Jedro

Pravica uporabe se je v sistemu družbene lastnine lahko prenašala izvenknjižno, saj vpis v zemljiško knjigo ni bil konstitutivni pogoj za veljavnost prenosa oz. za pridobitev pravice uporabe. Pridobiti jo je bilo mogoče le na podlagi ustreznega pravnega temelja (zakon, pravni posel, upravna ali sodna odločba). Pravica uporabe se je olastninila oz. pretvorila v lastninsko pravico z uveljavitvijo ZLNDL, ko so nepremičnine postale lastnina fizičnih oseb, ki so imele na njej pravico uporabe.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, izpodbijani sklep se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

II. Odločanje o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom kot pripadajoče zemljišče k stavbi na naslovu B. ulica 22 (z ID znakom 0001) in kot splošni skupni del te stavbe določilo zemljiško parcelo z ID znakom 0002. Odločilo je, da se vpiše v zemljiško knjigo kot splošni del stavbe v korist vsakokratnih etažnih lastnikov te stavbe, in sicer v vrstnem redu vpisane zaznambe postopka ugotovitve pripadajočega zemljišča (točka A). V točki B je odločilo, da morajo nasprotni udeleženci v roku treh mesecev povrniti predlagateljici vsak svoj sorazmerni del skupnih stroškov s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi v primeru zamude, ter da ostale stroške postopka nosi vsak udeleženec sam (točka B/IV).

2. Zoper sklep vlagajo pritožbo nasprotni udeleženci. Uveljavljajo vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena ZPP1 v zvezi s 37. členom ZNP2 ter 3. členom ZVEtL-1.3 Predlagajo je razveljavitev sklepa. Sodišču prve stopnje očitajo zmotno in nepopolno ugotovitev dejanskega stanja o obsegu pripadajočega zemljišča k stavbi (celotna novo nastala parc. št. 416/6) in posledično zmotno uporabo materialnega prava 7. člena ZVEtL4 v povezavi s 43. členom ZVEtL-1. Zaradi delnega umika predloga (za parc. št. 416/3 k.o. X) sklep ne upošteva dejanske ureditve v naravi in pretekle rabe zemljišča tretjega nasprotnega udeleženca. Dostopna ploščad, ki je urejena in tlakovana z betonskimi tlakovci, in garažni nadstrešek - konstrukcija - sta bila izvedena pred 19. 11. 1997 oz. pred prodajo stanovanja predlagateljici. Zato tega dela parc. št. 416/6 (ki obsega prostor pod nadstreškom in tlakovano ploščad) ni mogoče določiti za pripadajoče zemljišče k stavbi 1164. Preostali del te parcele še vedno omogoča dostop in dovoz k stavbi. V sklepu ni ugotovitev o pretekli rabi zemljišča, čeprav je izvedenka pravilno opozorila, da slednjo ugotavlja sodišče. Ni upoštevano mnenje izvedenke, da so ob vložitvi predloga predstavljale gradbeno parcelo parcele s številkami 416/2, 416/3, 416/4, 416/5, 417/1 in 417/3 k. o. X in da obstaja isti obod gradbene parcele oz. obseg pripadajočega zemljišča za dve stavbi (št. 1164 in 1165). Določitev pripadajočega zemljišča le k eni stavbi ni točna. Pogojena je z delnim umikom predloga predlagateljice (za parc. št. 416/4 in 417/1). Dejansko in pravno so zmotni razlogi, da je prostor pod nadstreškom namenjen vsem etažnim lastnikom. Od nekdaj je namenjen in ga je uporabljal le tretji nasprotni udeleženec (za parkiranje) oz. njegovi pravni predniki. Ni potreben za redno rabo stavb in ne more postati last vseh lastnikov stavbe. Koncept enotne gradbene parcele je bil porušen že s pridobitvijo soglasja za odmik od zazidalnega načrta pri gradnji stavbe 1165. To se je odrazilo v ugotovitvi sodišča, da je mogoča individualna ugotovitev pripadajočega zemljišča le za stavbo 1164. Nasprotni predlog nasprotnih udeležencev z dne 5. 2. 2019 z upoštevanjem pretekle rabe in upoštevanjem, da je treba stavbi B. ulica 22 določiti pripadajoče zemljišče, bi moralo sodišče obravnavati po vsebini. Ker ga ni in tudi ni razlogov, zakaj določitev pripadajočega zemljišča ni možna po predlogu nasprotnih udeležencev, je podana bistvena kršitev določb postopka. Napačno je odločeno o stroških postopka. Uporabiti je treba 35. člen ZNP in načelo, da vsak udeleženec nosi svoje stroške, ker je bil postopek izveden v izključnem interesu predlagateljice.

3. Predlagateljica je odgovorila na pritožbo. Predlaga, naj jo višje sodišče zavrne. Navaja, da je sodišče odločilo v okviru predloga. Vloga nasprotnih udeležencev ni nasprotni predlog, pač pa predlog za sklenitev dogovora, do katerega ni prišlo. Nasprotni udeleženci lahko kadar koli vložijo predlog za ugotovitev pripadajočega zemljišča po parcelah, o katerih s tem sklepom ni bilo odločeno. Del zemljišča pod nadstreškom je namenjen parkiranju, torej redni rabi stavbe. Nasprotni udeleženci niso podali navedb, da bi bil tretji nasprotni udeleženec lastnik nadstreška. Pridobitev lastninske pravice na deležu pripadajočega zemljišča ne bi bila možna, ker pripadajoče zemljišče ni v pravnem prometu. Pravni posli o razpolaganju s pripadajočim zemljiščem so nični. Ker v zvezi z nadstreškom ni bilo drugih navedb in dokazov, je nadstrešek objekt zunanje ureditve v smislu drugega odstavka 23. člena ZVEtL-1. Z rabo določenega dela pripadajočega zemljišča s strani enega etažnega lastnika zemljišče ne izgubi statusa pripadajočega zemljišča. Odločitev o stroških je pravilna.

4. Nasprotni udeleženci so se odzvali na odgovor na pritožbo. V zvezi s preteklo rabo nadstreška opozarjajo na svoje navedbe v postopku, oprte na pogodbo o prodaji stanovanja predlagateljici z dne 19. 11. 1997, kar je sodišče prezrlo. Ni mogoče ignorirati pogodbe, njene vsebine in volje pogodbenih strank o obsegu pripadajočega zemljišča in s tem povezane pretekle rabe, h kateri je predlagateljica podala soglasje in jo vse do vložitve predloga v tem postopku upoštevala.

