Jedro

Za tožnikovo interpretacijo 3. točke pogodbe v procesnem gradivu ni podlage. Popust v višini 50 % je vezan na okoliščine, ko tretja oseba (kupec) ob ogledu ali kasnejših pogajanjih izrecno odkloni plačilo posredovanja in bi plačilo za posredovanje s strani tretje osebe pomenilo bistveni nagib k (ne)sklenitvi prodajne pogodbe. Nikakor pa popust ni pogojevan s tožnikovo (dokončno) izpeljavo posla. Okoliščine v zvezi s popustom, ki jih ureja prej citirana določba, so bile v obravnavanem primeru izpolnjene. To pa predstavlja še dodaten argument k ugotovitvi, da znaša toženčeva obveznost 2 % in ne 4 % od pogodbe vrednosti.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožeča stranka je dolžna toženi stranki v roku 15 dni od prejema te sodbe povrniti 373,32 EUR pritožbenih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka paricijskega roka do plačila.

Obrazložitev

1. Okrajno sodišče v Ljubljani (v nadaljevanju: sodišče) je zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je tožnik od toženca uveljavljal plačilo 6.368,40 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 24. 7. 2020 dalje do plačila (I. točka izreka), in tožniku naložilo povračila 1.398,95 EUR toženčevih pravdnih stroškov, v primeru zamude s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi (II. točka izreka). Ugotovilo je, da je toženec na podlagi sklenjene pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami z dne 18. 3. 2020 ter ustnega dogovora upravičeno pričakoval, da bo njegova obveznost znašala 2 % od pogodbene vrednosti in ne 4 %, kot zatrjuje tožnik.

2. Tožnik odločitve ne sprejema in zoper njo vlaga pravočasno pritožbo, v kateri uveljavlja pritožbena razloga nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in napačne uporabe materialnega prava. Pritožbenemu sodišču predlaga, da sodbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču v ponovno odločanje. Poudarja, da sta toženec in kupec sklenila kupoprodajno pogodbo brez njegovega posredovanja kot posrednika pri prodaji nepremičnin. Za takšne primere pa velja 4 % posredniška provizija. Določba tretjega odstavka pogodbe o posredovanju v takšnih primerih ne pride v poštev. Morebitni 50 % popust, na katerega se sklicuje sodišče, bi veljal le v primeru, če bi storitev v celoti izpeljal – vključno s sestavo kupoprodajne pogodbe in predložitvijo v podpis tožencu ter kupcu. Vendar sta ga slednja obšla, zato je toženec zavezan v skladu s pogodbo poravnati 4 % posredniško provizijo. Zaradi izpostavljenih ravnanj toženca in kupca so dogovarjanja glede 2 % provizije pravno nezavezujoča. Poleg tega je toženec zlorabil podatke o kupcu in tudi to je razlog za obračun 4 % provizije.

3. Toženec v odgovoru na pritožbo oporeka tožnikovi interpretacije 3. točke pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami z dne 18. 3. 2020. Pritrjuje argumentaciji in zaključkom sodišča ter predlaga zavrnitev pritožbe kot neutemeljene. Priglaša stroške pritožbenega postopka.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Normativno izhodišče je zgoščeno v 13. členu Zakona o nepremičninskem posredovanju.1 Nanj se je sodišče tudi oprlo. Poudarilo je, da zakon določa pisno obliko pogodbe o posredovanju, vendar pa pisnost ni pogoj za veljavnost pogodbe, saj sodna praksa dopušča tudi ustne dogovore, s katerimi se zmanjšujejo/olajšujejo obveznosti ene ali druge stranke, če je posebna oblika predpisana samo v interesu pogodbenih strank.2 Temu razlogovanju pritožbeno sodišče v celoti sledi.

6. Sodišče je svojo odločitev gradilo na naslednjem dejstvenem substratu: - pravdni stranki sta 18. 3. 2020 sklenili pogodbo o posredovanju v prometu z nepremičninami (v nadaljevanju: pogodba); - v tipski pogodbi je bila dogovorjena 4 % provizija, toženec pa se je z A. A., tožnikovim agentom, dogovoril za plačilo 2 % provizije od dogovorjene cene, preostala 2 % pa naj bi nosil kupec; - agent A. A. je imel pooblastilo za sklepanje tovrstnih dogovorov; - toženec je svoj del obveznosti (2 %) tožniku plačal; - toženec je tožnika o tem, da bo s kupcem sklenil kupoprodajno pogodbo, obvestil še pred njeno sklenitvijo; - v 3. točki pogodbe sta se pravdni stranki dogovorili za možnost 50 % popusta na skupno plačilo za posredovanje, če tretja oseba (kupec) ob ogledu ali kasnejših pogajanjih izrecno odkloni plačilo posredovanja in bi plačilo za posredovanje s strani tretje osebe pomenilo bistveni nagib k (ne)sklenitvi prodajne pogodbe.

7. Pritožba se osredinja predvsem na 3. točko pogodbe, ki določa pogoje za 50 % popust pri plačilu za posredovanje. Poudarja, da bi popust veljal le v primeru, če bi tožnik zaključil nepremičninsko posredovanje s sklenitvijo kupoprodajne pogodbe – da bi torej sestavil pogodbo in poskrbel za njeno vknjižbo. Ker pa temu ni bilo tako – toženec in kupec sta ga zaobšla ter sama poskrbela za sestavo pogodbe – mu pripada 4 % provizija od dosežene prodajne cene.

8. Listinska dokumentacija in izvedeni dokazni postopek ne nudijo podlage za takšen zaključek. Tudi iz tožnikove trditvene podlage ne izhaja kakršno koli pogojevanje 2 % plačila od pogodbene cene s tožnikovo izpeljavo posla. Toženec je prepričljivo izkazal, da je tožnika o nameravani sklenitvi kupoprodajne pogodbe s kupcem obvestil in tudi poravnal 2 % provizijo od dosežene prodajne cene. Določba 3. točke pogodbe je jasna in ne dopušča več različnih razlag. Toženec je kot prodajalec prevzel obveznost plačila 2 % od dosežene pogodbene vrednosti, razliko v višini preostalih 2 % pa bi moral plačati kupec. Takšen je bil tudi ustni dogovor med pravdnima strankama – taka ponudba je toženca (sploh) nagnila k temu, da se je odločil sodelovati s tožnikom. Zaključek sodišča, da je toženec glede na tožnikovo svetovanje upravičeno pričakoval, da bo njegova obveznost v vsakem primeru znašala 2 % od pogodbene vrednosti, je prepričljiv in mu pritožbeno sodišče v celoti sledi.

9. Za tožnikovo interpretacijo 3. točke pogodbe v procesnem gradivu ni podlage. Popust v višini 50 % je vezan na okoliščine, ko tretja oseba (kupec) ob ogledu ali kasnejših pogajanjih izrecno odkloni plačilo posredovanja in bi plačilo za posredovanje s strani tretje osebe pomenilo bistveni nagib k (ne)sklenitvi prodajne pogodbe. Nikakor pa popust ni pogojevan s tožnikovo (dokončno) izpeljavo posla. Okoliščine v zvezi s popustom, ki jih ureja prej citirana določba, so bile v obravnavanem primeru izpolnjene. To pa predstavlja še dodaten argument k ugotovitvi, da znaša toženčeva obveznost 2 % in ne 4 % od pogodbe vrednosti.

10. Pritožbeno zatrjevanje, da so dogovarjanja med pravdnima strankama pravno nezavezujoča, ker tožnik posla ni zaključil, nimajo podlage v trditvenem in dokaznem gradivu. Prav tako tudi ne tožnikovo sklicevanje na toženčevo zlorabo podatkov o kupcu, zaradi katere naj bi bil tožnik upravičen od toženca terjati 4 % provizijo. Ta navedba predstavlja (neopravičeno) pritožbeno novoto, ki je pritožbeno sodišče – skladno z določbo 337. člena ZPP – ne sme upoštevati.

11. Pritožba ni utemeljena, pritožbeno sodišče pa tudi ni ugotovilo nobene od kršitev, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), zato je pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo prvostopenjskega sodišča (353. člen ZPP).

12. Tožencu za sestavo odgovora na pritožbo po tarifni št. 21/1 Odvetniške tarife (OT) pripada 500 točk, po tretjem odstavku 11. člena OT pa tudi 2 % materialnih stroškov in po drugem odstavku 2. člena OT 22 % DDV. Toženec je upravičen do povračila 373,32 EUR pritožbenih stroškov. Tožnik mu jih je dolžan povrniti v roku 15 dni od prejema te sodbe. Odločitev o stroških postopka temelji na določbi prvega odstavka 165. člena ZPP v zvezi z drugim odstavkom 154. člena in prvim odstavkom 155. člena istega zakona.

1 Uradni list RS, št. 42 - 2010/2003 – s spremembami in dopolnitvami, v nadaljevanju: ZNPosr. 2 Glej četrti odstavek 51. člena Obligacijskega zakonika, Uradni list RS, št. 83 - 4287/2001 – s spremembami in dopolnitvami, v nadaljevanju: OZ.