Jedro

Načeloma velja, da je dobroverni lastniški posestnik le tisti, ki je v opravičljivi zmoti o tem, da je lastnik stvari, kar pri pravnoposlovni pridobitvi lastninske pravice na nepremičnini na podlagi kupoprodajne pogodbe pomeni, da se je kupec vpisal v zemljiško knjigo kot lastnik nepremičnine. Pa vendar to ne velja za vse primere. Če je kupec vedel, da je za prenos lastninske pravice potreben vpis v zemljiško knjigo, prodajalec pa mu ni izstavil zemljiškoknjižnega dovolila in zato v zemljiško knjigo ni bila vpisana lastninska pravica na kupca, to dejstvo še ne pomeni, da kupec ni (bil) dobroveren. Takšno je tudi stališče sodne prakse in pravne teorije. Kupec ima zoper prodajalca na podlagi obligacijskega razmerja izpolnitveni zahtevek na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, vendar za uveljavljanje te terjatve velja desetletni zastaralni rok iz 350. člena OZ. V primeru, če je ta terjatev zastarala, ostaja kupcu edina možnost, da uveljavlja pridobitev lastninske pravice s priposestvovanjem. Če mu te pravice ne bi priznali, bi nastal hibridni pravni položaj. Prodajalec kot zemljiškoknjižni lastnik, ne bi uspel z vindikacijskim zahtevkom zoper kupca, ker bi kupec lahko odklonil izročitev nepremičnine na podlagi sklenjene prodajne pogodbe, ki mu daje pravico do posesti (glej 93. SPZ). S tem bi kupec ohranil posest nepremičnine, ne bi pa imel lastninske pravice na nepremičnini, prodajalec, ki pa bi ohranil lastninsko pravico, ne bi pa imel pravice do posesti.

Vedenje tožnika, da ni pridobil lastninske pravice na nepremičninah, ker mu prvo toženka ni izstavila zemljiškoknjižnega dovolila oziroma ker lastninske pravice ni vpisal v zemljiško knjigo, ne izključuje utemeljenosti njegovega pravovarstvenega zahtevka, da je pridobil lastninsko pravico na podlagi priposestvovanja.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, sodba in sklep se razveljavita ter se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Tožnik je s primarnim tožbenim zahtevkom zahteva, da se ugotovi, da je do celote lastnik: - nepremičnine parc. št. 229 k. o. X (ID znak: 0000-229 oziroma ID znak: parcela 0000 229), - nepremičnine posameznega dela z ident. št. 0000-1614-3 (kot izhaja iz pravnomočnega sklepa GURS, št. 000/2013 z dne 28. 11. 2013), nestanovanjska stavba v izmeri 82,1 m² s solastniškim idealnim deležem na splošnih skupnih delih stavbe do 3227/10000, - nepremičnine posameznega dela z ident. št. 0000-1614-5 (kot izhaja iz pravnomočnega sklepa GURS, št. 000/2013 z dne 28. 11. 2013), nestanovanjska stavba, v izmeri 12,3 m² s solastniškim idealnim deležem na splošnih skupnih delih stavbe do 483/10000, - nepremičnine parc. št. 228/4 k. o. X (ID znak: 0000-229-4, oziroma ID znak: parcela 0000 28/49).1

2. Tožnik s podrejenim tožbenim zahtevkom zahteva, da mu je prvo toženka dolžna v roku desetih dni izstaviti za vpis v zemljiško knjigo primerno listino – zemljiško knjižno dovolilo, na podlagi katerega bo mogoč prenos zemljiškoknjižne pravice na tožnika, na: - nepremičnini parc. št. 229 k. o. X (ID znak: 0000-229, oziroma ID znak: parcela 0000 229) do celote; - nepremičnini posameznega dela z ident. št. 0000-1614-3 (kot izhaja iz pravnomočnega sklepa GURS, št. 000/2013 z dne 28. 11. 2013), nestanovanjska stavba, v izmeri 82,1 m² s solastniškim idealnim deležem na splošnih skupnih delih stavbe do 3227/10000; - nepremičnine posameznega dela z ident. št. 0000-1614-5 (kot izhaja iz pravnomočnega sklepa GURS, št. 000/2013 z dne 28. 11. 2013), nestanovanjska stavba, v izmeri 12,3 m² s solastniškim idealnim deležem na splošnih skupnih delih stavbe do 483/10000; - nepremičnini s parc. št. 228/4 k. o. X (ID znak: 0000-229-4 oziroma ID znak: parcela 0000 28/49) (2/1); ter da v primeru, da prvo toženka ne izpolni obveznosti, zahtevano listino nadomesti ta sodba.

