Jedro

Pogodba, sklenjena za nedoločen čas, preneha z odpovedjo in pretekom dogovorjenega ali zakonitega odpovednega roka. Zgolj zaradi neplačila najemnine za avgust 2017 pa še ni bilo mogoče sklepati na odpoved najemne pogodbe.

Pritožnica ni trdila, da jo je v času veljavnosti najemne pogodbe katerikoli solastnik oviral pri njeni uporabi najetih parkirnih prostorov. Iz tega je sklepati na ustni dogovor o razdelitvi parkirišč za uporabo med solastniki. Taki sklepi oziroma dogovori solastnikov pa učinkujejo v korist oziroma breme pravnih naslednikov posameznega solastnika (sedmi odstavek 67. člena SPZ). To pa pomeni, da je tožena stranka kljub pridobitvi solastniškega deleža na parkirišču vstopila v pravni položaj prejšnjega solastnika. Zato ne more samovoljno odločati, katera parkirišča bo uporabljala glede na svoj solastniški delež.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu (I. in IV. točka izreka) potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti stroške odgovora na pritožbo v znesku 373,32 EUR v 15 dneh, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi do plačila.

Obrazložitev

1. Z uvodoma citirano sodbo je prvostopenjsko sodišče toženi stranki naložilo, da je dolžna tožeči stranki plačati 5.153,80 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska 2.000,00 EUR od 16. 9. 2017 do plačila, od zneska 2.000,00 EUR od 16. 10. 2017 do plačila, od zneska 230,76 EUR od 16. 11. 2017 do plačila, od zneska 230,76 EUR od 16. 12. 2017 do plačila, od zneska 230,76 EUR od 16. 1. 2018 do plačila, od zneska 230,76 EUR od 16. 2. 2018 do plačila in od zneska 230,76 EUR od 16. 3. 2018 do plačila v roku 15 dni (I. točka izreka). Tožbeni zahtevek, da se ugotovi, da obstoji najemna pogodba za najem parkirišča na parc. št. 1 k.o. ...za nedoločen čas z dne 2. 9. 2015, sklenjeno med tožečo stranko M., d. o. o., K. in toženo stranko E., d. d., K. je zavrnilo (II. točka izreka), zavrnilo pa je tudi tožbeni zahtevek v višini 8.846,20 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneskov 1.769,24 EUR od 16. 11. 2017 do plačila, 1.769,24 EUR od 16. 12. 2017 do plačila, 1.769,24 EUR od 16. 1. 2018 do plačila, 1.769,24 EUR od 16. 2. 2018 do plačila in 1.769,24 EUR od 16. 3. 2018 do plačila (III. točka izreka). Odločilo je še, da vsaka stranka nosi svoje stroške postopka (IV. točka izreka).

2. Zoper I. in IV. točko izreka sodbe se je pravočasno pritožila tožena stranka "iz vseh pritožbenih razlogov" in predlagala pritožbenemu sodišču spremembo sodbe v izpodbijanem delu tako, da zavrne tožbeni zahtevek, tožeči stranki pa naloži plačilo pravdnih stroškov, podrejeno pa razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve prvostopenjskemu sodišču v novo sojenje.

3. V odgovoru na pritožbo je tožeča stranka predlagala zavrnitev pritožbe kot neutemeljene in zahtevala povrnitev stroškov odgovora na pritožbo.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožeča stranka je v delu, relevantnem za odločitev o pritožbi zoper sodbo, uveljavljala plačilo najemnine za 26 parkirnih mest na parc. št. 1 k.o. ..., katere solastnica do 54/100 je, in jih je toženi stranki oddajala v najem na podlagi najemne pogodbe, sklenjene 1. 8. 2013 za določen čas, kasneje pa je bila obnovljena kot pogodba, sklenjena za nedoločen čas. Najemnino je terjala za avgust in september 2017 ter za oktober 2017 do vključno februar 2018 v višini 2.000,00 EUR mesečno. Če sodišče zahtevku iz najemne pogodbe ne bi ugodilo, pa je terjala plačilo odškodnine v istem znesku, ker od julija 2017 dalje parkirišč ni mogla uporabljati oziroma jih oddajati v najem.

