Jedro

Ni zakonskih ovir, da se pogodba o upravljanju ne bi mogla skleniti za več večstanovanjskih zgradb skupaj (sosesko), vendar pa lahko takšna pogodba zavezuje zgolj lastnike v tistih stavbah, v katerih je bila sklenjena s soglasjem solastnikov, katerih solastniški deleži predstavljajo skupaj več kot polovico vrednosti posamične večstanovanjske stavbe.

Sodišče prve stopnje je sicer ugotovilo, da etažni lastniki niso sklenili pogodbe o medsebojnih razmerjih, vendar to ni razlog, zaradi katerega stroškov ne bi bilo mogoče deliti po solastniških deležih. V 115. členu SPZ je namreč določeno, da so pravice in obveznosti etažnih lastnikov na skupnih delih sorazmerne z njihovim solastniškim deležem, če zakon ali pogodba ne določa drugače.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Tožeča stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo odločilo, da se sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. VL 121630/2009 z dne 3. 9. 2009 razveljavi tudi v 1. in 3. odstavku izreka in se tožbeni zahtevek zavrne (I. točka izreka), ter da je tožeča stranka dolžna toženi stranki v roku osmih dni plačati stroške postopka v znesku 565,00 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od tega zneska od prvega dne zamude dalje do plačila.

2. Tožeča stranka je zoper sodbo pravočasno vložila pritožbo iz vseh dopustnih pritožbenih razlogov. Višjemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni, smiselno tako, da tožbenemu zahtevku ugodi, podrejeno pa, da izpodbijano sodbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

3. Tožena stranka je na pritožbo odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Višje sodišče ugotavlja, da gre v tem gospodarskem sporu za spor majhne vrednosti, saj se tožbeni zahtevek nanaša na denarno terjatev, ki ne presega 4.000,00 EUR (prvi odstavek 495. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP). Sodba, s katero je končan spor v postopkih v sporu majhne vrednosti, se sme izpodbijati samo zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP in zaradi zmotne uporabe materialnega prava (prvi odstavek 458. člena ZPP).

6. Tožeča stranka kot upravnik od tožene stranke kot lastnika poslovnega prostora na naslovu D. in lastnika dveh garaž v objektu K., vtožuje stroške upravljanja in obratovanja za obdobje od julija 2008 do marca 2009 (prim. list. št. 43 spisa). Sodišče prve stopnje je zahtevek tožeče stranke zavrnilo, ker je ugotovilo, da tožeča stranka ni izkazala, da bi bila Pogodba o upravljanju storitev upravljanja soseske B. z dne 17. 6. 1996 (priloga A4 - Pogodba o upravljanju) in Aneks z dne 17. 6. 1997 (priloga A5) veljavno sklenjena, saj veljavna zakonodaja ni dopuščala (ne dopušča), da bi se pogodba o upravljanju sklepala za celotno sosesko, poleg tega pa je sodišče prve stopnje zaključilo, da je družba I. d.d. pogodbo sklepala le kot pooblaščenec etažnih lastnikov, ne pa v lastnem imenu kot takratni lastnik, zaradi česar tožeča stranka ni izkazala zatrjevane višine deleža lastnikov objekta, ki bi zadoščala za veljavno sklenitev pogodbe o upravljanju. Zaradi tega tudi ni bilo podlage za delitev stroškov po različnih ključih, pač pa bi se morali deliti glede na solastniške deleže (115. člen Stvarnopravnega zakonika - SPZ oz. 15. člena Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih – ZTLR).

O pogodbeni podlagi:

7. Tožeča stranka utemeljeno opozarja, da ni zakonskih ovir, da se pogodba o upravljanju ne bi mogla skleniti tudi za več večstanovanjskih zgradb skupaj (sosesko). Je pa treba pripomniti, da lahko takšna pogodba zavezuje zgolj lastnike v tistih stavbah, v katerih je bila sklenjena s soglasjem solastnikov, katerih solastniški deleži predstavljajo skupaj več kot polovico vrednosti posamične večstanovanjske stavbe. To pa terja, da se v pogodbi ustrezno opredelijo tako stavbe, kot število enot oziroma posameznih stanovanj, opredeljeni morajo biti tudi lastniški deleži in imenitniki teh deležev, da se lahko predhodno navedena večina tudi preveri. Pogodba o upravljanju lahko torej zavezuje zgolj lastnike stanovanj v tistih zgradbah, v katerih je bila sklenjena z večinskim soglasjem lastnikov teh zgradb (prim. VSL sodba I Cp 1436/2012 z dne 11. 3. 2013 in I Cpg 1063/2008 z dne 1. 4. 2009, na katero se sklicuje pritožba), zaradi česar mora biti pogodba o upravljanju sestavljena tako, da je mogoče to večino preveriti.

8. Sodišče prve stopnje je v 13. in 14. točke obrazložitve že presodilo, da tožeča stranka ni izkazala, da bi bila pogodba o upravljanju za objekt, ki ima vhode na naslovih D. in K., (in v katerem ima tožena stranka poslovni prostor in garaži) sklenjena z veljavno večino, torej s soglasjem solastnikov z več kot polovičnim solastniškim deležem (prim. prvi odstavek 31. člena Stanovanjskega zakonika – SZ (1)). Sodišče prve stopnje je torej že presojalo veljavnost pogodbe o upravljanju zgolj glede na to posamezno stavbo, in ne zgolj upoštevaje celotno sosesko B.. Zato so neutemeljene pritožbene navedbe, da je bila Pogodba o upravljanju sklenjena vsaj za objekt D. in K., ki je funkcionalna enota s tremi različnimi vhodi. Na podlagi listin v spisu (priloga A 578). Sodišče prve stopnje je že ugotovilo, da tožeča stranka ni izkazala, da bi bil delež solastnikov, ki so sklenili pogodbo o upravljanju, višji od 25,82 % (14. točka obrazložitve). To je ugotovitev dejanske narave, na katero je višje sodišče vezano.

Sodišče prve stopnje je navedlo tudi, da četudi bi se upošteval delež I. d.d. v višini 19,64 % (ki ga sodišče sicer ni upoštevalo), tožeča stranka ni uspela izkazati, da bi bila pogodba o upravljanju veljavno sklenjena, saj je predložila pooblastila za sklenitev pogodbe o upravljanju zgolj od nekaterih etažnih lastnikov, ne pa vseh, tako da skupen delež z I. d.d. tudi sicer ni višji od 45,46 %. Tudi ta ugotovitev sodišča prve stopnje je ugotovitev dejanske narave, ki ni predmet pritožbenega preizkusa v sporu majhne vrednosti. Zato tožeča stranka ne more uspeti s pritožbenimi navedbami, da je predložila seznam lastnikov z navedbo, kdo od njih je pristopil k pogodbi o upravljanju, s podatki o višini njihovega solastniškega deleža, ter pooblastila in izjave kupcev posameznih enot, s čemer je nedvomno izkazala, da je bila Pogodba o upravljanju sklenjena vsaj za objekt D. in K. 9. Tožeča stranka v pritožbi navaja, da naj bi sodišče prve stopnje v obrazložitvi navedlo, da je tožeča stranka predložila zgolj večje število pooblastil pravnih in fizičnih oseb, ni pa navedla, lastniki katerih nepremičnin so. Višje sodišče ugotavlja, da so te pritožbene navedbe neutemeljene, saj te navedbe sodišča v obrazložitvi izpodbijane sodbe ni zaslediti. Sodišče prve stopnje je navedlo, da tožeča stranka ni predložila vseh pooblastil lastnikov, ki so navedeni na seznamu lastnikov (prim. 14. točko obrazložitve izpodbijane sodbe in priloga A578 spisa). Neutemeljen je tudi očitek o bistveni kršitvi določb pravdnega postopka iz 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ki ga tožeča stranka tudi sicer ne konkretizira in ne pojasni, o katerih dejstvih je nasprotje med tem, kar se navaja v razlogih sodbe o vsebini listinskih dokazov in med listinami samimi. Zato se njegov solastniški delež pri ugotavljanju, ali je za Pogodbo o upravljanju glasovalo zadostno število solastnikov, ne upošteva. Zato tožeča stranka s pritožbenimi navedbami v tej smeri ne more uspeti.

10. Višje sodišče soglaša z argumentacijo sodišča prve stopnje, da je I. d.d. Pogodbo o upravljanju sklenil zgolj za račun kupcev, na podlagi njihovih izjav in pooblastil, kar izhaja iz IV. točke pogodbe, pa tudi iz njene preambule (priloga A4 spisa). Čeprav bi bilo najverjetneje smotrno, da bi bil tudi I. d.d. (glede na to, da je bil lastnik) tudi podpisnik Pogodbe o upravljanju v lastnem imenu, pa ni mogoče prezreti, da to ni bil. Določila pisne pogodbe so povsem jasna in se morajo uporabljati tako, kot se glasijo. Posledično ni potrebna nobena dodatna razlaga, za katero se zavzema tožeča stranka v pritožbi z navedbami o pogodbeni kavzi in namenu I. d.d., da uredi upravljanje soseske in omogoči nemoteno obratovanje, da se bodo lahko kupci in bodoči kupci vselili v stanovanja oziroma začeli z dejavnostjo v poslovnih prostorih. I. d.d. ni bil podpisnik pogodbe v lastnem imenu, pač pa je nastopal le kot pooblaščenec kupcev stanovanj in poslovnih prostorov. Ne gre za to, da I. d.d. ne bi šla pravica do soodločanja kot enemu od etažnih lastnikov, kot navaja tožeča stranka v pritožbi, ampak zato, da slednji zase ni izrazil volje za sklenitev pogodbe o upravljanju. Zato se njegov solastniški delež pri ugotavljanju, ali je za Pogodbo o upravljanju glasovalo zadostno število solastnikov, ne upošteva in tožena stranka s pritožbenimi navedbami v tej smeri ne more uspeti.

11. Na pritožbene navedbe tožeče stranke v zvezi s pomenom IV. in V. točke Pogodbe o upravljanju, ki ureja veljavnost pogodbe za že znane in bodoče kupce in njihove pravne naslednike, višje sodišče odgovarja, da ta dva člena ne določata, da bi I. d.d. pogodbo o upravljanju sklepal tudi v lastnem imenu in za svoj račun, kot to navaja tožeča stranka v pritožbi. Poleg tega je treba poudariti, da mora biti pogodba naprej sklenjena z zahtevano večino, da velja, nato pa se šele lahko ugotavlja, koga (veljavna) pogodba zavezuje.

12. Neutemeljene so tudi njene pritožbene navedbe, da ji je bil s Pogodbo o upravljanju podeljen mandat, da skrbi za upravljanje, obratovanje in vzdrževanje soseske B., zaradi česar je bila potrebna dobava blaga in storitev s strani dobaviteljev, ki stroške zaračunajo lastnikov. Pogodba namreč ni bila veljavno sklenjena, kot je pravilno obrazložilo že sodišče prve stopnje.

O ključu delitve in neupravičeni obogatitvi (190. člen Obligacijskega zakonika – OZ)

13. Sodišče prve stopnje je zahtevek tožeče stranke obravnavalo tudi na temelju neupravičene obogatitve. OZ v 190. členu določa, da je tisti, ki je bil brez pravnega temelja obogaten na škodo drugega, prejeto dolžan vrniti, če je to mogoče, sicer pa nadomestiti vrednost dosežene koristi. Sodišče prve stopnje je presodilo, da tožeča stranka ni navedla ustrezne trditvene podlage, saj ni navedla višine skupne koristi za objekt glede na posamezno opravljeno storitev, kot tudi ne kolikšna je bila korist tožene stranke in za koliko naj bi bila le-ta na račun vtoževanih stroškov obogatena. Navedlo je še, da se stranka ne more pavšalno sklicevati na to, da naj se listine upoštevajo v okviru njene trditvene podlage, saj s tem manjkajočih trditev ni mogoče nadomestiti.

14. Tožena stranka pravilno opozarja, da ni bilo sporno, da so bili računi plačani dobaviteljem iz njenih lastnih sredstev, ter da je v zvezi z vsako fakturo predložila dokazila o plačilu. Drži tudi, da že sam zakon določa obveznost etažnih lastnikov, da so dolžni nositi sorazmerni delež vseh obratovalnih stroškov. Vendar to ne pomeni, da tožeči stranki ni treba izkazati (višine) koristi za toženo stranko in da je ta korist enaka njenemu prikrajšanju, saj gre pri zahtevku iz naslova neupravičene obogatitve prav za to. Po prepričanju višjega sodišča tožeči stranki sicer ni mogoče očitati, da ni zatrjevala matematičnih parametrov, ki se tičejo višine njenega zahtevka, zato so zmotni razlogi sodišča prve stopnje, navedeni v 24. točki obrazložitve, da tožeča stranka ni navedla, koliko je znašal vsak posamezni strošek za stavbo, v kateri ima tožena stranka poslovne prostore (2). Vendar je sodišče prve stopnje kljub temu pravilno presodilo, da bi morala tožeča stranka - glede na to, da gre v konkretnem primeru za zatrjevano pridobitev koristi s storitvijo - za utemeljenost verzijskega zahtevka izkazati tudi s strani tožene stranke prejeto korist, in dejstvo, da je ta korist enaka njenemu prikrajšanju. Pri tem ne gre zgolj za predstavitev matematičnega izračuna oziroma načina delitve stroškov, ki jih je za lastnika stanovanja plačal upravnik, ampak je treba utemeljiti potrebnost oziroma koristnost le-teh.

15. Kot je pravilno poudarilo že sodišče prve stopnje v obrazložitvi izpodbijane sodbe, je tožeča stranka v svoj zahtevek vključila več različnih stroškov, ki so si različni po vrsti in po višini. Tudi po prepričanju višjega sodišča bi morala tožena stranka zaradi tega za vsako posamezno vrsto stroška posebej navesti, zakaj je bil koristen za toženo stranko kot etažno lastnico. Zgolj z okoliščino, da je tožeča stranka kot upravnik zanjo te stroške plačala (kar izhaja iz razdelilnikov stroškov), ta korist tožene stranke ni izkazana. Tožeča stranka je sicer navedla, da nastali stroški omogočajo normalno rabo, vzdrževanje in upravljanje nepremičnine, vendar to ne zadošča, saj gre za presplošno opredelitev koristi. Podrobnejša opredelitev koristi se zahteva predvsem za stroške, ki niso nujno potrebni za rabo nepremičnin (npr. stroški varovanja, čiščenja funkcionalnega zemljišča, čiščenja garaž, hišniške storitve; pripomniti je, da del teh stroškov tožeča stranka utemeljuje na pogodbeni podlagi, ki ni veljavna - list. št. 53). Ker za izkaz koristi tožene stranke ne zadošča zgolj matematični obračun stroškov, tožeča stranka ne more uspeti s pritožbenimi navedbami, da je zmoten zaključek sodišča prve stopnje, da ni navedla, koliko je znašal račun za posamezni strošek za posamezni mesec, koliko stroškov od tega zneska odpade na posamezni naslov in kolikšen del od teh stroškov in po katerem ključu odpade znotraj tega objekta na toženo stranko. Pripomniti je, da sodišče prve stopnje navedlo, da tožeča stranka ni izkazala višine stroškov, temveč da ni izkazala koristi. Pomen namreč ni enak.

16. Tožeča stranka v pritožbi opozarja, da se je že v predlogu za izvršbo (ki je del tožbe) sklicevala na knjigovodske listine, ki jih je nato tudi predložila skupaj z vsemi računi dobaviteljev in izvajalcev, iz katerih je razvidna prav vsaka vtoževana postavka (vsak strošek posebej) za vsak mesec in za vsak posamezni del v lasti tožene stranke. Razvidno je natančno, za koliko je bila tožena stranka obogatena, tožeča stranka pa prikrajšana. Te pritožbene navedbe so neutemeljene, saj - kot je že zgoraj pojasnjeno - pri zahtevku iz naslova neupravičene obogatitve ne gre zgolj za matematično razdelitev stroškov, ampak za utemeljitev višine koristi za toženo stranko. Splošna (pritožbena) navedba, da je tožena stranka te storitve koristila, tožeča stranka pa jih je plačala dobaviteljem, za to utemeljitev ne zadošča. Enako velja za (pritožbeno) navedbo, da gre za povsem običajne stroške, ki se nanašajo na dobavo vode, elektrike, ogrevanje, odvoz smeti, čiščenje, varovanje...).

17. Tožeča stranka ne izpodbija ugotovitve sodišča prve stopnje, da je nekatere stroške delila glede na število enot, druge po deležih in tretje po formuli. Navaja pa, da je zmoten zaključek sodišča prve stopnje, da stroški niso bili obračunani skladno z zakonskimi določili in poudarja, da je delitev po površini tudi delitev po solastniških deležih, ker gre za povsem isto stvar, le prikaz je drugačen. Te pritožbene navedbe so neutemeljene. Res je, da se lahko pri delitvi stroškov po solastniških deležih in pri delitvi stroškov glede na površino pride do enakega rezultata, vendar zgolj v primeru, če je relevantna površina prostora pri obeh načinih izračuna enaka (imenovalec). Glede na to, da tožeča stranka navaja, da so se nekateri stroški delil glede na bruto površino, nekateri pa na neto površino, o tem ni mogoče zanesljivo sklepati, zato so te pritožbene navedbe neutemeljene.

18. Bolj od zgoraj navedenega je v konkretnem primeru pomembno to, da tožeča stranka ni imela pravne podlage, da bi stroške delila drugače, kot po solastniških deležih, ker tudi ni pojasnila, zakaj bi bil uporabljen ključ delitve stroškov primeren za ugotavljanje višine prejete koristi tožene stranke. Sodišče prve stopnje je sicer ugotovilo, da etažni lastniki niso sklenili pogodbe o medsebojnih razmerjih (116. člen Stvarnopravnega zakonika - SPZ), vendar je napačno sklepalo, da je to razlog, zaradi katerega ni mogoče deliti stroškov po solastniških deležih. V 115. členu SPZ je namreč določeno, da so pravice in obveznosti etažnih lastnikov na skupnih delih sorazmerne z njihovim solastniškim deležem, če zakon ali pogodba ne določa drugače. 19. Tožeča stranka je navedla, da naj sodišče prve stopnje, v kolikor ni podlage za razdelitev stroškov po različnih ključih (po površini/po števcu/po enoti/po formuli - prim. list. št. 44), upošteva, da je solastniški delež tožene stranke 2,6824 %, vendar pa svojega tožbenega zahtevka temu ni prilagodila. Četudi bi namreč tožeča stranka zatrjevan solastniški delež tožene stranke izkazala (v zvezi s tem je predlagala dokaz z izvedencem gradbene stroke), tožena stranka pa bi bila dolžna plačati stroške skladno s slednjim, tožeča stranka svojega zahtevka (po zneskih) ni ločila glede na različne ključe delitve, tako da bi bilo mogoče njenemu tožbenemu zahtevku vsaj delno ugoditi - torej v delu, ki predstavlja delitev stroškov po solastniških deležih, saj za razdelitev po ostalih ključih ni pravne podlage.

20. Tožeča stranka navaja, da je po temelju nujne gestije utemeljevala zgolj stroške upravljanja, ne pa vse vtoževane stroške, s čemer smiselno izpodbija obrazložitev sodišča prve stopnje, da (tudi) ta del zahtevka ni bil dovolj konkretiziran. Te pritožbene navedbe so neutemeljene, saj je tožeča stranka prezrla, da sodišče prve stopnje ni sledilo njenim trditvam o verzijski podlagi zato, ker je tožeča stranka zgolj pavšalno navedla, da bi zaradi prekinitve dobav nastala škoda, zaradi česar ni izkazala, da bi bila gestija tako nujna, da tožeča stranka poprej ni bi mogla pridobiti soglasja tožene stranke, čigar posla se je lotila.

21. Glede na navedeno pritožbene navedbe niso utemeljene in ker višje sodišče ni ugotovilo niti kršitev, na katere v skladu z drugim odstavkom 350. člena ZPP pazi po uradni dolžnosti, je pritožbo tožene stranke zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

22. Glede na to, da tožeča stranka s pritožbo ni uspela, sama krije svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 154. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP).

(1) Stanovanjski zakon – SZ, veljaven v času sklepanja pogodbe o opravljanju storitev upravljanja, Ur. l. RS, št. 18/91, s spremembami.

(2) Tožeča stranka je v spis predložila razdelilnik stroškov (priloga A 599), na katere se je sklicevala kot tožbeno navedbo (prim. list. št. 44 in list. št. 52). Po prepričanju višjega sodišča je s tem v matematičnem smislu pojasnila, kolikšen je bil strošek posameznega dobavitelja in kolikšen je znesek, ki odpade na posamezni vhod v stavbo. Pojasnila je tudi, da ima tožena stranka na K. dva parkirna mesta, na D. pa poslovni prostost, kar so zgolj različni vhodi v isto stavbo (prim. list. št. 43).