Jedro

Ugovor, da najemnine ni plačevala zato, ker je z uveljavitvijo Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini v letu 1997 postala lastnica spornega poslovnega prostora, ne more biti utemeljen.

Določbe 18. člena Sporazuma, da po končani prenovi objekta pridobijo posamezni podpisniki pravico uporabe na zgrajenih površinah, za katere so združevali sredstva, ni mogoče razumeti tako, da podpisniki pridobijo pravico uporabe kot stvarnopravno pravico v sistemu družbene lastnine, ki je bila po vsebini izenačena z lastninsko pravico, pač pa pravico uporabe v dejanskem pomenu besede kot najemniki.

Zahtevek tožeče stranke po izpraznitvi poslovnega prostora iz krivdnega razloga iz 2. alineje 28. člena ZPSPP je utemeljen, saj je bila toženka v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko jo je tožeča stranka opomnila.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Tožena stranka je dolžna povrniti tožeči stranki stroške pritožbenega postopka v znesku 380,10 EUR v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki začnejo teči naslednji dan po izteku paricijskega roka.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo odločilo, da je tožeča stranka odstopila od pogodbe o najemu in sofinanciranju prenove poslovnega prostora po programu prenove stavbe Mt... z dne 10.2.1987 za poslovni prostor s površino 9,82 m2, ki se nahaja v pritličju stavbe na naslovu C..., oziroma Mt..., Ljubljana, zato je tožena stranka dolžna izprazniti poslovni prostor in ga praznega oseb in stvari izročiti tožeči stranki v roku 60 dni. Presežek tožbenega zahtevka je sodišče zavrnilo, prav tako pa tudi v celoti tožbeni zahtevek po nasprotni tožbi na ugotovitev, da je tožena stranka lastnica nepremičnine parc. št. 258.S vpisane pri vl. št. 226 k.o. ... do 29/10000, kar v naravi predstavlja poslovni prostor. Glede stroškov postopka je odločilo, da je tožena stranka R. G. dolžna plačati tožeči stranki pravdne stroške v znesku 1.769,72 EUR s pripadajočimi obrestmi.

