Jedro

Procesna legitimacija za vložitev pritožbe zoper sklep, s katerim sodišče nepremičnino po plačilu kupnine izroči kupcu in tako odloči, da so izpolnjeni pogoji za vknjižbo lastninske pravice v korist kupca, je upniku priznana skladno z določbo prvega odstavka 344. člena ZFPPIPP, zato mu posebnega interesa ob vložitvi pritožbe ni potrebo izkazovati.

Pravila, določena v 347. členu ZFPPIPP, se uporabljajo za prodajo premoženja, ki je predmet zakonite predkupne pravice ali pogodbene predkupne pravice, ki je vpisana v zemljiško knjigo ali drug javni register ali evidenco, z vpisom v katero se javno objavi pridobitev te pravice. Zakonita predkupna pravica lahko obstoji na različnih pravnih podlagah. Predkupni upravičenec je zatrjevano zakonito predkupno pravico uveljavljal ne le na temelju solastništva (66. člen SPZ), temveč tudi kot etažni lastnik (124. člen SPZ), česar pa pritožba niti ne izpodbija.

Izrek

Pritožba se zavrne in se izpodbijani sklep potrdi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z uvodoma citiranim sklepom o izročitve nepremičnine kupcu sklenilo, da so izpolnjeni pogoji za vknjižbo lastninske pravice na nepremičnini k. o. ... parcela 000/23 (ID ...), last dolžnika do 1/1 v korist osebe: A. d. o. o. 2. Zoper sklep se je pritožil upnik B. d. o. o. Trdi, da je na podlagi javnega vabila k dajanju ponudb najugodnejšo ponudbo za nakup nepremičnine dal ponudnik C. d. o. o. v znesku 6.066,66 EUR, ki je bil o tem obveščen s strani upravitelja, zato je bila pritožniku v podpis posredovana prodajna pogodba, katero je pritožnik podpisal in jo vrnil upravitelju. Nato pa je bilo šele z izdajo izpodbijanega sklepa znano, da naj bi bila predkupni upravičenec družba A. d. o. o., ki pa po stališču pritožbe to ni, saj nima zakonite predkupne pravice, ker ni solastnik, saj se je nepremičnina prodajala kot celota, in tudi nima vknjižene pogodbene predkupne pravice. Da kupec nima predkupne pravice, potrjuje po stališču pritožbe tudi dejstvo, da je vložil prijavo izločitvene pravice. Kupec družba A. d. o. o. je sicer res lastnik sosednje nepremičnine, ki jo je pridobil z nakupom v izvršilnem postopku, vendar gre pri njegovi nepremičnini za zaokroženo celoto, nepremičnina, ki je bila predmet prodaje v stečajnem postopku, pa je samostojna, saj ima svoja kovinska vrata in predstavlja povsem ločen prostor, ki ni bil predmet izvršilnega postopka. Kupec po mnenju pritožbe tako zlorablja predkupno pravico, saj ta ne obstaja in ni jasno, kako je upravitelj predkupno pravico sploh prepoznal. Domnevni predkupni upravičenec je ponudil nižjo ceno kot pritožnik, sedaj pa skuša preko predkupne pravice kljub temu pridobiti nepremičnino. Pritožnik pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijani sklep v celoti razveljavi.

3. Upravitelj je v odgovoru na pritožbo navedel, da je družba A. d. o. o. z vlogo z dne 7. 10. 2021 uveljavljala v tem stečajnem postopku predkupno pravico na nepremičnini, ki je predmet izpodbijanega sklepa, sodišče je temu sledilo in z odredbo z dne 8. 11. 2021 dalo upravitelju navodilo k upoštevanju predkupne pravice družbe A. d. o. o. Upravitelj pri tem opozarja, da je z upoštevanjem predkupne pravice višina stečajne mase identična kot bi bila, če bi bila nepremičnina prodana prvotnemu kupcu, zato interes pritožnika ni jasen, saj je njegov položaj v obeh primerih popolnoma enak.

