Jedro

Okoliščina, da je tožnik neupravičeno odstopil od pogodbe, nima na odločitev o vračilu avansa (glavnica) nikakršnega vpliva. Ta okoliščina bi bila pomembna samo v primeru, če bi tožena stranka uveljavljala plačilo škode zaradi neupravičenega odstopa od pogodbe.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se sodba v izpodbijani I. točki izreka razveljavi: za znesek glavnice 7.337,39 EUR s pripadki, v delu, ki se nanaša na začetek teka zamudnih obresti od glavnice 28.660,00 EUR ter stroške postopka (točka III.) in se v tem delu vrne sodišču prve stopnje v nov postopek. V preostalem izpodbijanem in nerazveljavljenem delu (glavnica v znesku 28.660,00 EUR) se pritožba zavrne in izpodbijana sodba potrdi.

II. Izrek o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. V izpodbijanem delu sodbe (točka I) je sodišče toženi stranki naložilo, da tožeči plača glavnico v znesku 38.431,34 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 12. 2. 2010 do plačila in pravdne stroške v znesku 3.321,27 EUR (točka III) s pripadki. Tako je odločilo, ker je ugotovilo, da prodajna pogodba za stanovanje, ki je predmet te pravde, ni bila sklenjena, plačani znesek pa nima narave are, ampak predstavlja avans, zato ga je tožena stranka dolžna vrniti tožeči skupaj z zamudnimi obrestmi od 2. 4. 2009, ko je tožena stranka od pogodbe odstopila.

2. Sodbo v ugodilnem delu iz vseh razlogov po 338. členu ZPP izpodbija tožena stranka. Iz obrazložitve pritožbe sledi, da nasprotuje materialnopravnemu zaključku sodišča prve stopnje, ki je znesek v višini 10 % kupnine obravnavalo kot avans in ne kot aro. Zmoten je tudi materialnopravni zaključek, da dodatno naročena dela predstavljajo plačilo v sklopu sklenjenega pravnega posla. Dejstvo je, da je tožeča stranka dodatna dela naročila in jih tudi plačala, tožena pa jih je izvedla. Predelava stanovanja zaradi individualnih zahtev tožeče stranke bo za toženo stranko v bodoče predstavljala oviro pri prodaji stanovanja. Predpogodba ni bila sporazumno razvezana. Tožeča stranka ni izkazala, da so nastopile spremenjene okoliščine, zaradi katerih ne bi bila dolžna pristopiti k podpisu prodajne pogodbe, niti da je bila tožena stranka v zamudi z izpolnitvijo. Tožena stranka je brez utemeljenega razloga odstopila od pravnega posla in ni želela izpolniti obveznosti iz predpogodbe - podpisati glavne pogodboe Kot nezvesta stranka je enostransko prekinila pravno razmerje, zato odločitev sodišča prve stopnje ni pravilna. Pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne, oziroma podredno, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

3. Pritožba je delno utemeljena.

4. Dogovor o ari mora biti jasen in nedvoumen. Tudi pogodbeno določilo v 5. členu sklenjene predpogodbe, na katero se sklicuje pritožba, je jasno. Iz prvega odstavka sledi, da sta se pogodbeni stranki dogovorili, da bo kupec plačal avans v višini 10 % prodajne cene v znesku 28.660,00 EUR najkasneje 8 dni po podpisu predpogodbe. Pogodbeno določilo ne dopušča nobenega dvoma, da je znesek 28.660,00 EUR, ki ga je bila tožeča stranka dolžna plačati najkasneje 8 dni po podpisu predpogodbe, predstavljal delno izpolnitev obveznosti (plačilo 10 % celotne kupnine). Prav tako ne dopušča nobenega dvoma tudi določilo v drugem odstavku, iz katerega sledi, da se bo ob sklenitvi prodajne pogodbe, plačani avans na podlagi predpogodbe, prenesel na prodajno pogodbo in se od takrat dalje šteje kot ara. Ker med strankama ni sporno, da do podpisa pogodbe za nakup stanovanja ni prišlo, posledično tudi ni prišlo do sicer dogovorjene pretvorbe, prvotno kot dela kupnine plačanega zneska, v aro. Ker glavna pogodba ni bila sklenjena, znesek 28.660,00 EUR ne predstavlja are, za kar se neutemeljeno zavzema pritožbo.

5. Tožeča stranka je avans nakazala toženi stranki z namenom, da bo z njo sklenila kupoprodajno pogodbo, na podlagi katere bo postala lastnica stanovanja. Do podpisa pogodbe, četudi zaradi okoliščin, ki so na strani tožeče stranke, ni prišlo, zato je odpadla pravna podlaga, na podlagi katere je tožnik tožeči stranki plačal znesek 28.660,00 EUR. O vračilu tega zneska je zato potrebno odločiti na podlagi določila tretjega odstavka 190. člena OZ (neupravičena pridobitev). Okoliščina, da je tožnik neupravičeno odstopil od pogodbe, nima na odločitev o vračilu avansa (glavnica) nikakršnega vpliva. Ta okoliščina bi bila pomembna samo v primeru, če bi tožena stranka uveljavljala plačilo škode zaradi neupravičenega odstopa od pogodbe. Sodišče prve stopnje je utemeljenost tožbenega zahtevka v tem delu res zmotno utemeljilo na določilu 111. člena OZ, vendar pa iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje, ki med pravdnimi strankami v pritožbenem postopku niso sporne sledi, da se ni uresničila kavza predpogodbe, ki jo je tožnik za delno plačilo kupnine (avans) pričakoval, to je podpis kupoprodajne pogodbe za stanovanje, na podlagi katere bi nato postal lastnik stanovanja. Tako ugotovljeno dejansko stanje daje dovolj podlage za odločitev, da je tožbeni zahtevek za znesek 28.660,00 EUR, na podlagi določila tretjega odstavka 190. člena OZ, utemeljen.

6. Ker tožeča stranka vtožuje tudi zamudne obresti od zneska avansa, ki ga je po njenem prepričanju tožena stranka neupravičeno zadržala, je pravna podlaga za odločitev o takšnem tožbenem zahtevku 193. člen Obligacijskega zakonika (OZ). Iz citiranega določila sledi, da je treba v primeru vračila tistega, kar je bilo neupravičeno pridobljeno, vrniti plodove in plačati zamudne obresti, in sicer, če je bil pridobitelj nepošten, od dneva pridobitve, drugače pa od dneva vložitve zahtevka. Obseg vrnitve denarne terjatve je torej odvisen od pridobiteljeve poštenosti. Ker sodišče zaradi zmotnega materialnopravnega izhodišča okoliščin, ki so bistvene za odločitev o začetku teka zamudnih obresti, na podlagi določila 193. člena OZ, ni ugotavljalo, odločitve sodišča v tem delu ni mogoče preveriti (14. točka drugega odstavka 339. člena ZPP). Zato je treba odločitev sodišča o začetku teka zamudnih obresti razveljaviti in v tem obsegu zadevo vrniti sodišču v nov postopek. V ponovljenem postopku mora sodišče dokazni postopek dopolniti v zgoraj nakazani smeri in se do okoliščin, ki so relevantne za odločitev o začetku teka zamudnih obresti na podlagi določila 193. člena OZ, v obrazložitvi sodbe tudi opredeliti.

7. Zaradi zmotnega materialnopravnega izhodišča, da je potrebno tožbeni zahtevek obravnavati na določilu 111. člena OZ, je najmanj preuranjena tudi odločitev sodišča, da je tožena stranka dolžna vrniti tožeči stranki 7.339,39 EUR s pripadki, ki ji je plačala toženi stranki zato, da je tožena stranka spremenila razpored oziroma lastnosti stanovanja. Pritožbena navedba, da je znesek 7.339,39 EUR ne predstavlja predplačila za kupnino stanovanja, je utemeljena. Izpolnitev pričakovane pogodbene obveznosti (sklenitev kupoprodajne pogodbe) predstavlja 10 % kupnine, znesek 7.339,39 EUR pa se nanaša na predelavo stanovanja, na izrecno željo tožeče stranke. Predelavo stanovanja bi tožeča stranka lahko naročila kadarkoli, tudi po sklenitvi prodajne pogodbe in prevzemu stanovanja. Pritožba utemeljeno opozarja, da ugotovitve v izvedenskem mnenju kažejo, da predelano stanovanje ne predstavlja nobene večje vrednosti in da je precej bolj verjetno, da je predelava v smislu individualnih zahtev ovira za nadaljnjo prodajo stanovanja. Ker zaradi zmotnega materialnopravnega izhodišča, sodišče tega dela tožbenega zahtevka ni presojalo na podlagi določila 190. člena OZ v zvezi s 193. členom OZ, je ostalo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno in odločitve sodišča v tem delu ni mogoče preveriti (14. točka drugega odstavka 339. člena ZPP), zato je potrebno sodbo tudi v tem delu razveljaviti in jo vrniti sodišču v nov postopek, da ob pravilni uporabi materialnega prava dopolni dokazni postopek in o zadevi v tem delu ponovno odloči. 8. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo (165. člen v zvezi s 154. členom ZPP).