Proti navedeni sodbi se pritožuje tožena stranka R. G. in uveljavlja pritožbena razloga napačne uporabe materialnega prava in bistvenih postopkovnih kršitev. Predlaga, da višje sodišče izpodbijano odločbo spremeni in zavrne zahtevek tožeče stranke ter ugodi nasprotni tožbi. V pritožbi pojasnjuje, da je odločitev o odstopu od pogodbe v nasprotju z ZPSPP, saj je po navedenem zakonu predvidena po sodni poti le odpoved pogodbe. Najmanj kar je, je prva točka izreka nepotrebna. Odstop od pogodbe ni predviden po sodni poti, zato bi morala tožeča stranka najemnico ustrezno obvestiti pred vložitvijo tožbe. Tožeča stranka je spreminjala trditve o razlogu za odpoved ali odstop od pogodbe, kar kaže na negotovost glede pravne narave pogodbe, posledično pa je bilo toženi stranki onemogočeno, da se utemeljeno brani. Tožeča stranka ni obvestila toženke o odstopu od pogodbe, saj ji je poslala opomin za plačilo šele v letu 2004. Po teh opominih pa ni odstopila v smislu 28. člena ZPSPP. Nadalje pritožnica meni, da je zmotna materialna presoja prvostopnega sodišča, da je bila sklenjena najemna pogodba, čeprav najemnina za deset let ni bila dogovorjena. Dogovor o najemnini je bistvena sestavina najemne pogodbe. Ker po desetih letih najemnina ni bila dogovorjena, je pogodba prenehala veljati. Toženka uporablja poslovni prostor na podlagi pravice uporabe, ki jo je pridobila zaradi združevanja sredstev za obnovo objekta. Tožeča stranka je postopala nedosledno, kar izhaja iz predloženih listin, saj je v letu 2000 pozivala toženko k sklenitvi nove najemne pogodbe za nedoločen čas, s čimer je potrdila, da je pogodba iz leta 1987 že prenehala in je odstop od pogodbe brezpredmeten. Sodišče prve stopnje je napačno uporabilo materialno pravo, ko je utemeljilo odstop od pogodbe z določbami odredbe, ki je prišla v poštev le v primeru, ko je bila sklenjena najemna pogodba na novo. Toženka nove pogodbe ni sklenila, saj je postala lastnica v letu 1997 po ZLNDL, zato potrebe po sklenitvi najemne pogodbe ni bilo. Najemnina je bila obračunana enostransko s strani tožeče stranke in na podlagi enostranskega akta tožeče stranke, kar predstavlja nezakonit poseg v pogodbeni odnos. Le ena pogodbena stranka ne more vsiljevati cene najema, saj bi morala biti najemnina določena ob soglasju obeh pogodbenih strank. Nepravilna je ugotovitev prvostopnega sodišča, da bi toženka zasedala poslovni prostor brez pravnega naslova, če pogodba ne bi bila veljavna, toženka pa nove pogodbe ni sklenila. Poslovni prostor je namreč uporabljala kot imetnica pravice uporabe na podlagi sporazuma, z uveljavitvijo ZLNDL pa je postala lastnica. Zato ni mogoče govoriti o odsotnosti pravne podlage za uporabo poslovnega prostora. Razlogi sodbe so v nasprotju, s čimer so kršena določila postopka. Sodišče prve stopnje ni ovrglo prave vsebine 18. člena sporazuma, po katerem so podpisniki pridobili pravico uporabe po končani prenovi. Sodišče ni utemeljilo, zakaj dogovorjena pravica uporabe ni pravica uporabe iz ZLNDL. Toženka vztraja, da je kot investitor pridobila lastninsko pravico na podlagi zakona, ki je določal lastninjenje nepremičnin v družbeni lastnini. Pravica uporabe ni izključevala najema. Z uveljavitvijo ZLNDL pa je najem prenehal, saj se je pravica uporabe transformirala v lastninsko pravico. Pred tem lastninska pravica niti ni bila možna. Tožeča stranka je odstopila od pogodbe, ki je prenehala veljati v letu 1997, ne pa od sporazuma, na podlagi katerega je toženka pridobila poslovni prostor v last. Tožeča stranka je v odgovoru na pritožbo predlagala zavrnitev pritožbe, saj meni, da je odločitev prvostopnega sodišča pravilna, pritožbeni razlogi pa niso utemeljeni. Zahtevala je povrnitev stroškov pritožbenega postopka.

Pritožba ni utemeljena.

V obravnavani zadevi sta bila združena v enotno obravnavanje postopka po tožbi tožeče stranke M... proti toženi stranki R. G. in po nasprotni tožbi G. R. proti M.... Zaradi poenostavitve bo pritožbeno sodišče v nadaljevanju postopka tožečo stranko in toženo stranko po nasprotni tožbi poimenovalo kot tožečo stranko, toženo stranko in tožečo stranko po nasprotni tožbi pa kot toženo stranko.

Sodišče druge stopnje je ob preizkusu izpodbijane sodbe v mejah pritožbenih razlogov in po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP) ugotovilo, da nista podana niti uveljavljana pritožbena razloga, niti nista postopek na prvi stopnji ali sodba obremenjena s kršitvami postopka absolutne narave, na katere mora pritožbeno sodišče paziti po uradni dolžnosti.

