Jedro

Domneva se, da je lastnik nepremičnine tisti, ki je vpisan v zemljiško knjigo. Pri tem ni treba, da je vpis že opravljen, zadostuje že, da je vložen predlog za vpis lastninske pravice. Za lastnika velja torej tudi tisti, v korist katerega zemljiškoknjižni postopek še traja.

Če je prodajalec kupcu pred začetkom stečajnega postopka izdal zemljiškoknjižno dovolilo, kupcu solastninske pravice ni treba uveljavljati v stečajnem postopku, saj lahko kot upravičenec (oseba, v korist katere učinkuje zemljiškoknjižno dovolilo) po 3. oziroma 4. točki tretjega odstavka 94. člena ZZK-1 doseže vknjižbo lastninske pravice brez sodelovanja stečajnega dolžnika.

Izrek

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je na podlagi hipotekarne tožbe izdalo zavrnilno zamudno sodbo, s katero je zavrnilo tožbeni zahtevek, da je tožena stranka dolžna priznati, da je tožeča stranka upravičena zahtevati poplačilo zneska 171.611,99 EUR z zakonitimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od vložitve tožbe dne 19.11.2013 dalje do plačila, ter dopustiti poplačilo te terjatve z izvršbo na nepremičninah, obremenjenih z maksimalno hipoteko v korist tožeče stranke: a) ID št. 000-8, b) ID št. 000-9 in c) ID št. 000-7. Obenem je zavrnilo tudi stroškovni zahtevek tožeče stranke.

2. Tožeča stranka se je zoper sodbo pravočasno pritožila iz vseh pritožbenih razlogov. Predlagala je, da sodišče druge stopnje sodbo spremeni tako, da izda ugodilno zamudno sodbo, podrejeno pa, da sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje.

3. Pritožba je utemeljena.

4. Tožeča stranka je vložila hipotekarno tožbo zoper toženo stranko kot hipotekarnega (realnega) dolžnika, ki ni obenem tudi osebni dolžnik. Navajala je, da je z družbo S. d.d., sklenila pogodbo o zastavi nepremičnin, na podlagi katere je bila v zemljiško knjigo pri predmetnih nepremičninah vpisana maksimalna hipoteka v zavarovanje vseh terjatev tožeče stranke iz bančnega poslovanja do najvišjega zneska 15,000.000,00 EUR. Zastavitelj je s tožečo stranko sklenil tudi kreditno pogodbo za izgradnjo stanovanjsko poslovnega objekta v Ljubljani, znanega kot x. Po izgradnji objekta je bila vzpostavljena etažna lastnina, maksimalna hipoteka pa prenesena na njene sestavne dele. Nad zastaviteljem je bil nato dne 12.10.2012 začet stečajni postopek. Tožeča stranka je svoje terjatve prijavila v stečajnem postopku in so ji bile priznane, pričakuje delno poplačilo. Vendar zastavitelj nepremičnin, na katere se nanaša predmetna hipotekarna tožba, nima več za svojo last, kar naj bi bilo razvidno iz seznama preizkušenih terjatev v stečaju, kjer ločitvene pravice, prijavljene na teh nepremičninah, stečajni upravitelj ni priznal, s pojasnilom, da so bile med tem prodane (toženi stranki). Zato po oceni tožeče stranke tožba zoper zastavitelja ne bi bila več smiselna. Zaradi realizacije hipoteke je zato vložila tožbo zoper toženo stranko, ki v zemljiški knjigi sicer še ni vpisana kot lastnica predmetnih nepremičnin. Je pa v teku zemljiškoknjižni postopek z ID št. 0009, kjer tožena stranka predlaga, da sodišče dovoli vknjižbo lastninske pravice pri predmetnih nepremičninah v njeno korist. Ker bo vknjižba učinkovala v vrstnem redu vpisa zaznambe vrstnega reda za prenos lastninske pravice z dne 17.6.2011, je po mnenju tožeče stranke zato tožena stranka pasivno legitimirana. Tožeča stranka je tožbo vložila (le) za delno poplačilo (maksimalne) hipoteke iz obremenjene nepremičnine.