3. Sodišče prve stopnje je primarni tožbeni zahtevek zavrnilo (I), tožbo, ki se nanaša na podrejeni tožbeni zahtevek, pa je s sklepom zavrglo (2). Sodišče je naložilo tožniku, da povrne toženim strankam pravdne stroške (II in III).

4. Sodišče prve stopnje je zavrnilo primarni tožbeni zahtevek, ker je ugotovilo, da niso izpolnjeni pogoji za pridobitev lastninske pravice na podlagi priposestvovanja, ker tožnik v času priposestvovalne dobe ni bil dobroveren, ker je vedel, da je za pridobitev lastninske pravice na nepremičninah potreben vpis v zemljiško knjigo. Tožbo, ki se nanaša na podrejeni tožbeni zahtevek, je sodišče prve stopnje zavrglo, ker zemljiškoknjižno stanje nepremičnin ne omogoča identifikacije posameznih nepremičnin, zato prvo toženka, glede na postavljeni tožbeni zahtevek, ne more izstaviti zemljiškoknjižnega dovolila, tožnik pa za tak tožbeni zahtevek nima pravnega interesa.

5. Tožnik vlaga pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov. Navaja, da sodišče prve stopnje vprašanje tožnikove dobre vere glede lastništva zamenjuje z vprašanjem njegove dobre vere glede lastniške posesti. Tožnik se nikoli ni imel za dobrovernega lastnika. Tožnik je dobroverni lastniški posestnik od dneva, ko je na nepremičninah pričel izvrševati posest na podlagi sklenjene kupoprodajne pogodbe z dne 8. 12. 2003. Sodišče je v sodbi ugotavljalo obstoj dobrovernega lastništva in ne dobroverne lastniške posesti. Tožnik vseskozi priznava, da se je zavedal, da je za formalnopravni prenos lastninske pravice potreben prepis lastništva v zemljiški knjigi. Ni sporno, da se je tožnik najbolj angažiral, da bi se uredilo zemljiškoknjižno stanje, ki je še danes neurejeno, kar bi omogočilo, da bi se tožnik vpisal v zemljiško knjigo kot lastnik nepremičnin. To dejstvo je sodišče štelo tožniku v breme, čeprav je ravnal kot odgovoren kupec. Tožnik je na podlagi vzajemne volje s prvo toženko izvrševal lastniško posest na kupljenih nepremičninah. Lastniško posest je prvo toženka priznavala tožniku ustno, pa tudi pisno v dogovoru z dne 19. 5. 2005, v katerem je izjavila, da "naj tožnik z nepremičninami upravlja in gospodari kot lastnik in da ga ne bo v ničemer motila ter ovirala." Najemna pogodba je bila sklenjena 15. 11. 2003, s sklenitvijo kupoprodajne pogodbe 8. 12. 2003 pa se je tožnikova posest v soglasju in z nenasprotovanjem prvo toženke spremenila v lastniško. Vsakdo, ki kupi nepremičnino, na njej vedno izvršuje lastniško in ne nelastniške posesti. Tožnik se ne bi ukvarjal z zemljiškoknjižnim urejanjem nepremičnin, če se ne bi imel za lastniškega posestnika. Če bi se imel za najemnika, bi mu bilo vseeno za zemljiško knjižno stanje. Sodišče je zmotno ugotovilo, da najemna pogodba ni bila fiktivna. Vse okoliščine govorijo v prid temu zaključku, saj je bila tri tedne po sklenitvi najemne pogodbe sklenjena kupoprodajna pogodba, tožnik pa je tudi plačal aro. Tožnik ni plačeval najemnine. Tožnik in prvo toženka sta 31. 3. 2004 sklenila pisni dogovor, v katerem sta se dogovorila, da je rok trajanja najemne pogodbe do zaključka sporov z A. A. in B. A. Če ne bi šlo za fiktivno najemno pogodbo, bi bil takšen rok trajanja pogodbe nesmiseln. Zakaj bi najemnik najel nepremičnine le do takrat, dokler trajajo spori z drugim uporabnikom nepremičnine, ki posega v izvrševanje najemnikove posesti na nepremičninah! Življenjsko logična je tožnikova trditev, da je bila sklenjena fiktivna najemna pogodba, ker sta na ta način tožnik in prvo toženka lažje ovrednotila škodo, ki je nastajala kot posledica motenja posesti s strani A.-jev. Tudi odvetnik C. C. je izpovedal, da sta tožnik in prvo toženka v tistem času reševala spor z A. A. in poskušala urediti zemljiškoknjižno stanje nepremičnin tako, da bi prišlo do prepisa lastninske pravice na tožnika. Zapis o lastništvu prvo toženke na nepremičnini v dogovoru z dne 31. 3. 2004 dokazuje zgolj to, da tožnik ni bil v pravni zmoti o tem, kdaj se pravnoformalno prenese lastninska pravica. Najemnina se ni plačevala in se tudi ni plačevala po zaključku sporov z A.-ji. Zmotna je ugotovitev sodišča, da je tožnik od julija 2009, ko je pričela prvo toženka voditi sodne postopke zoper tožnika, vedel, da ni lastnik nepremičnin, saj je za to dejstvo vedel ves čas. Iz tega razloga je zalagal finančna sredstva in poskušal urediti zemljiško knjižno stanje. V zvezi s sodno poravnavo z dne 18. 10. 2010 sodišče ni upoštevalo, da je v tistem času tekel spor o (ne)veljavnosti kupoprodajne pogodbe, ta spor je prvo toženka kasneje izgubila. Tožnik in prvo toženka se v dogovorih naslavljata kot kupec in prodajalec, najemnina se ni plačevala, plačana je bila ara, za fiktivno najemno pogodbo je bila sklenjena kupoprodajna pogodba, ta dejstva pa dokazujejo, da je prvo toženka prenesla na tožnika lastniško posest. Sodišče je zmotno ugotovilo, da je zemljiško knjižno stanje vseh nepremičnin takšno, da ne omogoča določne identifikacije posameznih nepremičnin ali delov nepremičnin v naravi. Pripadajoče zemljišče, ki se nahaja na parc. št. 229 in 228/4 k. o. X, je zemljiško knjižno urejeno. Sodišče prve stopnje je zato zmotno zavrglo tožnikov podredni tožbeni zahtevek. Tožnik ima pravni interes za podrejeni tožbeni zahtevek. Z ugoditvijo temu zahtevku bi se tožnik lahko vknjižil kot lastnik na nepremičninah parc. št. 229 in 228/4, z ugoditvijo zahtevku glede nepremičnin, ki so označene kot posamezni del št. 0000-1614-3 in 0000-1614-5, pa bi tožnik dobil listino, s katero bi lahko izkazal pravni interes za ureditev zemljiškoknjižnega stanja. Zmotna je tudi odločitev o stroških postopka.

6. Pritožba je utemeljena.

7. Sodišče prve stopnje je zmotno uporabilo materialno pravo, zato v postopku ni ugotavljalo odločilnih dejstev, posledično je zato dejansko stanje nepopolno ugotovljeno.

8. Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje in listin2 izhaja, da: - sta tožnik in prvo toženka sklenila najemno pogodbo 15. 11. 2003, 8. 12. 2003 pa kupoprodajno pogodbo glede istih nepremičnin in da je tožnik plačal del kupnine; - je prvotoženka pooblastila tožnika, da izvede postopke za ureditev zemljiškoknjižnega stanja, na podlagi katerih bi se uredilo zemljiškoknjižno stanje teh nepremičnin, kar bi posledično prvo toženki omogočilo, da tožniku izstavi zemljiškoknjižno dovolilo, na podlagi katerega bi se tožnik lahko vpisal kot lastnik nepremičnin v zemljiško knjigo in da mu je kasneje prvotoženka preklicala pooblastilo; - sta tožnik in prvo toženka sklenila dogovor z dne 31. 3. 2004,3 iz katerega (med drugim) izhaja, da bosta prvo toženka kot prodajalka in tožnik kot kupec nepremičnin s skupnimi močmi uredila vse potrebno, da bo tožnik lahko pridobil bremena proste nepremičnine in se vknjižil kot lastnik nepremičnin v zemljiško knjigo ter da se prvo toženka, kot lastnica nepremičnin, zavezuje urediti sporna razmerja z B. A. in A. A., do dokončne odprodaje svoje lastnine tožniku; - iz listine Sklenitev dogovora med prodajalko in kupcem nepremičnine z dne 19. 5. 20054 izhaja, da sta se tožnik, ki je v dogovoru naveden kot kupec nepremičnin in prvo toženka, ki je v dogovoru navedena kot prodajalka nepremičnin, dogovorila, da bosta pogodbenika uredila vse potrebno, da bo možen vpis tožnika v zemljiško knjigo in da bo pred samim vpisom nepremičnin v lasti prvo toženke na tožnika, tožnik „pred vpisom lastninske pravice v zemljiško knjigo, za nepremičnine plačal preostali del kupnine, oziroma v tistem obdobju, ko bo vložena vloga za prenos nepremičnine in bo prosta bremen, na sodišču v zemljiški knjigi. Ta del kupnine se deponira pri notarju in ko bo vpis v zemljiški knjigi pravnomočen se kupnina sprosti in izplača prodajalki.“ Iz dogovora še izhaja, da se ne zaračunava najemnina, dokler se ne rešijo vsi spori z B. A. in A. A. ter da tožnik z nepremičnino upravlja in gospodari kot lastnik in da ga prvo toženka pri tem ne bo motila ali ovirala; - iz Aneksa k najemni pogodbi z dne 30. 3. 20065 izhaja, da „...najemna pogodba varuje tako lastnika kot najemnika – oskrbnika ..., da tožnik prevzema vlogo oskrbnika nepremičnin..., da dokler se ves postopek ne uredi v celoti (v 2. členu je opisan spor z A.-ji, op. pritožbenega sodišča), do tedaj je tožnik upravičen do skrbništva, vzdrževanja in kontrole nad nepremičnino in se ga za ta čas razbremeni plačila dogovorjene najemnine ...“.