4. Pritožba ni utemeljena.

_5._ Procesna legitimacija za vložitev pritožbe zoper sklep, s katerim sodišče nepremičnino po plačilu kupnine izroči kupcu in tako odloči, da so izpolnjeni pogoji za vknjižbo lastninske pravice v korist kupca, je upniku priznana skladno z določbo prvega odstavka 344. člena Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju – ZFPPIPP, zato mu posebnega interesa ob vložitvi pritožbe ni potrebo izkazovati. Upraviteljeva navedba o tem, da pritožnikov interes za pritožbo ni jasen, saj je njegov položaj v obeh primerih popolnoma enak, je zato neutemeljena.

6. Nadalje pa pritožbeno sodišče ugotavlja, da pritožnik v svoji pritožbi najprej trdi, da je bila najugodnejši ponudnik za nakup sporne nepremičnine družba C. d. o. o., nadalje pa trdi, da je bila njemu (torej pritožniku družbi B. d. o. o.) kot najugodnejšemu ponudniku v podpis posredovana prodajna pogodba, ki jo je podpisal in vrnil upravitelju. Pritožnik je v tem delu pritožbe sam s seboj v nasprotju. Naprej trdi, da je bila najugodnejši ponudnik družba C. d. o. o. Drugič pa trdi, da je bila v podpis pogodba za nakup posredovana pritožniku, ker je dala družba A. d. o. o. nižjo ponudbo kot pritožnik, pogodbo pa je nato pritožnik poslal nazaj upravitelju. Nič od navedenega ne izhaja iz podatkov spisa, razen dejstvo, da je družba C. d. o. o. dala najvišjo ponudbo za nakup nepremičnine oziroma višjo ponudbo kot družba A. d. o. o. in da sta bila to edina dva ponudnika. Iz podatkov spisa v zvezi s prodajo nepremičnine izhaja namreč sledeče: - sodišče prve stopnje je s sklepom o prodaji – prvi z dne 4. 6. 2021, ki je postal pravnomočen dne 22. 6. 2021 (p. d. 52), dovolilo prodajo nepremičnine k. o. ... ID znak: parcela 000/23, last dolžnika do celote, in odločilo, da se prodaja opravi na podlagi zavezujočega zbiranja ponudb, po izhodiščni ceni 5.760,00 EUR; - družba A. d. o. o. je z vlogo z dne 6. 10. 2021 (p. d. 63) upravitelja obvestila, da ima na nepremičnini ID znak 000/23, last dolžnika do celote, predkupno pravico: - sodišče prve stopnje je dne 8. 11. 2021 dalo upravitelju navodilo, da pri prodaji sporne nepremičnine upošteva predkupno pravico in ravna skladno z določbo tretjega odstavka 347. člena ZFPPIPP (p. d. 68): - upravitelj je sodišču dne 15. 12. 2021 podal predlog za izdajo sklepa o izročitvi nepremičnine kupcu (p. d. 72), v katerem je navedel, da je bilo izvedeno zavezujoče zbiranje ponudb; priložil mu je Zapisnik odpiranja ponudb z dne 2. 8. 2021, iz katerega izhaja, da sta za sporno nepremičnino bili dani dve ponudbi, in sicer eno je dala družba A. d. o. o. v višini 5.900,00 EUR, drugo pa družba C. d. o. o. v višini 6.066,00 EUR, za katero je bilo zapisniško ugotovljeno, da je najugodnejša; upravitelj je v predlogu še navedel, da je z najugodnejšim ponudnikom (torej družbo C. d. o. o. in ne pritožnikom, ki niti ni podal ponudbe za nakup) sklenil prodajno pogodbo pod odložnim pogojem, da predkupni upravičenci ne bodo uveljavljali predkupne pravice, in pod razveznim pogojem, ki se uresniči, če predkupni upravičenci uveljavijo predkupno pravico in ker je predkupni upravičenec A. d. o. o. uveljavil predkupno pravico ter poravnal kupnino, je bila prodajana pogodba nato sklenjena z njim.

7. Glede na navedeno pritožnik neutemeljeno trdi, da je bila njemu posredovana prodajna pogodba, da je domnevni predkupni upravičenec ponudil nižjo ceno kot pritožnik ter da je bilo šele z izdajo izpodbijanega sklepa znano, da naj bi družba A. d. o. o. nastopala kot predkupni upravičenec, saj pritožnik v postopku prodaje nepremičnine, ki je predmet izpodbijanega sklepa, sploh ni sodeloval. 8. Na pravilnost odločitve tudi nima vpliva dejstvo, da je družba A. d. o. o. v stečajnem postopku prijavila tako izločitveno pravico kot predkupno pravico, saj uveljavljanje različnih pravic, ki izvirajo iz različnih pravnih podlag, samo po sebi, brez ustrezne dodane konkretizacije, še ne more pomeniti pritožbeno očitane zlorabe predkupne pravice.

9. Družba A. d. o. o. je v svoji vlogi z dne 6. 10. 2021 predkupno pravico zatrjevala na več pravnih podlagah. Navedla je, da je nepremičnina 000/23 sestavni del ene stavbe, ki je zgrajena na gradbeni parceli, ki je sestavljena iz več parcelnih številk in gre de facto za eno sobo v objektu št. 547. Po uradnih evidencah nepremičnina, ki se prodaja, predstavlja del (enovitega) objekta št. 547, katerega lastnik je družba A. d. o. o. Lastništvo objekta št. 547 je bilo vseskozi enotno, dokler ni bivše poslovodstvo z namenom onemogočiti prodajo v izvršilnem postopku, nepremičnino 000/23, ki predstavlja del parcele, na kateri stoji objekt št. 547, preneslo na drugega lastnika, kar je po oceni družbe A. d. o. o. nično. Nadalje je družba trdila, da so lastniki gradbenih parcel, na katerih je zgrajen enotni objekt, po načelu superficies solo cedit solastniki tega objekta, zato ima kot solastnik predkupno pravico na podlagi 66. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ) oziroma da če bi se upoštevalo posamezne (samostojne) dele stavbe št. 547, ima predkupno pravico na podlagi 124. člena SPZ, ki določa, da če ima nepremičnina dva ali več etažnih lastnikov in nima več kot pet posameznih delov, imajo pri prodaji posameznega dela v etažni lastnini drugi etažni lastniki predkupno pravico.

10. Glede na navedeno se izkažejo navedbe pritožnika, v okviru katerih trdi le, da kupec A. d. o. o., nima predkupne pravice, ker ni solastnik in ker nima pogodbene predkupne pravice vpisane v javni register oziroma evidenco, za povsem pavšalne oziroma premalo konkretizirane (v pritožbi je navedel le, da je nepremičnina samostojna, ker ima svoja kovinska vrata), da bi z njimi lahko uspešno izpodbil vse trditve, ki jih je v zvezi s svojo predkupno pravico na nepremičnini, ki je predmet izpodbijanega sklepa, podala družba A. d. o. o. Pravila določena v 347. členu ZFPPIPP se namreč uporabljajo za prodajo premoženje, ki je predmet zakonite predkupne pravice ali pogodbene predkupne pravice, ki je vpisana v zemljiško knjigo ali drug javni register ali evidenco, z vpisom v katero se javno objavi pridobitev te pravice. Zakonita predkupna pravica lahko obstoji na različnih pravnih podlagah. Družba A. d. o. o. je zatrjevano zakonito predkupno pravico uveljavljala ne le na temelju solastništva (66. člen SPZ), temveč tudi kot etažni lastnik (124. člen SPZ), česar pa pritožba niti ne izpodbija. S tem se pritožba upnika izkaže za neutemeljeno.

11. Ker je izpodbijani sklep uspešno prestal tudi preizkus po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP), je pritožbeno sodišče pritožbo upnika kot neutemeljeno zavrnilo in izpodbijani sklep potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP).