Jedro

Namen določbe drugega odstavka 271. člena SPZ je urediti položaje, ko lastnik stavbe ni pridobil (po ZLNLD) lastninske pravice na zemljišču. Stavbna zemljišča v družbeni lastnini je upravljala občina, z njimi pa je razpolagala tako, da jih je dala v uporabo pravnim ali fizičnim osebam, in sicer z odločbo ali neposredno pogodbo proti plačilu.

Ker je sistem družbene lastnine dopuščal različen pravni režim na zemljišču in stavbi, zgrajeni na njem, dejstvo, da tožničin pravni prednik pred gradnjo ni pridobil pravice uporabe (za graditev) na zemljišču v družbeni lastnini, ne pomeni, da z gradnjo ni pridobil stavnopravnih upravičenj na stavbi.

Čeprav izdani (lokacijsko in gradbeno) dovoljenji ne predstavljata pravnega akta o prenosu pravice uporabe (akta o dodelitvi pravice gradnje), oziroma nimata takšne pravne moči kot jo ima dodeljena pravica uporabe (za graditev), velja kot pravno odločilno izpostaviti okoliščino, da je obe upravni dovoljenji izdal organ občine, torej organ subjekta, ki je lahko razpolagal s pravico uporabe.

Izrek

I. Pritožba se zavrne ter se delna sodba in sklep v izpodbijanem delu potrdita.

II. Tožena stranka je dolžna iz naslova povrnitve pravdnih stroškov pritožbenega postopka (tožeče stranke) v roku 15 dni od prejema te odločbe plačati na transakcijski račun Okrožnega sodišča v Ljubljani IBAN SI56 01100-6370421 877, sklic ..., koda namena: GOVT, namen: plačilo po odločbi Bpp št. 000/2023, znesek 140 EUR, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po izteku roka za prostovoljno plačilo.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano odločbo (delna sodba in sklep) je sodišče prve stopnje (1) dopustilo spremembo tožbe z dne 14. 12. 2022 (I. točka izreka), (2) ustavilo postopek glede zahtevka za določitev nadomestila za uporabo stavbne pravice (II. točka izreka), (3) ugotovilo, da na nepremičnini ID znak: parcela 0000 1366/2, v lasti toženke, obstaja stavbna pravica v korist tožnice v izmeri 61,20 m2, kolikor (jo) zaseda objekt št. 1 v k. o. X., dokler objekt obstaja (III. točka izreka), ter (4) odločitev o stroških pridržalo za poznejšo odločbo (IV. točka izreka).

2. Toženka se zoper odločbo (konkretno zoper II. in III. točko izreka) pritožuje iz vseh pritožbenih razlogov po 1. odstavku 338. člena ZPP.1 Pritožbenemu sodišču predlaga, da odločbo razveljavi, tožbeni zahtevek zavrne in stroške naloži v plačilo tožnici.

Toženka trdi, da tožnica ni dokazala ne derivativne ne originarne pridobitve lastninske pravice na stavbi, zato bi moral biti njen zahtevek zavrnjen. Sporno stavbo je v letu 1961 postavil A. A. Zgolj postavitev stavbe pa ne pomeni tudi pridobitve lastninske pravice na njej. Nedobrovernemu graditelju ne ODZ2 ne ZTLR3 nista omogočala originarne pridobitve lastninske pravice z gradnjo na tujem svetu. Po 418. paragrafu ODZ pripada zgradba v primeru, če je kdo zidal z lastnim gradivom, a brez lastnikove vednosti in volje na tujem svetu, zemljiškoknjižnemu lastniku. Pošteni graditelj lahko zahteva povračilo potrebnih in koristnih stroškov, z nepoštenim graditeljem pa se ravna kot s poslovodjo brez naloga. Graditelj A. A. je ves čas vedel, da zemljišče ni njegova last. Ker ni bil v dobri veri, ni mogel pridobiti lastninske pravice na stavbi. Ker lastninske pravice ni imel, je njegovi dediči niso mogli podedovati. Tožnica in njena pravna prednika so ves čas vedeli, da stoji stavba na tujem zemljišču. Z lastnikom zemljišča so bili v najemnem oziroma zakupnem razmerju, za uporabo zemljišča so plačevali. Šlo je za obligacijsko razmerje, iz katerega ni mogla nastati stvarna pravica na (kot izhaja iz lokacijskega dovoljenja in zakupne pogodbe) začasno postavljenem objektu. Zemljišče, na katerem je A. A. postavil stavbo, je bilo v letu 1961 v družbeni lastnini, zato ni prišlo do priposestvovanja. Že dejstvo, da je bilo zemljišče v družbeni lastnini, izključuje pridobitev lastninske pravice na podlagi določb ODZ in ZTLR o gradnji na tujem svetu. A. A. na zemljišču ni imel pravice uporabe, zato na stavbi ni mogel pridobiti lastninske pravice. Ker že prejšnji družbenolastninski sistem A. A. kot graditelju ni priznaval lastninsko pravnega varstva, tožnica ni upravičena do varstva na podlagi stavbne pravice. Sodišče se je zmotno sklicevalo na zadevo II Ips 38/2021, v kateri je graditelj gradil na določno opredeljenem družbenem zemljišču z ustnim soglasjem delavcev občine ter je nato objekt več desetletij nemoteno uporabljal. V tej zadevi je sporna lokacija stavbe (v lokacijskem in gradbenem dovoljenju je navedeno drugo zemljišče), ki je zgolj objekt začasnega značaja. Stavba je po namenski rabi počitniška hišica, ne pralnica in garaža (kot določata lokacijsko in gradbeno dovoljenje), za gradnjo pa je vedel le takratni nosilec pravice uporabe zemljišča, ki ni bila občina. Glede na določbo 2. odstavka 257. člena oziroma 4. odstavka 271. člena SPZ4 je nepravilna tudi odločitev o ustavitvi postopka glede zahtevka za plačilo nadomestila za uporabo stavbne pravice.

3. Tožnica v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožnica z ugotovitveno tožbo uveljavlja obstoj stavbne pravice na več nepremičninah, med drugim na delu nepremičnine z ID znakom: parcela 0000 1366/2, v izmeri 61,20 m2, v zvezi s stavbo št. 1 v k. o. X. Zahtevek opira na trditve, da je lastnica objekta na parceli 1366/2, k. o. X, ki je v toženkini lasti, zato je z uveljavitvijo SPZ, konkretno na podlagi določbe 2. odstavka 271. člena,5 v obsegu na tej parceli zgrajenega objekta, pridobila stavbno pravico, ki traja toliko časa, dokler objekt stoji.

6. Določba 2. odstavka 271. člena SPZ usklajuje položaje, v katerih so v preteklosti veljavni predpisi predstavljali podlago za odstop od načela povezanosti zemljišča in objekta (8. člen SPZ), tj. položaje, v katerih sta bila predmet lastninske pravice tako zemljišče kot zgradba. Zakonska določba izhaja iz načela pridobljenih pravic in se prvenstveno nanaša na položaje, nastale v okviru družbenolastninskih razmerij.6 Ureja primere, ko je v sistemu družbene lastnine prišlo do različnega pravnega režima na zemljišču in zgradbi, zgrajeni na njem (zemljišče in stavba sta bili dve pravno samostojni stvari), pri čemer nosilec upravičenj na zgradbi oziroma zemljišču ni bil isti. V teh primerih je objekt skladno z načelom _superficies solo cedit_ postal sestavina zemljišča, neposredno na podlagi SPZ (_ex lege_) pa je nastala stavbna pravica v korist osebe, ki je prej imela upravičenja (lastninsko pravico) na objektu (t. i. zakonita stavbna pravica). Namen določbe 2. odstavka 271. člena SPZ je urediti položaje, ko lastnik stavbe ni pridobil (po ZLNLD7) lastninske pravice na zemljišču. 7. Podlaga za odločanje so bila v postopku ugotovljena dejstva, (1) da sporna stavba (v občinskih prostorskih aktih označena kot stavba št. 1), tlorisne površine 61,20 m2, v naravi stanovanjska (počitniška) hiška, stoji na parceli 1366/2, k. o. X, (2) da je toženka na podlagi kupoprodajne pogodbe z dne 19. 2. 2020, parcelo 1366/2 kupila od B. d. o. o. - v likvidaciji (v nadaljevanju: B.8), (3) da je A. A. (tožničin pravni prednik - tast) z dovoljenjem B. sporno stavbo zgradil leta 1961, naknadno – leta 1962, pa je pridobil lokacijsko in gradbeno dovoljenje za gradnjo pralnice in garaže na parceli 1397/1, k. o. X, (4) da sta parceli 1366/2 in 1397/1 dve različni parceli, brez izkazane zgodovinske povezave, (5) da so tožnica in njeni pravni predniki sporno stavbo več desetletij neovirano uporabljali (uporaba je postala sporna šele, ko je lastnica parcele 1366/2 postala toženka), (6) da je B. tožničinega pokojnega moža C. C. štel za lastnika sporne stavbe, in da se je njuno zakupno oziroma najemno razmerje nanašalo na uporabo zemljišč (v lasti B.),9 ne na uporabo stavbe, (7) da je v VII. členu kupoprodajne pogodbe z dne 19. 2. 2020 zapis,10 da je kupcu znano, da je na parceli 1366/2 zgrajen legalen objekt (zgradil ga je A. A.), ki ga je podedoval C. C. 8. Tožničin pravni prednik je objekt zgradil na parceli 1366/2, ne na parceli 1397/1. Glede na dejstvo, da je upravna dovoljenja pridobil po začetku gradnje, lokacija gradnje kljub dejstvu, da je v lokacijskem in gradbenem dovoljenju navedeno drugo zemljišče, ni mogla biti sporna. To izkazuje že zapis v odločbi o lokacijskem dovoljenju (priloga A6), da je zemljišče za gradnjo določil B., predvsem pa dolgotrajna nemotena uporaba objekta. V zvezi s pritožbeno navedbo o gradnji, neskladni z izdanim lokacijskim in gradbenim dovoljenjem (gradnja stanovanjskega objekta na parceli 1366/2, namesto gradnja pralnice in garaže na parceli 1397/1), je treba opozoriti na zakonsko domnevo o izdanem gradbenem in uporabnem dovoljenju po ZGO-111 (1. odstavek 150. člena GZ-112), oziroma na možnost legalizacije objektov daljšega obstoja.13 Glede na zapis v VII. členu kupoprodajne pogodbe pa je mogoče tudi ugotoviti, da toženka v tem postopku odreka veljavnost lastnim preteklim ravnanjem (_venire contra factum proprium_), kar je v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja.

9. V prvem delu pritožbe se pritožnica v oporo svojemu stališču, da A. A. kot nedobroverni graditelj ni mogel pridobiti lastninske pravice na stavbi, sklicuje na pravna pravila ODZ in ZTLR o gradnji na tujem svetu, v drugem delu pritožbe pa z navedbo, da je bila parcela 1366/2 v družbeni lastnini (kar je bilo v postopku pred sodiščem prve stopnje neprerekano, in zato nesporno dejstvo), uporabo teh pravil pravilno izključi. Parcela 1366/2 (prej parcela 1366) je bila v času gradnje stavbno zemljišče v družbeni lastnini. Stavbna zemljišča v družbeni lastnini je upravljala občina, z njimi pa je razpolagala tako, da jih je dala v uporabo pravnim ali fizičnim osebam, in sicer z odločbo ali neposredno pogodbo proti plačilu. V času družbene lastnine je bilo imetništvo pravice uporabe na zemljišču dejansko/praktično predpogoj za gradnjo stavbe v skladu z zakonom na zemljišču, ki je v družbeni lastnini (oziroma za pridobitev/veljavnost ustreznih upravnih dovoljenj za gradnjo stavbe v družbeni lastnini).14

10. Ker je sistem družbene lastnine dopuščal različen pravni režim na zemljišču in stavbi, zgrajeni na njem, dejstvo, da tožničin pravni prednik pred gradnjo ni pridobil pravice uporabe (za graditev) na zemljišču v družbeni lastnini, ne pomeni, da z gradnjo ni pridobil stavnopravnih upravičenj na stavbi. Tožničin pravni prednik je zgradil stavbo na zemljišču v družbeni lastnini brez pravice uporabe na zemljišču, ne pa tudi brez potrebnih upravnih dovoljenj. Čeprav izdani (lokacijsko in gradbeno) dovoljenji ne predstavljata pravnega akta o prenosu pravice uporabe (akta o dodelitvi pravice gradnje), oziroma nimata takšne pravne moči kot jo ima dodeljena pravica uporabe (za graditev),15 velja kot pravno odločilno izpostaviti okoliščino, da je obe upravni dovoljenji izdal organ občine (Občinski ljudski odbor), torej organ subjekta, ki je lahko razpolagal s pravico uporabe. Ne drži torej pritožbeni očitek, da je za gradnjo vedel le B. kot takratni imetnik pravice uporabe zemljišča,16 oziroma, da je tožničin pravni prednik gradil zgolj z njegovim dovoljenjem. Ravnanja tožničinega pravnega prednika tako ni mogoče označiti za slabovernega, niti za „okupacijo“.17

11. Sodišče prve stopnje je ob sklicevanju na zadevo II Ips 38/2021 dovolj jasno obrazložilo, zakaj šteje, da je v tej zadevi ugotovljeni dejanski stan primerljiv z obravnavanim. Pravilno je pojasnilo, katere okoliščine konkretnega primera šteje za razlikovalne in zakaj okoliščine konkretnega primera utemeljujejo enak materialnopravni zaključek kot v zadevi II Ips 38/2021, zato drugačen pritožbeni očitek ni utemeljen. Ker tožničini pravni predniki B. niso plačevali nadomestila za uporabo sporne stavbe, ugotovitev o obstoju obligacijskega (zakupnega/najemnega) razmerja ne more biti v nasprotju z ugotovitvijo o nastanku stvarnopravnega razmerja. Materialnopravni zaključek sodišča prve stopnje, da je tožničin pravni prednik z gradnjo hiše postal njen lastnik, je pravilen. Tožnici v razmerju do toženke ni mogoče zanikati pravnega varstva, ki ji ga zagotavlja stavbna pravica. Z izpodbijano odločitvijo ne pridobiva vsebinsko obsežnejših upravičenj od tistih, ki jih je že uživala.18

12. V postopku, ki se je najprej vodil kot nepravdni postopek, je tožnica (takrat predlagateljica) podala tudi predlog za določitev nadomestila, ki ga mora imetnik stavbne pravice plačevati lastniku nepremičnine. Iz zapisnika o dne 14. 12. 2022 opravljenem naroku za glavno obravnavo izhaja, da je tožnica, po sklepu sodišča, da se nepravdni postopek ustavi, postopek pa nadaljuje po pravilih pravdnega postopka, predlog v tem delu umaknila. Sklep o delni ustavitvi postopka (II. točka izreka izpodbijane odločbe) je torej posledica umika predloga, s katerim je toženka soglašala. Skladno z 2. odstavkom 271. člena SPZ bosta morali pravdni stranki nadaljnja medsebojna razmerja urediti bodisi sporazumno s pogodbo bodisi v nepravdnem postopku po 4. odstavku 271. člena SPZ.

13. Pritožbeni očitki torej niso utemeljeni. Ker pritožbeno sodišče tudi ni ugotovilo kršitev materialnega in procesnega prava, na katere pazi po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo zavrnilo in v izpodbijanem delu potrdilo delno sodbo in sklep sodišča prve stopnje (353. člen in 2. točka 365. člena ZPP).

14. Toženka s pritožbo ni uspela, zato sama nosi stroške v zvezi z njo. Pritožbeni stroški tožnice, ki jih je toženka dolžna povrniti na podlagi 1. odstavka 154. člena v zvezi s 1. odstavkom 165. člena ZPP, znašajo 140 EUR (187,5 točk oziroma 112,5 EUR za odgovor na pritožbo po tar. št. 22/1 OT,19 v zvezi s 5. odstavkom 17. člena ZOdv,20povečano za 2 % materialne stroške po 3. odstavku 11. člena OT in 22 % DDV). Ker je tožnica prejemnica brezplačne pravne pomoči, mora toženka priznane stroške plačati v korist proračuna Republike Slovenije (3. odstavek 46. člena ZBPP21), oziroma tehnično na račun sodišča, in sicer v roku 15 dni od vročitve te odločbe (1. in 2. odstavek 313. člena ZPP), v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izteka 15 - dnevnega paricijskega roka.