5. Pritožba je utemeljena.

6. Postopek za ugotovitev pripadajočega zemljišča je namenjen odločanju o tem, katero zemljišče je v lasti lastnika stavbe. Ob vložitvi predloga je pravno podlago za odločanje o dejanskem vidiku - funkcionalni povezanosti zemljišča s stavbo - predstavljal 30. člen v zvezi s 7. členom ZVEtL, v času odločanja sodišča prve stopnje pa 43. člen ZVEtL-1. Gre za zemljišče, ki je bilo namenjeno ali potrebno za redno rabo stavbe. Polega dejanskega vidika je treba sklep o pripadajočem zemljišču utemeljiti tudi s pravnega vidika. Slednji odraža nekdanjo pravno (akcesorno) povezanost pravic na takem zemljišču s pravicami na stavbi (prvi odstavek 42. člena ZVEtL-1). Ob dokazanem dejanskem vidiku se pravni vidik domneva. Če ni dokazano drugače, se šteje, da je zemljišče, ki ga sodišče ugotovi po 43. členu ZVEtL-1, last lastnika stavbe in če ni dokazano drugače, se šteje, da je s prehodom lastninske pravice na stavbi na pridobitelja prešla tudi lastninska pravica na pripadajočem zemljišču take stavbe (prvi in drugi odstavek 44. člena ZVEtL-1). Ta domneva je izpodbojna: kdor meni, da lastnik stavbe ni postal lastnik njenega pripadajočega zemljišča, lahko dokazuje, da je sam pridobil lastninsko pravico na njem na podlagi zakona ali na podlagi odločbe državnega organa (tretji odstavek 44. člena ZVEtL-1). To je bil temeljni ugovor nasprotnih udeležencev v tem postopku. Končno je bil izražen v nasprotnem predlogu za določitev pripadajočega zemljišča. Kot pravilno opozarja pritožba, ga sodišče vsebinsko ni obravnavalo niti navedlo razlogov, zakaj določitev pripadajočega zemljišča ni možna po predlogu, kot so go podali nasprotni udeleženci. Podana je absolutna bistvena kršitev pravil postopka po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, saj je bila nasprotnim udeležencem odvzeta pravica do izjave v postopku, kar je narekovalo razveljavitev sklepa in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v nov postopek. Tudi v nepravdnem postopku se mora namreč sodišče opredeliti do navedb udeležencev, ki so za odločitev pravno relevantne in niso nedopustne. Zlasti pa mora vsebinsko odločati o nasprotnih predlogih nasprotnih udeležencev. Tudi v nepravdnem postopku je nasprotni predlog lahko vložen do konca glavne obravnave pred sodiščem prve stopnje.

7. V izpodbijanem sklepu je sodišče presodilo, da je izpolnjen pogoj iz prvega odstavka 42. člena ZVEtL-1, češ da so imeli na določeni parceli dejansko lastninsko pravico od oblikovanja dejanske etažne lastnine naprej (upoštevaje predtranzicijsko in tranzicijsko pravo, ki ga je povzelo v točkah 8 in 9 sklepa) predlagateljica in nasprotni udeleženci, kot vsakokratni etažni lastniki stavbe B. ulica 22. Ugotovitev o tem, kdaj in na kakšen način je bila v obravnavanem primeru oblikovana dejanska etažna lastnina, pa v sklepu ni. Gre za odločilna dejstva, ki bi jih moralo sodišče, glede na trditveno in dokazno podlago nasprotnih udeležencev naprej ugotoviti, da bi nato lahko pravno presodilo, kdo od udeležencev in v kakšnem obsegu je po zakonu pridobil in kogentno imel akcesorno pravico uporabe na spornem zemljišču. 8. Ni bilo sporno, da je bila stavba št. 1164, v kateri je stanovanje predlagateljice, zgrajena leta 1930 na tedaj enotni parc. št. 76/5, ki je (pred izvedbo parcelacije v tem postopku) obsegala zemljišča s parc. št. 416/2, 416/3, 416/4, 416/5, 417/1, 417/2, 417/3 k.o. X. Prav tako ni sporno, da je predlagateljica pridobila stanovanje v navedeni stavbi šele s prodajno pogodbo, sklenjeno z drugo nasprotno udeleženko dne 19. 11. 1997, to je po tem, ko so bila vsa zemljišča v nekdanji družbeni lastnini na podlagi prvega odstavka 2. člena ZLNDL5 že olastninjena.

