Jedro

Pogodbeni stranki sta se sami dogovorili, da bo kupec nastopil posest nepremičnine šele po plačilu dela kupnine, prenos lastninske pravice pa bo mogoč šele po izpolnitvi vseh pogodbenih obveznosti in ob predložitvi potrdila o plačilu celotne kupnine. Tak dogovor je v okviru svobodnega urejanja obligacijskih razmerij dovoljen in ni v nasprotju z ustavnimi načeli, prisilnimi predpisi ali moralo.

Izrek

Revizija se zavrne.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek S. d.o.o. (v nadaljevanju: tožnica), da ji morata M. in V. K. (v nadaljevanju:toženca) izročiti v neposredno posest nepremičnini parc. št. 351/9 in parc. št. 351/7, vl. št. 400, k.o..., ter nepremičnino parc. št.351/8, vl. št. 433, k.o... Delno je zavrnilo tudi nasprotni zahtevek tožencev in sicer v tistem delu, v katerem sta zahtevala, naj se ugotovi ničnost pogodbe o dolgoročnem kreditu št... z dne 20.1.1997, obstoj najemnega razmerja med pravdnima strankama za prostore v zgradbi ..., ki so opisani v točki I-2/2 izreka sodbe, za obdobje od 20.1.1997 do 1.10.1998 in ničnost notarskega zapisa notarja Borisa Lepše in v njem zapisane kupoprodajne pogodbe št... z dne 20.1.1997. Nasprotnemu zahtevku tožencev pa je ugodilo v tistem delu, s katerim sta zahtevala, naj se ugotovi, da je ničen tisti del določbe 5. člena kupoprodajne pogodbe št... z dne 20.1.1997, ki določa, da bo prodajalec izročil kupcu nepremičnine v last zastavnih pravic proste po plačilu vseh pogodbenih obveznosti. Glede stroškov postopka je odločilo, da sta jih dolžna toženca povrniti tožnici v znesku 10.985 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 18.4.2001 do plačila.

Sodišče druge stopnje je pritožbi tožnice ugodilo in obsodilni del sodbe sodišča prve stopnje (ugotovitev ničnosti dela 5. člena kupoprodajne pogodbe z dne 20.1.1997) tako spremenilo, da je tožbeni zahtevek tožencev tudi v tem delu zavrnilo. Glede stroškov postopka pred sodiščem prve stopnje odločilo, da trpi vsaka stranka svoje. Pritožbo tožencev je v celoti zavrnilo.

Proti sodbi sodišča druge stopnje sta vložila toženca pravočasno revizijo in v njej uveljavljala revizijska razloga bistvene kršitve določb pravdnega postopka (8. in 14. točko drugega odstavka 339.člena ZPP) in zmotne uporabe materialnega prava. Sodišče druge stopnje ni navedlo, zakaj je zavrnilo pritožbo tožencev tudi glede II. točke izreka sodbe sodišča prve stopnje. Toženca v pritožbi res nista izrecno navedla, da izpodbijata tudi ta del sodbe sodišča prve stopnje, vendar pa je izpodbijanje tega dela sodbe razvidno iz pritožbenih razlogov. Zaradi te opustitve pritožbenega sodišča ni bilo odgovorjeno na trditve, da je izdana začasna odredba izčrpala tožbeni zahtevek, da prodajna pogodba sploh ni bila veljavno razdrta, da petdnevni rok za izpolnitev obveznosti ne predstavlja primernega roka, da je bila kupnina plačana in sicer del v gotovini, del pa s kreditom, ki ga je tožencema odobrila tožnica, in da je bila ovira za izpolnitev pogodbe hipoteka, ki je bila v zemljiško knjigo vpisana po sklenitvi prodajne pogodbe. Tudi na pritožbene trditve na 7., 8. in 9, strani pritožbe toženca nista prejela odgovora. O tožbenem zahtevku tožnice se sploh ni odločalo po temelju. S tem je bila tožencema odvzeta pravica, da se pred tožničino tožbo branita.

