hipodromu A. št. ... z dne 10. 10. 2017 (v nadaljevanju Pogodba). Ker je bilo s Pogodbo glede jahališča določeno zgolj, da tožnik daje tožencu v uporabo jahališče (1. člen Pogodbe), niso pa bili določeni nobeni specialni pogoji v zvezi z uporabo jahališča - npr. ni bilo določeno, za kakšne vrste in kako pogoste treninge jahanja s konji se daje jahališče v najem1, je bilo treba v tej pravdi ugotoviti, ali je bilo brez vlaganj toženca mogoče jahališče uporabljati za jahanje s konji, kar je sicer toženec zanikal. Na podlagi izpovedi priče U. U. je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da je bilo jahališče tudi pred vlaganji toženca primerno za jahanje oziroma da pri investiciji toženca ni šlo za vzdrževalna dela. Slednji je sicer izpovedal, da so bili pogoji za konje pred investicijo toženca ogrožajoči, vendar pa je nato tudi prepričljivo izpovedal, da je bila podlaga jahališča normalna, ki sicer „mogoče“ ni bila po zadnjih standardih, in da je bila primerna tudi za vrhunski jahalni šport ter da so tudi vrhunski konji jahali po taki maneži. Investicija je po njegovem mnenju ponudila pogoje za redno treniranje z manjšim tveganjem, saj je bilo možno pred investicijo skakati enkrat na teden, po njej pa tudi trikrat na teden. Iz povzete izpovedbe U. U. jasno izhaja, da je sicer investicija toženca izboljšala pogoje za jahanje na obravnavanem jahališču, ne izhaja pa iz nje, da je bilo šele zaradi vlaganj toženca jahanje na njem mogoče oziroma da je bila sanacija jahališča nujna, kot zmotno meni toženec v pritožbi. Da je bila sanacija jahališča nujna, prav tako ne izhaja iz izpovedbe zakonitega zastopnika tožnika, na katero opozarja toženec v pritožbi. Iz njegove izpovedbe namreč izhaja, da je bilo mnenje tožnika pred vlaganji toženca, da bi bilo dobro (in ne torej, da je bilo nujno), da se zunanja maneža oziroma jahališče sanira in uredi. Zakoniti zastopnik toženca je sicer izpovedal nasprotno, torej, da je bilo jahališče pred spornimi vlaganji nefunkcionalno, ker je bilo trdo, zbito in da prejšnjega nasutja praktično ni bilo več, vendar pa sodišče prve stopnje njegovi izpovedbi glede na prepričljivo in izčrpno izpovedbo priče U. U. o pogojih za jahanje na jahališču pred vlaganji toženca utemeljeno ni sledilo.

7. Ker je torej sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da v primeru vlaganj toženca ni šlo za nujna popravila jahališča v smislu 14. člena ZPSPP, je tudi pravilno presodilo, da niso izpolnjeni pogoji za uporabo 17. člena ZPSPP, v skladu s katerim ima najemnik pravico do povračila stroškov za popravila, ki ne gredo v njegovo breme2, ter jih sme tudi pobotati z najemnino.

8. Pravilna je tudi presoja sodišča prve stopnje, da toženec nima pravice do povračila obravnavanih vlaganj, kar uveljavlja v pobot, niti na pogodbeni podlagi niti na podlagi pravil o neupravičeni pridobitvi. V 10. členu Pogodbe je bilo določeno, da toženec nima pravice, da bi brez vednosti in izrecnega pisnega soglasja tožnika opravljal različne gradbene posege v smislu večjega investicijskega vzdrževanja na objektih in napravah hipodroma ali v hlevu. O morebitnih investicijskih vlaganjih se obe pogodbeni stranki predhodno dogovorita o višini in načinu vrednotenja vložka. Iz povzete pogodbene določbe jasno izhaja, da je pogoj za povračilo vlaganj, ki jih opravi najemnik (toženec), soglasje tožnika k vlaganjem ter ustrezen dogovor, v katerem morajo biti vlaganja zneskovno opredeljena, določeno pa tudi mora biti, kdo in v kakšnem znesku jih bo kril. Toženec obstoja takšnega dogovora glede obravnavanih vlaganj, kot pravilno izhaja iz obrazložitve izpodbijane sodbe, ni zatrjeval oziroma so bile njegove trditve premalo substancirane. Navedel je namreč (zgolj), da izrecnega dogovora o višini vložka ni bilo, da pa je bil ustni dogovor, da se sanacija opravi po tržnih cenah. Takšen usten dogovor zahtevam iz 10. člena Pogodbe ne zadosti, saj vlaganj zneskovno ne opredeljuje. Posledično tudi ne določa zneska, ki ga mora kriti tožnik oziroma ki naj bi se, kot trdi toženec, ustrezno upošteval pri najemnini. Pri tem ni bistveno, kakšne dogovore sta pravdni strani sklepali v primeru predhodnih vlaganj toženca, v zvezi s katerimi je sodišče prve stopnje ugotovilo, da so se njihovi stroški pobotali z najemnino, oziroma kaj je moral toženec v primeru tistih vlaganj narediti oziroma predložiti tožniku zato, da se je strinjal s pobotom. Ključno je le, kakšen je bil dogovor pravdnih strank v zvezi z obravnavanimi vlaganji oziroma ali je konkretni dogovor zadostil zahtevam iz 10. člena Pogodbe. Iz 30. točke obrazložitve izpodbijane sodbe sicer izhaja, kot pravilno navaja toženec, da sodišče verjame tožencu, da je med pravdnima strankama obstajal dogovor, da se bodo vlaganja toženca v nepremičnino ustrezno upoštevala ter da se bodo za vlaganja sklepale medsebojne kompenzacije, vendar pa se ta navedba sodišča prve stopnje glede na preostalo obrazložitev, iz katere jasno izhaja, da bi bil toženec na pogodbeni podlagi upravičen do povračila obravnavanih vlaganj le, če bi bili izpolnjeni pogoji iz 10. člena Pogodbe, kar pa niso oziroma obstoj teh pogojev ni izkazan, ne nanaša na obravnavana vlaganja oziroma je treba to navedbo razumeti v smislu, da dogovor o kompenzaciji velja le, če so izpolnjeni pogoji iz 10. člena Pogodbe.