6. Iz ugotovitev prvostopenjskega sodišča izhaja, da sta pravdni stranki, tožeča stranka kot najemodajalec in tožena stranka kot najemnik, sklenili dne 1. 8. 2013 najemno pogodbo za čas od 1. 8. 2013 do 1. 8. 2014 za parkirišča na parceli št. 1 k.o. ... za mesečno najemnino 2.000,00 EUR, enako pogodbo pa še za obdobje od 1. 8. 2014 do 1. 8. 2015. Po 1. 8. 2015 do konca julija 2017 je tožeča stranka še vedno zaračunavala za parkirišča 2.000,00 EUR mesečno, tožena stranka pa jih je uporabljala. V pogodbi stranki sicer nista določili števila parkirnih mest, sta pa opredelili njihovo lego - kare A (vzhodni del) in parkirišča, ki jih uporablja sicer Ministrstvo za okolje in prostor, označena s številkami 19, 20 in 21, in jih je tožeča stranka od njega prejela s tožbo, skupno je torej šlo za 26 parkirnih mest. Toženi stranki so bila navedena parkirišča v naravi predočena. Na podlagi ugotovitev o izvrševanju najemne pogodbe tudi po 1. 8. 2015 je prvostopenjsko sodišče skladno s prvim odstavkom 615. člena OZ sklepalo o molče obnovljenem zakupu glede na zakonsko presumpcijo ob sklenitvi nove zakupne pogodbe za nedoločen čas. Ta pa je bila z dopisom tožene stranke z dne 19. 9. 2017 odpovedana. Upoštevaje zakonsko določen osemdnevni odpovedni rok iz drugega odstavka 616. člena OZ je ugotovilo, da je bila pogodba odpovedana s 30. 9. 2017. Ker je od 1. 10. 2017 tožeča stranka s parkirišči prosto razpolagala, razen s tremi parkirišči, označenimi s številkami 19, 20 in 21, ki jih je tožena stranka še naprej oddajala v podnajem družbi B., d. o. o., je tožeči stranki zato priznalo škodo zaradi izgubljenega dobička za avgust in september 2017 v celoti (po 2.000,00 EUR mesečno), za čas od oktobra 2017 do vključno februarja 2018 pa sorazmerni del za tri parkirna mesta, izgubljeni dobiček v višini 76,92 EUR mesečno za eno parkirno mesto, za tri parkirna mesta za pet mesecev pa 1.153,80 EUR.

7. Pritožnica ne izpodbija ugotovitev prvostopenjskega sodišča, da sta bili prvotno sklenjeni dve najemni pogodbi za določen čas od 1. 8. 2013 do 1. 8. 2014 in od 1. 8. 2014 do 1. 8. 2015, po 1. 8. 2015 pa sta pravdni stranki z najemom nadaljevali tako, da je tožeča stranka toženi stranki omogočila uporabo 26 parkirnih mest, tožena stranka pa je zanje najemnino plačevala. Čim pa je tako, je prvostopenjsko sodišče materialnopravno pravilno zaključilo, da je bil z nadaljnjim izvrševanjem najema tudi po preteku časa, za katerega je bila zakupna pogodba sklenjena, molče obnovljen zakup v zakupno pogodbo za nedoločen čas. Zato je imelo podlago v prvem odstavku 615. člena OZ. Nenazadnje je tožena stranka najemnino za vsa najeta parkirišča plačevala do vključno julija 2017, z ničemer pa ni izkazala sklenitve pisne ali ustne najemne pogodbe za določen čas le do 31. 7. 2017. Zato ni razumljivo sklicevanje pritožnice, da je o pridobitvi solastninskega deleža na parc. št. 1 k.o. ... do 12/100 tožečo stranko seznanila že v decembru 2016. Pogodba, sklenjena za nedoločen čas, preneha z odpovedjo in pretekom dogovorjenega ali zakonitega odpovednega roka. Zgolj zaradi neplačila najemnine za avgust 2017 pa še ni bilo mogoče sklepati na odpoved najemne pogodbe. Pritožbeno sodišče pritrjuje navedbam prvostopenjskega sodišča, da je bil odgovor tožene stranke z dne 19. 9. 2017 na izrecen poziv tožeče stranke, naj se izjavi, ali odpoveduje pogodbo, že toliko opredeljen, da ga je bilo mogoče razumeti kot odpoved pogodbe. Upoštevaje zakonsko določen odpovedni rok iz drugega odstavka 616. člena OZ je zato prvostopenjsko sodišče pravilno ugotovilo, da je bila najemna pogodba odpovedana s 30. 9. 2017. V času do 30. 9. 2017 je torej veljala najemna pogodba. Tožena stranka ni trdila, da bi jo tožeča stranka pri uporabi parkirnih mest v avgustu ali septembru kakorkoli ovirala. Ali je tožena stranka v teh dveh mesecih dejansko uporabljala vseh 26 parkirnih mest, ni relevantno - glede na veljavno najemno pogodbo jih je imela možnost uporabljati. Pogodbene obveznosti je bila torej tožena stranka dolžna izpolniti v vsem kot se glasijo (239. člen OZ). Temelj za tožbeni zahtevek na plačilo najemnine za vseh 26 parkirnih mest za avgust in september 2017 je tožeča stranka torej imela v najemni pogodbi.

8. Pritožnica pa neutemeljeno uveljavlja pravico do uporabe treh parkirnih mest, označenih s številkami 19, 20 in 21, tudi po prenehanju najemne pogodbe na podlagi v decembru 2016 pridobljenega solastniškega deleža 12/100 na parc. št. 1 k.o. ..., iz katerega ji pripada 6 parkirnih mest. 9. Solastnik ima pravico imeti stvar v posesti in jo skupaj z drugimi solastniki uporabljati sorazmerno svojemu idealnemu deležu, ne da bi s tem kršil pravice drugih solastnikov (prvi odstavek 66. člena Stvarnopravnega zakonika – SPZ). Uporaba stvari sorazmerno svojemu idealnemu deležu je stvar dogovora med solastniki, pri čemer je potrebno soglasje vseh solastnikov (peti odstavek 67. člena SPZ). Pritožnica ni trdila, da jo je v času veljavnosti najemne pogodbe katerikoli solastnik oviral pri njeni uporabi najetih parkirnih prostorov. Iz tega je sklepati na ustni dogovor o razdelitvi parkirišč za uporabo med solastniki. Taki sklepi oziroma dogovori solastnikov pa učinkujejo v korist oziroma breme pravnih naslednikov posameznega solastnika (sedmi odstavek 67. člena SPZ). To pa pomeni, da je tožena stranka kljub pridobitvi solastniškega deleža na parkirišču vstopila v pravni položaj prejšnjega solastnika. Zato ne more samovoljno odločati, katera parkirišča bo uporabljala glede na svoj solastniški delež. Dogovora med solastniki, da prav tri parkirišča (št. 19, 20 in 21), ki jih je v podnajem dala tožena stranka družbi B., d. o. o., pripadajo v rabo toženi stranki glede na njen solastniški delež, ki bi že veljal v obdobju od oktobra 2017 do februarja 2018, pa pritožnica ni izkazala. Ker tudi v pritožbi tožena stranka ne izpodbija ugotovitev prvostopenjskega sodišča, da je tri točno locirana parkirna mesta tudi po prenehanju najemne pogodbe še naprej uporabljala oziroma njen najemnik, jih je nedopustno uporabljala brez pravne podlage na škodo tožeče stranke, ki jo je slednja opredelila kot izgubljeni dobiček.

10. Izračuna izgubljenega dobička glede na obseg uporabe parkirnih mest po prenehanju uporabe najemne pogodbe in s tem po prvostopenjskem sodišču ugotovljene škode tožeče stranke, tožena stranka pritožbeno ni izpodbijala. Za prisojo odškodnine za čas uporabe treh parkirnih mest od oktobra 2017 do februarja 2018 je prvostopenjsko sodišče imelo podlago v 131. členu OZ.

11. Pritožnica neutemeljeno izpodbija tudi odločitev sodišča o stroških postopka in meni, da bi ob upoštevanju vseh okoliščin primera sodišče moralo tožeči stranki naložiti, da toženi stranki povrne ustrezen del stroškov. Kot izhaja iz obrazložitve stroškovnega dela sodbe, je prvostopenjsko sodišče upoštevalo, da sta bili obe stranki odgovorni, da je prišlo do spora, obe sta delno uspeli in tudi v drugačnem razmerju uspeha v pravdi bi bili stroški pravdnih strank enaki. Zato je odločilo, da vsaka stranka sama nosi svoje stroške. Pritožnica razen s splošnim sklicevanjem na vse okoliščine primera ne pojasni, katere so tiste, ki bi utemeljevale drugačno odločitev o povračilu stroškov postopka v njeno korist. S tako pritožbo zato ne more uspeti. Za svojo odločitev je prvostopenjsko sodišče glede na obrazložene okoliščine primera imelo podlago v drugem odstavku 154. člena ZPP.

12. Ker so se izrecno izpostavljeni pritožbeni razlogi izkazali za neutemeljene, izpodbijana sodba pa je uspešno prestala tudi pritožbeni preizkus po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. čelna ZPP), je pritožbeno sodišče neutemeljeno pritožbo zavrnilo in v izpodbijanih I. in IV. točki izreka potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

13. Izrek o stroških pritožbenega postopka temelji na prvem odstavku 165. člena v zvezi s 154. in 155. členom ZPP. Ker tožena stranka s pritožbo ni uspela, mora sama nositi svoje pritožbene stroške, dolžna pa je tožeči stranki povrniti stroške odgovora na pritožbo in sicer nagrado pooblaščencu glede na izpodbijani del sodbe po tar. št. 21 OT 500 točk in po členu 11/3 OT 10 točk, upoštevaje vrednost točke 0,60 EUR in 22 % DDV, skupno 373,32 EUR.