Jedro

Prvostopno sodišče je povsem pravilno ugotovilo, da tožena stranka tožeči stranki ni plačala nobenega obroka najemnine in da je tožeča stranka toženo stranko pred odpovedjo najemne pogodbe predhodno opozorila na kršitev najemne pogodbe ter jo pri tem tudi opozorila, da bo dolžna izprazniti najeto stanovanjsko hišo, v kolikor ne bo poravnala najemnine (priloga A2 in priloga A3). Ker tožena stranka najemnine ni plačevala in tega tudi ni storila po opozorilu je prvostopno sodišče pravilno odločilo, kot izhaja iz izreka izpodbijane sodbe.

Izrek

Pritožba se zavrne in potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje odpovedalo najemno pogodbo za stanovanjsko hišo in zemljišča, ki sta jo sklenili pravdni stranki dne 12. 5. 2014 ter toženi stranki naložilo, da je dolžna v roku 60 dni izprazniti stanovanjsko hišo in jo skupaj z zemljišči izročiti v posest tožeči stranki (točka I, II in III prvostopnega izreka). V presežku je zahtevek zavrnilo. V odločbi o pravdnih stroških (točka IV izreka) je toženo stranko zavezalo k povrnitvi potrebnih stroškov postopka, ki bodo odmerjeni s posebnim sklepom.

2. Prvostopno sodbo s pritožbo izpodbija tožena stranka zaradi bistvene kršitve določb postopka, zmotne uporabe materialnega prava in zmotne ugotovitve dejanskega stanja. Osrednji pritožbeni ugovor je, da je sporna najemna pogodba, sklenjena dne 12. 5. 2014 za stanovanjsko hišo in zemljišča, prenehala veljati, ker ni bila sklenjena za nedoločen čas in da je tožena stranka na podlagi prodajne pogodbe lastnik stanovanjske hiše in zemljišč ter zato ni pogojev za odpoved najemne pogodbe iz razloga neplačevanja najemnine za najete nepremičnine. Pritožba še navaja, da je terjatev iz naslova najemnine pobotana z vlaganji tožene stranke v nepremičnino. Tožena stranka je v nepremičnino (stanovanjsko hišo) v kateri še sedaj živi vložila 23.300,00 EUR. Pritožbenemu sodišču predlaga razveljavitev izpodbijane sodbe oziroma zavrženje tožbe.

3. Tožeča stranka ni vložila odgovora na pritožbo.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Prvostopno sodišče povsem pravilno ugotavlja (temu tudi pritožba ne oporeka), da sta pravdni stranki dne 12. 5. 2014 sklenili najemno pogodbo za stanovanjsko hišo in zemljišča ob stanovanjski hiši, kot je razvidno iz pogodbe o najemu (priloga A4). Že iz zapisa pogodbe (11. člen pogodbe) jasno izhaja, da najemno razmerje ni bilo sklenjeno za določen, čas, temveč za nedoločen čas od 12. 5. 2014 dalje. V najemni pogodbi je bila dogovorjena mesečna najemnina in sicer v znesku 300,00 EUR mesečno (4. člen pogodbe). V najemni pogodbi je bil med strankama zapisan tudi dogovor o možnosti nakupa najete nepremičnine za 50.000,00 EUR. Prodajna pogodba za najete nepremičnine je bila med pravdnima strankama dogovorjena dne 5. 5. 2016 (priloga A5). Ker pa tožena stranka kljub pozivu tožeče stranke kupnine ni plačala, je tožeča stranka po neuspešnih pozivih za plačilo kupnine (priloga A6 in A7) odstopila od prodajne pogodbe, zaradi česar je pogodba v skladu z določbo 105. in 104. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) razvezana že na podlagi samega zakona. Na podlagi razvezane prodajne pogodbe lastninska pravica na najetih nepremičninah (te so bile tudi predmet prodajne pogodbe) na toženo stranko ni prešla. Sicer pa med strankama ni sporo, da je na spornih nepremičninah vknjižena lastninska pravica na ime tožeče stranke. Tako pa ne vzdrži pritožbeni očitek, da je tožena stranka na sporni nepremičnini pridobila lastninsko pravico in zato ni podlage za odpoved sporne najemne pogodbe.

6. Po navedeni presoji tudi ni razloga za po pritožbi zatrjevano prekinitev postopka, ker je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da je lastnik v najem danih nepremičnin tožnik, ne pa tožena stranka, ki tudi z ničemer ni izkazala, da zoper tožnika iz naslova navedene prodajne pogodbe vtožuje pridobitev lastninske pravice.

7. Pravno podlago na krivdno odpoved najemne pogodbe za najem stanovanjske hiše (v stanovanjski hiši živi tožena stranka z družino) s pripadajočimi zemljišči ureja določba 103. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1)1. Prvostopno sodišče je povsem pravilno ugotovilo, da tožena stranka tožeči stranki ni plačala nobenega obroka najemnine in da je tožeča stranka toženo stranko pred odpovedjo najemne pogodbe predhodno opozorila na kršitev najemne pogodbe ter jo pri tem tudi opozorila, da bo dolžna izprazniti najeto stanovanjsko hišo, v kolikor ne bo poravnala najemnine (priloga A2 in priloga A3). Ker tožena stranka najemnine ni plačevala in tega tudi ni storila po opozorilu je prvostopno sodišče pravilno odločilo, kot izhaja iz izreka izpodbijane sodbe.

8. Take odločitve tudi ne morejo spremeniti pritožbena izvajanja o pobotu najemnine z vlaganji tožnice v stanovanjsko hišo, ker takega dogovora med pravdnima strankama tožena stranka ni izkazala. Sicer pa je v najemni pogodbi med pravdnima strankama dogovorjeno (5. člen pogodbe), da najemnik ne sme spreminjati obstoječega stanja prostorov, lahko pa na svoje stroške izvede opleske.

9. Po obrazloženem, in ker pritožbeno sodišče ob preizkusu izpodbijane sodbe po uradni dolžnosti v skladu z drugim odstavkom 350. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) ni ugotovilo uradoma upoštvene kršitve določb postopka ali nepravilne uporabe materialnega prava, je o pritožbi pritožbeno sodišče odločilo, kot je razvidno iz izreka te sodbe.

10. Tožena stranka pritožbenih stroškov ne priglaša. 1 V skladu s 4. točko prvega odstavka 103. člena SZ-1 lahko lastnik odpove najemno pogodbo iz krivdnih razlogov v primeru, če najemnik ne plača najemnine ali stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, v roku, ki ga določi najemna pogodba, če rok ni določen pa v 6 dneh od prejema računa. Na podlagi tretjega odstavka 103. člena SZ-1 pa mora lastnik pred vložitvijo tožbe za odpoved najemne pogodbe predhodno pisno opozoriti najemnika, ki krši najemno pogodbo, pri tem mora opredeliti kršitev in način odprave odpovednega razloga ter mu dati primeren rok za odpravo odpovednega razloga, ki ne sme biti krajši od 15 dni.