Jedro

Ker tožeča stranka zatrjuje, da je toženec nezakonito v stanovanju, tožena stranka pa je dokazala, da se je v stanovanje vselila z dovoljenjem upravnika tožeče stranke in da plačuje ustrezno najemnino, je nepopolno ugotovljeno dejansko stanje za ugoditev tožbenemu zahtevku po 58. členu SZ.

Izrek

Pritožbi se ugodi, sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v ponovno sojenje.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku tožeče stranke in naložilo tožencu izpraznitev dvosobnega stanovanja št. 13 v samskem domu v Ljubljani, .... in izročitev praznega stanovanja tožeči stranki ter plačilo pravdnih stroškov.

Proti tej sodbi vlaga pritožbo tožena stranka. Plačuje najemnino za celo stanovanje. Tožeča stranka je uporabnik družbene lastnine in iz spisa ni razvidna namembnost oziroma uporabnost tega objekta. Sama trdi, da je lastnica dvosobnega stanovanja št. 13 v samskem domu in zahteva izpraznitev na podlagi 58. člena Stanovanjskega zakona, ker ni bila sklenjena najemna pogodba. Isti zakon v 3. členu določa, da se za stanovanje ne štejejo prostori v stavbi, zgrajeni za nastanitev posameznikov (samski domovi). V 4. členu pa se navaja, da so stanovanja, ki jih delodajalec namenja za oddajo zaradi zadovoljevanja službenih potreb, službena stanovanja. Takšno stanovanje pa se lahko odpove samo v primerih prenehanja delovnega razmerja. Tožeča stranka je v letu 1993 obnovila stavbo in pri pristojnem organu ni priglasila spremembe namembnosti objekta. Tožeča stranka je tožencu sama ponudila stanovanje. Načrtovali so preselitev v samski dom v Šentvidu. S vselitvijo v samski dom v Šentvidu bi se tožencu in družini poslabšali pogoji. Tožeča stranka je 1988 leta sklenila veljavno najemno pogodbo z uporabo samske sobe v samskem domu s toženo stranko. Ves čas si sama obračunava najemnino in odteguje toženi stranki od osebnega dohodka, kot je razvidno iz že predloženih listin. Najemno razmerje je bilo sklenjeno zaradi sklenitve delovnega razmerja pri tožeči stranki. Tožeča stranka ni odstopila od sklenitve delovnega razmerja, ne od sklenitve najemne pogodbe in je pogodba še veljavna. To dokazuje obračunana najemnina za predmetno stanovanje, saj posamezne sobe nimajo ločenih električnih števcev za nobeno enoto, tožeča stranka pa tožencu obračunava te stroške za sporno stanovanje. Sodišče ugotavlja, da po Stanovanjskem zakonu samski domovi nimajo statusa stanovanja, nato pa, da je samski dom na .... najemnjen službenim potrebam tožeče stranke. To izhaja tudi iz dopisov tožeče stranke ob nameravani selitvi v samski dom v Šentvidu. Toženec je prijavljen ves čas na naslovu .... Sodišče ugotavlja, da upravnik samskega doma nima pristojnosti pri dodeljevanju stanovanj. Iz nobene listine pa ni razvidno, da bi tožeča stranka ponudila stanovanje, ko se je 1993 leta vselil v stanovanje št. 13. Trdi, da se je nasilno vselil v predmetno stanovanje. Tožečenec je v skladu s takrat veljavnim Pravilnikom o reševanju stanovanjskih vprašanj delavcev Delovne skupnosti organov za notranje zadeve vložil prošnjo za dodelitev službenega stanovanja in še ni prejel odgovora. Če bi se toženec vselil nasilno, zakaj tožeča stranka ni vložila kazenske ovadbe. Če tožeča stranka zahteva in izterja zaračunano najemnino za stanovanje, je očitno takšno razmerje še veljavno, saj po vloženi tožbi ni prekinila z obračunavanjem najemnine. Leta 1994 je ponudila tožeča stranka eno in pol stanovanje na Dunajski cesti, ko je v predmetnem stanovanju že stanoval. Na vročeno pritožbo tožeča stranka ni odgovorila.

Pritožba je utemeljena.

Tožbena podlaga tožeče stranke, na katero je sodišče pri odločanju poleg tožbenega zahtevka vezano (2. člen ZPP/77) je, da je tožeča stranka v dvosobnem stanovanju št. 13 v samskem domu v Ljubljani, ...., brez pravnega naslova, saj uporablja stanovanje nezakonito (list. št. 1 in 2). Na podlagi opravljenega dokaznega postopka je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je toženec pri tožeči stranki v delovnem razmerju in da je leta 1986 bila tožencu v isti stavbi dodeljena samska soba št. 17. Nato je sodišče prve stopnje ugotovilo, da se je toženec z družino v letu 1993 preselil v sporno stanovanje.