9. Iz trditvene in dokazne podlage nasprotnih udeležencev izhaja, da je bila dejanska etažna lastnina med njimi sporazumno dogovorjena in oblikovana že pred prodajno pogodbo s predlagateljico in da je bilo predmet prodajne pogodbe z njo le stanovanje s služnostno pravico pešpoti na parc. št. 416/3. Izrecno so zatrjevali in s pogodbo z dne 19. 11. 1997 dokazovali, da je bila predlagateljica ob nakupu stanovanja seznanjena z lastništvom ostalih stanovanj v objektu ter prizidku (zgrajen 1986) ter z lastništvom oz. pravico uporabe parc. št. 416 in 417 ter z lastninsko pravico drugega nasprotnega udeleženca nad obstoječo nadstrešnico v izmeri 50 m2, ki bo po preselitvi prodajalke v prizidku prešla na pravno prednico tretjega nasprotnega udeleženca. Nasprotne trditve predlagateljice v odgovoru na pritožbo so protispisne. Iz nadaljnjih trditev nasprotnih udeležencev izhaja, da so se vsi dejanki etažni lastniki že v letu 1979 sporazumeli ne le o vzpostavitvi etažne lastnine, pač pa tudi, da so sklenili in v nadaljevanju v celoti realizirali tudi sporazum o spremembi solastnine na skupnih delih nepremičnine v etažno lastnino.6 Tako razpolaganje je pravno dopustno po sedaj veljavnih predpisih (113. člen SPZ7) in po predpisih, veljavnih v času zatrjevanega sporazuma med dejanskimi etažnimi lastniki (8. člen ZPDS8). Načelo prepovedi samostojnega razpolaganja s skupnimi deli stanovanjske stavbe (delitev, sprememba namembnosti), na katerega se je oprlo sodišče prve stopnje pri povzemanju zgodovinske pravne ureditve, je bilo vedno v celoti uveljavljeno le za tiste skupne dele, ki nujno služijo zgradbi. Izven pravnega prometa so bila in zato nična le pravno poslovna razpolaganja s tistimi zemljišči, ki so kot nujni skupni del služila posameznim delom v stavbi v (dejanski) etažni lastnini. Tako zemljišče (nujni skupni del večstanovanjske stavbe) pa je bilo lahko zgolj stavbišče pod stavbo. Samo to je vedno nujni skupni del, ki služi vsem posameznim delom, ki kot deli stavbe brez njega ne morejo obstajati. Ob oblikovanju dejanske etažne lastnine torej lastnik stavbe s stavbiščem pod stavbo ni mogel in smel razpolagati drugače kot s stavbo. To pa ni veljalo za razpolaganje s preostalim delom parcele, ki je presegalo okvir stavbišča kot nujnega pripadajočega dela k stavbi oz. funkcionalnega zemljišča. Njen status je bil odvisen od volje solastnikov. Delitev zemljišča je bila dopustna. Upravičenja etažnih lastnikov na drugih parcelah oz. po delitvi na preostalem delu parcele se lahko rešujejo z drugimi instituti stvarnega prava (npr. s služnostmi).9

10. Pravica uporabe se je v sistemu družbene lastnine lahko prenašala izvenknjižno, saj vpis v zemljiško knjigo ni bil konstitutivni pogoj za veljavnost prenosa oz. za pridobitev pravice uporabe. Pridobiti jo je bilo mogoče le na podlagi ustreznega pravnega temelja (zakon, pravni posel, upravna ali sodna odločba). Pravica uporabe se je olastninila oz. pretvorila v lastninsko pravico z uveljavitvijo ZLNDL, ko so nepremičnine postale lastnina fizičnih oseb, ki so imele na njej pravico uporabe.

11. Identifikacija pravne podlage o vzpostavitvi akcesornega odnosa med pravico uporabe na zemljišču in pravico na stavbi je pravno vprašanje, na katerega mora odgovoriti sodišče (prvi odstavek 42. člena ZVEtL-1). Zaradi napačnih materialnopravnih izhodišč, da je bilo vsakršno razpolaganje s skupnim zemljiščem izvzeto iz pravnega prometa, ki jih je zavzelo sodišče prve stopnje, je ostalo dejansko stanje o pravnorelevantnih dejstvih v zvezi z zatrjevanim pravno poslovnim oblikovanjem dejanske etažne lastnine v celoti neugotovljeno. Posledično je zmotno ugotovljeno dejansko stanje o pripadajočem zemljišču k obravnavani stavbi (merila iz 43. člena ZVEtL-1). Zakon kot primarni vir za ugotavljanje obsega pripadajočega zemljišča opredeljuje tudi posamične pravne akte, na podlagi katerih je potekal pravni promet s stavbo ali njenimi deli. Sodišče pa je za zdaj v celoti prezrlo zatrjevano sklenjeno in v celoti realizirano pogodbo oz. dogovor dejanskih etažnih lastnikov o sporazumni delitvi zemljišča in realizirani več kot 30-letni pretekli redni rabi zemljišča, ki je sledila zatrjevanemu predhodnemu sporazumu o oblikovanju dejanske etažne lastnine. Zato je bilo treba izpodbijani sklep razveljaviti tudi zaradi napačno ugotovljenega dejanskega stanja in zadevo sodišču vrniti v ponovno odločanje (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP in 3. členom ZVEtL-1).

