Jedro

Za veljavnost pogodbe o upravljanju, sklenjene z upravnikom, je potrebna večina, katere solastniški deleži sestavljajo skupaj več kot polovico vrednosti stanovanjske hiše.

Obrazložitev

Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Tožena stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

O b r a z l o ž i t e v Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. I 2003/15946, z dne 20. 10. 2003, obdržalo v veljavi v 1. točki izreka za glavnico v znesku 182,65 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneskov: 31,89 EUR od 16. 6. 2002 dalje do plačila, 23,17 EUR od 16. 2. 2003 dalje do plačila, 23,40 EUR od 16. 3. 2003 dalje do plačila, 25,81 EUR od 16. 4. 2003 dalje do plačila, 22,23 EUR od 16. 5. 2003 dalje do plačila, 27,06 EUR od 16. 6. 2003 dalje do plačila in 29,09 EUR od 16. 7. 2003 dalje do plačila.

V preostalem delu 1. točke izreka in v 3. točki izreka je sklep o izvršbi razveljavilo in tožbeni zahtevek zavrnilo. Odločilo je tudi, da vsaka stranka nosi svoje stroške postopka.

Zoper ugodilni del sodbe se pritožuje toženec iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (Ur. l. RS, št. 73/07, 45/08; v nadaljevanju ZPP) in sodišču predlaga, da jo spremeni in sklep o izvršbi v celoti razveljavi, tožbo pa s stroškovnimi posledicami zavrže oziroma zavrne. Pisno pogodbo iz 22. člena SZ z obvezno vsebino oziroma bistvenimi sestavinami po 26. in 27. členu SZ, ki vsebuje tudi določitev upravnika in meje njegovih pooblastil, so morali skleniti vsi lastniki in ne solastniki v smislu 31. člena SZ. V tej pogodbi upravnik ne more biti pogodbena stranka, ker je njegova določitev in meje njegovih pooblastil izključno posel samih lastnikov. Ni bilo mogoče večinsko določiti solastniškega deleža, enako tudi ne ključa delitve solastniških stroškov. Stroški ogrevanja prostorov in porabe vode za posamezne dele ne predstavljajo solastniških stroškov, zato se uporabljajo ustaljeni ključi za delitev. Ker je pogodba obvezna, so nepogodbena razmerja nedopustna in pomenijo kršitev prisilnih predpisov ter neiztožljivost. Sodišče ne more oblikovati pravnega razmerja med strankami, ki je prepuščeno volji samih strank, ta pa mora biti svobodna in resna, da pride do sklenitve pogodbe, zato je oblikovanje v danem primeru, čeprav le kot predhodno vprašanje, brez učinka, saj gre za pogodbo iz 22. člena SZ, ki ni sklenjena. Predložena pogodba iz leta 1993 ne vsebuje niti večinskega lastništva, poleg tega vsebuje neovirjene podpise tudi nelastnikov, kar je mogoče preveriti v zemljiški knjigi. Ta dokaz je sodišče ignoriralo s trditvijo, da vpisane pravilne stanovanjske površine ne predstavljajo pravic in vrednega zaupanja v javne knjige. Občinski organ ne more nadomestiti pogodbe iz 22. člena SZ, lahko pa je sprožil postopek v nepravdnem postopku za nadomestitev te pogodbe. Sodišče napačno interpretira 212. člen ZPP glede dokaznega bremena, saj tožencu ni treba oporekati zahtevku. Zahtevek ne temelji na prisilnih predpisih o računovodskih standardih. Glede umika prilog k odgovoru na tožbo poudarja, da so priloge predstavljale le del zemljiške knjige in le del zadeve VII P 394/98, toženec pa je predlagal vpogled v celoti in tega predloga ni umaknil. Zakonodajalec je v 71. členu SZ-1 prepovedal upravnikom plačevanje tujih obveznosti. Solastninskega deleža ni mogoče določiti večinsko, kar seveda pomeni, da pogodba iz leta 1993 ni sklenjena, saj brez znanega deleža, ni mogoče vedeti, kolikšna večina jo je sklenila. Sodišče je v zadevi VII P 3660/2001 in Cp 2691/2008 zahtevek v celoti pravnomočno zavrnilo, v kar naj sodišče po potrebi vpogleda. V nasprotni tožbi je bil podan nasprotni vmesni ugotovitveni zahtevek, da pogodbeno razmerje ne obstaja, sodišče pa obravnave ni dopustilo.

