Jedro

Če je pogodba nična, je vsaka pogodbena stranka dolžna drugi vrniti vse, kar je na podlagi te pogodbe prejela (naturalna restitucija ali denarna vrednost izpolnitve - 87. člen OZ), vendar je kondiciranje pogojeno s tem, da je bilo na podlagi nične pogodbe realizirano kakšno izpolnitveno ravnanje. Pritrditi je revizijskemu stališču, da tožnik ni dolžan postaviti (posebnega) podrednega zahtevka, ne za samo ugotovitev ničnosti in ne za kondikcijski zahtevek na podlagi prvega odstavka 87. člena OZ. Vprašanje ničnosti lahko sodišče reši ob obravnavi že postavljenega denarnega dajatvenega zahtevka kot predhodno vprašanje (prvi odstavek 13. člena ZPP), saj nična pogodba (že sama po sebi) ni veljavna. Postavljen (denarni dajatveni) tožbeni zahtevek, ki ga sicer tožnik primarno utemeljuje na drugi materialnopravni podlagi (zmanjšanju kupnine), pa zadošča za uveljavljanje vrnitve kupnine zaradi ugotovljene ničnosti.

Izrek

Reviziji se ugodi, sodba sodišča druge stopnje se razveljavi in se zadeva vrne temu sodišču v novo sojenje.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek za zmanjšanje kupnine za nepremičnine, ki so bile predmet kupoprodajnih pogodb. Znesek tožbenega zahtevka za plačilo 216.064,60 EU s pripadki pomeni razliko med kupnino za zemljišča po ceni 3 EUR/m2 in (zatrjevano) dejansko plačano kupnino (po ceni 120 EUR/m2) z zakonskimi zamudnimi obrestmi na dan vložitve tožbe.

2. Sodišče druge stopnje je zavrnilo tožnikovo pritožbo in potrdilo sodbo prvostopenjskega sodišča. 3. Tožnik je vložil revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev pravdnega postopka in predlagal, da Vrhovno sodišče reviziji ugodi ter sodbi sodišč druge in prve stopnje spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi, oziroma da sodbi razveljavi in zadevo vrne v ponovno sojenje. Pritožbeno sodišče ni odgovorilo na pritožbene očitke o zmotnosti zaključka prvostopenjskega sodišča o urejanju razmerja med M. J. in R. L., ki temelji na izpovedbi slednjega, da je nameraval s projektom v L. „zapreti“ dolg do J. in da je z njegove strani prejel (le) 8.400.000 SIT. Prav tako ni odgovorilo na očitek zmotne ugotovitve, da kupnina ni bila plačana v celoti. Sodišče je ugotovilo, da je bilo določilo o znižanju kupnine v pogodbah nično, ker je vrednost nepremičnin znižalo pod tržno in je zato v nasprotju s 86. členom Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) oziroma načelom enakovrednosti dajatev. Pogodbe so nične tudi v celoti, saj so v nasprotju z načelom vestnosti in poštenja. Na očitke o ničnosti pritožbeno sodišče ni odgovorilo, ker je ničnost spornih določil o znižanju kupnine ugotovilo že na podlagi splošnih okoliščin. Potrdilo je dokazno oceno prvostopenjskega sodišča o namenu pogodb, ki je bil v poravnavanju dolgov med L. in J., in zaključilo, da so sporna pogodbena določila nična zaradi zasledovanja nedopustnega nagiba in zato ne morejo uživati sodnega varstva, pri tem pa se ni opredelilo, ali so nična tudi zaradi kršitev načela enakovrednosti dajatev.

4. Ni bilo zatrjevano in še manj dokazano, da je bil J. namen že ob sklepanju pogodb v tem, da izrabi sporna pogodbena določila. Moralo bi biti dokazano, da sta J. in L. že ob sklepanju pogodb vedela, da prostorski akti, ki omogočajo gradnjo, v dogovorjenem roku ne bodo sprejeti. Potrditev dogovora o znižanju kupnine v aneksih h kupoprodajnim pogodbam sama po sebi ne pove ničesar o njunem namenu ob sklepanju pogodb in je v celoti skladna z načelom prostega urejanja obligacijskih razmerij iz 3. člena OZ. Nepremičnine brez možnosti gradnje niso presegale vrednosti kmetijskih zemljišč. Ob odsotnosti trditev in dokazov o tem, v kakšni fazi je bil postopek sprejemanja prostorskih aktov, bi bilo treba za zaključek o nedopustnem nagibu odgovoriti na vprašanje, ali je bila plačana kupnina. Drugostopenjsko sodišče tudi ni odgovorilo na vprašanje, ali je J. vedel za zlorabo zaupanja toženke. Ker o tem (o odločilnih dejstvih) sodbi nižjih sodišč nimata razlogov, sta sodišči storili kršitev pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP).

5. Sodba sodišča druge stopnje je obremenjena tudi s kršitvijo načela kontradiktornosti iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, saj sodišče ni odgovorilo na pritožbene očitke, da je bila kupnina plačana v celoti.

6. Sodišče druge stopnje je zmotno uporabilo materialno pravo, saj zaključek o ničnosti pogodb temelji na pavšalnih dejstvih. Prav tako se ni opredelilo do očitka, da določila ne morejo biti nična le zaradi kršitve načela enakosti dajatev, ampak mora biti ugotovljen abstraktni dejanski stan, ki načelo konkretizira, na primer čezmerno prikrajšanje ali oderuška pogodba. Pavšalna je ugotovitev, da je bil rok za dosego zazidljivosti relativno kratek. Sodišče ni ugotavljalo, v kateri fazi je bilo sprejemanje prostorskega akta. Splošno znano dejstvo je, da je sprejemanje prostorskih aktov dolgotrajno, vendar je treba dolžino dogovorjenega roka presojati v drugačni luči, če je prostorski akt tik pred sprejemom. Protispisna je ugotovitev, da je dogovor predvideval znižanje vrednosti nepremičnin na manj kot 4% njihove realne vrednosti, saj je realna vrednost predmetnih nepremičnin ob upoštevanju nezazidljivosti lahko le tista, ki ustreza kmetijskim zemljiščem. Iz izvedenskega mnenja izhaja, da je njihova vrednost med 2,40 in 3,39 EUR/m2. Sodišče je zato v tem delu storilo bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.

7. Ob ugotovitvi ničnosti pogodb bi morala vsaka stranka drugi vrniti, kar je na podlagi pogodbe prejela. Za delno ugoditev zahtevku na podlagi neupravičene obogatitve (87. člen OZ) so bila zatrjevana in dokazana vsa dejstva, tožbeni zahtevek pa glede na procesno teorijo ni bil spremenjen. Stališče sodišča druge stopnje, da bi moral tožnik podredno zahtevati vračilo kupnine, je zmotno, saj je podredni zahtevek vsebovan že v primarnem.

8. Revizija je bila vročena toženki, ki nanjo ni odgovorila.

9. Revizija je utemeljena.

10. Sodišči nižjih sodišč sta ugotovili: - toženka je R. L. pooblastila za prodajo njenih parcel s tedanjima parc. št. 146/1 in 149, obe k. o. L.; - v pooblastilu je bilo predvideno, da se bosta navedeni parceli delili, kar je bilo upoštevano v aneksu, ki je bil 4. 6. 2003 sklenjen k osnovni pogodbi; - toženka kot prodajalka je po pooblaščencu z M. J. kot kupcem sklenila tri kupoprodajne pogodbe v obliki notarskega zapisa, in sicer: 27. 5. 2003 za del parc. št. 149, ki sta ga označila z začasno parc. št. 146/9010, v izmeri 427 m2, 27. 5. 2003 za del parc. št. 149, ki sta ga označila z začasno parc. št. 146/9001, v izmeri 427 m2, 28. 7. 2003 pa za parc. št. 146/9003 v izmeri 455 m2 (v tej pogodbi je tožnik J. zastopal kot njegov pooblaščenec); - v pogodbah je bilo določeno, da kupnini iz prvih dveh pogodb poravna kupec v višini 85% ob podpisu pogodbe in 15% ob prevzemu pravnomočnega gradbenega dovoljenja, kupnino iz zadnje pogodbe pa v višini 80% ob podpisu in 20% ob prevzemu pravnomočnega gradbenega dovoljenja; - cena za vse sporne nepremičnine, ki so takrat imele status nezazidnih stavbnih zemljišč, je bila 120 EUR/m2 (v tolarski protivrednosti); - pogodbi z dne 27. 5. 2003 sta določali, da v primeru, da do 30. 9. 2003 gradnja na nepremičninah, ki so predmet pogodbe, ne bo mogoča, lahko kupec odstopi od pogodbe, prodajalka pa mu je v 3 dneh od prejema obvestila dolžna vrniti celotno kupnino, ali pa zahteva znižanje kupnine na 3 EUR/m2 za vsak m2 zemljišča, na katerem gradnja ne bo mogoča, in sicer v enakem roku; - 9. 1. 2004 sta J. in toženka h pogodbi z dne 27. 5. 2003 sklenila aneks, ki spreminja člen osnovne pogodbe, ki se je nanašal na znižanje kupnine (tudi k drugima dvema pogodbama sta bila sklenjena enaka aneksa), in se glasi: „V primeru, da do datuma 30. 9. 2003(1) gradnja na nepremičnini, ki je predmet te pogodbe, ne bo mogoča, lahko kupec odstopi od te pogodbe, prodajalka pa mu je dolžna v roku 3 dni od prejema obvestila o odstopu vrniti celotno kupnino, ali zahtevati znižanje kupnine od zneska 120 EUR za m2 zemljišča na znesek 3 EUR za vsak m2 zemljišča, na katerem gradnja ne bo mogoča. Tudi v tem primeru je prodajalka dolžna vrniti del kupnine v roku 3 dni od prejema zahtevka kupca za znižanje kupnine...“; - kupec M. J. je vtoževane terjatve prodal tožniku (pogodba o odkupu z dne 30. 8. 2004) in o odstopu terjatev obvestil toženko; - J. in tožnik sta z dopisom z dne 16. 9. 2004 uveljavljala zahtevek iz naslova znižanja kupnine iz navedenih pogodb; - gradnja na predmetnih nepremičninah 30. 9. oziroma 30. 10. 2003 ni bila mogoča (mogoča je bila šele v letu 2004); - pri sklepanju predmetnih pogodb je šlo za urejanje upniško-dolžniških razmerij med J. in L. v škodo toženke, določila o znižanju kupnine so bila zapisana v pogodbo z namenom pridobitve njune koristi, saj sta se zavedala odstopanja dogovorjene znižane kupnine od dejanske vrednosti parcel; - denar je izročal J. ali tožnik, prejemal pa L. Višina vseh zneskov skupaj po prejetih potrdilih znaša nekaj manj kot 40.000,00 EUR in ne dosega niti tretjine kupnine za vse tri parcele (vsota treh kupnin je znašala približno 152.841,51 EUR). Toženka od tega ni prejela ničesar;(2) - J. in L. sta ob sklenitvi aneksov vedela, da gradnja ni bila mogoča, pa sta namenoma ohranila v veljavi pogodbeno določilo o znižanju kupnine oziroma sta ga zapisala tako, da se je uresničila pravica kupca, da zahteva znižanje kupnine na 3 EUR/m2. 11. Neutemeljeni so revizijski očitki drugostopenjskemu sodišču, da se ni opredelilo do pritožbenih očitkov o zaključku prvostopenjskega sodišča, da sta J. in L. s kupoprodajnimi pogodbami urejala medsebojna upniško-dolžniška razmerja na škodo toženke in da sta že ob sklepanju pogodb vedela, da prostorski akti, ki omogočajo gradnjo, v dogovorjenem roku ne bodo sprejeti. Neutemeljeni so tudi očitki o odsotnosti trditvene podlage o J. namenu, da izkoristi določbo o zmanjšanju kupnine, in o njegovem vedenju o tem, v kakšni fazi je bil postopek sprejemanja prostorskih aktov. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da so bile pogodbe sklenjene z namenom urejanja upniško-dolžniškega razmerja med J. in L. na škodo toženke, ki sta že ob njihovem sklepanju vedela, da potrebni prostorski akti v dogovorjenem roku ne bodo sprejeti (12.-16. stran obrazložitve prvostopenjske sodbe). Sodišče druge stopnje je potrdilo dokazno oceno prvostopenjskega sodišča glede odločilnih dejstev, ki so bila podlaga za ugotovitev ničnosti pogodbenega določila o zmanjšanju kupnine. Standard obrazloženosti je v drugostopenjski sodbi nižji kot v prvostopenjski, zadostuje že posplošeno sklicevanje na izčrpne in pravilne prvostopenjske razloge. Bistveno je, da je iz razlogov drugostopenjske odločbe razvidno, da se je sodišče druge stopnje seznanilo z vsemi pravno relevantnimi pritožbenimi očitki in jih ni spregledalo. Očitek procesne narave iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP o pomanjkanju razlogov sodišč prve in druge stopnje o navedenih dejstvih zato ni utemeljen.

