Jedro

Po določbah SZ so lastniki stanovanj dolžni skleniti prodajno oziroma najemno pogodbo z občani, ki so imeli stanovanjsko pravico na stanovanju, te pa tožnik ni imel. Pismo o nameri sodi v fazo pogajanj, pogajanja pa ne zavezujejo.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je tožnik zahteval od toženke sklenitev kupoprodajne pogodbe po privatizacijskih določbah Stanovanjskega zakona (Ur.l. RS, št. 18/91) za stanovanje na C. v drugem nadstropju, v obsegu 84,39 m2, za kupnino 3.697,78 EUR in izstavitev zemljiškoknjižne listine za vpis lastninske pravice na navedenem stanovanju. Zavrnilo je tudi tožnikov podredni tožbeni zahtevek, s katerim je zahteval sklenitev najemne pogodbe za navedeno stanovanje za nedoločen čas in neprofitno najemnino. Odločilo je še, da je tožnik dolžan toženi stranki povrniti pravdne stroške v znesku 807,50 EUR.

Tožnik je proti takšni odločitvi vložil pravočasno pritožbo, s katero uveljavlja pritožbene razloge bistvenih kršitev določb postopka, napačne uporabe materialnega prava ter zmotne oziroma nepopolne ugotovitve dejanskega stanja. Pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno sojenje. Meni, da bi moralo sodišče prve stopnje preučiti vse okoliščine glede pisma o nameri in šele potem odločiti, ali je imelo pismo zavezovalni namen. Meni, da je pismo o nameri imelo zavezovalni namen. Sodišče bi moralo zaslišati predlagane priče, ki bi lahko potrdile zavezujočo naravo pisma. Pismo je imelo elemente kupoprodajne pogodbe, ki pa je sodišče ni upoštevalo. Ne strinja se z zaključkom prvostopenjskega sodišča, da ni izpolnil ravnanja, h kateremu je bil zavezan s pismom o nameri. Rok za izpolnitev obveznosti je bil podaljšan konkludentno. Tožena stranka je še pred vložitvijo tožbe obvestila tožečo stranko o tem, kdaj se lahko pričakuje uvrstitev sporne nepremičnine v letni načrt razpolaganja s stvarnim premoženjem države. S tem je izkazano, da je tožena stranka rok za izpolnitev pogoja iz pisma o nameri podaljšala. Ne drži, da tožeča stranka nima nobene pravne podlage za odkup stanovanja na C.. Pravna podlaga je sprejeti sklep Vlade Republike Slovenije o kriterijih in načinih reševanja v primeru nezakonitih vselitev v vojaška stanovanja. Nepravilna je tudi zavrnitev podrednega tožbenega zahtevka. Za to stanovanje je bila najemna pogodba sklenjena konkludentno. Tožeča stranka je v postopku predložila več plačilnih nalogov, ki jih je tožena stranka izdajala z namenom plačila uporabnine. S tem je dejansko zaračunavala najemnino, kar pomeni, da je prišlo do sklenitve najemne pogodbe.

Pritožba ni utemeljena.

Pravilna je odločitev prvostopenjskega sodišča o zavrnitvi primarnega tožbenega zahtevka, s katerim je tožnik zahteval od toženke sklenitev prodajne pogodbe za stanovanje na C. po privatizacijskih določbah Stanovanjskega zakona (Ur.l. RS, št. 18/91) za kupnino 3.697,78 EUR. Kontrahirna obveznost lastnikov stanovanj iz 111., 112., 113. in 114. člena SZ je bila namreč pogojevana z imetništvom stanovanjske pravice upravičenca do odkupa stanovanja, te pa, kar je bilo med pravdnima strankama nesporno, tožnik nikoli ni imel. Prvostopenjsko sodišče je tudi pravilno poudarilo, da tožnikovo imetništvo stanovanjske pravice na stanovanju na T. ne vpliva na njegovo pravico do odkupa stanovanja na C.. Če je tako, so brezpredmetni tudi pritožbeni očitki glede pomanjkljivosti izpodbijane sodbe, češ da se sodišče prve stopnje v njenih razlogih ni opredelilo do njegove trditve o zavezovalnem učinku pisma o nameri, očitki glede napačne presoje vsebine pisma o nameri ter očitke o nepravilnosti zaključka, da tožnik ni dokazal, da je tožena stranka podaljšala rok za plačilo zapadlih obveznosti, kar naj bi bil pogoj za sklenitev pogodbe o prodaji stanovanja.