Na vročeno pritožbo tožeča stranka ni odgovorila.

Pritožba ni utemeljena.

Toženčevo pritožbeno stališče, da pogodba o upravljanju (poimenovana Pogodba o urejanju medsebojnih razmerij v zvezi z upravljanjem stanovanjske hiše z dne 16. 11. 1993 - A4) ni veljavno sklenjena, je zmotno. Sodišče druge stopnje je v sklepu, opr. št. II Cp 4174/2008 z dne 25. 2. 2009, pojasnilo, da je iz predložene listine razvidno, kakšna je velikost posameznega stanovanja, in na podlagi tega je mogoče izračunati ali je pogodba o določitvi upravnika, ki je posel rednega upravljanja in za katero je dovolj, da jo podpiše toliko etažnih lastnikov, da njihov solastniški delež presega eno polovico, veljavno sklenjena. Obravnavana listina se tako šteje za pogodbo o določitvi upravnika in ne, kot zmotno interpretira pritožnik, za pogodbo o medsebojnih razmerjih, za katero je treba pridobiti soglasje vseh etažnih lastnikov (kar izrecno izhaja iz citiranega sklepa višjega sodišča), ki pa ga obravnavana pogodba nima. Pogodba se presoja po vsebini, ne po naslovu. Za pogodbo o določitvi upravnika se uporablja drugi odstavek 28. člena SZ (Ur. l. RS, št. 18/91 s spremembami; v nadaljevanju SZ) in ne 22. člen SZ. Določba 28. člena SZ sicer nima opredeljene večine za veljavnost takšne pogodbe, a je sodna praksa na stališču, da je za veljavnost potrebna večina, katere solastniški deleži sestavljajo skupaj več kot polovico vrednosti stanovanjske hiše (prvi odstavek 31. člena SZ). Pogodba o upravljanju stanovanjske hiše, ki jo sklenejo etažni lastniki z upravnikom, pa obvezuje tudi tiste etažne lastnike, ki pogodbe niso podpisali (VSM sodba I Cp 809/2008).

Toženec višini lastniških deležev, ki so priloga omenjeni pogodbi, ni substancirano nasprotoval, temveč je zgolj pavšalno zatrdil, da so v prilogi navedene lažne površine stanovanj in da so podpisniki pogodbe tudi nelastniki. V ta namen je predlagal izvedbo dokaza z vpogledom v zemljiško knjigo, a kljub pozivu sodišča, tega dokaznega predloga ni konkretiziral z navedbo vl. št. ali parc. št. nepremičnine, zato sodišče dokaza že iz tega razloga ni moglo izvesti. Tudi sicer toženčev ugovor, da so stanovanjske površine lažne, ni terjal presoje sodišča prve stopnje, saj toženec ni navedel, kakšne so prave stanovanjske površine, z dokazi pa trditev ni mogoče nadomestiti. Po drugi strani je tožeča stranka zatrjevala, da je pogodbo o določitvi upravnika podpisalo več kot polovica lastninskih deležev etažnih lastnikov, zato je sodišče prve stopnje pravilno štelo, da je pogodba veljavna. Kot rečeno, solastniški deleži v obravnavani pogodbi še niso določeni, kar pa ne pomeni, da ne more veljati pogodba o določitvi upravnika. Kolikšna je višina deleža posameznega etažnega lastnika glede na celotno stavbo, je pri obravnavanju veljavnosti pogodbe o določitvi upravnika dejstvo in kot takšno se ga v postopku tudi dokazuje.

Vsa ostala materialnopravna stališča v pritožbi v zvezi s kogentnostjo pogodbenih določb, nujnostjo sprožitve nepravdnega postopka za nadomestitev manjkajočih podpisov, sklicevanjem na 26. in 27. člen SZ in obvezno overovitvijo podpisov na pogodbi, so glede na pojasnjeno neutemeljena. Neutemeljene so tudi navedbe, da naj bi omenjeno pogodbo nadomestil upravni organ, glede na to, da je upravni organ zgolj registriral tožečo stranko v register upravnikov pri Sekretariatu za stanovanjske zadeve (A3), kar pa na veljavnost pogodbe nima vpliva. Pojem solastnine iz 31. člena SZ se navezuje na solastnika skupnih delov in naprav v stavbi, kar istočasno pomeni, da gre za lastnika posameznega dela etažne lastnine.

