Jedro

Pravico do odkupa stanovanja ima tisti, ki je imel na dan uveljavitve SZ na stanovanju stanovanjsko pravico (1. odst. 117. čl. SZ). Lastnost imetništva stanovanjske pravice je treba presojati po prej veljavnih predpisih, saj SZ ne pozna več stanovanjske pravice. Zakon o stanovanjskih razmerjih, ki je veljal pred uveljavitvijo SZ, to je ZSR-82, pa je razen pridobitve stanovanjske pravice na podlagi pravnomočne odločbe o dodelitvi stanovanja (10. člen ZSR-82) poznal tudi druge načine pridobitve stanovanjske pravice. V primeru pasivnosti stanovanjskega organa ali drugih prizadetih, se je stanovanjska pravica lahko na podlagi 50. člena ZSR-82 pridobila celo z nezakonito vselitvijo.

Tožbeni zahtevek, s katerim se zahteva od tožene stranke prodajo nepremičnine, je materialnopravno sklepčen le, če je predmet pogodbe natančno in točno opredeljen.

Izrek

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

Pritožbeni stroški so nadaljnji pravdni stroški.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje ugodilo tožbenemu zahtevku za sklenitev pogodbe za prodajo stanovanja, ki se nahaja v pritličju in prvem nadstropju stanovanjske hiše, stoječe na parc. št. 1964 k.o. X, na naslovu A, v bruto izmeri 111,58 m2, za kupnino 363.337,07 SIT. O stroških postopkih je odločilo, da jih je dolžna povrniti toženka tožnici v znesku 1.027,24 EUR s pripadki.

Pritožbo je vložila tožena stranka "iz vseh pritožbenih razlogov". Pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo razveljavi in vrne prvostopnemu sodišču v ponovno razpravljanje in odločanje. S tem, ko je toženi stranki naložilo sklenitev kupoprodajne pogodbe za stanovanje v bruto izmeri 111,58 m2, čeprav se tožbeni zahtevek glasi na izmero 60 m2, je sodišče prekoračilo tožbeni zahtevek. Posledično je nepravilen tudi izračun kupnine. Prvostopenjskemu sodišču očita, da ni navedlo na podlagi katerega zakona naj bi tožnica pridobila stanovanjsko pravico, temveč le splošno trdi, da jo je pridobila mimo določb stanovanjske zakonodaje. Taka trditev prvostopenjskega sodišča tudi ne ustreza dejanskemu stanju zadeve. Ker pravni prednik tožnice ni pridobil stanovanjske pravice na prostorih, ki so predmet te pravde, tudi na tožnico ni mogel prenesti več pravic kot jih je imel on sam. Zato tožnica ni dokazala, da je imela ob uveljavitvi Stanovanjskega zakona status imetnice stanovanjske pravice in njen zahtevek za odkup stanovanja ni utemeljen. Dejstvo je, da je bila družina leta 1977 preseljena iz gradu v objekt poleg gradu. Prvostopno sodišče je napačno presodilo pogodbo o oskrbovanju gradu, zgolj nespretno določilo V. točke pogodbe, katerega tudi ni presojalo glede na pogodbeno voljo strank, pa ne more izpodbiti dejstva, da gre pri predmetni pogodbi za pogodbo v smislu službenega ali hišniškega stanovanja. Zgolj pasivnost toženkine pravne prednice pa ne more ustvariti pogojev za dodelitev stanovanjske pravice. Objekt, v katerem je predmetno stanovanje, je bil razglašen za kulturni spomenik. In ker v aktu o razglasitvi objekt ni opredeljen kot stanovanjska hiša, niso bili podani pogoji za odprodajo prostorov v tem objektu.

Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila. Pritrjuje razlogom prvostopenjskega sodišča, pritožbenemu sodišču pa predlaga, da zavrne pritožbo kot neutemeljeno.

Pritožba je utemeljena.

Sodišče prve stopnje je izhajalo iz pravilnih materialnopravnih izhodišč ter glede na ta tudi pravilno ocenilo vsa zatrjevana relevantna dejstva. Čeprav v obrazložitvi ni navedlo vseh zakonskih določil, na katera se je oprlo, pa je vsebinska utemeljitev odločitve dovolj skrbna, da je preverljiva in pritožbena graja o pavšalnosti obrazložitve ni utemeljena.

Pritožbeno sodišče soglaša s stališčem prvega, da vsebina določbe V. točke Pogodbe o oskrbovanju gradu A kaže na to, da je imel tožničin mož stanovanjsko pravico. Če bi šlo za službeno stanovanje po 40. členu takrat veljavnega Zakona o stanovanjskih razmerjih (Ur. l. SFRJ, št. 11/66 in 32/68; ZSR-66), bi mu bila namreč pravna prednica tožene stranke, v primeru odpovedi pogodbe, skladno z 64. členom ZSR-66 dolžna nuditi le najpotrebnejše prostore, ne pa drugega primernega stanovanja. Pa tudi neprerekano dejstvo, da je družina tožnice po preselitvi v predmetno stanovanje v njem živela še tudi po upokojitvi tožničinega moža, kaže na to, da ni šlo za službeno stanovanje (16. člen Zakona o stanovanjskih razmerjih, ki je stopil v veljavo leta 1974 - Ur. l. SRS, št. 18/74 in 10/76; ZSR-74). In prav dejstvo neprekinjenega bivanja družine v predmetnem stanovanju od leta 1977 dalje je ključno za razsojo. Na podlagi zakonskih določb o privatizaciji stanovanj in stanovanjskih hiš ima pravico do odkupa stanovanja tisti, ki je imel na dan uveljavitve Stanovanjskega zakona (Ur. l. RS, št. 18/91, s spremembami in dopolnitvami; SZ-91), to je 19.10.1991, na stanovanju stanovanjsko pravico (1. odst. 117. čl. SZ-91). Lastnost imetništva stanovanjske pravice je potrebno presojati po prej veljavnih predpisih, saj SZ-91 ne pozna več stanovanjske pravice. Zakon o stanovanjskih razmerjih, ki je veljal pred uveljavitvijo SZ-91, to je ZSR-82 (Ur. l. SRS, št. 35/82 in 14/84), pa je razen pridobitve stanovanjske pravice na podlagi pravnomočne odločbe o dodelitvi stanovanja (10. člen ZSR-82), poznal tudi druge načine pridobitve stanovanjske pravice. V primeru pasivnosti stanovanjskega organa ali drugih prizadetih, se je stanovanjska pravica lahko na podlagi 50. člena ZSR-82 pridobila celo z nezakonito vselitvijo. Tudi če je kdo uporabljal stanovanje brez pravnega naslova je, če ni bila vložena tožba za izselitev najpozneje v dveh letih od vselitve v stanovanje, pridobil stanovanjsko pravico. ZSR-82 je torej omogočal pridobitev stanovanjske pravice v primerih, če stanodajalec ni nič ukrenil v smeri izselitve iz stanovanja. Zato tudi če pravni prednik tožnice ne bi pridobil stanovanjske pravice prej, jo je v vsakem primeru pridobil po uveljavitvi ZSR-82, kot pravilno ugotavlja prvostopenjsko sodišče zaradi pasivnosti pravnega prednika tožene stranke.

Utemeljeno in s pravilnimi razlogi je prvo sodišče zavrnilo tudi tiste ugovore toženke, ki se nanašajo na omejitve razpolaganja z nepremičninami, katere imajo status kulturnega spomenika. Pritožbeno sodišče še dodaja, da soglasje Zavoda za varstvo kulturne dediščine Slovenije za prodajo stanovanja zavezuje pravdno sodišče, saj ga je izdal pristojen organ in je pravnomočno (13. člen Zakona o pravdnem postopku; ZPP, Ur. l. RS, št. 73/07 - UPB-3, uporaba na podlagi 130. člena Zakona o spremembah in dopolnitvah ZPP, Ur. l. RS, št. 45/08).

Kljub doslej obrazloženemu pa je moralo pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo skladno s 357. členom ZPP razveljaviti. Utemeljen je namreč pritožbeni očitek o prekoračitvi tožbenega zahtevka. Bistveni sestavini kupoprodajne pogodbe sta opredelitev točno določenega predmeta pogodbe in cena. Ker predmetno stanovanje ni vpisano v zemljiško knjigo, niti ni drugače določno označeno (npr. stanovanje št. ... v stanovanjskem objektu ...), se ga lahko določno opredeli le z opisom. To je tožeča stranka v tožbenem zahtevku storila: opisala je, kje v stavbi stanovanje leži in kako veliko je. Pri tem je navedla, da stanovanje meri 60 m2, sodišče pa je toženko obvezalo, da tožnici proda po kvadraturi bistveno večje stanovanje. S tem je prekoračilo tožbeni zahtevek. Ker gre za bistveno sestavino pogodbe, katere sklenitev zahteva tožeča stranka v tej pravdi, bo moralo sodišče skladno z 285. členom ZPP poskrbeti, da se navedejo vsa za identifikacijo predmeta pogodbe odločilna dejstva in s tem v zvezi potrebna pojasnila. Sodišče lahko ugodi tožbenemu zahtevku le, če je materialnopravno sklepčen. Tožbeni zahtevek, s katerim se zahteva od tožene stranke prodajo nepremičnine, je materialnopravno sklepčen le, če je predmet pogodbe natančno in točno opredeljen.

Izrek o stroških temelji na določilu 3. odstavka 165. člena ZPP.