- je tožnik vložil predlog za vzpostavitev etažne lastnine na nepremičninah po določbah ZVEtL, njegovemu predlog je sodišče prve stopnje ugodilo,6 pritožbeno sodišče pa je po pritožbah udeležencev sklep sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je njegov predlog zavrnilo;7 - je bil 21. 9. 2010 v pravdi P 2604/2008 – I pravnomočno zavrnjen zahtevek prvo toženke zoper tožnika na plačilo preostanka kupnine v višini 81.000,00 EUR;8 - je prvo toženka vložila tožbo zoper tožnika na odpoved najemne pogodbe in izselitev iz hiše, pravdna zadeva pa se je zaključila s sodno poravnavo I P 808/2009 z dne 18. 10. 2010, s katero sta se tožnik in prvo toženka dogovorila, da najemna pogodba ostane v veljavi in da tožnik od 18. 10. 2010 plačuje nadomestilo za uporabo nepremičnin v višini 370,00 EUR vse do dokončnega plačila kupnine po kupoprodajni pogodbi z dne 8. 12. 2003;9 - sta bila 27. 10. 2012 v pravdi P 2097/2009 pravnomočno zavrnjena zahtevka prvo toženke zoper tožnika na ugotovitev ničnosti in na razvezo kupoprodajne pogodbe;10 - je prvo toženka zoper tožnika sprožila kazenski postopek zaradi ponarejanja listin z dne 31. 3. 2004 in 19. 5. 2005 in da je bila kazenska preiskava s sklepom z dne 2. 3. 2012 ustavljena.11

9. Drugi odstavek 43. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) določa, da dobroverni lastniški posestnik nepremičnine pridobi lastninsko pravico na njej po preteku desetih let. Temeljne predpostavke za pridobitev lastninske pravice na podlagi priposestvovanja so: dobrovernost, lastniška posest in potek časa. Dobra vera (oziroma kdaj posestnik ni dobroveren) je opredeljena v 28. členu SPZ, ki določa, da posestnik ni v dobri veri, če je vedel ali mogel vedeti, da ni upravičen do posesti. 27. člen SPZ pa določa, da kdor ima stvar v posesti, kot da je njegova, je lastniški posestnik, kdor pa ima stvar v posesti brez volje imeti jo za svojo in priznava višjo pravno oblast posrednega posestnika; je nelastniški posestnik. Načeloma torej velja, da je dobroverni lastniški posestnik le tisti, ki je v opravičljivi zmoti o tem, da je lastnik stvari, kar pri pravnoposlovni pridobitvi lastninske pravice na nepremičnini na podlagi kupoprodajne pogodbe pomeni, da se je kupec vpisal v zemljiško knjigo kot lastnik nepremičnine. Pa vendar to ne velja za vse primere. Če je kupec vedel, da je za prenos lastninske pravice potreben vpis v zemljiško knjigo, prodajalec pa mu ni izstavil zemljiškoknjižnega dovolila in zato v zemljiško knjigo ni bila vpisana lastninska pravica na kupca, to dejstvo še ne pomeni, da kupec ni (bil) dobroveren. Takšno je tudi stališče sodne prakse12 in pravne teorije.13 Kupec ima zoper prodajalca na podlagi obligacijskega razmerja izpolnitveni zahtevek na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, vendar za uveljavljanje te terjatve velja desetletni zastaralni rok iz 350. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ). V primeru, če je ta terjatev zastarala, ostaja kupcu edina možnost, da uveljavlja pridobitev lastninske pravice s priposestvovanjem. Če mu te pravice ne bi priznali, bi nastal hibridni pravni položaj. Prodajalec kot zemljiškoknjižni lastnik, ne bi uspel z vindikacijskim zahtevkom zoper kupca, ker bi kupec lahko odklonil izročitev nepremičnine na podlagi sklenjene prodajne pogodbe, ki mu daje pravico do posesti (glej 93. SPZ). S tem bi kupec ohranil posest nepremičnine, ne bi pa imel lastninske pravice na nepremičnini, prodajalec, ki bi ohranil lastninsko pravico, pa ne bi imel pravice do posesti. Iz teh razlogov sodna praksa in teorija dopuščata v razmerju med kupcem in prodajalcem protiknjižno priposestvovanje, ob predpostavki, da kupec izkaže lastniško posest, njegova dobra vera pa temelji na sklenjeni in neizvršeni zavezovalni pogodbi.14

10. Pritožba zato utemeljeno izpostavlja, da je sodišče prve stopnje, glede na okoliščine konkretnega primera, materialnopravno zmotno presojalo utemeljenost predpostavk za pridobitev tožnikove lastninske pravice na nepremičninah na podlagi priposestvovanja. Vedenje tožnika, da ni pridobil lastninske pravice na nepremičninah, ker mu prvo toženka ni izstavila zemljiškoknjižnega dovolila oziroma ker lastninske pravice ni vpisal v zemljiško knjigo, ne izključuje utemeljenosti njegovega pravovarstvenega zahtevka, da je pridobil lastninsko pravico na podlagi priposestvovanja. Zaradi zmotne uporabe materialnega prava sodišče prve stopnje ni ugotovilo relevantnih dejstev (predpostavk), ki so podlaga za priznanje lastninske pravice na podlagi priposestvovanja v teh primerih.

11. Do opisanega pravovarstva bo kupec upravičen, če bosta izkazani drugi dve predpostavki za pridobitev lastninske pravice s priposestvovanjem, saj je dobra vera izkazana že s sklenitvijo zavezovalnega pravnega posla. Kupec bo moral izkazati lastniško posest in da je pretekel čas, ki je potreben za priposestvovanje. Prvo toženka zatrjuje, da ima tožnik na podlagi najemne pogodbe nelastniško posest, tožnik pa, da je lastniški posestnik, ker je posest pridobil na podlagi kupoprodajne pogodbe, najemna pogodba pa je bila sklenjena le fiktivno. Tožnik je v postopku pred sodiščem prve stopnje navedel številna dejstva in dokaze, na podlagi katerih je utemeljeval tezo, da je lastniški posestnik in da je bila najemna pogodba fiktivna.15 Sodišče prve stopnje je primarni tožbeni zahtevek zavrnilo, ker tožnik ni bil dobroveren, zato se tudi ni opredelilo glede tožnikove (ne)lastniške posesti. V novem sojenju bo sodišče prve stopnje moralo skrbno pretehtati tudi argumente, ki jih je tožnik dal v pritožbi in ki temeljijo na dejstvih in dokazih, ki jih je dal že v sojenju pred sodiščem prve stopnje,16 seveda tudi ob upoštevanju dejstev in dokazov toženih strank.

12. Pojasnjeni so že bili razlogi, zaradi katerih opisano (hibridno) pravno razmerje med kupcem in prodajalcem, daje kupcu pravno podlago za pridobitev lastninske pravice na podlagi priposestvovanja, čeprav je vedel, da na nepremičnini ni pridobil lastninske pravice, ker lastninske pravice na nepremičninah ni vpisal v zemljiško knjigo. Zaradi varstva pravnega prometa17 mora kupec izkazati tudi druge predpostavke, ki sicer niso določene v 43. členu SPZ.18 Kupec bo moral izkazati, da pravnega varstva ne more uveljaviti z zahtevkom na izpolnitev pogodbene obveznosti, da mu prodajalec izroči zemljiškoknjižno dovolilo. Le če takšna oblika osnovnega (primarnega) pravnega varstva19 ne bi bila mogoča, bi kupec pridobil upravičenje do pravnega varstva s postavitvijo zahtevka za pridobitev lastninske pravice na podlagi priposestvovanja. Če je namreč zavezovalni pravni posel veljaven, mora prodajalec kot dolžnik izpolniti pogodbeno obveznost in kupcu izročiti zemljiškoknjižno dovolilo, kupec pa mora plačati kupnino. Primarno mora kupec uveljaviti obligacijskopravno varstvo in šele nato je zaradi že opisanega izjemnega pravnega položaja kupca in prodajalca, upravičen do stvarnopravnega varstva. Pri obligacijskopravnem varstvu ni relevantna dejanska nezmožnost izpolnitve,20 razen če gre za objektivno nezmožnost izpolnitve,21 ker s sodbo na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, kupec (še) ne bo postal lastnik, ker je za pridobitev lastninske pravice na nepremični potreben vpis v zemljiško knjigo (prvi odstavek 49. člena SPZ), zato obsodilna sodba tudi ne bo vplivala na pravice tretjega, če je bil tretji pred izdajo sodbe že vpisan v zemljiško knjigo kot lastnik nepremičnine. Ali povedano drugače. Šele če kupec ne bo uspel z osnovnim (obligacijsko)pravnim varstvom, ki se nanaša na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, ker je terjatev na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila zastarala,22 bo kupcu priznana legitimacija za pravno varstvo iz naslova pridobitve lastninske pravice na podlagi priposestvovanja, kjer mu ne bo treba dokazovati vseh predpostavk, ki jih sicer določa drugi odstavek 43. člena SPZ.

13. V konkretnem primeru prvo toženka zatrjuje, da je terjatev zastarala, tožnik pa, da zaradi pretrganja zastaranja terjatev ni zastarala (prvi odstavek 364. člena OZ). V dogovorih sta se tožnik in prvo toženka zavezala, da bosta zemljiškoknjižno uredila sporno zadevo, kar je mogoče šteti kot pretrganje zastaranja. Tudi dogovor iz sodne poravnave bi lahko predstavljal podlago za pretrganje zastaranja, zato bo treba v novem sojenju ugotoviti okoliščine oziroma razloge, zaradi katerih je bila sodna poravnava s takšno vsebino sklenjena. Pretrganje zastaranja lahko predstavljajo tudi dogovori med tožnikom in prvo toženko glede ureditve razmerij, ki sta jih posredovala njunemu odvetniku C. C. in pooblastilo prvo toženke dano tožniku glede ureditve zemljiškoknjižnega stanja.

14. Tožnik je obligacijskopravni zahtevek postavil kot podrejeni zahtevek. Če tožnik v novem sojenju ne bo obligacijskega zahtevka postavil kot primarnega in stvarnopravnega kot podrejenega,23 bo sodišče prve stopnje moralo v okviru (primarnega) stvarnopravnega zahtevka presojati kot predhodno vprašanje, ali je terjatev tožnika na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila zastarala, in če bo ugotovilo, da terjatev ni zastarala, bo stvarnopravni zahtevek zavrnilo in bo nato odločalo o obligacijskopravnem zahtevku.

15. Tožnik in prvo toženka sta se v kupoprodajni pogodbi dogovorila za prodajo nepremičnine, določila sta kupnino; del plačila te kupnine sta vezala na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila,24 del kupnine pa naj bi kupec deponiral pri bančni ustanovi.25 Treba je upoštevati tudi naknadne dogovore glede zapadlosti in načina plačila kupnine.26 Če bo ugotovljena vzajemnost, bodo relevantne sicer pavšalne navedbe prvo toženke, da bi tožnik moral že plačati celotno kupnino in ker jo ni, mu ni bilo izstavljeno zemljiškoknjižno dovolilo. V novem sojenju bo prvo toženka morala te navedbe dopolniti,27 da bo sodišče lahko presojalo, ali je utemeljen ta njen ugovor. Če bo ugovor utemeljen,28 bo pogoj sočasne izpolnitve obveznosti29 vključen v izrek sodbe, izpolnitev pogoja pa bo predpostavka za uveljavljanje zahtevka tožnika, kot (če) mu bo priznan s sodbo. Prvo toženka bo morala v novem sojenju tudi bolj določno navesti odločilna dejstva, ki se nanašajo na plačilno (ne)sposobnost tožnika (glej 102. člen OZ). V novem sojenju bo zato treba ugotoviti, kolikšen del kupnine mora še plačati tožnik, da bo izpolnil obveznost iz kupoprodajne pogodbe.

16. Ko sodišče deli nepremičnine ali odloča o zahtevku na delu nepremičnine, mora upoštevati določbe Zakona o evidentiranju nepremičnin in Pravilnik o urejanju mej ter spreminjanju in evidentiranju podatkov v zemljiškem katastru. Tožbeni zahtevek mora biti zato oblikovan tako, da bo na njegovi podlagi izdana sodna odločba lahko zemljiškoknjižno izvedena. To pomeni, da mora pred ali med sodnim postopkom stranka predlagati izdelavo elaborata parcelacije in nato tožbeni zahtevek oziroma izrek odločbe sodišče oblikuje tako, da bo določil, na kateri novi parceli se pridobi lastninska pravica.30 Tožnik pravno varstvo zahteva v pravdnem postopku, zato lahko to varstvo doseže le upoštevajoč pravila in dokazne standarde tega postopka. Zakonske domneve in sorazmerno nedoločen predlog pravnega varstva, ki jih določa ZVEtL, veljajo le v tem nepravdnem postopku. Ker lastnina posameznega dela brez povezanosti s skupnimi deli zgradbe in zemljišča ne more obstajati kot neodvisno pravno razmerje oziroma je etažna lastnina lahko predmet razpolaganja zgolj kot celota, mora tožbeni zahtevek določno zajeti obe komponenti.31

17. Vse pravdne stranke navajajo, da je zemljiškoknjižno stanje nepremičnin neurejeno in da ni usklajeno s katastrom, čeprav je GURS stavbo na naslovu Ulici 21 s sklepom z dne 28. 11. 2013 vpisala v kataster stavb, hkrati pa je izvedla parcelacijo parc. št. 228/1.32 Sodišče prve stopnje vsebinsko ni presojalo zatrjevane (ne)usklajenosti tožbenega zahtevka z zemljiškoknjižnim stanjem, kar bo moralo storiti v novem postopku in če bo ugotovilo, da je tožba iz tega razloga nesklepčna, bo moralo tožnika pozvati, da odpravi nesklepčnost tožbe. Sodna praksa je že dala odgovor na vprašanje, na kakšen način je treba oblikovati tožbeni zahtevek v teh primerih in da je zaradi izdelave elaborata za evidentiranje sprememb v zemljiškem katastru in zaradi označbe z rezervacije potrebno v postopek pritegniti izvedenca. Treba bo tudi upoštevati že citirani sklep GURS in predhodno ugotoviti razloge za neusklajenost katastra z zemljiško knjigo, treba je tudi preveriti utemeljenost zatrjevanega deleža tožnika na posameznih nepremičninah, kot jih uveljavlja s tožbenim zahtevkom na splošnih delih stavb, zato bo že iz teh razlogov verjetno treba postaviti izvedenca.

18. Če je sodišče prve stopnje menilo, da tožba v delu, ki se nanaša na podrejeni tožbeni zahtevek, ni sklepčna, bi morala tožnika pozvati, da odpravi nesklepčnost tožbe (285. člen ZPP),33 saj gre za odpravljivo nesklepčnost. Že iz tega razloga, je odločitev o zavrženju tožbe34 preuranjena. Tožnik v pritožbi tudi utemeljeno zatrjuje, da neurejeno zemljiškoknjižno stanje ne velja za vse nepremičnine, zmotna pa so njegova pričakovanja, da mora sodišče slediti njegovemu tožbenemu zahtevku tudi glede tistih nepremičnin, ki niso usklajene z zemljiškoknjižnim stanjem, ker bi mu obsodilna sodba dala legitimacijo za ureditev zemljiškoknjižnega stanja in posledično možnost vpisa njegove lastninske pravice na teh nepremičninah v zemljiško knjigo.35

19. Pritožbeni razlogi so utemeljeni, zato je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo, sodbo in sklep razveljavilo ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Napotki sodišču prve stopnje za postopanje v novem sojenju so bili že dani tekom te obrazložitve.

20. Sodba sodišča prve stopnje nima pomanjkljivosti iz 14. tč. drugega odstavka 339. člena ZPP, saj vsebuje odločilna dejstva glede na pravno kvalifikacijo sodišča prve stopnje, zato se jo da preizkusiti. Zaradi zmotne pravne kvalifikacije sodišče prve stopnje ni izvedlo odločilnih dokazov in posledično ni ugotovilo odločilnih dejstev, od katerih je odvisna odločitev o utemeljenosti tožbenih zahtevkov. Sodišče prve stopnje je že zaslišalo stranke in priče, zato pritožbeno sodišče ugotavlja, da bo sodišče prve stopnje lahko hitreje izpeljalo postopek kot pritožbeno sodišče, kar bo tudi bolj ekonomično. Sodišče prve stopnje ni vsebinsko odločalo o podrednem tožbenem zahtevku, kar je dodatni odločilni razlog, zaradi katerega je pritožbeno sodišče zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje, saj se na ta način zagotavlja pravdnim strankam pravica do pritožbe. S takšno odločitvijo tudi ne bo prizadeta pravica pravdnih strank do sojenja v razumnem roku (355. člen ZPP).

21. Na podlagi tretjega odstavka 165. člena ZPP se odločitev o stroških pritožbenega postopka pridrži za končno odločbo.

1 V nadaljevanju nepremičnine. 2 Pritožbeno sodišče povzema le del listin in le del vsebine iz teh listin. 3 Priloga A50. 4 Priloga A51. 5 Priloga B8. 6 Priloga A17. 7 Priloga A18. 8 Priloga A19. 9 Priloga B11. 10 Priloga A20. 11 Priloga A61. 12 Glej npr. VSRS II Ips 75/2012 in II Ips 94/2017. 13 Glej dr. Miha Juhart: Priposestvovanje lastninske pravice na nepremičninah, Dnevi stvarnega in zemljiškoknjižnega prava, str. 11-12. 14 Glej dr. Miha Juhart: Priposestvovanje lastninske pravice na nepremičninah, Dnevi stvarnega in zemljiškoknjižnega prava, str. 11-12. 15 Glej tudi izpoved prvo toženke na naroku 18. 6. 2018 (l. št. 107). 16 Da ni plačeval najemnine, da je bilo v dogovorih med tožnikom in prvo toženko večkrat navedeno, da tožnik ne plačuje najemnine, da mu je prvo toženka ustno in v dogovorih priznavala lastniško posest, da najemno razmerje traja do ureditve sporov z B. A. in A. A., itd. 17 In zaradi uravnoteženosti pravnega položaja kupca in prodajalca ter da opisano pravovarstvo dano kupcu, ki je izjema, ne bi bila podlaga za brezplačno pridobitev lastninske pravice na nepremičnini, kar bi pomenilo zlorabo te pravice. Kupec bi namreč lahko namenoma čakal, da bi terjatvi na plačilo kupnine in na izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila zastarali, nato pa bi po preteku desetletnega roka uveljavljal lastninsko pravico na podlagi priposestvovanja. V vsakem konkretnem primeru je zato treba presojati upravičenje kupca do opisanega pravovarstva. 18 Čeprav gre za originalno pridobitev lastninske pravice. 19 Npr. zaradi zastaranja. 20 Nepremičnina je lahko v lasti tretje osebe oziroma je bila v lasti tretje osebe že v času sklenitve kupoprodajne pogodbe, neurejeno zemljiškoknjižno stanje, itd. 21 Npr. uničenje stvari. 22 Kupec je upravičen do obligacijskopravnega varstva zoper prodajalca iz naslova izpolnitve pogodbene obveznosti tudi v primeru, če je v zemljiško knjigo vpisan kot lastnik tretji; v tem primeru bo tožnik lahko uveljavljal pravovarstvo z izbrisno tožbo. 23 Kar ne bo predstavljalo spremembe tožbe, ker tožnik ne uveljavlja drugega zahtevka (glej drugi odstavek 184. člena ZPP). 24 Glej c. tč. prvega odstavka 3. člena kupoprodajne pogodbe. 25 Glej b. tč. prvega odstavka 3. člena kupoprodajne pogodbe (priloga A2). 26 Npr. dogovor z dne 19. 5. 2005; glej prvo alinejo drugega odstavka dogovora (priloga A51). 27 Za te navedbe ne bo veljala prekluzija, ker bi že sodišče prve stopnje moralo v okviru materialnopravnega vodstva iz 285. člena ZPP pozvati prvo toženko na dopolnitev teh navedb. 28 Tak ugovor ne predstavlja nasprotne tožbe, gre le za ugovor, ki ga, če je utemeljen, sodišče upošteva kot pogoj, pod katerim ugodi tožbenemu zahtevku; glej dr. Aleš Galič: Pravdni postopek, zakon s komentarjem, 2. knjiga, 14. tč. stran 178. 29 Npr. deponiranje preostanka kupnine pri notarju, z navodilom, da prvo toženka lahko dvigne kupnino po vložitvi predloga ali vpisu tožnikove lastninske pravice v zemljiško knjigo oziroma da bo zemljiškoknjižno dovolilo izstavljeno tožniku, ko bo plačana celotna kupnina, kot bo ugotovljena v izreku sodbe. 30 Glej sklep VSL II Cp 3165/2013. 31 VSRS II Ips 316/2013. 32 Glej Prilogo A4. 33 Gre za odpravljivo nesklepčnost tožbe. Sodišče lahko da pobudo za spremembo stvarnih predlogov, ki ostajajo v okviru tožbenega zahtevka (glej mag. Nina Betetto: Pravdni postopek, zakon s komentarjem, 2. knjiga, 7. tč. stran 588). 34 In ne podrejenega zahtevka. 35 V prejšnji točki obrazložitve je pojasnjeno, na kakšen način mora postopati tožnik v takem primeru, da bo tožba sklepčna.