Jedro

Ker je od cenitve do izdaje sklepa o ugotovitvi vrednosti nepremičnine preteklo že pet let, tudi po oceni pritožbenega sodišča obstaja upravičen dvom v na podlagi take cenitve ugotovljeno vrednost dolžničinega stanovanja.

Cenilec bi moral tudi pojasniti, zakaj ocenjuje, da je vrednost dolžničinega stanovanja za 30% nižja, ker le - tega dolžnica zaseda.

Izrek

Pritožbi se ugodi, izpodbijani sklep se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

Odločitev o pritožbenih stroških dolžnice se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Okrajno sodišče v Ljubljani je s sklepom z dne 11.11.2005, opr. št. 1 In , ugotovilo, da je vrednost dolžničinega dvosobnega stanovanja št. na naslovu J. , Ljubljana, 10.500.000,00 SIT.

Proti sklepu se je pritožila dolžnica. Meni, da je s strani sodišča prve stopnje ugotovljena vrednost njenega stanovanja napačna, saj ne odraža dejanske tržne vrednosti nepremičnine. Izpodbijani sklep je sodišče prve stopnje izdalo na podlagi cenitve z dne 28. oktober

2000. Glede na to, da je od cenitve do izdaje izpodbijanega sklepa preteklo več kot pet let, dolžnica smatra, da predmetna cenitev ne more več predstavljati ustrezne podlage za ugotovitev vrednosti njenega stanovanja. Splošno znano namreč je, da so se realne tržne vrednosti nepremičnin v zadnjih letih izjemno povišale, še posebej na področju Ljubljane, kjer so se zvišale tudi za več kot 40%. Poleg tega je do zvišanja cen nepremičnin prišlo tudi zaradi inflacije. Po mnenju dolžnice tudi ni prav, da se v konkretnem primeru upošteva kakršnokoli zmanjšanje vrednosti nepremičnine, ker le-to zaseda dolžnica. Lastnica stanovanja je samo ona, v stanovanju pa živi skupaj z možem. V primeru, da bo prišlo do prodaje stanovanja, se bo dolžnica dolžna izseliti. Na stanovanju pa tudi ne obstoji nikakršno najemno razmerje niti kakšna druga stvarna pravica tretjih oseb, kar pomeni, da ni mogoče govoriti o zasedenosti stanovanja. Glede na navedeno meni, da bi bilo treba v konkretnem primeru opraviti novo cenitev stanovanja.

Pritožba je utemeljena.

V konkretni izvršilni zadevi je sodni cenilec ugotovil tržno vrednost dolžničinega stanovanja na dan cenitve, vendar pa je to cenitel izdelal oktobra 2000, sklep o ugotovitvi vrednosti dolžničine nepremičnine pa je sodišče prve stopnje na podlagi te cenitve izdalo šele dne 11.11.2005. Ker je od cenitve do izdaje sklepa o ugotovitvi vrednosti dolžničine nepremičnine preteklo že pet let, dolžnica utemeljeno opozarja, da bi bilo v konkretnem primeru zaradi poteka časa treba izdelati novo cenitev. Tudi po oceni pritožbenega sodišča gre zaradi časovne oddaljenosti cenitve upravičeno dvomiti v ugotovljeno tržno vrednost stanovanja. Cene stanovanj se namreč spreminjajo, spreminjajo pa se tudi zaradi inflacije.

Cenilec je tržno vrednost dolžničinega stanovanja v času izdelave cenitve ocenil na 15.000.000,00 SIT. Od te tržne cene pa je odštel 30% zaradi zasedenosti stanovanja s strani dolžnice in posledično v cenitvi navedel (sodišče pa je temu z izpodbijanim sklepom sledilo), da znaša iztržljiva vrednost stanovanja 10.500.000,00 SIT. Pri tem pa je ostalo v celoti nepojasnjeno, zakaj je cenilec od ocenjene tržne vrednosti stanovanja odštel ravno 30% zaradi zasedenosti stanovanja s strani dolžnice. Dolžnica pa tudi vse do pritožbe njegovi cenitvi ni mogla ugovarjati, saj ji ta po podatkih spisa ni bila vročena.

Vročilnica, naslovljena na takratnega dolžničinega pooblaščenca, odvetnika S., ki naj bi dokazovala vročitev cenitve dolžnici, namreč ni podpisana (vročilnica, pripeta k list. št. 57).

Zaradi opisanih razlogov je sodišče druge stopnje pritožbi dolžnice ugodilo, izpodbijani sklep razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek (2. točka 365. člena Zakona o pravdnem postopku, Uradni list Republike Slovenije, št. 26/99, 96/02, 110/02, v nadaljevanju ZPP, v zvezi s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju, Uradni list RS 51/98, 72/98 in 11/99, v nadaljevanju ZIZ).

Skladno s sprejeto odločitvijo je sodišče druge stopnje odločitev o pritožbenih stroških dolžnice pridržalo za končno odločbo (3. odst. 165. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).