Med pravdnima strankama ni bilo sporno, da iz pisma o nameri izhaja pripravljenost tožene stranke na sklenitev pogodbe za stanovanje na C., in sicer glede 64,28 m2 (velikost stanovanja na T.) po omenjeni privatizacijski določbi Stanovanjskega zakona, za razliko do velikosti stanovanja na C. (20,11 m2) pa po tržni vrednosti, in ob nadaljnjem pogoju, da tožnik poravna celoten dolg iz naslova uporabnine in obratovalnih stroškov. Tudi če bi bil navedeni akt tožene stranke zavezujoče narave, bi bila navedena zaveza v nasprotju s tisto, ki jo uveljavlja tožnik s svojim tožbenim zahtevkom (nakup celotnega stanovanja po privatizacijskih določbah SZ). Vendar pa pismo o nameri nima takšnega pomena, kot je pravilno zaključilo tudi sodišče prve stopnje. Tisto, kar loči pravno nezavezujočo fazo sklepanja pogodb od pravno zavezujoče faze je trenutek, ko je na podlagi dane ponudbe podan tudi sprejem ponudbe (prim. 21. člen Obligacijskega zakonika, OZ). Pismo o nameri sodi v fazo pogajanj, pogajanja pa ne zavezujejo (prvi odstavek 20. člena OZ).

Pravilna je tudi odločitev o zavrnitvi podrejenega tožbenega zahtevka za sklenitev najemne pogodbe za stanovanje na C. za nedoločen čas in za neprofitno najemnino. Kot je pravilno poudarilo prvostopenjsko sodišče, so bili po določbah 147. člena SZ lastniki stanovanj dolžni skleniti najemno pogodbo z občani, ki so imeli stanovanjsko pravico na stanovanju. Te pa, kar je med strankama nesporno, tožnik ni imel, kar je bilo ugotovljeno tudi s pravnomočno sodbo Temeljnega sodišča v Ljubljani, enote v Ljubljani V P 201/92 v zvezi s sodbo Višjega sodišča v Ljubljani II Cp 49/94. Neutemeljeni so tudi pritožbeni očitki, ki merijo na to, da naj bi podrejeni tožbeni zahtevek predstavljal zgolj formalizacijo že obstoječega najemnega razmerja, do katerega naj bi prišlo s konkludentnimi ravnanji pravdnih strank, češ da tožnik v stanovanju živi in za njegovo uporabo plačuje uporabnino. Te dejanske trditve predstavljajo pritožbeno novoto, ki je pritožbeno sodišče ne more upoštevati, že zato ne, ker tožnik z ničemer ne izkazuje, da jih brez svoje krivde ni mogel navesti že pred sodiščem prve stopnje (337. člen Zakona o pravdnem postopku, ZPP). Ne glede na navedeno pa tožnik s takšnimi trditvam tudi ne bi mogel uspeti. Tožnik namreč ne plačuje najemnine ampak uporabnino, t.j. odmeno za uporabo stanovanja brez pravnega naslova.

Tožnikove pritožbene trditve se tako izkažejo za neutemeljene, zato je bilo treba pritožbo, potem ko je pritožbeno sodišče ugotovilo, da tudi niso podane bistvene kršitve določb postopka, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP) zavrniti kot neutemeljeno in potrditi sodbo sodišča prve stopnje.