Jedro

Novejša sodna praksa je zavzela stališče, da nevknjižena stvarna pravica tretjega preneha ob upoštevanju dveh pogojev: načela zaupanja v zemljiško knjigo in odsotnosti zlorabe postopka s strani kupca (t. i. kvalificirane nedobrovernosti).

Izrek

I.Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II.Vsaka stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1.Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek za ugotovitev obstoja stvarne služnosti poti preko nepremičnin toženca in ugotovitev obstoja brezplačne služnostne pravice dostopa, vzdrževanja, obratovanja, uporabe in nadzora greznice (I. točka izreka). Tožbenemu zahtevku po nasprotni tožbi je delno ugodilo, in sicer je določilo, da mora tožnica prenehati uporabljati pot, ki poteka preko toženčevih nepremičnin (parcele 147/1 in 148/1 obe k. o. ...) za hojo in vožnjo z vozili ter prenehati uporabljati greznico, ki se nahaja na parceli 148/1 k. o. ... (II. točka izreka). Hkrati ji je prepovedalo vsakršno nadaljnje vznemirjanje toženčeve lastninske pravice s hojo, vožnjo in podobnimi ravnanji na predmetnih nepremičninah (IV. točka izreka). Zahtevek na prenehanje uporabe elektro omarice je zavrnilo (III. točka izreka) in tožnici naložilo povrnitev toženčevih potrebnih pravdnih stroškov (V. točka izreka).

2.Zoper sodbo v celoti se iz vseh pritožbenih razlogov po 338. členu Zakona o pravdnem postopku1 pritožuje tožnica. Predlaga, da se pritožbi ugodi, sodbo razveljavi in njenemu tožbenemu zahtevku ugodi, tožbeni zahtevek po nasprotni tožbi pa zavrne. Podredno predlaga, da se zadeva vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Kot bistveno izpostavlja, da je v času nakupa nepremičnin v letu 2013 prvi odstavek 174. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju2 določal, da stvarna služnost s prodajo nepremičnin v izvršbi ne ugasne. Sodišče bi moralo uporabiti zgolj to določbo, kot lex specialis, brez sklicevanja na načelo zaupanja v zemljiško knjigo (uveljavljeno v določbah Stvarnopravnega zakonika3 in Zakona o zemljiški knjigi4). Sodišče prve stopnje je neutemeljeno sledilo stališču, da se mora priposestvovana, a nevknjižena služnostna pravica tožnice umakniti originarno pridobljeni lastninski pravici toženca. Tožnica nasprotuje uporabljeni sodbi Vrhovnega sodišča II Ips 19/2021, saj se ta nanaša na prodajo nepremičnin v stečajnem postopku, ki se bistveno razlikuje od prodaje nepremičnin v izvršbi. Prav tako oporeka ugotovitvi sodišča prve stopnje, da se slaba vera kupca ne upošteva. Toženec se je namreč že pred nakupom seznanil z dejanskim in pravnim stanjem nepremičnin, saj si je le-te ogledal skupaj s tožnico; posledično ni mogel biti dobroveren. Sodišče tožničinih ugovorov o vedenju toženca za služnost poti in greznice sploh ni presojalo, medtem ko je njej neutemeljeno očitalo neskrbnost, ker ni poskrbela za vknjižbo pridobljene služnosti v zemljiško knjigo.

3.Toženec je v odgovoru na pritožbo predlagal njeno zavrnitev in priglasil pritožbene stroške.

4.Pritožba ni utemeljena.

5.V predmetni zadevi je tožnica v korist svojih nepremičnin s tožbo uveljavljala ugotovitev obstoja stvarne služnosti poti (hoje in vožnje) preko toženčevih nepremičnin, in sicer parcel 147/1 in 148/1 obe k. o. ... Hkrati je zatrjevala še obstoj brezplačne služnostne pravice dostopa, vzdrževanja, obratovanja, uporabe in nadzora greznice v breme parcele 148/1 k. o. ... Toženec je z nasprotno tožbo zahteval prenehanje uporabe sporne poti, greznice in elektro omarice5 ter vsakršnega nadaljnjega vznemirjanja lastninske pravice. Sodišče prve stopnje je v sodbi ugotovilo (in pritožbeno to ni sporno), da je tožnica stvarno služnost poti in greznice (nepravo) priposestvovala. Navedeni služnosti v zemljiško knjigo nista bili vpisani. Prav tako je ugotovilo, da je toženec navedeni nepremičnini pridobil z nakupom v izvršbi (na javni dražbi) in da tožnica ni zatrjevala, da bi bil ob tem kvalificirano nedobroveren. Posledično je presodilo, da varstvo toženčeve originarno pridobljene lastninske pravice odtehta poseg v nevknjiženi služnostni pravici, originarno pridobljeni s priposestvovanjem.

6.Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje dejansko stanje skrbno ugotovilo ter nanj apliciralo ustrezno materialno pravo. Drži, da je v času nakupa veljavni 174. člen ZIZ (na splošno) določal, da stvarne pravice s prodajo nepremičnin v izvršbi ne ugasnejo, vendar pa pri tem ni natančneje razčlenil, katere stvarne služnosti se ohranijo (kot to določa po spremembi ZIZ-L6). Sodišče prve stopnje je postopalo pravilno, ko je zadevo presojalo celostno in upoštevajoč novejšo sodno prakso ter načelo zaupanja v zemljiško knjigo. Starejša sodna praksa je stala na stališču, da pri nakupu nepremičnin v izvršbi načelo zaupanja v zemljiško knjigo ne učinkuje ter se posledično dobroverni pridobitelj pravic v izvršbi (kupec) nanj ne more uspešno sklicevati.7 Pravna teorija je nato začela opozarjati, da dobrovernega kupca pred zahtevki zunajknjižnega lastnika nepremičnine varuje določba 193. člena ZIZ (po kateri kupec ostane lastnik kljub naknadni ugotovitvi, da nepremičnina ni bila v lasti dolžnika), medtem ko mu varstva pred nevknjiženimi stvarnimi pravicami tretjih ne zagotavlja. Posledično se je razvilo stališče, da bi moral biti dobroverni pridobitelj (kupec) tudi pri nakupu v izvršbi varovan, saj svojo poslovno voljo za nakup nepremičnine v izvršbi oblikuje ob enakem preudarku kot pri sklepanju pogodbe zunaj izvršbe. Hkrati ne gre spregledati tudi dejstva, da se zemljiškoknjižno stanje nepremičnine upošteva pri višini ponujene cene. Ker lahko nanjo nevknjižene stvarne pravice tretjih bistveno vplivajo, je potrebno kupca zavarovati tudi iz tega razloga.8 Novejša sodna praksa je tako nadalje zavzela stališče, da nevknjižena stvarna pravica tretjega preneha ob upoštevanju dveh pogojev: načela zaupanja v zemljiško knjigo9 in odsotnosti zlorabe postopka s strani kupca (t. i. kvalificirane nedobrovernosti). Temu je pravilno sledilo tudi sodišče prve stopnje.

7.Ni slediti pritožbenim očitkom, da je navedena sodna praksa neupoštevna. Sodba VSRS II Ips 19/2021, na katero se sklicuje in opira sodišče prve stopnje, obravnava primerljivo dejansko stanje prenehanja priposestvovane in nevknjižene neprave stvarne služnosti ob nakupu nepremičnine v stečaju (in ob hkratni odsotnosti kvalificirane nedobrovernosti s strani kupca). Vrhovno sodišče je v citirani sodbi (v opombi 7) samo izpostavilo, da je stečaj generalna izvršba ter da se obravnavana situacija lahko primerja tudi z nakupom nepremičnin v izvršbi. Dodalo je še, da enak končni rezultat, kot v citirani sodbi, direktno izhaja iz določbe 174. člena ZIZ. Pritožnica se z razlogi sodišča prve stopnje (in posredno vrhovnega sodišča) ni soočila, niti ni pojasnila, zakaj bi se nakup nepremičnin v stečajnem postopku bistveno razlikoval od nakupa nepremičnin v izvršbi. S tako neobrazloženim nasprotovanjem ne more biti uspešna.

8.Pritožnica nadalje nasprotuje ugotovitvam sodišča, da se v situacijah, kot je konkretna, slaba vera kupca oziroma opustitev njegove poizvedovalne dolžnosti ne upoštevata. Zatrjuje, da si je toženec nepremičnine pred nakupom ogledal skupaj z njo ter se posledično zavedal stanja v naravi. Pritožbeno sodišče poudarja, da tožnica med postopkom ni zatrjevala, da bi si s tožencem nepremičnine ogledala skupaj. Pravzaprav je v svojih vlogah večkrat poudarila, da je prepričana, da si je moral toženec ogledati nepremičnine pred nakupom ter da sam nosi riziko nakupa, ki bi se mu lahko izognil, če bi si predmet nakupa ogledal in opravil potrebne poizvedbe, kot na primer predhoden razgovor s tožnico. Ker ni nobenega razloga, da tožnica teh trditev o toženčevem poznavanju stanja v naravi ne bi mogla podati že prej, so takšne pritožbene novote nedovoljene in jih pritožbeno sodišče ne upošteva (prvi odstavek 337. člena ZPP).

