Jedro

Po določbi 609. člena Obligacijskega zakonika (OZ) s prenehanjem najemne pogodbe po samem zakonu preneha tudi podnajemna pogodba. Glede na jasno določbo zakona je zato napačno stališče pritožnika, da naj bi lastnik v primeru prenehanja najemne pogodbe vstopil v položaj najemodajalca po podnajemni pogodbi.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti stroške pritožbenega postopka v znesku 499,77 EUR, v 15 dneh, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne zamude do plačila.

Obrazložitev

1. Višje sodišče v Kopru je v tem gospodarskem sporu pristojno za odločanje o pritožbi na podlagi sklepa predsednika Vrhovnega sodišča RS Su 1465/2017 z dne 13.7.2017. 2. Z izpodbijano sodbo je Okrožno sodišče v Kranju v za pritožbo spornem delu naložilo toženi stranki, da v delu, v katerem ga zaseda, izroči poslovni prostor, opisan v izreku in sicer prostega stvari in oseb. Tožena stranka mora tožeči povrniti tudi pravdne stroške.

3. Tožena stranka se zoper sodbo pritožuje. Sodišču najprej očita kršitev postopka, ker naj bi bilo v sodbi nasprotje med zapisom v leasing pogodbo o dopustnosti oddajanja v podnajem in zaključkom, da oddaja v podnajem brez soglasja ni dopustna. Prav tako sodišče neutemeljeno ni izvedlo predlaganih dokazov z zaslišanjem zakonitega zastopnika tožene stranke in predlaganih prič in s postavitvijo izvedenca gradbene stroke, s katerimi bi tožena stranka lahko izkazala svoja vlaganja v poslovni prostor in posledično neupravičeno obogatitev tožeče stranke, če bo zahtevku na izpraznitev ugodeno. O trditvah v zvezi z neupravičeno obogatitvijo se sodišče prve stopnje v sodbi niti ni izreklo. Sodišče ni sledilo večkratnim ugovorom tožene stranke, da je zahtevek postavljen nesklepčno in ni sposoben izvršitve. Tožena stranka namreč poslovnega prostora, na katerega se glasi sodba, sploh ne uporablja, iz javnih podatkov izhaja, da uporablja kvečjemu poslovni prostor številka 20, na katerem pa izrecno ne izvaja posesti. Tudi sicer tožena stranka ne izvaja posesti na poslovnem prostoru tožeče stranke, saj je del tega oddala v najem B. d.o.o.. Sodišče je napačno uporabilo materialno pravo. Odpoved stečajnega upravitelja je neveljavna najmanj iz razloga, ker je takrat že prenehala leasing pogodba med tožečo stranko in A. Tožeča stranka je že v mesecu septembru veljavno vstopila v vlogo najemodajalca, odpoved bi torej morala podati ona. Najemna pogodba zato toženi stranki ni bila odpovedana. Zmotno pa je bilo ugotovljeno tudi dejansko stanje glede odpovedi najemne pogodbe s strani stečajnega upravitelja (ki nima nobenih učinkov), iz pogodbe o leasingu izhaja, da pisno soglasje za oddajo v podnajem ni potrebno. Poleg napisanega pa je bila najemna pogodba najmanj v celoti realizirana tudi po prenehanju leasing pogodbe in sicer je bila v vmesnem času veljavno sklenjena s tožečo stranko. Prvi dopis z zahtevo po izpraznitvi je bil namreč poslan pol leta po prenehanju leasing pogodbe (tožena stranka se sklicuje na sodbi II Cp 4608/2008 in III Ips 128/2008).

4. V odgovoru na pritožbo je tožeča stranka pritrdila razlogom sodišča prve stopnje in predlagala zavrnitev pritožbe.

5. Pritožba ni utemeljena.

6. Sodišče prve stopnje je v sodbi odgovorilo na vsa odločilna vprašanja, svoje razloge pa je tudi obrazložilo, tako da je sodbo mogoče preizkusiti. Iz izreka je glede na dejstvo, da prostor zaseda tudi B. d.o.o., jasno razvidno, katere prostore mora tožena stranka izprazniti Prav v zvezi z ugovori tožene stranke, da prostore uporablja tudi B. d.o.o., sodišče prve stopnje zahtevku ni ugodilo v celoti.

7. V pritožbenem postopku po določbi 337. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) ni dopustno navajanje novot (tožena stranka ni podala razlogov, zaradi katerih bi bilo prepozno navajanje morebiti dovoljeno) in sicer gre za pritožbene trditve v zvezi s poslovnim prostorom (v postopku ni bilo sporno, da tožena stranka zaseda del poslovnega prostora, ki je predmet te pravde) in za trditve o tem, da je prvi dopis, s katerim je zahtevala izpraznitev, tožeča stranka poslala šele pol leta po prenehanju leasing pogodbe, sklenjene med njo in A..

8. Iz neizpodbijanih razlogov sodbe izhaja, da je tožeča stranka z A. d.d. sklenila leasing pogodbo, katere predmet je bil sporni poslovni prostor, da je A. nato sklenila s toženo stranko najemno pogodbo za isti prostor, da je pogodba o leasingu prenehala, da se je nad A. začel stečaj ter da je stečajni upravitelj z dopisom odpovedal najemno pogodbo, sklenjeno med toženo stranko in A. d.d..

9. Sodišče prve stopnje je to pogodbo pravilno opredelilo kot podnajemno pogodbo (tožena stranka je ni sklenila z lastnikom poslovnega prostora, temveč z najemnikom). Povedano pa pomeni, da je po določbi 609. člena Obligacijskega zakonika (OZ) s prenehanjem najemne pogodbe po samem zakonu prenehala tudi podnajemna pogodba1. Glede na jasno določbo zakona je zato napačno stališče pritožnika, da naj bi lastnik v primeru prenehanja najemne pogodbe vstopil v položaj najemodajalca po podnajemni pogodbi. Že iz tega razloga pritožnik ne more uspeti z očitki glede zaključkov sodišča prve stopnje, da podnajemna pogodba ni bila veljavno sklenjena in da podnajemna pogodba ni bila pravilno odpovedana in tudi ne glede očitkov o nasprotjih v zvezi z razlogi sodišča o neobstoju soglasja za podnajem. Ker pravdni stranki nista bili v pogodbenem razmerju in ker je podnajemna pogodba prenehala po zakonu zaradi prenehanja najemne pogodbe, trditve o neupravičeni obogatitvi za ta postopek niso relevantne in se sodišču prve stopnje do njih ni bilo treba opredeliti. Dejansko stanje glede odločilnih dejstev je bilo ugotovljeno pravilno in popolno.

10. Pravilen pa je tudi zaključek sodišča prve stopnje, da za uporabo tako imenovane teorije realizacije ni pogojev. Tožena stranka sama navaja, da tožeča stranka ni želela sprejeti plačila najemnine, ki ji ga je ponujala, zato o tem, da je bila neoblično sklenjena najemna pogodba in da je bila ta pogodba realizirana, ni mogoče govoriti2. 11. Glede na vse povedano je pritožbeno sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo (353. člen ZPP).

12. Tožena stranka s pritožbo ni uspela, zato mora nasprotni stranki povrniti njene stroške pritožbenega postopka v znesku 499,77 EUR (tar.št. 21.1. Odvetniške tarife, materialni stroški in DDV na odvetniške storitve).

1 Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih namreč določb o podnajemu nima, zato se uporablja splošni predpis, to je OZ. 2 Za realizacijo najemne pogodbe ne zadošča, da je ena stranka zasedala poslovni prostor, lastnik mora tudi sprejeti plačilo najemnine.