1 Zakon o pravdnem postopku, Ur. list RS, št. 26/1999, s spremembami in dopolnitvami. 2 Obči državljanski zakonik. 3 Zakon o temeljnih lastninskopravnih razmerjih, Ur. l. SFRJ, št. 6-88/1980, s spremembami in dopolnitvami. 4 Stvarnopravni zakonik, Ur. l. RS, št. 87/2002, s spremembami in dopolnitvami. 5 Če sta zemljišče in zgradba na zemljišču v skladu s predpisi, ki so veljali pred uveljavitvijo tega zakona, predmet lastninske pravice, postane z dnem uveljavitve tega zakona zgradba sestavina nepremičnine, če je lastnik zemljišča in zgradbe isti (1. odstavek 271. člena SPZ). Po 2. odstavku 271. člena SPZ v primeru iz prejšnjega odstavka, ko lastnik ni isti, postane z dnem uveljavitve tega zakona zgradba sestavina nepremičnine, lastnik zgradbe pa pridobi na nepremičnini stavbno pravico, ki traja toliko časa, dokler stoji zgradba. Lastnik nepremičnine in imetnik stavbne pravice morata medsebojna razmerja urediti s pogodbo iz 2. odstavka 257. člena tega zakona v treh letih od njegove uveljavitve. 6 Glej sklep II Ips 411/2008 z dne 5. 5. 2011 (9. točka obrazložitve). 7 Zakon o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini, Ur. l. RS, št. 44/1997, s spremembami in dopolnitvami. 8 Označba velja tudi glede predhodnih pravno organizacijskih oblik družbe. 9 Po presoji sodišča prve stopnje to izkazujeta predloženi listini (zakupna in najemna pogodba – prilogi A8 in B5), ki sicer glede na kvadraturo zemljišča po obeh pogodbah (18 oziroma 30 m2) ne izkazujeta plačila za uporabo zemljišča pod sporno stavbo. 10 Gre za zapis, da _„je med pogodbenimi strankami nesporno, da je na parc. št. 1366/2 zgrajen legalen objekt na podlagi lokacijskega dovoljenja Občinskega ljudskega odbora št. … z dne 20. 01. 1962 in gradbenega dovoljenja št. … z dne 16. 2. 1962. Dovoljenje za graditev je bilo izdano A. A. …, ki je nato na njuni podlagi dejansko zgradil objekt. Iz sklepa o dedovanju … je razvidno, da je predmetni objekt, ki se je nahajal na takratni parc. št. 1397/1 k. o. X, podedoval njegov sin C. C. ..._“. 11 Zakon o graditvi objektov, Ur. l. RS, št. 110/2002, s spremembami in dopolnitvami. 12 Gradbeni zakon, Ur. l. RS, št. 199/2021. Šteje se, da imajo objekti, ki izpolnjujejo pogoje iz 197. in 198. člena ZGO-1 ali pogoje iz 124. člena Zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o graditvi objektov (Uradni list RS, št. 126/07), pridobljeno gradbeno in uporabno dovoljenje po tem zakonu, o čemer se na zahtevo stranke izda odločba (1. odstavek 150. člena GZ-1). Po 1. točki 1. odstavka 197. člena ZGO-1 se šteje, da imajo uporabno dovoljenje po tem zakonu (med drugim) vse stavbe, ki so bile zgrajene pred 31. decembrom 1967, ki so z dnem uveljavitve tega zakona v uporabi, če se jim namembnost po navedenem datumu ni bistveno spremenila in so zemljišča, na katerih so zgrajene, z dnem uveljavitve tega zakona na predpisani način evidentirana v zemljiškem katastru. 13 Glej sklep II Ips 38/2021 z dne 15. 9. 2021 (11. točka obrazložitve). 14 Glej sodbo II Ips 2/2018 z dne 20. 6. 2019 (9. točka obrazložitve). 15 Gradnja je zakonita, če ima občan pravico uporabe za graditev in lokacijsko ter gradbeno dovoljenje (glej članek Marije Krisper Kramberger, Gradnja brez pravice uporabe za graditev na zemljišču v družbeni lastnini in pravni status tako zgrajene stavbe, Pravnik št. 1-2/1987). V prejšnjem družbenem sistemu je graditelj štel za lastnika nezakonito zgrajene stavbe (glej: - članek Mateje Tamare Fajs in Jureta Debevca, Reševanje nekaterih odprtih vprašanj glede pripadajočih zemljišč po ZVEtL-1, Odvetnik, št. 4/2017, in - obrazložitev k 45. členu Predloga zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih delih stavbe in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča, Predlog EVA 2015-2030-0002 - prva obravnava, str. 69 (predlog se sklicuje tudi na omenjeni članek Marije Krisper Kramberger)). 16 Po zemljiškoknjižnih podatkih (priloga B3) se je njegova pravica na podlagi 3. člena ZLNDL transformirala v lastninsko pravico. 17 Kot „okupacijo“, s katero ni mogoče pridobiti lastninske pravice na stavbi, je Vrhovno sodišče v zadevi II Ips 2/2018 označilo gradnjo prizidka na zemljišču v družbeni lastnini brez pravice uporabe zemljišča _in_ brez upravnih dovoljenj za gradnjo. 18 Po 1. odstavku 256. člena SPZ je stavbna pravica imeti v lasti zgrajeno stavbo nad ali pod tujo nepremičnino. 19 Odvetniška tarifa, Ur. l. RS, št. 24/2015, s spremembami in dopolnitvami. 20 Zakon o odvetništvu, Ur. l. RS, št. 18/1993, s spremembami in dopolnitvami. Tožnici je bila dodeljena brezplačna pravna pomoč v obsegu vložitve odgovora na pritožbo (odločba Okrožnega sodišča v Ljubljani Bpp 000/2023 z dne 21. 3. 2023). Pritožbeno sodišče je glede na datum vložitve odgovora na pritožbo (6. 3. 2023) upoštevalo do 26. 4. 2023 veljavno določbo 5. odstavka 17. člena ZOdv, da je odvetnik, ki izvaja storitve brezplačne pravne pomoči, upravičen do plačila za svoje delo v višini polovice zneska, ki bi mu pripadal po odvetniški tarifi. 21 Zakon o brezplačni pravni pomoči, Ur. l. RS, št. 48/2001, s spremembami in dopolnitvami.