Sodišče tožencema tudi ni pojasnilo, zakaj je privilegiralo tožnico in o njenem zahtevku na izročitev nepremičnine v neposredno posest odločilo kar arbitrarno z začasno odredbo. Za izdajo take odredbe ni bilo zakonskih pogojev, izdana pa je bila brez naroka. S tem je bila tožencema spet odvzeta pravica do obrambe. V zvezi z izdano začasno odredbo so bile še številne druge nepravilnosti. Tako je bil tožencema večkrat onemogočen vpogled v sodni spis med drugim tudi dne 12.10.1998, ko je bil spis pri tedanji vodji civilnega oddelka Okrožnega sodišča v Ljubljani sodnici ..., ki je kasneje na pritožbeni stopnji sodelovala kot sodnica poročevalka in v tej zadevi odločala kar trikrat, kar celotnemu postopku dodatno jemlje verodostojnost. Izdana začasna odredba je pomenila tudi nasilno prekinitev pogodbenega razmerja in to zlasti zato, ker se je ta odredba izvršila nezakonito in nasilno. Stanja, kakršno je nastalo po razveljavitvi začasne odredbe, pa pritožbeno sodišče sploh ni upoštevalo. Sicer pa pritožbeno sodišče ni dalo prav tožencema niti v tistem delu, v katerem jima je dalo prav sodišče prve stopnje.

Ravnati pa bi moralo obratno in dati v celoti prav tožencema, saj je celotna pogodba zaradi nespoštovanja predpisane obličnosti nična. V nadaljevanju revizija "kritizira stališče pritožbenega sodišča tako glede branja zakona kot tudi glede pravnotehničnih stališč, ki so več ali manj produkt povsem napačnih razmišljanj sodišča" (revizijske navedbe v četrtem odstavku na tretji strani revizije). S pritožbenim sodiščem se toženca lahko strinjata le v redkih stvareh, npr. da je osrednje vprašanje tega postopka pravna narava in pravna ureditev prodaje nepremičnine z lastninskim pridržkom, da ZOR ne more prepovedati ustanavljanja pridržka lastninske pravice na nepremičninah, da stvarnopravni komponenti izročitve v posest pri prodaji premičnine (po mnenju revizije pravilno: pri prenosu lastninske pravice na premičninah) ustreza pri prodaji nepremičnine (po mnenju revizije pravilno: pri prenosu lastninske pravice na nepremičninah) vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, da 5. in 7. člen prodajne pogodbe obravnavata isto vprašanje in da skladne primerjave prodaje premičnine in nepremičnine (tu revizija ni dosledna; če bi bila: pri prenosu lastninske pravice na premičninah in nepremičninah) ne more biti. Pritožbena razlaga prava, da je "pridržek lastninske pravice institut zavarovanja terjatve, ki se bolj prilega pravnemu poslovanju s premičninami", ni jasna in predstavlja za dosedanjo teorijo prava novost. Toženca ne vesta, kako naj bi se nek premičninski sistem lahko prilegal nepremičninskemu sistemu, zlasti pa jima ni jasno, kako naj bi se sistem obligacijskega prava prilegal stvarnemu pravu. Pridržek lastninske pravice je stvarnopravni institut, ki bi moral biti v celoti urejen v stvarnem pravu, glede na bivšo jugoslovansko pravno ureditev pa je "obtičal" v ZOR. Sodišče druge stopnje ne loči med obligacijskim in stvarnim pravom, ter v posledici tega med zavezovalnim in razpolagalnim poslom. Zato je tudi njegova analiza stališč dr.Juharta in dr. Tratnika napačna. Tudi po dr. Cigoju se zahteva pri lastninskem pridržku strožja obličnost. Pri vsem pa je bistveno, da sta pravna sistema premičnin in nepremičnin ločena. Napačno razumevanje premičninskega in nepremičninskega sistema ima verjetno izvor v tudi napačnem komentarju dr. Plavšakove k 21. členu ZZK, kar je bilo v pritožbi zatrjevano, vendar pa v postopku pred sodiščem druge stopnje nič upoštevano. Določba 122. člena ZOR v obravnavanem primeru ne more priti v poštev, saj gre le za splošno moralno pravilo. Izročitve stvari so lahko različne. Vendar pa so nekatere obligacijskopravne, nekatere pa stvarnopravne. Lastninski pridržek ni stvarna pravica. Pomeni pa omejitev lastninske pravice. Sodišče je tudi pozabilo, da sta določbi 47. in 48. člena ZN kogentni. Za veljavnost lastninskega pridržka je tedaj nujen notarski zapis, ne pa vpis tega pridržka v zemljiški knjigi. Napačni so tudi razlogi sodišča druge stopnje o predznambi lastninske pravice v zemljiški knjigi. Ta pri lastninskem pridržku glede na njegovo pravno naravo sploh ne pride v poštev. Je pa mogoče doseči ustrezno zavarovanje kupca nepremičnine s pogojno odloženim prenosom lastninske pravice (lastninskim pridržkom) z vpisom prepovedi razpolaganja in obremenitve nepremičnine. Razglabljanja pritožbenega sodišča, da bi bilo mogoče doseči iste učinke kot z lastninskim pridržkom tudi s hipoteko, so napačna in povsem izven konteksta. Sodišče ne sme posegati v avtonomijo strank. Sodna praksa z zanikanjem pogodbene svobode ščiti ekonomsko močnejše stranke. Toženca naj se oprosti stroškov revizijskega postopka, reviziji pa tako ugodi, da bo tožničina pritožba zavrnjena. Glede pritožbe tožencev naj se sodba sodišča druge stopnje spremeni tako, da bo ugodeno celotnemu zahtevku iz nasprotne tožbe. Podrejeno naj se sodbi sodišča druge in prve stopnje, ali pa samo druge stopnje, razveljavi in zadevo vrne v novo sojenje prvi ali drugi stopnji.

Revizija je bila vročena nasprotni stranki, ki je na revizijo odgovorila ter Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo (375. člen ZPP).

V revizijskem odgovoru je tožnica navedla, da se z revizijskimi trditvami ne strinja in predlagala zavrnitev revizije.

Revizija ni utemeljena.

Sodbi sodišč prve in druge stopnje sta bili izdani po uveljavitvi (14.7.1999) Zakona o pravdnem postopku iz leta 1999 (sodba sodišča I. stopnje dne 18.4.2001, sodba sodišča II. stopnje pa 19.9.2001). Zato je treba v revizijskem postopku uporabiti določbe tega zakona (498. člen ZPP).

a) Glede bistvenih kršitev določb pravdnega postopka: Toženca v uvodu revizije omenjata 8. in 14. točko 339. člena ZPP, vendar pa kasneje (v sicer zelo obširni reviziji) nikjer določno in opredeljeno ne povesta, katera ravnanja in katerega sodišča naj bi predstavljala nevedeni kršitvi ZPP.

a/1 Glede bistvene kršitve iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP: Bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP je podana, če z nezakonitim postopanjem, zlasti pa z opustitvijo vročitve, kakšni stranki ni bila dana možnost obravnavanja pred sodiščem.

Opustitve vročitve toženca v reviziji ne zatrjujeta. Zatrjujeta sicer, da jima vpogled v spis ni bil omogočen vselej takrat in takoj, ko sta to želela, vendar pa to ne predstavlja opustitve vročitve, pa tudi odvzema možnosti obravnavanja pred sodiščem ne, saj revizija ne trdi, da je je bil tožencema dostop do pravdnega spisa in do vpogleda vanj nasploh onemogočen. Sicer pa se revizijske trditve, da toženca nista mogla vsakič, ko sta to želela, vpogledati v sodni spis, nanašajo predvsem na fazo postopka v zvezi z izdajo začasne odredbe. Zakaj v reviziji zatrjevanih nepravilnosti, do katerih naj bi prišlo v tej fazi postopka, v revizijskem postopku ni mogoče (in dovoljeno) obravnavati, bo odgovorjeno v točki b te obrazložitve.

a/2 Glede bistvene kršitve iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP: Revizijska trditev, da sodišče druge stopnje tožencema ni odgovorilo na pritožbene trditve, ki jih vsebuje 7., 8. in 9. stran pritožbe, ni točna. Pritožba tožencev je bila obširna, pritožbene trditve pa so se večkrat (in na več straneh) ponavljale. Na straneh, ki jih omenja revizija, se je ukvarjala pritožba v glavnem z načelnimi vprašanji pravne države, dolžnostjo spoštovanja pravnih predpisov, načelom enakosti pred zakonom, nezakonitostjo postopka v zvezi z izdano začasno odredbo, pojasnjevanjem, kaj sta toženca zahtevala z nasprotno tožbo, kaj sploh je nasprotna tožba in kaj sta želela doseči z njo, kdaj je dopustna, trdila, da je bila obravnavana nepravilno, ker bi se moral ob pravilnem obravnavanju in razumevanju nasprotne tožbe uporabiti tudi Zakon o stavbnih zemljiščih, da sta bili predmet pogodbe tudi nezazidani stavbni zemljišči, da izrek sodbe v nekaterih delih ni izvršljiv, da se je stanje v zemljiški knjigi spremenilo, ter da je napačna odločitev o stroških postopka.

Sodišče druge stopnje mora v obrazložitvi sodbe ali sklepa presoditi navedbe pritožbe, vendar le tiste, ki so odločilnega pomena.

Odločilnega pomena pa so v konkretni zadevi lahko le tiste navedbe pritožbe, ki se nanašajo na tisti del tožbenega zahtevka (zahtevkov), ki je predmet pritožbene obravnave. Zato je treba ob preizkusu trditev tožencev, da na vse pritožbene navedbe v pritožbenem postopku nista dobila odgovora, najprej ugotoviti, kaj je sploh bilo predmet obravnave v pritožbenem postopku in katera od pravdnih strank je in/ali sploh lahko je kaj izpodbijala in kaj je lahko izpodbijala.

Tožbeni zahtevek tožnice (izročitev nepremičnin v neposredno posest) je sodišče prve stopnje v celoti zavrnilo (II. točka izreka sodbe). Tožnica tega dela sodbe sodišča prve stopnje ni izpodbijala, toženca pa ga nista mogla (smela), saj za izpodbijanje zavrnitve tožbenega zahtevka po tožbi (s katerim tožnica ni uspela, toženca pa sta) nista imela pravnega interesa. Ta del sodbe sodišča prve stopnje je tedaj postal pravnomočen in ni mogel biti predmet preizkusa v pritožbenem postopku. Še manj je ta del sodbe sodišča prve stopnje lahko predmet revizijskega obravnavanja. Toženca tako v pritožbi, kot tudi v reviziji dejstva, da je bilo o tožbenem zahtevku tožnice pravnomočno odločeno že s sodbo sodišča prve stopnje, nista upoštevala, in sta v obširni pritožbi (kot tudi sedaj v reviziji) postavljala tudi trditve, ki se nanašajo na že pravnomočno zavrnjeni del zahtevka. Na te pritožbene trditve sodišču druge stopnje ni bilo treba odgovoriti. Na vsa druga vprašanja, ki so navedena na 7., 8. in 9. strani pritožbe tožencev in povzeta v drugem odstavku te točke obrazložitve, pa sta toženca od pritožbenega sodišča dobila odgovor (glede notarskega zapisa in stavbnih zemljišč npr. na sedmi strani obrazložitve sodbe sodišča druge stopnje, glede ostalih vprašanj pa na drugih mestih, enako obširne kot je bila pritožba, obrazložitve sodišča druge stopnje). Nestrinjanje tožencev s prejetimi odgovori pa seveda ne pomeni, da pritožbeno sodišče ni navedlo razlogov za svojo odločitev. Navedlo jih je, le toženca jih ne sprejemata. Vendar pa nestrinjanje z sicer obstoječimi razlogi ne predstavlja bistvene kršitve postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, kot v reviziji zmotno menita toženca.

Tudi trditev, da tožencema ni bilo odgovorjeno, zakaj je zavrnjen celotni zahtevek iz nasprotne tožbe, ne drži. Razlogi za zavrnitev tistega dela pritožbe, ki se je nanašal na zavrnitev točke I/2 izreka sodbe sodišča prve stopnje (v tem delu je bila pritožba sila skromna, saj je glede tega dela zahtevka iz nasprotne tožbe vsebovala v predzadnjem odstavku na deveti strani le besedilo: "...pritožbi ugodi in sodbo sodišča v izpodbijanem delu spremeni tako, da tožbenemu zahtevku iz nasprotne tožbe v celoti ugodi..." so namreč, ob upoštevanju trditvene podlage, s katero sta toženca utemeljevala ta del zahtevka (pogodba o dolgoročnem kreditu je nična zato, ker ima pravni temelj v nični prodajni pogodbi) in upoštevanju dejstva, da je pritožbeno sodišče tožbeni zahtevek tožencev zavrnilo tudi v delu, ki se je nanašal na delno ničnost prodajne pogodbe, vsebovani že v razlogih, ki se nanašajo na zavrnitev celotne točke 1/1 zahtevka iz nasprotne tožbe. Povedano drugače. Glede na trditveno podlago bi lahko toženca z zahtevkom na ničnost pogodbe o dolgoročnem kreditu in na ugotovitev, da naj bi med tožnico in njima v času od 20.1.1997 do 1.10.1998 glede prostorov v zgradbi ... obstajalo najemno razmerje, lahko uspela le, če bi uspela z zahtevkom na ničnost prodajne pogodbe. Kupoprodajna pogodba štev... z dne 20.1.1997 pa, kot je ugotovljeno v pravnomočni sodbi sodišča druge stopnje, ni nična.

b) Glede revizijskih trditev, ki se nanašajo na nepravilnosti, do katerih naj bi prišlo v postopku odločanja o začasni odredbi: Med postopkom je bila predlagana tudi izdaja začasne odredbe.

Precejšen del revizije se nanaša na to fazo postopka. Revizija namreč trdi, da je bila začasna odredba izdana arbitrarno, da se je z njeno izdajo privilegirala tožnica, da je bila izdana brez naroka, zaradi česar je bila tožencema odvzeta pravica do obrambe itd. Na vse navedene nepravilnosti in nezakonitosti naj bi toženca opozorila že v pritožbi proti sodbi sodišča prve stopnje, vendar v pritožbenem postopku na te pritožbene trditve nista dobila odgovora. Zato jih uveljavljata tudi v revizijskem postopku. Vendar pa tako ravnanje tožencev ni v skladu z določbami ZPP. O predlogu za izdajo začasne odredbe je bilo namreč med postopkom odločeno s posebnimi sklepi, proti katerim sta imeli pravdni stranki možnost vložiti pravna sredstva (kar sta tudi storili). S sodbo sodišča prve stopnje, ki je bila (v izpodbijanih delih) predmet obravnave v pritožbenem postopku, v katerem je bila izdana z revizijo tožencev izpodbijana sodba, se o začasni odredbi ni odločalo. Zato ni korekten revizijski očitek tožencev sodišču druge stopnje, da jima v izpodbijani sodbi ni odgovorilo na vprašanja, ki sta jih toženca zastavila pritožbenemu sodišču v zvezi z izdano (po razveljavitvi prvega sklepa pa zavrnjeno) začasno odredbo. Z neodgovorom na vprašanja, ki so se v pritožbi nanašala na postopek v zvezi z začasno odredbo in v zvezi z odločitvami sodišča prve stopnje glede začasne odredbe, zato sodišče druge stopnje ni moglo zagrešiti v reviziji vsaj smiselno zatrjevane bistvene kršitve iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.

Uveljavljanje trditev, ki se nanašajo na začasno odredbo, v revizijskem postopku, pa tudi ni v skladu z določbami ZPP. Ta sicer omogoča v določenih primerih tudi revizijo proti pravnomočnim sklepom sodišča druge stopnje, vendar le proti tistim (temeljni pogoj), s katerimi je bil postopek pravnomočno končan (prvi odstavek 384. člena ZPP). Sklep sodišča druge stopnje, ki se nanaša na začasno odredbo, ne predstavlja takega sklepa. V obravnavani zadevi, kar sta toženca verjetno prezrla, pa je bil predlog tožnice s sklepom opr. št. III P 656/97 z dne 2.10.2000, v zvezi s sklepom I Cp 2155/200 z dne 4.1.2001 celo pravnomočno zavrnjen, njeno revizijo proti sklepu sodišča druge stopnje pa je kot nedovoljeno zavrglo že sodišče prve stopnje.

c) Glede trikratnega odločanja iste sodnice v istem postopku: Revizija trdi, da je sodnica ... v postopku odločala trikrat, kar celotnemu postopku jemlje verodostojnost, dne 12.10.1998, ko je bila na sodišču, ki je odločalo na prvi stopnji vodja civilnega oddelka, pa je bil spis pri njej.

Kot je razvidno iz spisa, je bilo med postopkom veliko urgenc, dopisov, poročil sodnice, ki je zadevo obravnavala, o poteku postopka itd. Zato je povsem jasno, da je spis prišel tudi do tedanje vodje civilnega oddelka Okrožnega sodišča v Ljubljani. Vendar dejstvo, da je tedanja vodja civilnega oddelka sodišča prve stopnje dobila spis v roke in imela tudi možnost vpogleda vanj, ne pomeni sojenja. Sodnica ... ni izdala v postopku pred sodiščem prve stopnje nobene odločbe. Pri sojenju v postopku pred sodiščem prve stopnje tako ni sodelovala. Zato je lahko obravnavala zadevo v pritožbenem postopku. Njeno trikratno odločanje v zadevi pa je posledica dveh pritožb, ki sta jih pravdni stranki (vsaka po eno) vložili proti sklepom sodišča prve stopnje, ki so se nanašali na začasno odredbo. O vsebini spora pa je sodnica ... odločala le enkrat. V primeru, da sta toženca hotela z revizijskimi trditvami o trikratnem sojenju istega sodnika očitati pritožbenemu sodišču (oziroma sodnici ...) sodelovanje v postopku pred sodiščema prve in druge stopnje, kar bi bilo res v nasprotju z določbo 5. točke 70. člena ZPP, jima je treba odgovoriti, da njuni očitki niso utemeljeni.

d) Glede ničnosti dela in/ali celotne kupoprodajne pogodbe štev... z dne 20.1.1997: Tako kot v pritožbi toženca tudi v reviziji zelo obširno pojasnjujeta, kaj je to pridržek lastninske pravice, kdaj je mogoč, kaj pomeni, kakšni so njegovi učinki itd. Tem revizijskim trditvam ni mogoče oporekati. Hudovanje revizije, da sodišča ne razumejo tega instituta stvarnega prava, da ga pogosto ne uporabljajo, čeprav bi ga morala, itd., je odveč. Ravno tako je odveč zatrjevanje, da sodišča odklanjajo uporabo tega pravnega instituta pri prenosu lastninske pravice na nepremičninah. Prav nobeno od sodišč namreč ni nasprotovalo trditvam tožencev, da je uporaba tega instituta mogoča tudi pri prenosu lastninske pravice na nepremičninah. Še več. Sodišče prve stopnje je delu zahtevka iz nasprotne tožbe ugodilo ravno ob sklicevanju na pridržek lastninske pravice. Ravno tako nobeno od sodišč ni odrekalo pravilnosti trditev tožencev, da mora biti v primeru lastninskega pridržka pravni posel sklenjen v obliki notarskega zapisa. Tako je vsaj bilo do uveljavitve Obligacijskega zakonika, Uradni list RS, št. 83/01 (OZ), ki je določil, da z njegovo uveljavitvijo neha veljati 5. točka 47. člena Zakona o notariatu, Uradni list RS, št. 13/94 do 41/95 - ZN (prvi odstavek 1061. člena OZ). Problem tedaj ni v tem, kaj je lastninski pridržek, kdaj je mogoč, kakšni so njegovi učinki itd., s čimer se zelo obširno, tudi s sklicevanjem na številne teoretike, glede katerih revizijsko sodišče nima pomislekov, da je njihova pravna razlaga lastninskega pridržka povsem korektna, ukvarja revizija, ampak v tem, ali je bil v sporni prodajni pogodbi ta pravni institut sploh dogovorjen. Razlaga 5. in 7. člena pogodbe z dne 20.1.1997, ki kot pravilno ugotavlja revizija, obravnavata isto vprašanje in ob upoštevanju v reviziji tudi pravilno poudarjenega načela svobodnega urejanja obligacijskih razmerij, ter ob nespornem pomanjkanju v ZN predpisane oblike, lahko pripelje le do materialnopravnega zaključka, da pri prenosu lastninske pravice na nepremičninah, ki so bile predmet prodajne pogodbe, lastninski pridržek ni bil dogovorjen, da pa sta se pogodbeni stranki v okviru pogodbene svobode (in brez pravnih učinkov stvarnopravnega instituta lastninskega pridržka) dogovorili, kako naj se izpolnijo medsebojne pogodbene obveznosti, na kakšen način, s kakšnimi učinki in v kakšnem času. Pogodbeni stranki sta se sami dogovorili, da bo kupec (toženca) nastopil posest šele po plačilu dela kupnine, prenos lastninske pravice pa bo mogoč šele po izpolnitvi vseh pogodbenih obveznosti (5. člen pogodbe) in ob predložitvi potrdila o plačilu celotne kupnine (7. člen pogodbe). Tak dogovor je v okviru svobodnega urejanja obligacijskih razmerij dovoljen in ni v nasprotju z ustavnimi načeli, prisilnimi predpisi ali moralo. Končno sta s takim dogovorom o času in načinu izpolnitve medsebojnih obveznosti soglašali obe pogodbeni stranki in soglasje svojih volj potrdili s podpisi na pogodbi. Neutemeljeno zato sedaj toženca trdita, da zanju sklenjena pogodba nima nobenega pravnega učinka že od 20.1.1997 (tedaj od dneva sklenitve) samo zato, ker pogodba ni bila sklenjena v drugačni (posebni obliki) in z izrečno pogodbeno klavzulo, da je pri prenosu lastninske pravice na nepremičninah, ki so bile predmet pogodbe, dogovorjen lastninski pridržek. Končno sta toženca del obveznosti iz pogodbe, za katero sedaj trdita, da nima nobenih pravnih učinkov, celo izpolnila, na nepremičninah, ki so bile predmet pogodbe, nastopila posest, zaradi poplačila preostanka kupnine pa sklenila celo pogodbo o dolgoročnem kreditu. Utemeljitev zavrnitve tudi preostalega tožbenega zahtevka iz nasprotne tožbe z razlogi, da gre v obravnavanem primeru za dopusten dogovor o sočasni izpolnitvi obveznosti (122. člen ZOR) je tedaj v izpodbijani sodbi pravno pravilna, nasprotne revizijske trditve pa niso utemeljene. Pri tem je treba glede na revizijske trditve, da predstavlja določba 122. člena ZOR le "splošno moralno pravilo", le dodati, da je ta določba v poglavju ZOR, ki obravnava dvostranske pogodbe in postavlja med drugim tudi pravila o tem, kakšne so dolžnosti strank v dvostranskih pogodbah. Ne gre le za "splošno moralno pravilo", ampak za pravno pravilo, ki velja, razen če je dogovorjeno ali z zakonom določeno kaj drugega ali če kaj drugega izvira iz narave posla. V obravnavanem primeru ni bilo dogovorjeno nič drugega, nič drugega ne določa zakon, pa tudi iz narave sklenjenega posla ne izvira nič drugega.

Po povedanem se je pokazalo, da revizija tožencev ni utemeljena. Zato jo je revizijsko sodišče zavrnilo (378. člen ZPP).

Izrek o stroških revizijskega postopka je odpadel. Toženca z revizijo nista uspela. Zato morata sama trpeti revizijske stroške. Tožnica, ki je na revizijo odgovorila, pa povrnitve stroškov revizijskega odgovora ni zahtevala.

Toženca sta v reviziji predlagala, naj se ju oprosti tudi stroškov revizijskega postopka. O tem predlogu revizijsko sodišče ni odločilo, ker mora o njem odločiti sodišče prve stopnje (prvi odstavek 169. člena ZPP).