9.Ne glede na prejšnji odstavek pa pritožbeno sodišče pojasnjuje, da trditve v zvezi s slabo vero oziroma neskrbnostjo toženca v konkretni zadevi niso relevantne. Sodišče prve stopnje je upravičeno presodilo in v obrazložitvi sodbe tudi pojasnilo, da tovrstnih ugovorov kot pravno nepomembnih ni presojalo. Glede na že pojasnjeno stališče novejše sodne prakse je (ob nespornem dejstvu, da gre za nevknjiženi služnosti) odločilna zgolj kvalificirana nedobrovernost toženca.10 To pomeni, da bi morala tožnica zatrjevati in izkazati, da je toženec (naklepno) ravnal z nedovoljenim namenom, da bi pridobil lastninsko pravico na škodo tožničine zunajknjižne služnosti. Da bi toženec ravnal z namenom zlorabe postopka nakupa nepremičnin v izvršbi pa tožnica ni zatrjevala.

10.Glede na povedano so pritožbeni očitki neutemeljeni. Pritožbeno sodišče še ugotavlja, da zatrjevanih procesnih kršitev ni bilo, prav tako ne kršitev na katere mora pritožbeno sodišče paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP). Tožničino pritožbo je zato v celoti zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

11.Tožnica s pritožbo ni uspela, toženec pa s svojim odgovorom na pritožbo ni pripomogel k odločitvi pritožbenega sodišča, zato njegov strošek za pravdo ni bil potreben. Pritožbeno sodišče je zato sklenilo, da krijeta vsak svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. in prvi odstavek 155. člena ZPP).

-------------------------------

1Uradni list RS, št. 73/2007 - UPB-3 in nadaljnji, v nadaljevanju ZPP.

2Uradni list RS, št. 3/07 in nadaljnji, v nadaljevanju ZIZ.

3Uradni list RS, št. 87/02, v nadaljevanju SPZ.

4Uradni list RS, št. 58/03 in nadaljnji, v nadaljevanju ZZK-1.

5Glede te je sodišče tožbeni zahtevek zavrnilo, ker je ugotovilo, da gre za del javnega električnega omrežja in toženec za uveljavljanje podanega zahtevka ni pasivno legitimiran.

6Po spremembi je varstvo izrecno zagotovljeno zgolj vknjiženim služnostnim pravicam.

7Glej sklep VSRS II Ips 286/2012 z dne 28. 5. 2015.

8M. Damjan, V. Bergant Rakočević, Dobra vera pri priposestvovanju služnosti: vidik pridobitelja služeče nepremičnine, Pravnik, 2015, let. 70 (132), št. 5-6. str. 310-312.

9In njegove izpeljave v 44. členu SPZ, ki veli, da nevpisana priposestvovana pravica ne more iti v škodo tistemu, ki je zaradi zaupanja v javne knjige pridobil pravico.

10Že iz sklepa VSRS II Ips 286/2012 izhaja, da se pri nakupu na javni dražbi dobra ali slaba vera kupca ne upošteva. Po novejšem stališču se namreč ugotavlja zgolj zlonamernost (tako v sodbi VSRS II Ips 19/2021 sodišče ugotovi celo, da je kupec vedel za transformatorsko postajo, ker pa je opustil poizvedovalno dolžnost, ni ugotovil njenega pravnega stanja, torej obstoja stvarne služnosti. Kljub takšnim ugotovitvam je sodišče zaključilo, da tudi to ne konstituira kvalificirane nedobrovernosti). Podobno sodba VSRS II Ips 279/2014 pri presojanju konkurence med dvema originarno pridobljenima lastninskima pravicama izpostavi, da stranka, ki zatrjuje priposestvovanje lastninske pravice, ne more uveljavljati ugovorov nedobrovernosti kupca oziroma njegove opustitve poizvedovalne dolžnosti.