Jedro

Za razliko od prej veljavnega Zakona o stanovanjskih razmerjih (Ur. l. SRS, št. 35/82, 14/84), ki je v 56. členu določal, da lahko stanodajalec imetniku stanovanjske pravice odpove stanovanjsko razmerje, če mu je predhodno priporočeno po pošti poslal opomin, pa SZ (Ur. l. RS, št. 18/91) v II. odstavku 53. člena ni predpisoval posebnega načina vročitve opomina. Sodišče prve stopnje je v razlogih sodbe zmotno presodilo vročilnico prejema opomina (2. točka 358. člena ZPP) in napačno zaključilo, da je lastnik stanovanja - najemodajalec pisno opozoril uporabnike in ne najemnika. V konkretnem primeru je tožeča stranka opomin poslala priporočeno po pošti dne 19.2.2001 in ga naslovila na toženca, torej najemnika, prevzela pa ga je toženčeva snaha dne 24.2.2001, kar vse je razvidno iz povratnice v prilogi A2 spisa. Ker SZ ni predvidel stroge - osebne vročitve po 142. členu ZPP, je bila vročitev pravilno opravljena, saj je bil opomin vročen odraslemu članu gospodinjstva in uporabniku.

Izrek

Pritožbi se ugodi, sodba sodišča prve stopnje se spremeni, tako da se ugodi tožbenemu zahtevku tožeče stranke, ki glasi: "Tožeča stranka, R. S., odpoveduje najemno pogodbo, sklenjeno dne 16.12.1996 s toženo stranko, P. J., Š. ..., C., za dvosobno stanovanje št. ..., v izmeri ... m2, v .... nadstropju stanovanjskega objekta Š...., C. in je tožena stranka dolžna navedeno stanovanje, prazno oseb in stvari ter sanitarno čisto, izročiti tožeči stranki, v 60. dneh, pod izvršbo.

Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti 69.564,00 SIT pravdnih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 04.02.2004 dalje do plačila, v 15 dneh, pod izvršbo." Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti 27.500,00 SIT stroškov pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek, ki glasi:" Tožeča stranka, R. S., odpoveduje najemno pogodbo, sklenjeno dne 16.12.1996 s toženo stranko, P. J., Š. ..., C., za dvosobno stanovanje št. 140, v izmeri ... m2, v ... nadstropju stanovanjskega objekta Š. ..., C. in je tožena stranka dolžna navedeno stanovanje, prazno oseb in stvari ter sanitarno čisto, izročiti tožeči stranki, v 60. dneh, pod izvršbo. Tožena stranka je dolžna poravnati tožeči stranki nastale pravdne stroške z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva odločitve sodišča do poravnave, v 15 dneh, pod izvršbo." Tožeči stranki je naložilo v plačilo 104.900,00 SIT pravdnih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 04.02.2004 dalje do plačila. Proti takšni sodbi se je pravočasno pritožila tožeča stranka iz vseh razlogov iz I. odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku ( v nadaljevanju ZPP). V pritožbi je navedla, da je bil toženec zaradi neplačila pravilno v skladu s Stanovanjskim zakonom (v nadaljevanju SZ) pisno opozorjen o kršitvi najemne pogodbe, ki pomeni krivdni odpovedni razlog. Toženec bi moral o svoji odsotnosti obvestiti tožečo stranko ter zagotoviti plačevanje najemnine ne glede na to, kje dejansko živi. Prav tako tožeča stranka ni bila seznanjena in ni dala soglasja k prenosu svojih terjatev oziroma o tem, da je toženčev sin prevzel obveznost plačevanja najemnine. Dolžnost plačevanja najemnine je najemnikova in sam bi se moral prepričati, ali je najemnina plačana. Opomin z dne 15.3.2000 je tožeča stranka vročila osebno s