Jedro

Sodišče prve stopnje je zaključilo, da sta pogodbeni stranki v okviru dispozitivnosti določb OZ in svobodnega urejanja obligacijskih razmerij izključili uporabo določb o neupravičeni obogatitvi, pritožbeno sodišče pa temu pritrjuje in kot neutemeljeno zavrača pritožbeno zahtevo po razlagi te določbe z iskanjem skupnega namena pogodbenih strank.

Do prenosa zahtevka iz predpogodbe za sklenitev prodajne pogodbe s cesijo po 417. do 420. členu OZ ni prišlo. Za sklenitev prodajne pogodbe je namreč potrebno pravno ravnanje druge pogodbene stranke v smislu izjave volje, ki mora biti svobodna in resna. Toženka je sicer svojo svobodno voljo za sklenitev prodajne pogodbe že izjavila, vendar pa le v razmerju do družbe A., d. o. o., ki jo je sprejela za bodočega sopogodbenika in dolžnika za plačilo kupnine. Do tožnice take volje toženka nikoli ni izrazila, siljenje toženke v sklenitev pogodbe s tožnico kot tretjo osebo oziroma prisilna izbira sopogodbenika pa bi pomenila prekomeren poseg v njeno pogodbeno svobodo in avtonomijo volje.

Prišlo ni niti do zatrjevanega prenosa pogodbe. Soglasje k prenosu (pred)pogodbe bi moralo biti dano v pisni obliki. Da bi toženka soglasje dala v zahtevani obliki, tožnica niti ni zatrjevala, le konkludentno soglasje z nadaljevanjem za določen čas sklenjenega najemnega razmerja pa ne zadošča.

Izrek

I.Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II.Tožeča stranka je dolžna toženi stranki v 15 dneh povrniti njene stroške odgovora na pritožbo v znesku 746,64 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po poteku roka za prostovoljno plačilo dalje do plačila.

Obrazložitev

1.Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo podredni tožbeni zahtevek, ki se glasi: "Tožena stranka je dolžna plačati tožnici 42.303,70 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 12. 2020 do plačila, v roku 15 dni." (I. točka izreka). Odločilo je še, da tožeča stranka nosi vse stroške tožene stranke (II. točka izreka).

2.Zoper sodbo se pravočasno pritožuje tožnica iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena ZPP1. Navaja, da je sodišče zavzelo stališče, da dogovor v najemni pogodbi predstavlja predpogodbo med toženko in A., d. o. o., pri čemer je bil tožničin zahtevek na sklenitev glavne pogodbe zavrnjen, ker naj ne bi prišlo do prenosa pogodbe in tožnica ni aktivno legitimirana. Tako pravno naziranje je napačno. Tožnica je bila edina družbenica družbe, ki ji je pred likvidacijo s cesijo odstopila terjatev v zvezi z odkupom in povrnitvijo vlaganj. Materialnopravno napačno je stališče, da zahtevka na sklenitev glavne pogodbe po predpogodbi s cesijo ni mogoče pravno veljavno prenesti. Čeprav to res ni tipična obligacijska terjatev, lahko predstavlja posebno obliko terjatve, če temelji na predhodni obveznosti (predpogodbi). Tožničin primarni zahtevek je temeljil na predpogodbi, ki je vzpostavila jasno in zavezujočo obveznost za sklenitev glavne pogodbe. Ta terjatev ni bila osebno vezana na odstopnika, zato je bila veljavno prenesena na tožnico. S strani toženke ni bilo prerekano, da je bila obveščena o likvidaciji najemnika in ji ni nasprotovala, strinjala se je z nadaljnjim izvrševanjem najemne pogodbe, tožnica je v polnem obsegu vstopila v položaj najemnika. Po obvestilu o cesiji je toženka račune pričela izdajati tožnici in s tem potrdila vstop tožnice v najemno razmerje. S tem je tudi podala soglasje, da je tožnica vstopila v položaj najemnika po celotni najemni pogodbi, vključno z njenim 2. členom. Cesija in opisano soglasje toženke hkrati pomenita veljaven prenos pogodbe po 122. členu OZ2, privolitev toženke je izražena konkludentno s soglasjem o nadaljevanju najema. Vsebina cesijske pogodbe omogoča interpretacijo, da se prenašajo ne samo terjatve, ampak tudi obveznosti po najemni pogodbi, saj je tožnica prevzela plačevanje najemnine. V skladu s sodno prakso je treba pomen prenosa pogodbe razlagati v zvezi z vsebino pogodbenih razmerij iz konkretne pogodbe, pri čemer je bistveno, da gre za hkraten prenos pravic in obveznosti, ki se nanašajo na posamezen celovit položaj iz pogodbenega razmerja. Tožnica je v konkretnem primeru prevzela vse pravice in obveznosti iz najemne pogodbe in jih tudi spoštovala. Toženka ne prereka, da najemnine ne bi bile plačane, izpostaviti je treba tudi toženkino ravnanje, ko je račune izstavila tožnici in soglašala z uporabo prostorov. Ker je toženka vedela za cesijo in je izdajala račune tožnici in sprejela njena plačila, je najemno razmerje prešlo na tožnico, tudi če formalno ni bila sklenjena nova pogodba. Napačno je zato stališče, da ni prišlo do prenosa pogodbe. Sodišče je kot nesporno ugotovilo, da so bila vlaganja izvedena, vendar pa s sklicevanjem na 7. člen najemne pogodbe zaključi, da najemnik nima pravice do povrnitve teh vlaganj. Tožnica meni, da navedeno pogodbeno določbo sodišče interpretira napačno. Pri razlagi spornih določil je treba po 82. členu OZ upoštevati skupen namen pogodbenikov. Navedena določba je bila v najemno pogodbo vnesena ob predpostavki, da bo po poteku najema prišlo do odkupa. Drugačna razlaga ni mogoča oziroma zaobide kavzo pogodbe, ki je v tem, da najemnik v nepremičnino vlaga in jo nato odkupi. Pravni cilj je bil torej jasen, zaradi nesklenitve prodajne pogodbe iz razlogov na strani toženke pa je odpadel. Toženka namreč ni izpolnila pogodbene zaveze o prodaji nepremičnine, čeprav je tožnica izrazila voljo za nakup. Ker do glavne pogodbe ni prišlo zaradi nasprotovanja toženke, je šteti, da je odpadla podlaga v smislu tretjega odstavka 190. člena OZ, drugi odstavek 7. člena najemne pogodbe pa zaradi odpadle kavze ni več zavezujoč. Napačna je argumentacija sodišča, da je razlog za nesklenitev glavne pogodbe prenehanje najemnika. Toženka namreč ni trdila, da pogodbe ni sklenila zaradi izbrisa najemnika, temveč je sklenitvi nasprotovala zaradi sklicevanja, da je bila dogovorjena le predkupna pravica, pri čemer nepremičnine ni prodajala. Argumenti sodišča so zato protispisni in v nasprotju s trditvami strank. Taka interpretacija pomeni tudi zaobid načela pravičnosti, ki ga je sodišče povsem prezrlo. Jasno je, da je najemnik vlagal v nepremičnino v pričakovanju odkupa, določba najemne pogodbe glede nevračila vlaganj pa bi bila upoštevna le, če nepremičnine ne bi odkupil. Ne drži, da je nesporno, da nepremičnina ni bila vrnjena v posest toženki. Tožnica je izpovedala, da nepremičnine več nima, da tam ni nikogar in da je stavba spet zapuščena. Zavrnitev dokaznih predlogov tožnice ni obrazložena. Predlaga razveljavitev izpodbijane sodbe in vrnitev zadeve v ponovno sojenje sodišču prve stopnje pred drugim sodnikom. Priglaša tudi pritožbene stroške.

3.Toženka v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev in priglaša stroške.

4.Pritožba ni utemeljena.

5.Pritožbeno sodišče uvodoma ugotavlja, da je sodišče prve stopnje z delno sodbo z dne 3. 5. 2023 zavrnilo primarni tožbeni zahtevek za sklenitev prodajne pogodbe. Sodba je bila razveljavljena s sklepom Višjega sodišča v Ljubljani I Cp 1500/2023 z dne 28. 5. 2024, v ponovljenem postopku pa je sodišče prve stopnje z delno sodbo z dne 16. 9. 2024 ta zahtevek ponovno zavrnilo. Tožnica je zoper odločitev sicer vložila pritožbo, ki pa jo je sodišče s sklepom z dne 26. 11. 2024 štelo za umaknjeno in pritožbeni postopek ustavilo. Odločitev o zavrnitvi primarnega tožbenega zahtevka je zato pravnomočna.

6.Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo še tožničin podredni zahtevek za povrnitev vlaganj v višini 42.603,70 EUR.

7.Sodišče prve stopnje je v 5. točki obrazložitve navedlo jasne in argumentirane razloge za zavrnitev dokaznih predlogov, neutemeljena pa je tudi trditev o protispisnosti in neobrazloženosti izpodbijane sodbe. Bistvena kršitev določb postopka iz 14. točke 339. člena ZPP zato ni bila storjena.

8.Odločitev o zavrnitvi podrednega zahtevka je v bistvenem oprta na sledeče razloge:

(1)za presojo zahtevka na podlagi poslovne odškodninske odgovornosti tožnica ni podala zadostnih navedb, morebitno pozivanje k dopolnitvi tega zahtevka pa bi preseglo materialno procesno vodstvo;

(2)tožnica za postavljen podredni zahtevek ni aktivno legitimirana: v 2. členu najemne pogodbe zapisan izraz "predkupna pravica" materialnopravno in po vsebini ne predstavlja ne predkupne pravice ne odkupne opcije, temveč predpogodbo, ki je predvidevala sklenitev kasnejše prodajne pogodbe za nakup najete nepremičnine. Tožnica ni univerzalna pravna naslednica družbe A., d. o. o., ki je bila zaradi likvidacije iz registra izbrisana 9. 9. 2020. Prav tako ne gre za singularno pravno nasledstvo, saj zahtevka za sklenitev prodajne pogodbe (in iz tega izvirajočih podrednih zahtevkov) s cesijo z dne 20. 8. 2020 družba ni mogla veljavno prenesti na tožnico, prišlo pa ni niti do prenosa predpogodbe po 122. členu OZ.

(3)zahtevek za povrnitev vlaganj (ne glede na aktivno legitimacijo tožnice) ni utemeljen tudi zato, ker sta se toženka in družba A., d. o. o., v 7. členu pogodbe dogovorila, da najemnik ob prenehanju najemnega razmerja ni upravičen do nikakršnega povračila iz naslova posegov in preureditev.

9.Pritožbeno sodišče odločitev sprejema kot materialnopravno pravilno. Pri tem ugotavlja, da pravilnega in argumentiranega zaključka sodišča prve stopnje glede nesklepčnosti in neutemeljenosti zahtevka iz naslova poslovne odškodninske odgovornosti tožnica v pritožbi ne izpodbija. Ne nasprotuje niti presoji, da v najemni pogodbi vsebovan dogovor (2. in 3. odstavek 2. člena) predstavlja predpogodbo.