Sodišče prve stopnje je pravilno uporabilo določbo 212. člena ZPP, v skladu s katero mora (tudi) tožena stranka navesti trditve in predlagati dokaze, s katerimi izpodbija trditve nasprotne stranke. Če trditvam nasprotne stranke ne oporeka se šteje, da jih priznava (drugi odstavek 214. člena ZPP). Izračunu stroškov, ki odpadejo na toženca, oziroma ključu razdelitve stroškov, ki ga je uporabila tožeča stranka, in katerim je sodišče ugodilo, toženec v postopku pred sodiščem prve stopnje ni opredeljeno ugovarjal, saj ni konkretno navedel, kakšen ključ razdelitve stroškov bi morala tožeča stranka uporabiti, zato je sodišče prve stopnje utemeljeno sledilo tisti delitvi, ki jo je za razdelitev nastalih stroškov uporabila tožeča stranka.

Pritožnik neutemeljeno očita sodišču, da je sodbo oprlo na nedovoljena razpolaganja strank (absolutna bistvena kršitev iz 6. točke drugega odstavka 339. člena ZPP). Takšna kršitev bi bila podana, če bi sodišče prve stopnje priznalo razpolaganje strank, ki nasprotuje prisilnim predpisom ali moralnim načelom. Toženčevo razumevanje nedovoljenih razpolaganj strank ne ustreza določbi tretjega odstavka 3. člena ZPP, kjer so nedovoljena razpolaganja opredeljena kot odpoved zahtevku, pripoznanje nasprotnega zahtevka ali poravnava, zmotno pa je tudi njegovo stališče, da je kršitev prisilnih predpisov podana, ker so predložene listine sestavljene v nasprotju z računovodskimi standardi.

Neupoštevne so tiste pritožbene navedbe, s katerimi toženec uveljavlja zmotno in nepopolno ugotovitev dejanskega stanja. Te trditve so, da tožeča stranka ni zalagala svojega denarja za poplačilo obveznosti, da ni upoštevala najemnine za hišniško stanovanje, da se je upravnik že leta 1998 odrekel efektivnemu upravljanju, očitek glede opominov in ugovor, da bi se morali stroški razdeliti po solastninskih deležih. Sodba, s katero je končan spor v postopku majhne vrednosti, kar obravnavani spor je, se sme izpodbijati le zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP in zaradi zmotne uporabe materialnega prava (prvi odstavek 458. člena ZPP). Dokazi, ki jih toženec predlaga v pritožbi (vpogled v zadevo VII P 3660/2001), so na podlagi prvega odstavka 337. člena ZPP prepozni in zato neupoštevni.

Toženec v predmetni zadevi ni vložil nasprotne tožbe z nasprotnim vmesnim ugotovitvenim zahtevkom, da pogodbeno razmerje med strankama ne obstaja, zato sodišče prve stopnje ni imelo podlage za vodenje takšne pravde.

Sodišče prve stopnje je torej popolno in pravilno ugotovilo pravno relevantna dejstva in naredilo pravilen materialnopravni zaključek, da je tožeča stranka delno dokazala utemeljenosti svoje terjatve, zato je v tem delu tožbenemu zahtevku ugodilo, v presežku pa zahtevek zavrnilo. Ker sodišče druge stopnje ni ugotovilo drugih kršitev določb postopka in tudi ne napačne uporabe materialnega prava, na kar pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdilo (353. člen ZPP). Pritožbene navedbe, ki niso odločilnega pomena, sodišče druge stopnje ni obravnavalo (prvi odstavek 360. člena ZPP).

Na podlagi prvega odstavka 165. člena ZPP je sodišče druge stopnje odločilo tudi o stroških pritožbenega postopka. Ker toženec s pritožbo ni uspel, krije sam svoje stroške pritožbenega postopka.