Jedro

V primerih, ko gre za gradbena dela in izboljšave na skupnih delih (ki ne pomenijo poslov v zvezi z rednim upravljanjem stvari iz 25. člena SZ-1), za katere je potrebno pridobiti gradbeno dovoljenje, gre za tako pomembne posege v skupne dele, da mora z njim soglašati vsak posamezen solastnik. Gradbena dela v smislu drugega odstavka 29. člena SZ-1, za katera je treba pridobiti dovoljenje, so zato gradbena dela, ki presegajo posle rednega in investicijskega vzdrževanja stavbe kot celote, na primer dela, določena v točkah 7.1 in 7.2 prvega odstavka 2. člena ZGO-1.

Izrek

I. Tožbi se ugodi, odločba Upravne enote Ljubljana št. 351-2643/2007-79 z dne 19. 11. 2012 se odpravi in se zadeva vrne istemu organu v ponovni postopek.

II. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti stroške tega postopka v znesku 420 EUR v roku 15 dni od vročitve te sodbe, od poteka tega roka dalje do plačila z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Obrazložitev

Toženka je z izpodbijano odločbo investitorju A.A. (v tem upravnem sporu prizadeti stranki) izdala gradbeno dovoljenje za rekonstrukcijo, ki obsega izvedbo izreza v armiranobetonsko ploščo, ki predstavlja streho objekta, dimenzij 1,87 m x 1,17 m, zaradi vgradnje strešnega okna dimenzij 1,40 m x 1,14 m, v stanovanju v večstanovanjskem objektu ..., na parc. št. 1251/12 k.o. ..., pod tam navedenimi pogoji in po navedeni projektni dokumentaciji, ki je sestavni del gradbenega dovoljenja.

Iz obrazložitve je razvidno, da se z obravnavano gradnjo posega v streho objekta, ki je po 5. členu Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1) opredeljena kot skupni del večstanovanjskega objekta. Toženka je med drugim ugotovila, da je prizadeta stranka za predmetni poseg v skupni del večstanovanjskega objekta predložila zadostno število soglasij solastnikov po solastniških deležih, in sicer je predložila soglasja etažnih lastnikov v skupnem deležu 54,065 % in s tem izkazala pravico graditi na skupnem delu. Pri tem se je sklicevala na drugi odstavek 15. člena SZ-1. Toženka ugotavlja, da je predmet obravnavanega zahtevka samo izvedba izreza v armirano betonsko ploščo, ki predstavlja streho objekta, zaradi izgradnje strešnega okna. Vsi ostali posegi, ki naj bi jih po navedbah tožnice izvedla prizadeta stranka, niso predmet vloženega zahtevka za izdajo gradbenega dovoljenja, zato jih organ ne more obravnavati. Ker so izpolnjeni tudi ostali pogoji za izdajo gradbenega dovoljenja po 66. členu Zakona o graditvi objektov (v nadaljevanju ZGO-1), je toženka izdala izpodbijano gradbeno dovoljenje.

Drugostopenjski upravni organ je zavrnil tožničino pritožbo zoper izpodbijano gradbeno dovoljenje. Pritrdil je ugotovitvi prvostopenjskega upravnega organa, da je prizadeta stranka priložila soglasja etažnih lastnikov, katerih delež znaša 54,065 %, zato je izkazala pravico graditi in se pri tem sklicevala na prvi odstavek 15. člena SZ-1. Kot neupoštevne zavrača pritožbene navedbe, da prizadeta stranka ni priložila zadostnega števila soglasij, saj izjavi, na kateri se sklicuje tožnica, nista bili organu prve stopnje preloženi pred izdajo izpodbijane odločbe. Poleg tega izjava B.B. z dne 21. 12. 2012 ni obstajala v času odločanja na prvi stopnji, zato je po tretjem odstavku 283. člena Zakona o splošnem upravnem postopku (v nadaljevanju ZUP) ni mogoče upoštevati v pritožbenem postopku. Iz vsebine pritožbi priložene izjave C.C. z 19. 11. 2012 izhaja, da se navedena izjava nanaša na legalizacijo povečanja mansarde na podstrešju, priklopa na sigmo blok in vgradnje strešnega okna, za kar podpisnik navaja, da soglasja ne more dati. V tej izjavi je lastnoročno dopisano, da se je dano soglasje nanašalo izključno na že zgrajeno strešno okno. Pritožbeni organ zato ocenjuje, da navedene izjave ni mogoče šteti za preklic danega soglasja za vgradnjo strešnega okna, saj to v izjavi ni izrecno in nedvoumno navedeno, pač jo je mogoče razumeti kvečjemu kot zavrnitev soglasja za druge, tam navedene posega, ki pa niso predmet izdaje izpodbijanega gradbenega dovoljenja. Prav tako kot neutemeljeno in brez pravne podlage zavrača tožničino zahtevo, da bi morala toženka izvesti ogled z namenom ugotovitve, ali je podstrešje predelano in ali ima stranka za takšen poseg upravno dovoljenje. Pojasnjuje, da je za takšne zadeve pristojen gradbeni inšpektor. Pri tem pojasnjuje še, da je po podatkih elektronske evidence zadev pri organu druge stopnje razvidno, da je upravni organ druge stopnje odločbo gradbene inšpektorice z dne 13. 4. 2011, ki je bila izdana v zvezi s posegi v obravnavanem stanovanju, odpravilo, ter zadevo vrnilo organu prve stopnje v ponovni postopek, med drugim iz razloga, ker ni bilo ugotovljeno, ali izdelava kopalnice predstavlja spremembo namembnosti ali rekonstrukcijo, za kakršno je po ZGO-1 predpisano gradbeno dovoljenje.

Tožnica se s takšno odločitvijo ne strinja in v tožbi navaja, da je izjavi B.B. in C.C. predložila takoj, ko ju je dobila, vendar je upravni delavec sprejem izjav zavrnil z obrazložitvijo, da naj „to navede v pritožbi“. Meni, da je takšno postopanje upravnega delavca protipravno ter da lahko tudi v pritožbi navede nova dejstva in predlaga nove dokaze in se pri tem sklicuje na ustaljeno prakso in na načelo ekonomičnosti, saj bo v nasprotnem primeru prisiljena podati predlog za obnovo postopka in v tistem postopku uveljavljati nova dejstva in nove dokaze. To pa bi bilo nesmiselno, saj že dokazi, ki jih je tožnica pridobila od izdaje do vročitve odločbe, jasno kažejo, da investitor ni izkazal temeljne predpostavke večinskega soglasja solastnikov za poseg v skupen del stavbe.

Ne strinja se tudi s presojo izjave C.C. in pojasnjuje, da bi moral organ v primeru dvoma v zvezi s to izjavo dejstvo ugotoviti kot negotovo in že iz tega razloga odpraviti izpodbijano odločbo. Meni, da je iz celotnega konteksta obeh izjav razvidno, da prizadeta stranka ni izpolnila zakonskega predpogoja, ki se nanaša na uporabo določb SZ-1. S tem, ko toženka opredeljuje pravno naravo vgraditve okna kot samostojno upravno dejanje, se poizkuša prizadeta stranka izogniti zakonskim določilom obveznosti pridobitve gradbenega dovoljenja za spremembo konstrukcijskih elementov na podstrehi, saj ko bo imela vgrajeno okno, ne bo imela več nobenega interesa po legalizaciji objekta. S svojim postopanjem želi prizadeta stranka na črni gradnji izvesti dela, ki jih je upravni organ potrdil. V takšnem primeru bi moral upravni organ izvesti ogled, saj vgrajeno okno ne pomeni zgolj vgraditve okna v streho, temveč pomeni sestavni konstrukcijski element prostora, ki se pod to streho nahaja. Predlaga odpravo izpodbijane odločbe, vrnitev zadeve toženki v ponovno odločitev in povrnitev plačila stroškov postopka.

Toženka na tožbo po vsebini ni odgovorila.

Prizadeta stranka v odgovoru na tožbo ocenjuje tožbene navedbe kot neresnične, zavajajoče in tudi delno irelevantne. Poudarja, da je že drugič izpolnila pogoj, ki se nanaša na soglašanje etažnih lastnikov glede izvedene gradnje, torej več kot 50 % etažnih lastnikov. Toženka je zato izpodbijano gradbeno dovoljenje izdala. Meni, da je bil poizkus tožnice, da bi se v tem postopku upoštevali naknadno pridobljeni dokazi, s strani upravne enote pravilno zavrnjen, ker bi bilo drugačno ravnanje v nasprotju z določbami ZUP. Navaja, da jo tožnica ves čas šikanira z nenehnim prepričevanjem drugih etažnih lastnikov, da svoja že dana soglasja prekličejo, čeprav gradnja strešnega okna nima nobenega vpliva na njihovo lastnino, niti na solastnino skupnih gradbenih elementov. Meni, da izjave B.B. ni mogoče šteti za preklic soglasja, tudi če bi bila predložena pravočasno, kar pojasni. Pritrjuje stališču toženke, da mora pristojni organ odločiti o podanem zahtevku po vsebini in obsegu, ki je naveden v vlogi za izdajo gradbenega dovoljenja in obdelan v PGD. V konkretnem primeru je prizadeta stranka zahtevala izdajo gradbenega dovoljenja le za vgradnjo enega strešnega okna. Zato upravni organ nima pravice zahtevati od investitorja, da svojo vlogo spreminja, saj za to ni pristojen. Pritrjuje tudi stališču toženke, da je za postopke že izvedene gradnje brez potrebnih dovoljenj pristojna gradbena inšpekcija, Meni, da upravna enota ne more odreči izdaje gradbenega dovoljenja, ki ne zajema vse že izvedene gradnje, če so za izdajo zaprošenega dovoljenja izpolnjeni vsi z zakonom določeni pogoji. Dodaja še, da v spisu ni najti nobenega tožničinega zatrjevanja, da je z izdajo gradbenega dovoljenja strešnega okna v stanovanju investitorja prizadeta kakršnakoli njena neposredna, na zakon ali drug predpis oprta osebna korist, kar kaže na to, da tožnica nasprotuje izdaji gradbenega dovoljenja zaradi nagajanja ali iz razlogov, ki niso v nobeni povezavi s to zadevo. Predlaga zavrnitev tožbe.

Tožnica v pripravljalni vlogi z dne 22. 5. 2013 poudarja, da prizadeta stranka ne razpolaga s potrebnim soglasjem solastnikov stavbe. Navaja dodatne dokaze, iz katerih izhaja sprememba namembnosti etaže. Svojo pravno korist izkazuje s posegom v solastnino. Poudarja še, da projektna dokumentacija, ki jo prizadeta stranka prilaga v spis, vsebuje že vse spremembe, ki jih je protipravno izvršila, kar prav gotovo ni v skladu z zahtevo za izdajo gradbenega dovoljenja, na katero se je potem omejila in se nanaša vključno na vgradnjo okna.

Tožba je utemeljena.

Sodišče uvodoma ugotavlja, da gre v obravnavani zadevi za poseg v večstanovanjski stavbi, zato se glede upravljanja z njo uporabljajo določbe SZ-1. V zadevi ni sporno, da se z dovoljeno gradnjo posega v streho večstanovanjskega objeta, ki je kot skupen gradbeni element v solasti vseh etažnih lastnikov posameznih delov stavbe na naslovu ..., med drugim tudi v solasti tožnice, s čemer je izkazala pravni interes za sodelovanje v tem postopku.

Sporno pa je, ali je prizadeta stranka s predloženimi soglasji solastnikov za obravnavani poseg v skupni del izkazala pravico graditi, ki je po 6. točki prvega odstavka 66. člena ZGO-1 eden izmed pogojev za izdajo gradbenega dovoljenja. Na navedeno vprašanje pa ni mogoče odgovoriti brez ugotovitve, ali gre za dela na skupnem delu stavbe, ki pomenijo redno upravljanje, ali pa za posle, ki presegajo okvir rednega upravljanja ter v tem okviru presoditi še, ali gre za dela in izboljšave, za katere je treba pridobiti gradbeno dovoljenje, ali ne. Od te ugotovitve je namreč odvisno, s koliko soglasji solastnikov mora investitor, ki želi posegati v skupni del, razpolagati, kar bo pojasnjeno v nadaljevanju.

Prvi odstavek 67. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) ureja pravico solastnikov, da skupno upravljajo stvar v solastnini. Drugi odstavek tega člena določa, da je za posle v zvezi z rednim upravljanjem stvari potrebno soglasje solastnikov, katerih idealni deleži sestavljajo več kot polovico njene vrednosti, za posle, ki presegajo okvire rednega upravljanja, pa peti odstavek tega člena določa, da je potrebno soglasje vseh solastnikov.

Ker je bilo v praksi težko doseči 100% soglasje solastnikov večstanovanjskih stavb za opravo poslov na skupnih delih, ki presegajo okvir rednega opravljanja, je SZ-1 v prvem odstavku 29. člena določil, da ne glede na določbo 67. člena SPZ o njih odločajo solastniki (etažni lastniki) s soglasjem več kakor treh četrtin glede na njihove solastniške deleže. Za nekatere posle, za katere je ocenil, da je njihov vpliv na posameznega solastnika še posebej pomemben, pa je ohranil zahtevo po soglasju vseh solastnikov (drugi odstavek 29. člena SZ-1). Med takšne posle je uvrstil tudi vsa gradbena dela in izboljšave, za katere je treba pridobiti gradbeno dovoljenje. Zakonodajalec sam je torej ocenil, da gre v primerih, ko gre za gradbena dela in izboljšave na skupnih delih (ki ne pomenijo poslov v zvezi z rednim upravljanjem stvari iz 25. člena SZ-1), za katere je potrebno pridobiti gradbeno dovoljenje, za tako pomembne posege v skupne dele, da mora z njim soglašati vsak posamezen solastnik. Gradbena dela v smislu drugega odstavka 29. člena SZ-1, za katera je treba pridobiti dovoljenje, so zato gradbena dela, ki presegajo posle rednega in investicijskega vzdrževanja stavbe kot celote, na primer dela, določena v točkah 7.1 in 7.2. prvega odstavka 2. člena ZGO-1. Določba 15. člena SZ-1, na katero se sklicuje toženka, se lahko po presoji sodišča uporabi le, ko gre za takšna dela v posameznem delu, ki so zgolj izvedbene narave (kar pomeni vzdrževalna dela, spremembe in izboljšave), ki sicer lahko pomenijo poseg v skupne dele, vendar pa pri tem posegu ne sme iti za posle iz 29. člena SZ-1. V obravnavanem primeru iz izpodbijane odločbe ni razvidno, ali gre pri predvidenem posegu v skupen del za posle v zvezi z rednim upravljanjem stvari iz 25. člena SZ-1, ali pa gre za posle, ki presegajo okvir rednega upravljanja iz 29. člena SZ-1 in če gre za slednje, ni razvidno, ali gre za gradbena dela in izboljšave, za katera je treba pridobiti gradbeno dovoljenje, ali ne. Ker je glede na navedeno od te okoliščine odvisno, s kolikšnim številom soglasij mora prizadeta stranka razpolagati, tožbenega ugovora, da prizadeta stranka ne razpolaga z zadostnim številom soglasij etažnih lastnikov za predvideno gradnjo, ni mogoče preizkusiti, ne glede na utemeljenost toženih navedb, ki se nanašajo na soglasji B.B. in C.C. V kolikor bo toženka v ponovnem postopku ugotovila, da gre pri predvidenem posegu v skupen del za gradbena dela in izboljšave, ki ne pomenijo poslov v zvezi z rednim upravljanjem večstanovanjske stavbe in za katere je treba pridobiti gradbeno dovoljenje, na kar bi se lahko sklepalo iz izpodbijane odločbe, v kateri se dovoljuje rekonstrukcija objekta, ki obsega izvedbo izreza v armiranobetonsko ploščo, ki predstavlja streho objekta, kar pomeni, da bi lahko šlo za spremembo konstrukcijskega elementa, bo lahko prizadeti stranki izdala gradbeno dovoljenje le, če bo ta, glede na določbo drugega odstavka 29. člena SZ-1, priložila soglasje vseh etažnih lastnikov.

Ker je sodišče presodilo, da je tožba utemeljena, je izpodbijano odločbo odpravilo na podlagi 3. in 4. točke prvega odstavka 64. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1). V ponovljenem postopku bo morala toženka ugotovljene nepravilnosti odpraviti ter ponovno odločiti o zadevi.

Ker je sodišče ugodilo tožbi in odpravilo izpodbijani upravni akt, je tožnica v skladu s tretjim odstavkom 25. člena ZUS-1 glede na opravljena procesna dejanja in način obravnavanja zadeve upravičena do povračila stroškov postopka v pavšalnem znesku v skladu s Pravilnikom o povrnitvi stroškov tožniku v upravnem sporu (Uradni list RS, št. 24/07; v nadaljevanju Pravilnik). Ker je bila zadeva rešena na seji, tožnico pa sta postopku zastopala pooblaščenca, ki sta odvetnika, se ji priznajo stroški v višini 350,00 EUR (drugi odstavek 3. člena Pravilnika). Zakonske zamudne obresti od stroškov sodnega postopka tečejo od poteka roka za njihovo prostovoljno plačilo (prvi odstavek 299. člena Obligacijskega zakonika; OZ).