9. Ker toženec ni izkazal upravičenosti do povračila vlaganj na pogodbeni podlagi že iz razloga, ker ni podal ustreznih trditev o obstoju dogovora pravdnih strank, ki bi zadostil zahtevam iz 10. člena Pogodbe, za odločitev o njegovem pobotnem ugovoru na tej podlagi ni bistveno, ali je tožnik dal soglasje k vlaganjem toženca na podlagi 10. člena Pogodbe. Posledično so odveč pritožbene navedbe, s katerimi toženec izpodbija ugotovitev sodišča prve stopnje, da tožnik potrebnega soglasja ni dal. 10. Glede na 10. člen Pogodbe, po katerem je toženec kot najemnik upravičen do povračila investicijskih vlaganj le, če se o tem ustrezno predhodno dogovori s tožnikom, sicer pa stroške nosi sam, je sodišče prve stopnje tudi pravilno zaključilo, da se toženec, ki je to pogodbeno obveznost kršil, saj je vlagal v najeto nepremičnino, ne da bi se predhodno dogovoril o višini in načinu ovrednotenja investicijskega vložka, prav tako neutemeljeno sklicuje na neupravičeno obogatitev tožnika. Pravilna pa je tudi dodatna obrazložitev sodišča prve stopnje, da lahko najemnik v skladu s sodno prakso, (če ni drugače dogovorjeno), zahtevek za povračilo vlaganj, ki niso vlaganja po 14. členu ZPSPP, uveljavljala šele po tem, ko izgubi posest, torej takrat, ko izroči predmet najema najemodajalcu. Pred tem namreč ne pride do prehoda koristi, kar je temeljna predpostavka vsakega zahtevka iz naslova neupravičene obogatitve (190. člen Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ).3 V konkretnem primeru ta predpostavka ni podana, saj toženec v postopku pred sodiščem prve stopnje ni trdil, da je jahališče že izročil v posest tožniku oziroma je trdil nasprotno, saj je navajal, da ima jahališče v uporabi na podlagi Pogodbe (glej pripravljalno vlogo toženca z dne 13. 7. 2018). V pritožbi sicer navaja, da je tožnik že dne 24. 1. 2018 s pisno izjavo odstopil od Pogodbe, kar pa so, kot prvo, neupoštevne pritožbene novote, saj toženec ni izkazal pogoja nekrivde (prvi odstavek 337. člena ZPP), poleg tega dejstvo, da je tožnik odstopil od Pogodbe samo po sebi ne pomeni, da mu je toženec že izročil predmet najema (jahališče), pri čemer je toženec v predhodno omenjeni pripravljalni vlogi z dne 13. 7. 2018, torej po tem, ko naj bi tožnik odstopil od Pogodbe, trdil, da je (in ne morebiti da je bil) toženec najemnik jahališča na podlagi Pogodbe.

11. Presoja sodišča prve stopnje, da terjatev toženca za povračilo obravnavanih vlaganj ne obstoji, je torej pravilna, posledično je tudi pravilna odločitev o neutemeljenosti toženčevega pobotnega ugovora.

12. Pritožbeni očitki torej niso utemeljeni. Ker pritožbeno sodišče tudi ni ugotovilo kršitev materialnega in procesnega prava, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

13. Do ostalih pritožbenih navedb se pritožbeno sodišče na podlagi prvega odstavka 360. člena ZPP ni opredeljevalo, ker niso odločilnega pomena (gre zlasti za pritožbene očitke v zvezi z ugotovitvijo sodišča prve stopnje, da tožnik ni dal soglasja k obravnavanim vlaganjem).

14. Na podlagi prvega odstavka 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP in 155. členom ZPP je pritožbeno sodišče odločilo, da vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka. Toženec zato, ker s pritožbo ni uspel, tožnik pa zato, ker njegov odgovor na pritožbo ni bil potreben, saj ni doprinesel k razjasnitvi zadeve in odločitvi na pritožbeni stopnji.

1 Iz 8., 9. in 11. člena Pogodbe, na katere opozarja v pritožbi toženec, nikjer ne izhaja, kakšne pogoje za jahanje na jahališču mora zagotavljati tožnik oziroma za kakšno jahanje/treninge jahanja konkretno se daje jahališče v najem. 2 Gre za popravila iz 14. člena ZPSPP. 3 Glej npr. sodbo in sklep Vrhovnega sodišča RS II Ips 330/2004 z dne 29. 9. 2005.