Jedro

Ureditev položaja upravnika večstanovanjske hiše v SZ opredeljuje njegov položaj le kot položaj zastopnika, zato na tej podlagi ne more kot stranka, torej v lastnem imenu izterjevati obratovalnih stroškov in stroškov posameznega stanovanja. Aktivno legitimacijo v takih sporih pa mu lahko podelijo sami lastniki stanovanj s prenosom svojih materialnopravnih upravičenj v pogodbi, ki so jo sklenili z upravnikom, ali v posebnem naročilu, če so bili stroški plačani iz njihovih namensko zbranih sredstev. Kadar do takega prenosa ni prišlo, je upravnik aktivno legitimiran le, če je stroške založil iz lastnih sredstev.

Izrek

Zahteva za varstvo zakonitosti se zavrne.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je po obširno izvedenem dokaznem postopku razveljavilo sklep o izvršbi v točkah 1 in 3 ter zavrnilo tožbeni zahtevek za plačilo stroškov za toplo vodo, hladno vodo in obratovalnih stroškov za obdobje od novembra 1994 do vključno januarja 1995. Presodilo je, da tožeča stranka kot upravnik stanovanjske hiše v Ljubljani ni aktivno legitimirana, da v svojem imenu zahteva od toženca plačilo, saj ji 29. člen Stanovanjskega zakona (Ul. RS, št. 19/91-I do 1/2000; v nadaljevanju SZ) daje le položaj zakonitega zastopnika. Zato lahko nastopa le v imenu lastnikov, ne pa v svojem imenu. Iz listin v spisu izhaja, da je stroške plačevala iz sredstev skupnosti stanovalcev. Tožeča stranka ni dokazala svoje trditve, da bi jih plačala iz svojih sredstev.

Sodišče druge stopnje je pritožbo tožeče stranke zavrnilo in potrdilo sodbo prve stopnje. V razlogih je pritrdilo stališču prvega sodišča, da določba 29. člena SZ ne dopušča upravniku, da nastopa kot stranka v postopku. Potrdilo je dokazno oceno, da tožeča stranka ni dokazala, da je poravnala stroške iz svojih sredstev in še poudarilo, da gre za stroške stanovanja za toplo in hladno vodo ter za obratovalne stroške, torej ne za plačilo dela, ki ga opravlja tožeča stranka kot upravnik.

Državno tožilstvo Republike Slovenije v zahtevi za varstvo zakonitosti (v nadaljevanju: zahteva) uveljavlja zmotno uporabo materialnega prava, ker sodišči nista uporabili 27. člena SZ ter prvega, drugega in četrtega odstavka 24. člena SZ v zvezi z drugo in tretjo alinejo drugega odstavka 28. člena SZ. Predlaga razveljavitev sodb obeh sodišč in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Zahtevo vlaga zaradi oblikovanja sodne prakse o vprašanju, kdaj je upravnik aktivno legitimiran vlagati tožbo po SZ. Strinja se s stališčem, da 29. člen SZ ne utemeljuje aktivne legitimacije upravnika. Po mnenju zahteve te aktivne legitimacije ni mogoče graditi niti na pogodbi o upravljanju, saj je lahko določena le v materialnem pravu. V tej zadevi iztoževani stroški so stroški za toplo vodo, hladno vodo in obratovalni stroški. Gre za storitve, ki so v četrtem odstavku 24. člena SZ opredeljene kot obratovanje stanovanjske hiše in spadajo torej med upravljanje v smislu prvega odstavka 24. člena SZ. Stroški obratovanja imajo enako pravno naravo kot stroški uporabe stvari v skupni lastnini. Kljub temu je lastninska skupnost etažnih lastnikov večstanovanjske hiše po SZ v primerjavi z določbami Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih o skupni lastnini in solastnini specifična. Etažni lastniki so po zakonu solastniki skupnih prostorov, delov, objektov in naprav v večstanovanjski hiši ter funkcionalnega zemljišča, in sicer v sorazmerju z vrednostjo svojih stanovanj. Te naključne skupnosti pa ne morejo fizično deliti. Zato je v zakonu ob določenih pogojih tudi predviden obvezni upravnik. Možna je le izjema iz petega odstavka 22. člena, če se skupnost lastnikov konstituira kot pravna oseba in vpiše v sodni register. Tako gre za dve obliki upravljanja večstanovanjskih hiš, in sicer po upravniku, ki je registriran v sodnem registru, ali pa po skupnosti lastnikov, ki mora biti pravna oseba in je prav tako registrirana v sodnem registru. Glede skupnosti lastnikov sodna praksa doslej ni imela pomislekov, da je lahko aktivno legitimirana v pravdah za izterjavo stroškov obratovanja stanovanjskih hiš. Nobenega razloga ni, da bi bilo pri upravniku, ki opravlja upravljanje stanovanjskih hiš kot poklic, to drugače. Po povzemanju določb 27. člena in druge ter tretje alineje drugega odstavka 28. člena SZ zahteva poudari, da v tej pravdni zadevi tožena stranka ni dolžnik etažnih lastnikov v hiši, ampak dolžnik namenskega premoženja, ki ga upravnik zbira in upravlja ter iz njega izplačuje stroške obratovanja stanovanjske hiše. Gre torej za terjatev, ki izvira iz premoženja za določen namen. Zato zahteva meni, da je v obligacijskih razmerjih med etažnimi lastniki večstanovanjske hiše upravnik po zakonu upravičen in dolžan izterjevati terjatve, ki izvirajo iz namenskih sredstev za obratovanje stanovanjske hiše, torej iz premoženja, ki ga po zakonu upravlja. V upravljanje spadajo tudi stanovanjske storitve, med te pa spadajo pravne storitve za upravljanje stanovanj in stanovanjskih hiš. Pri tem je upravnik dolžan upoštevati merila, ki so jih etažni lastniki določili v pogodbi, ki mora imeti tudi določene obvezne sestavine po 26. členu SZ.

Zahteva je bila na podlagi 390. člena v zvezi z drugim odstavkom 408. člena Zakona o pravdnem postopku iz leta 1977 (v nadaljevanju ZPP) vročena pravdnima strankama, ki nanjo nista odgovorili.

Zahteva ni utemeljena.

Vrhovno sodišče je glede na prehodno določbo prvega odstavka 498. člena novega Zakona o pravdnem postopku (Ul. RS, št. 26/99) pri odločanju o tej pravdni zadevi uporabilo določbe ZPP iz leta 1977. Materialnopravno pravilno je stališče obeh sodišč in zahteve, da določba 29. člena SZ upravniku ne podeljuje aktivne legitimacije v sporu zaradi plačila stroškov, ki se izterjujejo v tej pravdni zadevi, torej stroškov, ki so vezani na samo stanovanje (topla in hladna voda), kot tudi stroškov, ki so vezani na uporabo skupnih prostorov, delov in naprav stanovanjske hiše in funkcionalnega zemljišča (obratovalnih stroškov v smislu četrtega odstavka 24. člena SZ). Določba 29. člena SZ ureja le položaj upravnika kot zastopnika lastnikov v sporih o njihovih pravicah in koristih po tem zakonu. Upravniku daje v omejenem obsegu položaj zakonsko določenega zastopnika, kolikor je za to podlaga v pogodbi o upravljanju. Zato je upravnik še vedno samo zastopnik, ne pa stranka v sporu lastnikov o njihovih pravicah in koristih po SZ.

Materialnopravno zmotno pa je stališče zahteve, da aktivne legitimacije upravnika ni mogoče graditi na pogodbi o upravljanju, ker je to vprašanje lahko določeno le v materialnem pravu. Materialno pravo so tako zakonske kot tudi pogodbene določbe, le da pogodbene določbe predstavljajo pogodbeno dogovorjeno materialno pravo, ki velja za urejanje razmerij med pogodbeniki. Glede pogodbe o upravljanju, ki jo sklenejo lastniki po 22. členu SZ, zakon v 26. členu res določa njeno obvezno sestavino, glede pogodbe, ki jo lastniki sklenejo z upravnikom, pa jo določa v 28. členu, vendar taka zakonska ureditev vseeno omogoča, da lastniki v pogodbo z upravnikom vključijo podrobnejše določbe, na primer o izterjavi stroškov in prispevkov v smislu tretje alineje drugega odstavka 28. člena SZ. Zato bi taka pogodba lahko vsebovala tudi tak prenos materialnopravnih upravičenj lastnikov stanovanj na upravnika, da bi nanj prešla tudi aktivna legitimacija v sporu. Vendar to v obravnavanem primeru ni bilo ugotovljeno. Prenos materialnopravnih upravičenj lastnikov na upravnika bi bil lahko utemeljen tudi v zakonu, na primer v 218. členu Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR), če bi upravnik iz svojih sredstev plačal dolžne stroške, ali v 749. členu ZOR, torej v posebnem naročilu ustrezne večine etažnih lastnikov, vendar tudi to v obravnavanem primeru ni bilo ugotovljeno.

Določbe SZ, na katere se sklicuje zahteva, in določbe v dokaznem postopku vpogledane pogodbe o upravljanju (listina A5), tožeči stranki kot upravniku ne podeljujejo aktivne legitimacije v sporu zaradi plačila stroškov za toplo in hladno vodo ter obratovalnih stroškov. Pogodba ne vsebuje nobenih takih določb, ki bi podrobneje urejale način izterjave stroškov, ne vsebuje pa niti drugačnih meja upravnikovih pooblastil. Zato lahko tožeča stranka nastopa le v mejah zakonskega pooblastila iz 29. člena SZ, torej kot zastopnik etažnih lastnikov in ne kot stranka.

Sklicevanje zahteve na zatrjevano drugačno prakso sodišč v primerih, ko kot upravnik nastopa skupnost lastnikov po petem odstavku 22. člena SZ, je povsem splošno. Zato je lahko samo splošen tudi odgovor na to trditev. V takih zatrjevanih pravdah je situacija drugačna, saj skupnost lastnikov, čeprav kot pravna oseba opravlja posle upravljanja, sestavljajo prav lastniki večstanovanjske hiše, to pa so osebe, ki so aktivno legitimirane za izterjavo stroškov, saj gre za spor o njihovih pravicah in koristih po SZ, dolžni stroški pa so tudi v veliki večini primerov založeni prav iz sredstev, ki jih zbirajo za upravljanje svoje hiše. Materialnopravno zmotno je stališče zahteve, da je toženec dolžnik namenskega premoženja, ki ga upravnik zbira in upravlja ter iz njega plačuje stroške. Na tem zmotnem stališču gradi zahteva trditev, da je v obligacijskih razmerjih med etažnimi lastniki večstanovanjske hiše upravnik po zakonu upravičen in dolžan izterjevati terjatve, ki izvirajo iz tega namenskega premoženja, torej iz premoženja, ki ga po zakonu upravlja. Zakonsko določena naloga upravljanja s tem premoženjem upravniku ne podeljuje aktivne legitimacije v pravdi. Kljub tej nalogi lahko upravnik nastopa v pravdi le kot zastopnik etažnih lastnikov. Neplačnik stroškov v taki stanovanjski hiši tudi ni dolžnik namenskega premoženja, s katerim upravlja upravnik. To premoženje po sedanji zakonski ureditvi namreč nima nobene pravne subjektivitete. Čeprav je morda vprašljivo, ali je taka ureditev najbolj smotrna, pa gre za zakonodajalčevo presojo in njegovo odločitev, ali bo dal takemu namenskemu premoženju obliko sklada ali podobno obliko s podelitvijo pravne subjektivitete. Ker je ni, namensko premoženje, ki ga zbirajo lastniki večstanovanjske hiše, upravlja pa upravnik, ne more samostojno nastopati v pravnem prometu, upravnik pa ne more niti v njegovem niti v lastnem imenu izterjevati manjkajočih sredstev. Ali povedano drugače: Ureditev položaja upravnika večstanovanjske hiše v SZ opredeljuje njegov položaj le kot položaj zastopnika, zato na tej podlagi ne more kot stranka, torej v lastnem imenu izterjevati obratovalnih stroškov in stroškov posameznega stanovanja. Aktivno legitimacijo v takih sporih pa mu lahko podelijo sami lastniki stanovanj s prenosom svojih materialnopravnih upravičenj v pogodbi, ki so jo sklenili z upravnikom, ali v posebnem naročilu, če so bili stroški plačani iz njihovih namensko zbranih sredstev. Kadar do takega prenosa ni prišlo, je upravnik aktivno legitimiran le, če je stroške založil iz lastnih sredstev.

Po vsem obrazloženem je vrhovno sodišče na podlagi 393. člena v zvezi z drugim odstavkom 408. člena ZPP neutemeljeno zahtevo zavrnilo.