Jedro

Za ugotovitev verjetnosti obstoja terjatve, ki je prvi in osnovni pogoj za izdajo začasne odredbe, je namreč pomembno, da so razlogi, ki govore v prid obstoja s strani tožeče stranke zatrjevanega dejstva, močnejši od razlogov, ki govore proti. To pa pomeni, da sodišče navedb nasprotne stranke ne more preprosto prezreti. V času odločanja o začasni odredbi je že imelo v spisu obsežen odgovor na tožbo, ki ga je podala tožena stranka. Zato je moralo tehtati na eni strani trditve tožeče stranke in z njene strani ponujene dokaze in protiargumente tožene stranke, ki jih je slednja utemeljevala z drugimi dokazi.

Izrek

Pritožba se zavrne in potrdi sklep sodišča prve stopnje.

Dopolnitev pritožbe z dne 23.2.2007 se zavrže.

Obrazložitev

Prvostopenjsko sodišče je z izpodbijanim sklepom zavrnilo predlog tožeče stranke za izdajo začasne odredbe, s katero naj bi toženi stranki prepovedalo obremenjevanje in odtujevanje nepremičnine z identifikacijsko številko 2605-396/13, vpisane v zemljiškoknjižni vl. št. 393/13 k.o. K., ki v naravi predstavlja stanovanje št. 13 v večstanovanjski stavbi v K.. Prvostopenjsko sodišče je ocenilo, da tožeči stranki ni uspelo izkazati verjetnosti terjatve, ki jo v tej pravdi uveljavlja zoper toženo stranko.

Zoper sklep se pritožuje tožnica po pooblaščencu. V pritožbi navaja, da se njen tožbeni zahtevek nanaša na sklenitev prodajne pogodbe, na podlagi katere bi postala lastnica stanovanja, vpisanega v zemljiško knjigo Okrajnega sodišča v K.. Kot dokaz, da sta se pravdni stranki dogovarjali o prodaji, je predložila predpogodbo z dne 20.6.2006. S tem je izkazovala tudi utemeljenost svoje terjatve, torej pravice skleniti prodajno pogodbo. Dejstvo, da je s potrebno verjetnostjo izkazala svojo terjatev, potrjuje tudi okoliščina, da je 20.6.2006 plačala aro v višini 6.452,39 EUR. Ara predstavlja utrditev obveznosti in izkazuje resen namen pogodbenih strank za sklenitev pogodbe. OZ celo določa, da se šteje, da je pogodba sklenjena, ko je ara dana, razen če ni dogovorjeno kaj drugega. Ker v predpogodbi, ki sta jo pravdni stranki sklenili, ni bilo dogovorjeno ničesar drugega, po mnenju pritožbe iz tega izhaja, da je bila z dnem plačila sklenjena predpogodba, torej bilo je podano soglasje volj, da po izpolnitvi pogojev skleneta tudi prodajno pogodbo. Prvostopenjsko sodišče ob presojanju utemeljenosti zahtevka tožeče stranke ni presojalo le navedb tožeče stranke in na njihovi podlagi izdalo sklepa o začasni odredbi, kot bi moralo storiti po ZIZ, temveč je brez opravljene glavne obravnave in brez izvedbe vsakršnega dokaznega postopka praktično izdalo kar sodbo. V obrazložitvi sklepa o zavrnitvi predloga za izdajo začasne odredbe je povzelo odgovor na tožbo tožene stranke, kar pa je popolnoma napačno. Sodišče bi moralo presojati predlog brez kakršnegakoli vpogleda v dokumentacijo tožene stranke in šele po izdani začasni odredbi le-to poslati v odgovor toženi stranki. Sodišče prve stopnje pa je v obravnavni zadevi en korak v postopku avtomatično preskočilo in se spuščalo že v vsebinsko obravnavanje zadeve. Tožeča stranka je izkazala tudi nadaljnje predpostavke za izdajo začasne odredbe, saj je pojasnila, da tožena stranka namerava stanovanje prodati naprej, kar je tudi argumentirala s tem, da naj bi tožena stranka tožničinemu partnerju večkrat omenila, da je stanovanje kupila po ugodni ceni, saj bi ga sedaj sama lahko prodala dražje. Tožnica je preverila stanje v zemljiški knjigi in ugotovila, da je tožena stranka že predlagala vknjižbo stanovanja in lastninske pravice na njem, iz česar sklepa, da je dejansko prodala stanovanje, o katerem teče pravda. Navedbe tožeče stranke v predlogu za izdajo začasne odredbe so bile torej utemeljene in resnične, sodišče prve stopnje pa je s svojim ravnanjem tožeči stranki povzročilo škodo. Opozarja še, da zanjo pri nakupu nepremičnine ne velja Obligacijski zakonik, temveč Zakon o varstvu kupcev stanovanj, kot lex specialis, ki določa pisnost pri obveščanju kupca stanovanju o stanju zadeve in o poteku pridobivanja vseh uradnih dokumentov. Stališče prvostopenjskega sodišča, da ni njuno, da bi tožena stranka tožeči stranki izročila pisni poziv na primopredajo, je zato zgrešeno. Predlaga razveljavitev sklepa. K dopolnitvi pritožbe, vloženi po poteku pritožbenega roka, prilaga izpisek iz zemljiške knjige in pogodbo, iz katere izhaja, da naj bi tožena stranka stanovanje, v zvezi s katerim teče ta spor, prodala L. K. in R. V., in listinski dokaz, da je v zvezi s tem bil tudi že vložen zemljiškoknjižni predlog za vknjižbo pridobitve lastninske pravice na oba kupca.

Pritožba ni utemeljena, dopolnitev pritožbe pa je prepozna, saj je vložena po poteku osemdnevnega pritožbenega roka, zaradi česar je dopolnitev moralo pritožbeno sodišče na podlagi 1. tč. 365. čl. ZPP v zvezi s 15. čl. ZIZ zavreči. Stališče pritožbe, da bi moralo prvostopenjsko sodišče izdati začasno odredbo že na podlagi navedb v tožbi in ponujenih dokazov, ne da bi se opredelilo tudi do navedb tožene stranke iz odgovora na tožbo in z njene strani ponujenih dokazov, je zgrešeno. Za ugotovitev verjetnosti obstoja terjatve, ki je prvi in osnovni pogoj za izdajo začasne odredbe, je namreč pomembno, da so razlogi, ki govore v prid obstoja s strani tožeče stranke zatrjevanega dejstva, močnejši od razlogov, ki govore proti. To pa pomeni, da sodišče navedb nasprotne stranke ne more preprosto prezreti. V času odločanja o začasni odredbi je že imelo v spisu obsežen odgovor na tožbo, ki ga je podala tožena stranka. Zato je moralo tehtati na eni strani trditve tožeče stranke in z njene strani ponujene dokaze in protiargumente tožene stranke, ki jih je slednja utemeljevala z drugimi dokazi. Ni pa mogoče pritrditi pritožbi, da se je s tem že opredelilo tudi o utemeljenosti tožbenega zahtevka in, kot to zatrjuje pritožba, o zadevi praktično že odločilo. Prvostopenjsko sodišče je namreč le ugotovilo, da je po sklenitvi predpogodbe in plačilu are ter po pridobitvi uporabnega dovoljenja (odsotnost katerega je bila pred tem ovira za sklenitev kupoprodajne pogodbe), tožena stranka tožeči stranki izročila nove splošne pogoje prodaje, osnutek prodajne pogodbe in vzorec zemljiškoknjižnega dovolila, pred tem pa jo je tudi seznanila s tem, da so izpolnjeni pogoji za sklenitev kupoprodajne pogodbe. Iz nadaljnjega listinskega dokaza pa je sodišče še ugotovilo, da je tožena stranka odstopila od pogodbe s sklicevanjem na razloge na strani tožeče stranke, predvidene že v sklenjeni predpogodbi. Gre torej za pisni odstop od pogodbe, kot je predviden v 14. čl. Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb. S tem je torej tožena stranka tako omajala trditve tožeče stranke v tožbi, da je prvostopenjsko sodišče povsem pravilno predlog za izdajo začasne odredbe v tej fazi postopka zavrnilo. O utemeljenosti zahtevka pa bo s potrebno stopnjo prepričanja lahko odločilo šele potem, ko bo izvedlo tudi ostale, s strani obeh strank predlagane dokaze, poleg listinskih, torej tudi zaslišalo priče in tožnico.

Pritožbeno sodišče je zato pritožbo zavrnilo in potrdilo sklep sodišča prve stopnje (2. tč. 365. čl. ZPP v zvezi s 15. čl. ZIZ).