Jedro

Izpraznitev poslovnega prostora po postopku, predvidenem v ZPSPP (izdaja naloga o izpraznitvi) je mogoče zahtevati le v primeru, ko je med dvema strankama sklenjena najemna pogodba za poslovni prostor oziroma poslovno stavbo.

Izrek

Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da se glasi: "Izpraznitveni nalog Okrajnega sodišča v Brežicah, opr. št. R 59/98 z dne 29.6.1998 se v celoti razveljavi in se tožbeni zahtevek zavrne. Tožeča stranka je dolžna toženi stranki povrniti pravdne stroške v znesku 124.317,10 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 7.12.1999 do plačila, v 8 dneh, pod izvršbo." Tožeča stranka je dolžna toženi stranki povrniti stroške pritožbenega postopka v znesku 59.926,50 SIT.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje vzdržalo v veljavi izpraznitveni nalog Okrajnega sodišča v Brežicah, opr. št. R 59/98 z dne 29.6.1998 in toženi stranki naložilo povrnitev pravdnih stroškov tožeče stranke v znesku 209.063,00 SIT skupaj z zakonitimi zamudnimi obrestmi od izdaje sodbe sodišča prve stopnje dalje do plačila. Zoper to sodbo je vložila pritožbo tožena stranka iz vseh pritožbenih razlogov, ki jih predvideva Zakon o pravdnem postopku (ZPP) v 1. odstavku 338. člena. V pritožbi navaja, da je nesporno, da je sama, kakor tudi tožnica, do ene četrtine lastnica nepremičnine na Prešernovi 17 in ostalih nepremičnin, ki tvorijo vl. št. 430 k.o. Brežice, kar pa za tožnico ne velja. Tožnica je bila po sklepu o dedovanju upravičena do 1/4 solastništva, nikakor pa to ni več po vseh vlaganjih in nakupu avtomobila Polo. Glede na določilo 15. člena Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (ZTLR) bi moral biti dogovor glede najemnine ter vseh ostalih okoliščin najemnega razmerja dosežen soglasno. Do te pravde je prišlo, ker je tožnica zahtevala nerazumljivo visoko najemnino. Tožnici nikdar ni bilo onemogočeno izkoriščanje predmetne stavbe na Prešernovi 17, vendar sama ni nikoli hotela ne izrazila kakršnokoli željo po tem, da bi stavbo uporabljala v okviru svojega solastniškega deleža. Sodišče prve stopnje ni podalo razlogov o odločilnih dejstvih, saj je navedlo le, da je v zadevi podan izpraznitveni razlog iz 28. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih in zaključilo, da je tožnica kot solastnica upravičena zahtevati najemnino. Najemna pogodba je dvostranska pogodba in v kolikor najemno razmerje ni dogovorjeno, ne more priti do dvomesečne zamude glede plačila najemnine. Prav tako posledično ni razloga za izpraznitev. Predlaga spremembo sodbe sodišča prve stopnje oziroma podrejeno njeno razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Tožeča stranka je na pritožbo tožene stranke odgovorila in predlagala, da pritožbeno sodišče pritožbo zavrne kot neutemeljeno in potrdi sodbo sodišča prve stopnje. Pritožba je utemeljena. Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) v 2. odstavku 29. člena določa, kdaj sodišče izda nalog o izpraznitvi poslovnega prostora. To je v primeru, ko najemodajalec odpove najemno pogodbo in zahteva izpraznitev poslovnega prostora, če izhaja iz odpovedi ali zahteve in iz najemne pogodbe, da ima najemodajalec pravico odpovedati ali zahtevati izpraznitev poslovnega prostora. Za ta nalog pa se smiselno uporabljajo določbe Zakona o pravdnem postopku, ki se nanašajo na plačilni nalog. Iz zgoraj omenjene določbe 29. člena ZPSPP nedvomno izhaja, da je izpraznitev poslovnega prostora po postopku, predvidenem v ZPSPP (izdaja naloga o izpraznitvi) mogoče zahtevati le v primeru, ko je med dvema strankama sklenjena najemna pogodba za poslovni prostor oziroma poslovno stavbo. Tožeča stranka je v obravnavanem primeru predlagala, da sodišče prve stopnje izda izpraznitveni nalog, po katerem naj bi tožena stranka izpraznila vse prostore, ki jih uporablja v hiši na Prešernovi 17 v Brežicah in sicer tako v pritličju te stavbe kot tudi kletne prostore in dvorišče, te prostore pa naj bi proste oseb in stvari izročila tožnici njen solastninski delež. V trditveni podlagi tega predloga za izdajo izpraznitvenega naloga pa je med drugim navedla, da je sama solastnica sporne stavbe do 1/4 , da toženka v sporni stavbi opravlja gostinsko dejavnost brez dovoljenja tožnice in da s tožnico ni sklenila nobene najemne pogodbe ter da ji tudi ne plačuje nobene najemnine. Sodišče prve stopnje je na podlagi izvedenega dokaznega postopka ugotovilo, da sta tako tožeča stranka kot tožena stranka vsaka do 1/4 solastnici spornih poslovnih prostorov, v katerih opravlja gostinsko dejavnost tožena stranka. Ugotovilo je tudi, da pravdni stranki medsebojnih razmerij v zvezi z uporabo oziroma najemom poslovnega prostora nimata urejenih in da tožena stranka za uporabo tega prostora ne plačuje nobene najemnine. Tožena stranka v pritožbi izpodbija ugotovitev sodišča prve stopnje, da je tožeča stranka do 1/4 solastnica spornih poslovnih prostorov, saj naj bi se njen solastninski delež zmanjšal glede na vsa vlaganja in nakup avtomobila Polo. Te navedbe v predmetni pravdi niso odločilnega pomena, kot bo to razvidno iz nadaljne obrazložitve, zato pritožbeno sodišče nanje ne odgovarja. Glede na ugotovljeno dejansko stanje, pa je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo materialno pravo. V zgoraj opisani dejanski situaciji namreč ni mogoče uporabiti določbe 28. člena ZPSPP o odstopu najemodajalca od najemne pogodbe in zahtevi za izpraznitev poslovnega prostora, kot je to storilo sodišče prve stopnje. Prav tako ni mogoče uporabiti ostalih določb tega zakona, saj se za uporabo teh določb predpostavlja obstoj najemnega razmerja med strankama, kot je bilo obrazloženo na začetku te obrazložitve. V obravnavanem primeru pa je tožeča stranka že v predlogu za izdajo izpraznitvenega naloga zatrjevala, da s toženo stranko za uporabo poslovnega prostora nima sklenjene najemne pogodbe. Tako po mnenju pritožbenega sodišča ni podlage za uporabo določb Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih. Glede na to je tožničin zahtevek za izpraznitev poslovnih prostorov neutemeljen. Obenem pa je glede na navedbe tožene stranke o tem, da je tudi sama solastnica sporne stavbe do 1/4 (kar je sodišče prve stopnje ugotovilo tudi v razlogih sodbe), čemur tožeča stranka med postopkom ni oporekala, zahtevek tožeče stranke neutemeljen tudi glede na določilo 1. odstavka 14. člena ZTLR, ki določa, da ima vsak solastnik pravico imeti stvar v posesti (ius possidendi) in jo skupaj z drugimi solastniki uporabljati sorazmerno svojemu delu, ne da bi s tem kršil pravice drugih solastnikov. Glede na navedeno ni moč zahtevati, da bi tožena stranka v celoti izpraznila sporni poslovni prostor, kot se glasi zahtevek tožeče stranke. Glede na navedeno je pritožbeno sodišče ugodilo pritožbi tožene stranke in na podlagi določbe 4. točke 358. člena ZPP sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je izpraznitveni nalog Okrajnega sodišča v Brežicah v celoti razveljavilo in tožbeni zahtevek zavrnilo. Glede na spremembo izpodbijane sodbe je bilo treba spremeniti tudi odločitev o stroških pravdnega postopka na prvi stopnji. Pritožbeno sodišče je toženi stranki priznalo za stroške zastopanja 1150 točk, kar skupaj znese ob upoštevanju vrednosti točke 87,40 in davka na dodano vrednost 119.606,90 SIT( 100.510,00 SIT + 19.096,90). Nadalje je toženi stranki priznalo kot stroške zastopanja tudi materialne stroške v znesku 2010,20 SIT, tožeča stranka pa je toženi stranki dolžna povrniti tudi znesek sodne takse za ugovor zoper nalog za izpraznitev v višini 2.700,00 SIT. Pritožbeno sodišče pa toženi stranki ni priznalo stroškov za posvet s stranko, saj je to opravilo že zajeto v sestavi ugovora zoper izpraznitveni nalog (tar. št. 33). Skupaj tako znašajo pravdni stroški tožene stranke na prvi stopnji 124.317,10 SIT. Glede na to, da je tožena stranka s pritožbo v celoti uspela, pa je pritožbeno sodišče tožeči stranki naložilo v plačilo tudi pritožbene stroške tožene stranke, ki jih je odmerilo na 59.926,50 SIT. Ti stroški predstavljajo stroške zastopanja v znesku 41.926,50 SIT ( 385 točk x 90,00 SIT 34.650,00 SIT + mat. str. 693,00 SIT in 19% DDV 6.583,50 SIT) in stroške sodne takse za pritožbo v znesku 18.000,00 SIT. Tožeča stranka sama krije stroške odgovora na pritožbo, saj v pritožbenem postopku ni uspela.