5. Sodišče prve stopnje je izdalo zavrnilno zamudno sodbo, ker tožena stranka na tožbo ni odgovorila, tožba pa je po mnenju sodišča prve stopnje nesklepčna. Iz utemeljitve prvostopne sodbe izhaja, da je imetnik lastninske pravice na nepremičninah, iz katerih se s predmetno tožbo oziroma kasnejšo izvršbo želi poplačati tožeča stranka, še zmeraj družba S. d.d. Pridobitev lastninske pravice začne učinkovati zoper vsakogar (erga omnes) šele z vknjižbo v zemljiško knjigo, zato ni mogoče šteti za lastnika obravnavanih nepremičnin niti tožene stranke niti družbe K., d.o.o., (na katero je tožeča stranka (neuspešno) želela razširiti tožbo, ker naj bi tožena stranka nepremičnine naprej prodala le-tej). Po prepričanju prvostopnega sodišča tožbeni zahtevek hipotekarne tožbe zoper pravno osebo, ki je šele vložila predlog za vknjižbo lastninske pravice, o katerem še ni bilo odločeno, ne more biti utemeljen v nobenem primeru, ker navedena oseba v tovrstni tožbi ne more biti pasivno legitimirana. Prvostopno sodišče opozarja, da je takšno stališče zavzelo tudi Ustavno sodišče RS v odločbi Up – 2324/08-31 z dne 16.12.2010, kjer je izrecno navedlo, da je pasivno (procesno in stvarno) legitimiran pri hipotekarni tožbi vedno aktualni lastnik obremenjene nepremičnine.

6. Pritožnica navaja, da sodišče prve stopnje ni upoštevalo, da stečajni dolžnik predmetnih nepremičnin nima več za svojo last, kot izhaja iz stečajnega postopka. Zato v stečajnem postopku tožeča stranka ne bo prišla do poplačila, hipotekarne tožbe zoper toženo stranko pa po stališču sodišča prve stopnje ne more vložiti. S tem naj bi ji bila odvzeta ustavna pravica do sodnega varstva po 23. členu Ustave RS, kršena pa naj bi bila tudi pravica do enakega varstva pravic po 22. členu Ustave RS.

7. Pritrditi je treba pritožnici, da se cit. odločba Ustavnega sodišča RS ukvarja s položajem, ki ni primerljiv s situacijo v tej zadevi. Odločba namreč ne obravnava položaja, ko je nad zemljiškoknjižnim lastnikom začet stečaj, zastavni upnik pa se z upraviteljevim prerekanjem ločitvene pravice pravzaprav strinja, če ta ne spada več v stečajno maso. V konkretnih okoliščinah je zato mogoča tudi tožba zoper (po vsej verjetnosti) bodoče lastnike, saj bi z ugoditvijo zemljiškoknjižnemu predlogu pridobitelj lastninske pravice postal lastnik z učinkom za nazaj, od trenutka vložitve predloga in zato predmetna hipotekarna tožba ni preuranjena.

8. Ustavno sodišče se je v odločbi Up – 2324/08-31 ukvarjalo z distinkcijo med pasivno legitimacijo osebnega dolžnika in hipotekarnega (realnega) dolžnika in odločilo, da v izvršilnem postopku hipotekarnemu dolžniku, na katerega je vpisana lastninska pravica na nepremičnini, (tudi) pripada položaj stranke postopka. Specifične okoliščine konkretnega primera pa so drugačne, saj osebni dolžnik (stečajni dolžnik), nepremičnine ne šteje več za svojo, ker jo je prodal toženi stranki, ki je tudi že vložila zemljiškoknjižni predlog za vpis lastninske pravice v svojo korist, zato stečajni dolžnik nima več interesa za izid tega postopka. Če pa bo toženec v zemljiškoknjižnem postopku uspel, bo odločitev v tej zadevi pomembna za toženo stranko.

9. V skladu s prvim odstavkom 11. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ) se domneva, da je lastnik nepremičnine tisti, ki je vpisan v zemljiško knjigo. Pri tem ni treba, da je vpis že opravljen, zadostuje že, da je vložen predlog za vpis lastninske pravice. Za lastnika velja torej tudi tisti, v korist katerega zemljiškoknjižni postopek še traja. Po prvem odstavku 6. člena Zakona o zemljiški knjigi (ZZK-1) se šteje, da je pravica, vpisana v zemljiško knjigo, vsakomur znana od začetka uradnih ur zemljiškoknjižnega sodišča v naslednjem delovnem dnevu po dnevu, ko je to v zemljiški knjigi vpisalo prejem predloga za vpis te pravice oziroma prejem listine, na podlagi katere je o vpisu odločilo po uradni dolžnosti. Publicitetni učinek vpisa v zemljiško knjigo, na katerem temelji domneva iz prvega odstavka 11. člena SPZ, nastopi naslednji delovni dal po vpisu plombe (prvi odstavek 6. člena ZZK-1), (prim. dr. Matjaž Tratnik, Zastavna pravica GV Založba, Ljubljana 2006, stran 43).

10. Če je prodajalec kupcu pred začetkom stečajnega postopka izdal zemljiškoknjižno dovolilo, kupcu lastninske pravice ni treba uveljavljati v stečajnem postopku, saj lahko kot upravičenec (oseba, v korist katere učinkuje zemljiškoknjižno dovolilo) po 3. oziroma 4. točki tretjega odstavka 94. člena ZZK-1 doseže vknjižbo lastninske pravice brez sodelovanja stečajnega dolžnika. Pri pravno poslovni pridobitvi lastninska pravica na nepremičnini v notranjem razmerju med odsvojiteljem (npr. prodajalcem) in pridobiteljem (npr. kupcem) preide s trenutkom, ko začne učinkovati razpolagalni pravni posel (zemljiškoknjižno dovolilo), s katerim odsvojitelj izvede prenos. Če je v notranjem razmerju med stečajnim dolžnikom in pridobiteljem pred začetkom stečajnega postopka začel učinkovati razpolagalni pravni posel stečajnega dolžnika, s katerim je ta lastninsko pravico prenesel na pridobitelja, lahko pridobitelj lastninsko pravico uveljavi izven stečajnega postopka, in sicer z zemljiškoknjižnim predlogom za vknjižbo lastninske pravice na nepremičnini. Zato začetek stečajnega postopka ni ovira za vknjižbo (pravno poslovne) pridobitve pravice oziroma vknjižbe v vrstnem redu predznamovane pravice ali vknjižbo pravice v zaznamovanem vrstnem redu (prim. 5. točko tretjega odstavka 94. člena ZZK-1), če se vknjižba predlaga na podlagi zemljiškoknjižnega dovolila, ki je začelo učinkovati pred začetkom stečajnega postopka. Glede na navedeno ni videti več razumnega razloga, da bi hipotekarni upnik moral hipoteko na nepremičnini, ki ne spada v stečajno maso, uveljavljati v stečajnem postopku.

11. V tem pogledu se izkaže, da je odločitev sodišča prve stopnje preuranjena. Tožeči stranki pa ni bilo zagotovljeno učinkovito sodno varstvo, v katerem bi imela možnost pred sodiščem učinkovito braniti svoje pravice, interese in pravne koristi. Tožnikova pravica do sodnega varstva bi bila izvotljena, če bi bil prisiljen vložiti tožbo zoper osebnega dolžnika, od katerega poplačila ne more več pričakovati, ne bi pa mogel tožiti tožene stranke, ki je (po vsej verjetnosti) hipotekarni dolžnik. Če bo namreč tožena stranka s svojim predlogom v zemljiškoknjižnem postopku uspela, bo lastninska pravica vknjižena v njeno korist. Od odločitve v zemljiškoknjižnem postopku o lastninski pravici tožene stranke na predmetnih nepremičninah je (tudi) odvisen uspeh tožeče stranke v tej zadevi. S tem se pokaže, da je odločitev v zemljiškoknjižnem postopku predhodno vprašanje, od katerega je odvisna končna odločba v tej zadevi (prim. 13. člen ZPP).

12. Ker je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo materialno pravo in je zato ostalo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno, sodišče druge stopnje pa glede na naravo stvari in okoliščine primera samo ne more dopolniti postopka oziroma odpraviti omenjene pomanjkljivosti, je bilo treba pritožbi ugoditi in izpodbijano sodbo razveljaviti ter vrniti zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje (355. člen ZPP). Iz gornje obrazložitve je razvidno, da je v tej zadevi smotrna prekinitev postopka do rešitve vprašanja vknjižbe lastninske pravice v zemljiški knjigi v korist tožene stranke (prim. 1. točko prvega odstavka 206. člena ZPP).