12. Prav tako niso utemeljeni očitki kršitve o protispisnosti v zvezi z ugotovitvijo, da je dogovor predvideval znižanje vrednosti nepremičnin na manj kot 4% realne vrednosti, saj je vrednost nepremičnin po mnenju revidenta, upoštevajoč njihovo nezazidljivost, tista, ki ustreza kmetijskim zemljiščem. Nižji sodišči sta na podlagi drugih ugotovljenih okoliščin (predvsem poteka sprejemanja prostorskih aktov in zavedanja J. in L. o tem) ocenili, da cena parcel po 3 EUR/m2 pomeni manj kot 4% realne vrednosti zemljišč, ki glede na pričakovano spremembo parcel iz nezazidljivih v zazidljive ustreza pogodbeno določeni ceni 120 EUR/m2. Razliko med kupnino in realno (tržno) vrednostjo, ki sta jo J. in L. želela pridobiti na škodo toženke, sta zato ocenili kot nesorazmerno. Vrhovno sodišče zaključuje, da so navedeni očitki, ki merijo na absolutno bistveno kršitev iz 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, nedovoljeni, saj dejansko pomenijo prikrito uveljavljanje revizijsko nedopustnega razloga zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja.

13. Medtem ko je sodišče druge stopnje odgovorilo na vse pritožbene očitke v zvezi z zavrnitvijo tožbenega zahtevka za znižanje kupnine na podlagi (ugovora) ničnosti pogodbenega določila, pa se do vprašanja ničnosti celotne pogodbe ni opredelilo. Ocenilo je tudi, da do pritožbenih očitkov v zvezi z višino kupnine, ki naj bi bila plačana, ni dolžno zavzeti stališča, saj so za odločitev nerelevantni. Presodilo je namreč, da toženka na podlagi 87. člena OZ ni dolžna vrniti, kar je na podlagi pogodb prejela, saj tožnik (niti podredno) ni uveljavljal ničnosti pogodb.

14. Sodišče pazi na ničnost po uradni dolžnosti, če razpolaga z dejstvi, ki tvorijo podlago za izrek ničnostne sankcije, ne glede na to, katera od pravdnih strank je relevantna dejstva za njeno presojo zatrjevala. Če je nično pogodbeno določilo in brez tega pogodba ne more obstati ali pa je določilo pogodbeni pogoj ali odločilen nagib, zaradi katerega je bila pogodba sklenjena, je nična tudi sama pogodba (88. člen OZ). Iz ugotovitev nižjih sodišč izhaja, da je bila določba o znižanju kupnine odločilen nagib, zaradi katerega se je M. J. odločil za sklenitev pogodb z R. L. Ker deljivost pogodb v konkretnem primeru ne pride v poštev, saj jih stranki brez spornega določila sploh ne bi sklenili, so nične prodajne pogodbe v celoti.