povratnico, sicer pa SZ ne predpisuje, da mora biti pošiljka vročena osebno s povratnico, torej ga lahko sprejme tudi kdo od družinskih članov. Predlagala je, da sodišče druge stopnje njeni pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo ustrezno spremeni, podredno pa razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Toženec na pritožbo tožeče stranke ni odgovoril. Pritožba je utemeljena. V obravnavanem sporu je sodišče uporabilo določila SZ (Ur. l. RS, št. 18/91), saj se po določbi 193. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1, Ur. l. RS, št. 69/2003) spori, sproženi pred uveljavitvijo tega zakona, nadaljujejo po dosedanjih predpisih. Prvostopno sodišče je po presoji sodišča druge stopnje vse dejanske okoliščine, pomembne za odločitev v tem sporu, pravilno in popolno ugotovilo, je pa po mnenju sodišča druge stopnje, na kar utemljeno opozarja tudi pritožba, zmotno uporabilo materialno pravo, ko je štelo, da opomin pred tožbo ni bil vročen v skladu z II. odstavkom 53. člena SZ. Sodišče prve stopnje je po izvedenem dokaznem postopku ugotovilo, da sta pravdni stranki sklenili najemno pogodbo z dne 16.12.1996, s katero se je toženec zavezal plačevati najemnino. Dejstvo neplačevanja najemnine med strankama ni bilo sporno, saj je toženec izpovedal, da je bil prepričan, da sin redno poravnava obveznosti iz najemne pogodbe, priča D.P. (toženčev sin) pa je priznal, da najemnine ni plačeval več kot dve leti, ker je prišel v finančno stisko. V skladu s SZ (tretja alineja I. odstavka 53. člena) pa je neplačevanje najemnine krivdni odpovedni razlog, zaradi katerega lahko lastnik odpove najemno pogodbo. Po II. odstavku 53. člena SZ pa najemne pogodbe ni mogoče odpovedati s tožbo, če lastnik ni predhodno pisno opozoril najemnika na kršitev in način odprave odpovednega razloga, pri čemer rok za odpravo ne sme biti krajši od 15 dni. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da je tožeča stranka ravnala v skladu s citiranim določilom in je opomin z dne 16.02.2001 (priloga ... spisa), ki je vseboval zakonsko zahtevano navedbo kršitve najemne pogodbe, način in rok 30 dni za odpravo kršitve, poslala pravilno, napačno pa je zaključilo, da opomin ni bil pravilno vročen, ker ga je sprejela toženčeva snaha, ne pa toženec sam. Za razliko od prej veljavnega Zakona o stanovanjskih razmerjih (Ur. l. SRS, št. 35/82, 14/84), ki je v 56. členu določal, da lahko stanodajalec imetniku stanovanjske pravice odpove stanovanjsko razmerje, če mu je predhodno priporočeno po pošti poslal opomin, pa SZ (Ur. l. RS, št. 18/91) v II. odstavku 53. člena ni predpisoval posebnega načina vročitve opomina. Sodišče prve stopnje je v razlogih sodbe zmotno presodilo vročilnico prejema opomina (2. točka 358. člena ZPP) in napačno zaključilo, da je lastnik stanovanja - najemodajalec pisno opozoril uporabnike in ne najemnika. V konkretnem primeru je tožeča stranka opomin poslala priporočeno po pošti dne 19.2.2001 in ga naslovila na toženca, torej najemnika, prevzela pa ga je toženčeva snaha dne 24.2.2001, kar vse je razvidno iz povratnice v prilogi A2 spisa. Ker SZ ni predvidel stroge - osebne vročitve po 142. členu ZPP, je bila vročitev pravilno opravljena, saj je bil opomin vročen odraslemu članu gospodinjstva in uporabniku. Sodišče druge stopnje tako zaključuje, da je izkazana pravilna vročitev opomina. Toženec je v odgovoru na tožbo zatrjeval, da je dolg v celoti poravnal in prosil za umik tožbe. Iz predloženih fotokopij položnic, katere je vpogledalo tudi sodišče prve stopnje, sicer izhaja, da je toženec v roku 30 dni po prejemu opomina plačal del dolga v znesku 382.462,00 SIT (dne 6.3.2001), nato pa tekom pravde v izvršilnem postopku še 21.343,00 SIT (dne 7.6.2001) in 290.990,00 SIT (8.6.2001), vendar to na presojo utemeljenosti tožbenega zahtevka ne vpliva, saj ne sanira kršitve najemne pogodbe. Toženec bi se lahko tožbenemu zahtevku uspešno uprl le, če bi svojo obveznost plačila dolgovanih zneskov najemnine v celoti izvršil v roku, ki je naveden v opominu, česar pa sodišče prve stopnje ni ugotovilo. Ker iz ugotovljenega dejanskega stanja izhajajo vsi pogoji za odpoved najemnega razmerja (krivdni odpovedni razlog, opomin z zakonsko zahtevano vsebino, izkazana vročitev ter rok 60 dni za izselitev, ki je določen skladno z II. odstavkom 59. člena SZ), je sodišče druge stopnje pritožbi tožeče stranke v celoti ugodilo in ob pravilni uporabi materialnega prava sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je ugodilo tožbenemu zahtevku tožeče stranke, kot izhaja iz izreka te sodbe (4. točka 358. člena ZPP). Zaradi spremembe izpodbijane sodbe je moralo sodišče druge stopnje odločiti še o stroških vsega postopka (II. odstavek 165. člena ZPP). Ker toženec v pravdi ni uspel, sam trpi svoje stroške, tožeči stranki pa je dolžan v skladu s I. odstavkom 154. člena ZPP povrniti stroške postopka pred sodiščem prve stopnje, kot tudi stroške pritožbenega postopka. Sodišče je tožeči stranki na podlagi 16. člena Zakona o državnem pravobranilstvu v skladu z Odvetniško tarifo (v nadaljevanju OT) kot potrebne priznalo naslednje priglašene stroške (155. člen ZPP): 200 točk za sestavo tožbe, 100 točk za narok dne 10.4 2002 (Tar. št. 15 OT, Ur. l. 7/95, in ne priglašenih 200 točk, saj se po 14. členu OT storitev obračuna po tarifi, veljavni v času, ko je bila storitev opravljena), 200 točk za pripravljalno vlogo z dne 15.9.2003, 20 točk za prošnjo za preložitev glavne obravnave, 100 točk za glavno obravnavo dne 4.2.2004 ter 12,4 točke za izdatke za stranko (13. člen OT), kar skupaj znese 632,4 točk oziroma 69.564,00 SIT, kar je toženec dolžan povrniti skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 04.02.2004 dalje do plačila. Sodišče pa ni priznalo 50 točk za posvet s stranko, ker je ta storitev že zajeta v postavki za sestavo tožbe, 100 točk za obravnavo dne 12.11.2002, ker obravnava tega dne sploh ni bila opravljena, 20 točk za prošnjo za razpis glavne obravnave, ker sodišča obravnavajo zadeve po vrstnem redu, kot ga določa Sodni red, v konkretnem primeru pa ni šlo za zadevo, ki bi jo bilo treba obravnavati prednostno ter odsotnost iz pisarne po 7. členu OT, ker tožeča stranka teh stroškov ni točkovno opredelila, kot zahteva II. odstavek 163. člena ZPP. O povrnitvi stroškov namreč odloči sodišče le na določeno zahtevo stranke (I. odstavek 163. člena ZPP). Toženec pa je dolžan tožeči stranki povrniti še 250 točk (od priglašenih 375) za sestavo pritožbe (Tar. št. 21 OT) oziroma 27.500,00 SIT stroškov pritožbenega postopka, medtem ko sodišče ni priznalo priglašenih 50 točk za posvet s stranko, ker je ta storitev že zajeta v postavki za sestavo pritožbe.