12. Procesne kršitve po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP pritožbeno sodišče ne more odpraviti samo. Če bi samo prvič obravnavalo na prvi stopnji prezrte pravnorelevantne ugovore pritožnikov in na ta način dopolnjevalo ugotovitve in razloge izpodbijanega sklepa, bi nesorazmerno poseglo v pravico udeležencev do pritožbe. Stranka ima pravico do poštenega postopka na vsaki stopnji sojenja, kar vključuje obrazložen odgovor sodišča na njene relevantne ugovore že na prvi stopnji ter pritožbeni preizkus sprejete odločitve na pritožbeni stopnji. Tudi v sodni praksi je zavzeto stališče, da tovrstnih procesnih napak, storjenih na prvi stopnji, ni mogoče odpraviti pred pritožbenim sodiščem.10

13. Pritožbeno sodišče se tudi ni odločilo, da bi samo prvič ugotavljalo relevantno dejansko stanje. Ponoviti bo treba celoten dokazni postopek in v njem v luči pogodbenih določil in nekdanje zakonske ureditve ugotoviti, ali so pravni predniki nasprotnih udeležencev na podlagi zatrjevanega sklenjenega in realiziranega sporazuma vzpostavili etažno lastnino in razdelili sporno zemljišče. Upoštevati bo treba, da tudi parcela, ki sodi med skupne dele etažne lastnine, lahko spremeni svoje meje in se deli, če je taka volja lastnikov in so za to izpolnjeni tehnični pogoji. Po naravi gre za posel, ki presega redno upravljanje etažne lastnine in je zanj potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov. Če se bo ugotovilo, da je bil zatrjevani pravni posel med dejanskimi etažnimi lastniki sklenjen, sodišče ne bo moglo mimo kriterija pretekle redne rabe zemljišča, ki jo na podlagi sklenjenega in realiziranega sporazuma o delitvi zemljišča zatrjujejo nasprotni udeleženci. Nakazuje se torej, da bo potrebna dopolnitev dokaznega postopka zaradi identifikacije spornega zemljišča ter njegove (nadaljnje) odmere. Lažje in hitreje jo bo izvedlo sodišče prve stopnje. Hkrati bo o novo ugotovljenem dejanskem stanju udeležencem omogočeni pritožbeni preizkus. S ponovno obravnavo zadeve na prvi stopnji zato po prepričanju pritožbenega tudi ne bo pretirano poseženo v pravico strank do sojenja brez nepotrebnega odlašanja, saj ponovno odločanje na prvi stopnji ne bo bistveno podaljšalo postopka.

14. V novem odločanju naj sodišče prve stopnje v prvi vrsti z vsemi udeleženci obravnava nasprotni predlog za določitev pripadajočega zemljišča k stavbi. Če med njimi ne bo mogoče doseči poravnave, pa bo moralo po celoviti presoji dokaznega gradiva in dopolnitvi dokaznega postopka z zaslišanjem strank in obema izvedenkama odgovoriti na ugovore nasprotnih udeležencev in o zadevi ponovno odločiti. Sprejeto odločitev bo moralo jasno in popolno obrazložiti, tako da jo bo mogoče vsebinsko preizkusiti.

15. Ker je bilo treba sklep razveljaviti že iz navedenih razlogov, pritožbeno sodišče na pritožbene navedbe o stroških ne bo odgovarjalo. Sodišče prve stopnje bo moralo o njih ponovno odločiti v končni odločbi, odločitev pa bo vsebovala tudi odločitev o stroških tega pritožbenega postopka (tretji odstavek 165. člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP in 3. členom ZVEtL-1).

PRAVNI POUK: Zoper ta sklep je dovoljena pritožba. Vloži se pri sodišču prve stopnje, v 15 dneh od prejema pisnega odpravka tega sklepa, v zadostnem številu izvodov za sodišče in nasprotno stranko. Obsegati mora navedbo sklepa, zoper katerega se vlaga, izjavo, da se izpodbija, pritožbene razloge in podpis pritožnika. Če pritožba ni razumljiva ali ne vsebuje vsega, kar je treba, da bi se lahko obravnavala, jo sodišče zavrže, ne da bi pozivalo vložnika, naj jo popravi ali dopolni. Ob vložitvi pritožbe mora biti plačana sodna taksa. Če ta ni plačana niti v roku, ki ga določi sodišče v nalogu za njeno plačilo in tudi niso podani pogoji za oprostitev, odlog ali obročno plačilo sodnih taks, se šteje, da je pritožba umaknjena. Če kateri od upravičencev vloži pritožbo po pooblaščencu, je pooblaščenec lahko samo odvetnik ali druga oseba, ki je opravila pravniški državni izpit. Sklep se sme izpodbijati samo iz razloga, da je sodišče druge stopnje razveljavilo sklep sodišča prve stopnje in zadevo vrnilo v nov postopek, čeprav bi kršitve postopka glede na njeno naravo lahko samo odpravilo ali bi glede na naravo stvari in okoliščine primera lahko samo dopolnilo postopek oziroma odpravilo pomanjkljivosti, ali če bi moralo samo opraviti nov postopek.

O pritožbi bo odločalo Vrhovno sodišče Republike Slovenije.

1 Zakon o pravdnem postopku, Ur. l. RS, št. 29/1999 s spremembami. 2 Zakon o nepravdnem postopku, Ur. l. SRS, št. 30/1986 s spremembami; uporaba na podlagi prvega odstavka 216. člena ZNP-1, Ur. l. RS, št. 16/2019. 3 Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča, Ur. l. RS, št. 34/2017. 4 Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi, Ur. l. RS, št. 45/2008 s spremembami. 5 Zakon o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini, Ur. l. RS, št. 44/1997. 6 Preureditev podstrešja v novo stanovanje v letu 1979, kasnejša izgradnja novega stanovanjskega objekta - prizidka, sedaj stavbe 1165, sporazum o razdelitvi zemljišča, tako, da je bil na zahodnem in severnem delu zemljišča pred več kot 30 leti zgrajena ploščad z nadstreškom v izmeri 50 m2 v izključni posesti, uporabi in lasti pravne prednice tretjega nasprotnega udeleženca, ostali del parcele (na vzhodni in južni strani stavbe) pa v izključni posesti in uporabi ostalih dveh etažnih lastnikov, pri čemer je bil na tem delu nato zgrajen že omenjeni prizidek. 7 Stvarnopravni zakonik, Ur. l. RS, št. 87/2002 s spremembami. 8 Zakon o pravicah na delih stavb, Ur. l. SRS, št. 19/1976. 9 Primerjaj: dr. Miha Juhart: Funkcionalna zemljišča skozi čas in predpise, Pravna praksa 2008, št. 3, stran 22; dr. Miha Juhart: Vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo, Gospodarski vestnik Ljubljana 2000, stran 152; tudi sklep VSRS II Ips 262/2009, točka 12. 10 Primerjaj odločbo Vrhovnega sodišča RS II Ips 176/2017 z dne 19. 10. 2017, II Ips 329/2017 z dne 22. 2. 2018, II Ips 201/2017 z dne 7. 5. 2018 - točka 30.