10.V drugem odstavku 7. člena najemne pogodbe sta družba A., d. o. o. in toženka določili, da ob prenehanju najemnega razmerja najemnik ni upravičen do nikakršnega povračila s strani najemodajalca iz naslova posegov in preureditve. Sodišče prve stopnje je zaključilo, da sta pogodbeni stranki s tem v okviru dispozitivnosti določb OZ in svobodnega urejanja obligacijskih razmerij izključili uporabo določb o neupravičeni obogatitvi, pritožbeno sodišče pa temu pritrjuje in kot neutemeljeno zavrača pritožbeno zahtevo po razlagi te določbe z iskanjem skupnega namena pogodbenih strank.

11.Temeljno pravilo pri uporabi in razlagi pogodb je, da se pogodbena določila uporabljajo tako, kot se glasijo (prvi odstavek 82. člena OZ), nadaljnje razlagalno pravilo, to je skupni namen strank, pa je mogoče uporabiti šele v primeru, če gre za sporna pogodbena določila (drugi odstavek 82. člena OZ). Določilo je sporno takrat, kadar mu stranki pripisujeta različen pomen oziroma kadar ena stranka trdi, da ima določen pomen, druga pa, da je njegov pomen drugačen. Vendar zgolj subjektivno dojemanje strank ne igra odločilne vloge - kot sporne določbe je namreč treba razumeti le tiste, ki glede na besedilo, včasih pa tudi glede na kontekst, v katerem so oblikovane, objektivno vzeto dopuščajo več različnih razlag.3 Dodatna razlaga je torej potrebna le, če je pogodba objektivno nejasna oziroma dvoumna, pritožbeno sodišče pa pritrjuje ugotovitvi sodišča prve stopnje, da v obravnavanem primeru temu ni tako. Navedena določba o odpovedi pravici do povrnitve vlaganj je namreč v pogodbo umeščena ločeno in samostojno, je gramatikalno jasna ter enopomenska in se splošno nanaša na vse vrste prenehanja najemnega razmerja. Določba zato ne dopušča pritožbeno zahtevane razlage, da odpoved pravici do povrnitve vlaganj velja le za primer, ko bi bila dejansko sklenjena prodajna pogodba (do sklenitve katere ni prišlo, pri čemer je pravno nerelevantno, katera od pogodbenih strank je bila za to odgovorna). Ker pogodba predstavlja avtonomno materialno pravo med pogodbenima strankama, ki sta ga določili svobodno in sporazumno, so neutemeljeni tudi pritožbeni očitki o kršitvi oziroma neupoštevanju načela pravičnosti.

12.Odločitev o zavrnitvi zahtevka za povračilo vlaganj je zato, ne glede na tudi v pritožbenem postopku sporno aktivno (stvarno) legitimacijo tožnice, že iz tega razloga pravilna.

13.Ker tožnica s pritožbo napada tudi zaključek, da za uveljavljanje postavljenega podrednega zahtevka ni aktivno legitimirana, pa pritožbeno sodišče zaradi popolnosti odgovora v nadaljevanju odgovarja tudi na s tem vprašanjem povezane bistvene pritožbene navedbe.

14.Ob tem najprej pritrjuje razlogom sodišča prve stopnje, da do prenosa zahtevka iz predpogodbe za sklenitev prodajne pogodbe s cesijo po 417. do 420. členu OZ ni prišlo. Za sklenitev prodajne pogodbe je namreč potrebno pravno ravnanje druge pogodbene stranke v smislu izjave volje, ki mora biti svobodna in resna (drugi odstavek 18. člena OZ). Pogodbena svoboda je ustavno zagotovljena pravica (prim. 35. člen Ustave RS), ki posameznikom in podjetjem omogoča prosto odločanje o sklepanju pogodb, izbiri sopogodbenika ter določanju vsebine pogodbe. Toženka je sicer svojo svobodno voljo za sklenitev prodajne pogodbe že izjavila (ko je sklenila predpogodbo), vendar pa le v razmerju do družbe A., d. o. o., ki jo je sprejela za bodočega sopogodbenika in dolžnika za plačilo kupnine. Do tožnice take volje toženka nikoli ni izrazila, siljenje toženke v sklenitev pogodbe s tožnico kot tretjo osebo oziroma prisilna izbira sopogodbenika pa bi pomenila prekomeren poseg v njeno pogodbeno svobodo in avtonomijo volje.

15.Neutemeljeno je tudi pritožbeno vztrajanje, da je med družbo A., d. o. o. in tožnico prišlo do prenosa (pred)pogodbe po 122. členu OZ. Za slednjega je namreč potrebna privolitev druge stranke (toženke), ki mora biti glede na tretji odstavek 122. člena OZ dana v obliki, ki jo predpisuje zakon za sklenitev prenesene pogodbe. OZ v 52. členu določa, da mora biti pogodba, na podlagi katere se prenaša lastninska pravica na nepremičnini ali s katero se ustanavlja druga stvarna pravica na nepremičnini, sklenjena v pisni obliki, enaka obličnostna zahteva pa po drugem odstavku 33. člena OZ velja tudi za predpogodbo. Iz navedenega izhaja, da bi moralo biti toženkino soglasje k prenosu (pred)pogodbe zato dano v pisni obliki. Da bi toženka soglasje dala v zahtevani obliki, tožnica niti ni zatrjevala, le konkludentno soglasje z nadaljevanjem za določen čas sklenjenega najemnega razmerja, podajo katerega tožnica v pritožbi obširno utemeljuje, pa glede na citirane zakonske določbe ne zadošča.

16.Svoje aktivne legitimacije, ki jo je tožnica utemeljevala s sklicevanjem na cesijsko pogodbo in s sklicevanjem na prenos (pred)pogodbe, tožnica zato tudi po presoji pritožbenega sodišča ni izkazala; neuspešna pa je bila tudi s trditvijo, da je kot edina družbenica izbrisane družbe A., d. o. o. njena univerzalna pravna naslednica. Kot je pravilno in obrazloženo pojasnilo že sodišče prve stopnje, namreč univerzalnega pravnega nasledstva družbenika ne določata ne ZGD-1 ne ZFPPIPP, česar tožnica obrazloženo niti ne izpodbija.

Ker je bil podredni zahtevek pravilno zavrnjen že iz navedenih razlogov, vprašanje, ali je bila najeta nepremičnina že vrnjena toženki oziroma v čigavi posesti se nahaja, za odločitev ni relevantno. Na s tem povezane pritožbene navedbe pritožbeno sodišče zato posebej ne odgovarja (prvi odstavek 360. člena ZPP).

Ker je odločitev o zavrnitvi podrednega tožbenega zahtevka pravilna, je posledično pravilna tudi odločitev, da tožnica krije toženkine stroške postopka (prvi odstavek 154. člena ZPP).

Po vsem pojasnjenem je tožničina pritožba neutemeljena. Ker pritožbeno sodišče ni našlo niti kršitev, na katere po drugem odstavku 350. člena ZPP pazi po uradni dolžnosti, jo je zavrnilo in izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

Tožnica s pritožbo ni uspela, zato glede na prvi odstavek 154. člena ZPP svoje pritožbene stroške krije sama, toženki pa je dolžna v roku 15 dni povrniti njene stroške odgovora na pritožbo v znesku 746,64 EUR (1.000 točk za sestavo odgovora po tar. št. 19 v zvezi s tar. št. 21 OT⁴, povečano za 2% materialne stroške in 22% DDV), v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po poteku roka za prostovoljno plačilo dalje do plačila.

-------------------------------

1Zakon o pravdnem postopku, Ur. l. RS, št. 26/99, s spremembami in dopolnitvami.

2Obligacijski zakonik, Ur. l. RS, št. 83/01, s spremembami in dopolnitvami.

3Prim. VSRS Sodba III Ips 11/2018-3 z dne 17. 12. 2019.

4Odvetniška tarifa, Ur. l. RS, št. 2/15, s spremembami in dopolnitvami.