15. Če je pogodba nična, je vsaka pogodbena stranka dolžna drugi vrniti vse, kar je na podlagi te pogodbe prejela (naturalna restitucija ali denarna vrednost izpolnitve - 87. člen OZ), vendar je kondiciranje pogojeno s tem, da je bilo na podlagi nične pogodbe realizirano kakšno izpolnitveno ravnanje.(3) Pritrditi je treba revizijskemu stališču, da tožnik ni dolžan postaviti (posebnega) podrednega zahtevka, ne za ugotovitev ničnosti in ne za kondikcijski zahtevek na podlagi prvega odstavka 87. člena OZ. Vprašanje ničnosti lahko sodišče reši ob obravnavi že postavljenega denarnega dajatvenega zahtevka kot predhodno vprašanje (prvi odstavek 13. člena ZPP), saj nična pogodba (že sama po sebi) ni veljavna. Postavljen (denarni dajatveni) tožbeni zahtevek, ki ga sicer tožnik primarno utemeljuje na drugi materialnopravni podlagi (zmanjšanju kupnine), pa zadošča za uveljavljanje vrnitve kupnine zaradi ugotovljene ničnosti.

16. Za presojo utemeljenosti tožbenega zahtevka (na podlagi kondikcije) tožnik ni dolžan postaviti novega tožbenega zahtevka, dolžan pa je podati trditve o tem, kaj sta pogodbeni stranki prejeli na podlagi nične pogodbe. Tožnik je zatrjeval, da je plačano 85% kupnine na podlagi pogodb z dne 27. 5. 2003 in 80% kupnine na podlagi pogodbe z dne 28. 7. 2003. Trdil je, da na zemljiščih, ki so predmet kupoprodajnih pogodb, nima posesti in se ne tožnik ne njegov prednik nista mogla vknjižiti v zemljiško knjigo kot lastnika, saj je toženka po pooblaščencu večino zemljišč prodala drugim kupcem in jim izstavila zemljiškoknjižno dovolilo. Prvostopenjsko sodišče je glede tega, kaj je toženka prejela, ugotovilo, da je višina vseh zneskov skupaj po prejetih potrdilih nekaj manj kot 40.000,00 EUR in ne dosega niti tretjine kupnine za vse tri parcele (vse tri kupnine so znašale okrog 152.841,51 EUR). Drugostopenjsko sodišče se do pritožbenih očitkov v zvezi z izpodbijanjem ugotovitev o prejemu in višini kupnine ni opredelilo. Kaj je na podlagi pogodb prejel tožnik oziroma njegov pravni prednik, pa nižji sodišči sploh nista ugotavljali.

17. Tudi s strani pritožbenega sodišča nakazana vprašljivost aktivne legitimacije tožnika za kondikcijski zahtevek kot prevzemnika terjatve ni utemeljena. Sprememba upnika oziroma dolžnika zaradi morebitnega odstopa (cesije) terjatve (417. - 426. člen OZ) na pravice novega upnika ne vpliva. Prevzemnik ima nasproti dolžniku enake pravice, kot jih je imel do odstopa njegov odstopnik (prvi odstavek 421. člena OZ), zato cesija ne more omajati aktivne legitimacije tožnika za vložitev kondikcijskega zahtevka.

18. Zaradi zmotnega stališča, da bi bil tožnik za presojo utemeljenosti kondikcijskega zahtevka na podlagi 87. člena OZ dolžan vsaj podredno uveljavljati ničnost s tožbo in zaradi zmotno nakazane vprašljivosti obstoja aktivne legitimacije se pritožbeno sodišče ni opredelilo do vseh pritožbenih navedb v zvezi z ničnostjo celotnih pogodb in njenimi posledicami. Revizijsko sodišče je zato na podlagi drugega odstavka 380. člena ZPP ugodilo reviziji, sodbo sodišča druge stopnje razveljavilo in zadevo vrnilo temu sodišču v novo sojenje.

Op. št. (1): Pomotoma zapisano 31. 9. 2003. Op. št. (2): Takšen zaključek je naredilo prvostopenjsko sodišče, pritožbeno sodišče se do prejema kupnine ni opredelilo.

Op. št. (3): Tudi pri posledicah ničnosti je vodilno obogatitveno načelo, zato ima kondikcijski zahtevek vrnitveno (restitucijsko) ali obogatitveno naravo (A. Polajnar Pavčnik v Obligacijski zakonik s komentarjem, 1. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2003, str. 514, 515).