Sodišče prve stopnje je po izvedenem postopku ugotovilo, da je toženka dne 5.2.1987 skupaj z ostalimi bodočimi najemniki poslovnih prostorov podpisala Sporazum o združevanju sredstev za prenovo objekta Mt... v Ljubljani (v nadaljevanju Sporazum), s katerim se je obvezala prispevati lastna sredstva za obnovo objekta do četrte gradbene faze ob dogovoru, da bo v preurejenem objektu lahko uporabljala poslovni prostor v izmeri 8,80 m2 kot najemnica za nedoločen čas. Nato je toženka dne 10.2.1987 s Samoupravno stanovanjsko skupnostjo O... sklenila Pogodbo o najemu in sofinanciranju prenove poslovnega prostora po programu prenove stavbe Mt... (v nadaljevanju Pogodba), s katero se je obvezala prispevati za prenovo poslovnega prostora v izmeri 8,80 m2 v pritličju stavbe Mt..., lastna sredstva v višini 5.317.331,00 din, skladno s pogoji iz te Pogodbe. Odpovedala se je pravici zahtevati povračilo lastnih sredstev ob pogoju, da ji je s strani drugo pogodbene stranke zagotovljen najem tega poslovnega prostora za nedoločen čas. Pogodbene stranke so se dogovorile, da se za čas desetih let ne zaračunava najemnina za najem poslovnega prostora, pač pa je toženka dolžna plačevati stroške v zvezi s poslovnim prostorom. Pogodbene stranke so se sporazumele, da bo osnovo za določitev najemnine predstavljal zapisnik o ugotovitvi vrednosti poslovnega prostora, ki bo sestavljen ob primopredaji poslovnega prostora ob zaključku prenovitvenih del. Po pridobitvi poslovnih prostorov v najem pa je bila toženka dolžna urediti poslovni prostor v skladu s smernicami investitorja. Toženka je morala z adaptacijskimi deli končati v roku šestih mesecev.

Pritožbeno sodišče v celoti sprejema dejanske in pravne zaključke prvostopnega sodišča, da navedena Pogodba po nazivu in vsebini predstavlja pogodbo o oddaji poslovnega prostora v najem. Z obširnimi in jasnimi razlogi za takšno presojo pritožbeno sodišče v celoti soglaša in se v izogib ponavljanju nanje sklicuje. Iz vseh dokumentov, ki sta jih pravdni stranki predložili v tem postopku, sledi logičen zaključek, da se je toženka javila na poziv Izvršnega sveta skupščine O... z dne 2.12.1985 bodočim uporabnikom poslovnih prostorov v zgradbi Mt..., da sodelujejo pri financiranju prenove stavbe do četrte gradbene faze, s čimer si zagotovijo pravico najema v prenovljeni stavbi za dogovorjen poslovni prostor za nedoločen čas. Njena ponudba je bila sprejeta, saj je Komisija za oddajanje poslovnih prostorov v najem pri Izvršnem svetu skupščine O... dne 1.10.1986 sprejela sklep o oddaji poslovnega prostora v najem pod pogoji, določenimi v Sporazumu. Toženka je nato 5.2.1987 podpisala Sporazum, dne 10.2.1987 pa še Pogodbo. Toženka je v prenovljeni stavbi prevzela v uporabo dogovorjen poslovni prostor, ga preuredila in brez najemnine uporabljala v dogovorjeni dobi 10 let. Po izteku dogovorjene dobe je tožeča stranka kot solastnik objekta začela toženko pozivati k sklenitvi nove najemne pogodbe za nedoločen čas, v kateri bi bila določena najemnina v skladu z izhodišči iz pogodbe. Sprva plačevanje najemnine ni bilo sporno, sporen je bil le čas, od katerega bi najemnica morala plačevati najemnino, in višina same najemnine. Vendar pa toženka vse do odločitve v tem postopku iz naslova najemnine ni plačala ničesar, čeprav je po njeni izjavi že konec leta 1999 potekel 10-letni rok (glej prilogo A5). Toženka je v navedenem obvestilu M... predlagala določitev najemnine v skladu z Odredbo o načinu oddajanja poslovnih prostorov v najem in določanju najemnin (v nadaljevanju Odredba), vendar pa do sporazumnega dogovora o višini najemnine med pogodbenima strankama nikoli ni prišlo. Kljub dejstvu, da najemnina v pogodbi ni bila določena v znesku, pa je določljiva, saj so bili določeni kriteriji za njeno določitev. Minimalne zneske najemnine je M... določila v svoji Odredbi. Zato so pritožbeni očitki, da pogodba ni bila veljavno sklenjena, ker najemnina kot bistveni element najemne pogodbe ni bila določena, ne morejo biti relevantni. Tožeča stranka je ob upoštevanju kriterijev iz Pogodbe določila višino najemnine. Toženka izračunu ni nasprotovala, niti ni plačevala nižje najemnine, kar bi lahko storila, če ni soglašala z višino. Njen ugovor, da najemnine ni plačevala zato, ker je z uveljavitvijo Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (Ur. list RS, št. 44/97, v nadaljevanju ZLNDL) v letu 1997 postala lastnica spornega poslovnega prostora, ne more biti utemeljen. Iz obširnih razlogov izpodbijane sodbe izhajajo pravilni zaključki prvostopnega sodišča, da toženka v letu 1987 s podpisom Sporazuma in Pogodbe na spornem poslovnem prostoru ni pridobila pravice uporabe s pomenom in vsebino kot je obstajala v sistemu družbene lastnine, pač pa s podpisom Sporazuma pravico uporabe kot najemnica za nedoločen čas, s podpisom Pogodbe pa najemno pravico za nedoločen čas brez plačevanja najemnine deset let glede na to, da je morala poslovni prostor adaptirati v celoti z lastnimi sredstvi. Določbe 18. člena Sporazuma, da po končani prenovi objekta pridobijo posamezni podpisniki pravico uporabe na zgrajenih površinah, za katere so združevali sredstva, namreč tudi po presoji pritožbenega sodišča ni mogoče razumeti tako, da podpisniki pridobijo pravico uporabe kot stvarnopravno pravico v sistemu družbene lastnine, ki je bila po vsebini izenačena z lastninsko pravico, pač pa pravico uporabe v dejanskem pomenu besede kot najemniki. Iz 2. odstavka istega člena namreč izhaja povsem jasen dogovor, da bodo podpisniki sporazuma sklenili najemne pogodbe. Takšno najemno pogodbo je toženka podpisala že čez nekaj dni in jo kot veljavno priznavala še v letu 1999 in 2000, ko je odgovarjala tožeči stranki na njene pozive po sklenitvi nove najemne pogodbe, v kateri bi bila določno navedena višina najemnine. Zato so pritožbene trditve o tem, da je postala lastnica poslovnega prostora na podlagi 1. odstavka 2. člena ZLNDL in zato tudi ni dolžna plačevati najemnine, neutemeljene. Ker toženka ni imela ob uveljavitvi ZLNDL dne 25.7.1997 pravice uporabe na poslovnem prostoru v smislu določbe 1. odstavka 2. člena, tudi ni mogla postati lastnica poslovnih prostorov po samem zakonu. Če bi bila toženka imetnica pravice uporabe poslovnega prostora, ne bi bilo razloga za sklepanje najemne pogodbe, niti ne bi ona v letu 1999 in 2000 soglašala, da je zaradi poteka 10-letne uporabe brez najemnine potrebno določiti najemnino. Tožeča stranka je izračunala višino najemnine v skladu s kriteriji, dogovorjenimi s Pogodbo in v skladu z Odredbo, saj dogovora s toženko ni uspela doseči. Zato so očitki v pritožbi, da tožeča stranka ne more enostransko vsiljevati cene najema, da mora biti najemnina določena ob soglasju najemnika in da je tožeča stranka nezakonito posegla v pogodbeni odnos, neutemeljeni. Ob ugotovitvi, da toženka vse do odločitve o zahtevkih, na račun najemnine ni plačala ničesar in očitki o previsoki najemnini ne morejo vplivati na odločitev. Zmotno je tudi prepričanje pritožnice, da ni bila dolžna plačevati najemnine, ker je najemna pogodba iz leta 1987 prenehala veljati zaradi nedoločenega zneska najemnine, nova najemna pogodba pa ni bila sklenjena. Ob pravilni presoji prvostopnega sodišča, da toženka ni postala lastnica poslovnega prostora na podlagi določbe 1. odstavka 2. člena ZLNDL, bi toženka uporabljala poslovni prostor brez pravne podlage, če bi veljalo njeno stališče, da najemna pogodba iz leta 1987 več ne velja. Uporaba poslovnih prostorov brez pravne podlage pa prav tako predstavlja razlog za izpraznitveni zahtevek.

Ne glede na navedeno pa je sodišče prve stopnje ugotovilo, da bi bila toženka dolžna plačevati najemnino od meseca decembra 2001 dalje, saj je bila do tedaj zapadla najemnina pobotana z zneskom toženkinih vlaganj. Konkretnim izračunom prvostopnega sodišča toženka ni ugovarjala, zato je pravilen zaključek prvostopnega sodišča, da toženka v obdobju od oktobra 2003 do aprila 2004 ni plačala izstavljenih računov za zapadle zneske najemnine, niti po opominih, niti do odločitve o zahtevku. Zahtevek tožeče stranke po izpraznitvi poslovnega prostora iz krivdnega razloga iz 2. alineje 28. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Ur. list SRS, št. 18/74, v nadaljevanju ZPSPP) je glede na navedene razloge utemeljen, saj je bila toženka v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko jo je tožeča stranka opomnila. Zakon ne določa obveznosti najemodajalca, da opozori najemnika na pravne posledice neplačevanja najemnine, zato so očitki, da bi morala tožeča stranka pred vložitvijo tožbe toženko ustrezno obvestiti o svoji nameri odstopa od pogodbe, neutemeljeni. Odstop od pogodbe in zahtevek po izpraznitvi poslovnega prostora temelji na določbi 28. člena ZPSPP, kadar gre za kršitev pogodbene obveznosti s strani najemnika. Odstop od pogodbe in izpraznitveni zahtevek je dopusten, čim so izpolnjeni pogoji iz citiranega določila zakona in ne glede na pogodbene ali zakonske določbe o trajanju najema. Kako bi lahko tožeča stranka drugače kot po sodni poti uveljavljala svojo pravico, pritožnica ne pove. Dejstvo, da v 28. členu ZPSPP ni določeno, da se zahteva izpraznitev poslovnih prostorov po sodni poti, ne pomeni, da o takšnem zahtevku sodišče ni pristojno odločati, saj je po določbi 1. člena ZPP sodišče v pravdnem postopku pristojno odločati v sporih iz zasebnih in družinskih razmerij, v sporih iz premoženjskih in drugih civilnopravnih razmerij fizičnih in pravnih oseb, razen če so kateri od navedenih sporov po posebnem zakonu v pristojnosti specializiranega sodišča ali drugega organa.

Tožeča stranka je v teku postopka res nekoliko modificirala postavljeni zahtevek, vendar je bilo tudi po presoji pritožbenega sodišča glede na trditve tožeče stranke ves čas jasno, da tožeča stranka zahteva izpraznitev poslovnih prostorov iz krivdnega razloga po določbi 2. alineje 28. člena ZPSPP, zato so očitki o tem, da se ni mogla pripraviti na obrambo, neutemeljeni.

Iz navedenih razlogov pritožbeno sodišče sodi, da očitane kršitve določb pravdnega postopka niso podane. Odločitev prvostopnega sodišča, da je tožbeni zahtevek tožeče stranke utemeljen, saj temelji na določbi 2. alineje 28. člena ZPSPP, tožbeni zahtevek po nasprotni tožbi pa neutemeljen, ker tožena stranka ni dokazala pravnega naslova za pridobitev lastninske pravice na spornem poslovnem prostoru, je materialnopravno pravilna. Pritožbeno sodišče je zato na podlagi 353. člena ZPP pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje.

Tožeča stranka je zahtevala povrnitev stroškov, ki so ji nastali z vložitvijo odgovora na pritožbo. Stroški se nanašajo na plačilo nagrade in stroškov odvetniku, kar vse je sodišče druge stopnje odmerilo v skladu z odvetniško tarifo. Ti stroški znašajo 380,10 EUR (826,03 točke po vrednosti točke 0,46 EUR). Navedene stroške je tožena stranka dolžna povrniti tožeči stranki na podlagi določbe 1. odstavka 154. člena ZPP, saj s pritožbo ni uspela. Odločitev o pritožbenih stroških temelji na določbi 1. odstavka 165. člena ZPP.