Jedro

Če najemnik z opominom po 103. čl. SZ-1 ni bil seznanjen, pogoji za sodno odpoved najemne pogodbe niso izpolnjeni.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Tožeča stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek tožnice na odpoved najemne pogodbe, sklenjene 28. 5. 1993, s katero je toženec dobil v najem sobo v izmeri 16 m2 s kopalnico, straniščem in kletnim prostorom, v hiši P. (I./1 izreka), in zahtevek na izselitev toženca iz prej omenjenega stanovanja v roku 90 dni (I./2 izreka). Zavrnilo je tudi zahtevek po nasprotni tožbi na plačilo zneska 4.225,28 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od vložitve nasprotne tožbe do plačila. Odločilo je, da vsaka stranka krije svoje stroške postopka.

2. Zoper del sodbe, s katerim je sodišče odločilo o odpovedi najemnega razmerja in izselitvi (I. točka izreka), pritožbo vlaga tožnica iz vseh dopustnih pritožbenih razlogov po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (ZPP), s predlogom, da višje sodišče izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku tožnice v celoti ugodi, podrejeno pa, da sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovni postopek. Napačen je zaključek sodišča, da opomin ne vsebuje vseh po zakonu predpisanih sestavin. Vsebina najemne pogodbe je tožencu morala biti znana, sestavni del pogodbe pa je tudi način plačila najemnine in stroškov. Zapadlost najemnine je bila določena. Opomin je bil označen kot opomin za neporavnane obveznosti – najemnino in stroške. V nadaljnjem tekstu so bili navedeni zneski, ki niso bili plačani. To je jasno sporočilo, da obstaja kršitev tožene stranke kot najemnika. Opomin je vseboval tako kršitev najemne pogodbe kot način odprave odpovednega razloga, torej plačilo dolga, h kateremu je bil toženec pozvan. Sodišče ni obrazložilo, zakaj opomin ne vsebuje vseh v zakonu predpisanih sestavin. Ni bistveno, da je tožnica določila osemdnevni rok za izpolnitev obveznosti namesto petnajstdnevnega, saj toženec obveznosti ni poravnal. Tožnica je predložila dokaz, da je bil opomin tožencu poslan s priporočeno pošto s povratnico. Poštne pošiljke vroča in dostavlja Pošta Slovenije kot javna služba. Njene ugotovitve, poročila in dokumenti, so javne listine. Dejstvo je, da je bila pošiljka pravilno poslana na toženčev naslov, ta pa pošiljke ni prevzel. Zapis na pošiljki „ni dvignil“ pomeni, da je toženec na svojem stalnem naslovu prejel obvestilo o priporočeni pošiljki s pozivom, da jo prevzame. Dejanski prevzem pošiljke je toženčeva stvar. Tudi tožba je bila tožencu poslana na isti naslov, pa jo je dvignil. V dokaznem postopku so bile zaslišane priče Z. I., A. D. in S.B., vsi so na omenjenem naslovu prejeli sodne pošiljke. Toženec je kršil najemno pogodbo, ker ni plačal stroškov. Po prejemu tožbe je toženec na račun pooblaščenca tožnice plačal zapadli znesek, s tem pa je priznal svojo obveznost. S tem je potrjena podlaga tožbe o utemeljenosti krivdne odpovedi najemne pogodbe. Sodišče je storilo bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, saj ima sodba pomanjkljivosti, zaradi katerih se ne more preizkusiti, in nima razlogov za izrek, kot je zapisan. Sodišče je napačno tolmačilo potek vročanja, nejasno pa je tudi zaključilo, v čem je opomin napačen.

3. Pritožba ni utemeljena.

4. Po določilu 103. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1) enega od krivdnih razlogov za odpoved najemnega razmerja predstavlja tudi neplačevanje najemnine in stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, v roku, ki ga določa najemna pogodba. Vendar najemne pogodbe ni mogoče odpovedati s tožbo, če najemodajalec predhodno z opominom, z vsebino iz tretjega odstavka 103. člena SZ-1, ni pisno opozoril najemnika, ki krši najemno pogodbo. Ob tem ni dovolj, da najemodajalec zgolj s priporočeno pošiljko najemniku pošlje opomin, temveč mora poskrbeti, da bo najemnik dejansko seznanjen z opominom, z vsebino, kot jo določa zakon (primerjaj tudi sodbo Višjega sodišča v Ljubljani I Cp 591/2012 v zvezi s sklepom Vrhovnega sodišča RS Dor 379/2012).

5. V obravnavani zadevi je bilo ugotovljeno, da je tožnica najemniku poslala opomin s priporočeno pošiljko, povratnica pa se je vrnila z oznako „ni dvignil“. Sodišče prve stopnje je pravilno zaključilo, da ta oznaka ne izkazuje dejanske seznanjenosti najemnika z vsebino opomina, temveč nasprotno. V konkretnem primeru tudi ni mogoče govoriti o vročitvi s fikcijo, torej o vzpostavitvi domneve o prejemu pošiljke in o seznanjenosti z vsebino opomina, saj ta za pogodbena razmerja ni zakonsko urejena.

6. Bistvo tretjega odstavka 103. člena SZ-1 je v tem, da se najemniku omogoči, da svoje obveznosti izpolni in se seznani s posledicami, če tega ne bo storil. Dokazno breme glede dejanske seznanjenosti najemnika je na najemodajalcu (primerjaj tudi sodbo Vrhovnega sodišča RS 575/2006). Zakon ne predpisuje načina, kako vročitev najemodajalec dejansko izvede, temveč je to prepuščeno njegovi izbiri, pri čemer je možnosti nedvomno veliko, saj gre za uporabnika stanovanja, ki pripada najemodajalcu.

7. Pritožbeno sodišče v celoti soglaša z dejanskim zaključkom sodišča prve stopnje, da toženec opomina ni prejel (17. točka izpodbijane sodbe), to pa pomeni, da z njegovo vsebino tudi ni bil seznanjen. Posledično je pravilen tudi nadaljnji zaključek sodišča prve stopnje, da pogoji za sodno odpoved najemnega razmerja iz 103. člena SZ-1 niso izpolnjeni ter je tožbeni zahtevek tožnice neutemeljen. Glede na navedeno so nebistvene pritožbene navedbe o tem, da je opomin imel vse zakonsko določene sestavine (saj ga toženec ni prejel), pa tudi o obstoju kršitve najemne pogodbe zaradi neplačevanja najemnine in stroškov (saj niso bile izpolnjene ostale zakonske predpostavke za odpoved najemne pogodbe). Pritožba sodišču tudi neutemeljeno očita absolutno bistveno kršitev določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Izpodbijana sodba vsebuje vse razloge, ki so bili bistveni za odločitev sodišča, ti so tudi jasni in si med seboj ne nasprotujejo. Preizkus izpodbijane odločitve je bil zato v vseh pogledih mogoč.

8. Ker v pritožbi zatrjevani pritožbeni razlogi glede na navedeno niso podani, sodišče prve stopnje pa tudi ni zagrešilo kakšnih kršitev, na katere mora pritožbeno sodišče paziti v okviru uradnega preizkusa (drugi odstavek 350. člena ZPP), je višje sodišče pritožbo zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje na podlagi določila 353. člena ZPP.

9. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na prvem odstavku 154. v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP.