Jedro

Sodišče ugotovi vrednost nepremičnine na podlagi cenitve izvedenca po tržni ceni na dan cenitve. Tržna cena je izražena v tolarjih, na kar ne vpliva dejstvo, da je cenilec ob tej zapisal tudi protivrednost v tuji valuti.

Izrek

Pritožbi se ugodi, izpodbijani sklep se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

Obrazložitev

Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je vrednost nepremičnine - stanovanjske hiše v ..., stoječe na parc. št. ... vl. št. ... vl. št. .. in .. vl. št. ..., vse k. o. ..., last dolžnikov, 64.613.730,00 SIT.

Zoper tak sklep sta se pritožila dolžnika zaradi zmotno in nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja. Navajata, da ugotovljena vrednost nepremičnine ne ustreza realnemu stanju. Cenitev, ki jo je naredil P. F. 12.6.1998, je korektna, vendar zajema samo osnovni načrt iz leta 1986 brez kasnejših pomembnih dodatkov, ki bistveno vplivajo na sedanjo vrednost objekta. O tem sta dolžnika sodišču že pisala, ko sta dobila omenjeno cenitev. Na osnovni načrt je bila dograjena razširjena terasa, ki pomeni podzidano pritlični prostor 4 x 9 m in nad teraso ravno tako kvadraturo za izdelavo zimskega vrta. Teh dodatnih kvadratur je tako od 65 do 95 m2. Podobno je bilo predelano zaklonišče v funkcionalen prostor 5 x 4 m. Cenilec je upošteval koristno stanovanjsko površino 414,5 m2, po izmerah dolžnikov pa znaša neto površina skoraj 500 m2, podobno pa so zapisali tudi merilci, poslani od sodišča, katerih meritev je v spisu. Nadalje navajata, da cenitev ne upošteva, da je hiša končna in edina samostojna v sklopu vrstnih hiš in je možen dokup 1500 m2 zemljišča. Cenitev je z dne 12. 6. 1998 in znesek bi moralo sodišče revalorizirati na današnji dan. V objektu je za približno 4 milijone namensko kupljenega gradbenega materiala, vse gradbeno orodje in stroji. Tega ni mogoče prodati ali drugače uporabiti, zato bi moralo biti upoštevano v cenitvi. Na koncu navajata, da je dejanski dolg 75.000,00 DEM s pripadajočimi obrestmi in ne 86.000,00 DEM. Upata, da je upnik obvestil sodišče, da sta mu že vrnila 48.000,00 DEM v letu 1998 in 1999. Pritožba je utemeljena.

Sodišče prve stopnje je izdalo sklep o ugotovitvi vrednosti nepremičnine na podlagi izvedenskega mnenja. Domneva se glede na podatke v spisu, da gre za mnenje izvedenca P.F. z dne 12.6.1998, čeprav iz obrazložitve sklepa to ni razvidno. V obrazložitvi sklepa pa ni odgovorilo na izjavo dolžnikov o izvedenskem mnenju oziroma cenitvi nepremičnine, da je upoštevana premajhna neto površina hiše, in sicer 414,52 m2 namesto 458,55 m2. Glede tega izpodbijani sklep sodišča prve stopnje nima razlogov in ga tako ni mogoče preiskusiti.

S tem je sodišče prve stopnje bistveno kršilo določbe pravdnega postopka v smislu določbe 14. točke 2. odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP, Ur. l. RS, št. 26/99).

V novem postopku bo sodišče prve stopnje moralo ugotoviti, katera izmera je prava in po potrebi izvedencu naložiti dopolnitev izvedenskega mnenja ter nato znova ugotoviti vrednost nepremičnine.

Nimata pa dolžnika prav, ko menita, da bi sodišče moralo revalorizirati vrednost, ugotovljeno s cenitvijo. Na podlagi določbe 2. odstavka 178. člena ZIZ - Zakona o izvršbi in zavarovanju, ugotovi sodišče vrednost nepremičnine na podlagi cenitve izvedenca po tržni ceni na dan cenitve. Sodišče ponovno ugotovi vrednost nepremičnine le na predlog dolžnika v skladu z določbo 4. odstavka 178. člena, ne pa po uradni dolžnosti. Navedba vrednosti objekta v DEM poleg tolarske vrednosti nima nobenih pravnih posledic. Cene se namreč določajo v domači valuti. Kar zadeva material, stroje in orodje, ki naj bi se nahajali v objektu, pa niso del nepremičnine, se skupaj z njo ne morejo prodajati in jih zato tudi ni mogoče upoštevati pri njeni cenitvi.

S sklepom o izvršbi opr. št. In 350/95-15, z dne 10. 2. 1997, je bila v zadevi dovoljena izvršba za poplačilo glavnice 86.000,00 DEM v tolarski protivrednosti s pripadki. Kolikor pa dolžnika navajata, da sta upniku v letih 1998 in 1999 vrnila 48.000,00 DEM, se v spisu nahaja vloga upnika o delnem umiku izvršbe (l. št. 73), o kateri bo sodišče prve stopnje še moralo odločiti.

Zato je sodišče druge stopnje na podlagi določbe 3. točke 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ pritožbi ugodilo in izpodbijani sklep razveljavilo ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek.