Jedro

Ker so bili za odsvojitev nepremičnine odločilni osebni elementi med pogodbenima strankama, delno pa je šlo tudi za darilo, zahtevek po 512. čl. OZ ni utemeljen, saj se predkupna pravica lahko uveljavlja le za odsvojitev stvari s čisto prodajno pogodbo.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Tožeča stranka nosi sama svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

: Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke na razveljavitev kupoprodajne pogodbe, ki sta jo dne 13. 12. 2004 sklenila prvi toženec kot prodajalec in drugi toženec kot kupec, po kateri je prvi toženec drugemu prodal, drugi toženec pa kupil idealni solastniški delež do ¼ nepremičnine parc. št. 209, stanovanjska stavba in dvorišče, vpisane pri z.k. vlož. št. 413 k.o. ..., kar v naravi predstavlja stanovanjske prostore v I. nadstropju stanovanjske stavbe na naslovu ..., zahtevek, da je prvi toženec dolžan s tožnico skleniti kupoprodajno pogodbo, s katero prvi toženec tožnici proda idealni delež do ¼ prej navedene nepremičnine za sporazumno dogovorjeno kupnino v znesku 4.000.000,00 SIT oz. v protivrednosti 16.691,70 EUR in z nadaljnjo vsebino kot izhaja iz točke 2.1. do 2.7. pod točko I izreka te sodbe, z zahtevkom, da v nasprotnem primeru pogodbo nadomesti sodba ter zavrnilo zahtevek na ugotovitev, da je vknjižba lastninske pravice na sporni nepremičnini na ime drugega toženca neveljavna in na vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja. Glede stroškov je odločilo, da je tožeča stranka dolžna toženi stranki povrniti pravdne stroške v znesku 766,23 EUR v 15 dneh, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Zoper sodbo se pritožuje tožeča stranka zaradi napačne uporabe materialnega prava in predlaga, da pritožbeno sodišče sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi in tožencema naloži nerazdelno obveznost povračila stroškov pritožbenega postopka tožnici, podredno, da sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Uvodoma povzema argument iz sodbe Vrhovnega sodišča RS, na katero se sklicuje sodišče prve stopnje, Vrhovno sodišče je razsodilo, da je mešana pogodba (prodajna ter menjalna pogodba) nezdružljiva z uveljavljanjem predkupne pravice na nepremičnini zato, ker zaradi nedoločenosti vrednosti zamenjanega dela nepremičnine ne more biti določena niti njena celotna cena. Pravni posel, ki je predmet te pravde, pa je po mnenju tožnice sestavljen iz ene čiste kupoprodajne pogodbe ter enega dogovora, ki je blizu preužitku. Ta dogovor je smiselno neodvisen od kupoprodaje ter je dvostranske in odplačne narave, kar toženca priznavata v 5. odstavku III. točke, priznala pa sta tudi zaslišana kot priči v pravdni zadevi opr. št. I P 462/2007 pred Okrožnim sodiščem v Kranju. Tožnica je mnenja, da skrb drugega toženca za prvega ni ne bistven pogoj ne kavza pogodbe med njima, temveč predmet separatnega dogovora, sklenjenega v 2. odstavku njenega IV. člena. Neodvisnost tega dogovora od preostanka pogodbe se kaže predvsem v neodvisnosti in različnosti protidajatev drugega toženca. Protidajatev v primeru omenjenega dogovora je v skrbi za prvega toženca, protidajatev glede preostanka pogodbe pa v plačilu kupnine. Pogodba je glede tega jasna. Dogovor, vsebovan v 2. odstavku IV. člena pogodbe ostane nespremenjen v veljavi, četudi preostanek pogodbe ne obstane, v vsakem primeru pa je bila cena za prodano ¼ nepremičnine v celoti določena in plačana. Ravno dogovor o kupnini je po mnenju tožeče stranke tista okoliščina, ki skrb drugega toženca za prvega izključuje iz kavze prodaje. Prvi toženec bi lahko drugemu sporno ¼ nepremičnine prepustil neodplačno, vendar mu je ni. Glede na tako značilnost posla tožnica meni, da njena predkupna pravica na nepremičnini obstaja in da bi obstajala celo v primeru, če bi bil dogovor o skrbi drugega toženca za prvega odločilen za sklenitev cele pogodbe. Tožnica meni, da se je sodišče prve stopnje pri razsoji zadeve oprlo na neanalogno sodno prakso, posledično pa ni uporabilo določbe 1. odstavka 512. člena Obligacijskega zakonika, kar bi moralo storiti.

Pritožba ni utemeljena.

S strani sodišča prve stopnje ugotovljenega dejanskega stanja tožeča stranka ne izpodbija. Njena pritožbena navedba, da je sodišče prve stopnje napačno uporabilo materialno pravo pa ni utemeljena. Neutemeljena je tako pritožbena navedba, da naj bi bil pravni posel, ki je predmet te pravde, sestavljen iz ene čiste kupoprodajne pogodbe ter ločenega dogovora, ki je blizu preužitku in ki naj bi bil neodvisen od kupoprodajne pogodbe. Glede tega je sodišče prve stopnje pravilno navedlo, da ne gre za dve ločeni pogodbi in da sta stranki že ob opredelitvi predmeta pogodbe, torej v delu, ki po mnenju tožeče stranke sodi k prvi ločeni prodajni pogodbi, navedli, da živita v skupnem gospodinjstvu in da drugi toženec že doslej uporablja nepremičnine in premičnine prvega toženca. Pri tem se tožeča stranka neutemeljeno sklicuje na izpovedbo prvega toženca iz zadeve opr. št. I P 462/2007 pred Okrožnim sodiščem v Kranju, saj je v postopku predlagala le, da se iz razpravnega zapisnika z dne 23.4.2008 prečita izpovedba drugega (ne pa tudi prvega) toženca. Glede drugega toženca pa je sodišče prve stopnje v izpodbijani sodbi ugotovilo, da iz njegove izpovedbe sledi, da je bila pogodba samo uradno prodajna pogodba, v bistvu pa bi morala biti darilna pogodba. Sodišče prve stopnje je nadalje ugotovilo, da kupnina 4.000.000,00 SIT glede na tržne cene ni realna protidajatev za solastniški delež na nepremičnini in gre tako delno za darilo, česar v pritožbi tožeča stranka ne izpodbija.

Ob dejanski ugotovitvi, da je šlo delno za darilo, da torej ni šlo za čisto prodajno pogodbo, da je bila zapisana v pogodbi ugotovitev, da prvi in drugi toženec v navedeni nepremičnini živita v skupnem gospodinjstvu in nepremičnino skupaj uporabljata in jo uživata, kakor tudi vse premične predmete, ob izgovorjeni služnosti stanovanja s strani prvo tožene stranke, ki prostore že sedaj uporablja skupaj z drugim tožencem, ob sporazumu pogodbenih strank, da bosta tudi po sklenitvi pogodbe življenje v skupnem gospodinjstvu nadaljevali in bo drugi toženec še naprej po najboljših močeh skrbel za prvega, ki mu v zameno prepušča v last in posest predmete, ki se nahajajo na skupnem naslovu, je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da prvi toženec lastništva na nepremičnini, če bi to pomenilo, da se ne omogoči nadaljnjega bivanja tudi drugemu tožencu, ne bi prenesel, saj sta se stranki dogovorili, da po sklenitvi pogodbe še naprej živita v skupnem gospodinjstvu. Pravilno je nadalje zaključilo, da je skupno bivanje oz. nadaljnje bivanje obeh tožencev v sporni nepremičnini pogodbena sestavina, brez katere pogodba ne bi bila sklenjena, da je oseba kupca iz sporne pogodbe bistvena sestavina pogodbe, kar sicer za tipsko kavzo prodajne pogodbe ne velja. Sodišče druge stopnje nadalje kot pravilen sprejema zaključek sodišča prve stopnje, da zato zgolj prodaja oziroma prenos lastninske pravice drugemu kupcu – predkupnemu upravičencu za denarno nadomestilo in eventualno ustanovitev služnosti v korist prodajalca, ne zadosti vsem bistvenim sestavinam izpodbijane pogodbe in zato tožnica predkupnega opravičenja ne more uveljaviti. Osebni elementi so bili namreč pri izpodbijani pogodbi odločilni za odsvojitev sporne nepremičnine, ob tem, da je šlo delno tudi za darilo, in zato v nasprotju s pritožbenimi navedbami zahtevek po 512. členu Obligacijskega zakonika (Ur. l. RS, št. 83/01, OZ) ni utemeljen, saj se predkupna pravica lahko uveljavlja le za odsvojitev stvari s (čisto) prodajno pogodbo.

Glede na navedeno in ker sodišče druge stopnje ob preizkusu izpodbijane sodbe tudi ni ugotovilo razlogov, na katere v skladu z 2. odstavkom 350. člena Zakona o pravdnem postopku (Ur. l. RS, št. 26/99 in spremembe, ZPP) pazi po uradni dolžnosti, je pritožbo tožeče stranke zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, zato nosi sama svoje stroške pritožbenega postopka (165. člen ZPP v zvezi s 54. členom ZPP).