V stanovanje je prišel s ključem oziroma magnetno kartico upravnika tožeče stranke, to je G. B., s tem, da tožena stranka ni s tožečo stranko sklenila pogodbe ali dobila odločbe. Sodišče prve stopnje je sklepalo, da upravnik doma ni imel pooblastila, da bi tožencu dovolil bivanje v spornem stanovanju in da zato ustni dogovor med njimi ne more biti pravno odločilen. Sodišče prve stopnje se je pri svoji odločitvi oprlo na 58. člen SZ (Stanovanjski zakon, Ur. l. RS št. 18/91), pri čemer je ugotovilo, da je sporno stanovanje v samskem domu ...., ki ne more imeti status stanovanja po Stanovanjskem zakonu.

Pritožbeno sodišče pritrjuje pritožbi v delu, ko graja sklepanja sodišča prve stopnje oziroma opozarja na nedoslednost pri izvajanju pravne podlage. Če je celotni objekt na.... treba opredeliti kot samske domove po 3. členu Stanovanjskega zakona, gre za stanovanje, katerega uporabo pravno ni mogoče presojati po Stanovanjskem zakonu.

Po drugi strani toženec opozarja, da je v stavbo prišel na podlagi delovnega razmerja, saj mu je delodajalec leta 1986 dodelil samsko sobo št. 17. Nadalje tožena stranka smiselno trdi, da je tožeča stranka ves čas vedela, da zaseda sporno stanovanje, saj trdi, da je plačeval najemnino za sporno stanovanje in jo še plačuje (o tem prilaga dokaze, ki so bili tudi v dokaznem postopku na prvi stopnji), da plačuje najemnino za sporno stanovanje in ne za samsko sobo.

Najprej je treba opredeliti status spornega stanovanja št. 13 v stavbi na ..... Če gre za objekt in stanovanje, ki je zgrajeno za nastanitev posameznikov, tedaj gre za primer iz 2. točke 3. člena Stanovanjskega zakona. Ni mogoče mimo dejstva, da je toženec prišel v stanovanjem s soglasjem upravnika tožeče stranke, kar je ta tudi izpovedal (izpovedba na list. št. 33 - 35). Sodišče prve stopnje tudi ni ocenjevalo dejstva, ki ga je tožena stranka ves čas zatrjevala v postopku, to je, da plačuje najemnino tožeči stranki za sporno stanovanje in sicer tako, da mu tožeča stranka ta znesek trga od plače. To pomeni, da trdi, da je tožeči stranki bilo znano, da tožena stranka zaseda sporno stanovanje in ne le ene sobe. V tem primeru, če bi tožeča stranka vse to vedela, s soglasjem upravnika, pa bi toženec prišel v sporno stanovanje, pa bi lahko šlo za najemno razmerje za sporno stanovanje z realizacijo sicer neobstoječe pisne pogodbe. Šlo bi pa seveda za dodelitev službenega stanovanja oziroma za oddajo zaradi zadovoljevanja službenih potreb (4. člen SZ). Sodna praksa je v podobnih primerih že večkrat pojasnjevala, da je treba pojem stanovanja oziroma stanovanjske sobe presojati glede na konkretno stanovanjsko enoto. Tožena stranka namreč trdi, da je z adaptacijo leta 1993, torej pred vselitvijo toženca v sporno stanovanje, tožeča stranka pridobila nekaj stanovanj za oddajo zaradi zadovoljevanja službenih potreb.

Ker sodišče prve stopnje ni ugotovilo vseh pravno odločilnih dejstev, je lahko materialno pravo zmotno uporabljeno (270. člen ZPP). To je narekovalo razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v ponovno sojenje.

V nadaljevanju postopka naj sodišče prve stopnje opredelit sporno stanovanje in sicer ali gre za samsko sobo (3. člen SZ) in s tem izključitev določb stanovanjskega zakona. Tedaj je treba presojati sporno razmerje po določbah Zakona o obligacijskih razmerjih, ki urejajo najemno pogodbo in tudi tedaj oceniti zatrjevano konvalidacijo najemne pogodbe. Če pa je toženec v stanovanju, ki je stanovanje po 4. členu SZ, pa bo treba opredeliti ravnanje tožeče stranke ob toženčevi vselitvi v sporno stanovanje in oceniti zatrjevanja tožene stranke, da sta pravdni stranki z izvajanjem bistvenih elementov najemne pogodbe konvalidirali sicer zahtevano pisno obličnost. V tem primeru, če gre za službeno stanovanje, pa je mogoče toženi stranki odpovedati pogodbo iz v naprej določenih primerih. Pri tem je treba upoštevati trditveno podlago tožeče stranke, ki v tožbi trdi, da je toženec v spornem stanovanju nezakonito, to je brez pravnega naslova in zahteva izselitev na podlagi 58. člena SZ.

Izrek o pravdnih stroških temelji na določbi 166. člena ZPP/77.