Jedro

Zaradi spremembe lastništva v najem danega poslovnega prostora najemna pogodba preneha le, če najemnik in novi lastnik skleneta novo pogodbo, sicer pa ne.

Dokazni predlog z vpogledom v drug pravdni spis ni bil substanciran, saj stranka ni navedla, v katero listino v spisu naj sodišče vpogleda.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče nalog za izpraznitev poslovnih prostorov, ki je bil izdan 28. 2. 2006 pod opr. št. I R 22/2006, vzdržalo v veljavi. Toženi stranki je naložilo, da tožeči stranki povrne 495,72 EUR pravdnih stroškov s pripadki.

Pritožbo vlaga tožena stranka. Uveljavlja vse pritožbene razloge po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Predlaga, da se izpodbijana odločitev razveljavi (pravilno spremeni) in tožbeni zahtevek zavrne, ali pa razveljavi ter vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Pravilno je ugotovljeno dejstvo, da je najemna pogodba, ki je bila sklenjena med pravdnima strankama, potekla 30. 9. 2006. Ni pa sodišče pravilno ugotovilo dejanskega stanja glede lastništva poslovnih prostorov in vpliva tega dejstva na upravičenost zasedanja prostorov s strani toženke. Sama ima namreč sklenjeno najemno pogodbo z dejanskim lastnikom poslovnih prostorov, to je družbo Š. K., d. d.. Gre za pogodbo z dne 30. 6. 1997 z aneksi. Ta najemna pogodba ni nikoli prenehala veljati, ni bila odpovedana, prav tako pa ni bila razveljavljena z najemno pogodbo, ki je bila sklenjena med pravdnima strankama. Toženka tako po razvezi pogodbe s tožnikom, uporablja te prostore na podlagi omenjene najemne pogodbe. Nepravilno je ugotovljeno, da ima tožnik realizirano kupno pogodbo, s katero izkazuje pravni naslov za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini. Ugotavljanje dejanske vzajemnosti v nobenem primeru ne bi potekalo že 10 let, poleg tega pa je podpis prodajalca na pogodbi overjen s strani L. S., torej kupca, pri tem pa njegovo pooblastilo (ustrezno overjeno) ni sestavni del te pogodbe. Sodišče tudi ni upoštevalo vloge Š. K., d. d., v zadevi II P 1897/2006, da nikoli ni sklenila kupne pogodbe za te poslovne prostore. Tožnik tako nima pravnega naslova za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini. Nepravilno je odločeno tudi glede pasivne legitimacije toženke, saj se sodba ne glasi na tisto pravno osebo, zoper katero je bila tožba vložena. Izpodbijana sodba priznava, da je tožnik toženko napačno označil, vendar pa ZPP napačne označitve ne pozna.

Tožeča stranka, ki je na pritožbo odgovorila, predlaga, da se le ta zavrže, saj jo je vložila Š. C., d. o. o., ki ni tožena stranka. Meni, da je odločitev sodišča pravilna. Opozarja, da gre v tem sporu za odpoved najemnega razmerja, ne pa za ugotavljanje lastništva najetih poslovnih prostorov. Opozarja, da tožena stranka sicer zanika lastništvo tožnika, ga pa priznava pravnemu predniku tožeče stranke kljub temu, da tudi ta ni vpisan v zemljiško knjigo. Pogodba v zemljiški knjigi ni bila realizirana, ker je zemljiškoknjižni lastnik vztrajal, da se pravnomočno konča spor v katerem je tožena stranka terjala ugotovitev ničnosti kupne pogodbe. Kot je sodišču znano, pa so se med tem spremenile tudi oznake nepremičnin in je bilo potrebno pripraviti uskladitveno pogodbo. Vloga Š. K., d. d., je bila veljavno in v skladu z določili ZPP obravnavana v postopku ugotavljanja ničnosti kupne pogodbe. V tej pravdi pa Š. K. d. d., ni stranka in torej ni mogel podajati nikakršnih vlog. Drži, da je bila tožba vložena pod napačno firmo tožene stranke, vendar pa je bila oznaka med postopkom ustrezno popravljena ter dan predlog sodišču, da se firma, ki je navedena v sodbi, ustrezno popravi. Sicer pa je tudi sama tožena stranka nedosledna pri uporabi svojega naziva, kar je razvidno iz listin v spisu, pa tudi iz pritožbe.

Pritožba je neutemeljena.

Stranki postopka morata biti že v tožbi določno in individualno opredeljeni. Za pravno osebo tako velja, da mora biti označena tako kot je vpisana v sodni register. V konkretnem primeru bi torej tožnik moral toženo stranko označiti kot …ce d.o.o. namesto …c d.o.o.. V zvezi z opredelitvijo stranke, ki je pravna oseba, načeloma tudi velja, da ni ovir za strog pristop, saj ima tožeča stranka vedno možnost izvedeti natančno ime pravne osebe iz ustreznega registra.

Vendar pa tak strog pristop v konkretnem primeru ne bi bil primeren in je poleg objektivnega zapisa v tožbi pomembno tudi, kako sta opredelitev stranke razumela sodišče in sama tožena stranka. Tako ni mogoče spregledati, da je že ves čas stranka postopka …c d. o. o., in je le-ta ves čas postopka to tudi vedela. Kot je poudarilo že sodišče prve stopnje, je tudi sama ime svoje firme uporabljala nedosledno in se je v svojih vlogah sama označevala kot ...ce d. o. o.. To je delala še po tem, ko je tožeča stranka njeno ime ustrezno popravila (primerjaj vlogo tožeče stranke na list. št. 64 in 74 ter zapisnik obravnave z dne 15. 10. 2012). Tudi izpodbijana sodba je bila izdana (1) zoper pravilno označeno toženo stranko. Pritožbeno sodišče zato pritrjuje stališču sodišča prve stopnje, da je šlo zgolj za napako, ki jo je vedno mogoče popraviti. Bistveno namreč je, da se s popravo ni spremenila oseba stranke, ampak se je le pravilno označila tista pravna oseba, ki je že ves čas stranka postopka. Pritožba je zato v tem delu neutemeljena. Iz smiselno enakih razlogov je potrebno zavrniti tudi predlog tožeče stranke, da se pritožba, ki jo je tožena stranka vložila pod imenom …ce d. o. o., zavrže. Popolnoma jasno je namreč, da jo je vložila prava tožena stranka, le svoje ime je, kot je to počela že med postopkom pred sodiščem prve stopnje, zapisala napačno.

Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje je mogoče povzeti sledeča dejstva: Tožena stranka je za poslovni prostor, ki ga (še vedno) zaseda, 30. 6. 1997 s podjetjem Š. K., d. d., sklenila najemno pogodbo za obdobje treh let. Ta najemna pogodba je bila z aneksom z dne 1. 10. 2001 podaljšana do 30. 9. 2004. Še pred njenim potekom je podjetje Š. K., d. d., oddane prostore 16. 5. 2003 prodalo tožniku, slednji pa je s toženo stranko 1. 11. 2003 sklenil novo najemno pogodbo za določen čas in sicer do 30. 9. 2006. Ker tožena stranka najemnine za najeti poslovni prostor ni plačevala, ji je tožeča stranka večkrat (23. 6. 2005, 14. 12. 2005 ter 24. 1. 2006) poslala opomine z opozorili glede posledic, če dolgovana najemnina ne bo plačana ter obvestilom o odstopu od najemne pogodbe. Tožena stranka, kljub prejetim pozivom in zahtevam, najemnine ni poravnala, najetih poslovnih prostorov pa tudi ni izpraznila.

Tako ugotovljeno dejansko stanje pritožnica izpodbija zgolj v pogledu ugotovitve, da je tožeča stranka poslovni prostor (veljavno) kupila oziroma, da z realizirano kupno pogodbo izkazuje pravni naslov za pridobitev lastninske pravice na njem. Posledično meni, da najemna pogodba, ki jo je sklenila s podjetjem Š. K., d. d., še vedno velja in ji omogoča nadaljnjo uporabo prostorov.

Kot je poudarilo že sodišče prve stopnje, je bilo vprašanje veljavnosti kupne pogodbe že presojano v pravdnem postopku, ki je tekel pred Okrožnim sodiščem v Ljubljani pod opr. št. P 1897/2006-II. Sodišče je zavrnilo tako zahtevek na ugotovitev njene ničnosti kot zahtevek za njeno razveljavitev. Drži sicer, da listina o sklenjeni kupni pogodbi, upoštevajoč zahteve, ki jih mora izpolnjevati, da je na njeni podlagi mogoč vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, ni perfektna, vendar pa to ne pomeni, da ni bila veljavno sklenjena. Sodišče prve stopnje je med drugim ugotovilo tudi to, da je bila kupna pogodba realizirana (2). Takšne ugotovitve pa pritožnica z opozarjanjem na dolgotrajnost urejanja zemljiškoknjižnega vpisa, pomanjkljivosti glede zemljiškoknjižnih podatkov ter pomanjkljivosti postopka overitve, ne more izpodbiti.

Drži, da je pritožnica predlagala tudi pogled v sodni spis Okrožnega sodišča v Ljubljani II P 1897/2006, vendar pa je ta dokazni predlog ostal nesubstanciran. Pritožnica tako ni navedla katere listine iz tega spisa naj sodišče vpogleda. Očitek, da pri presoji ni bila upoštevana vloga Š. K., d. d., z dne 11. 11. 2011, je zato neutemeljen.

Glede na vse obrazloženo, je tudi po mnenju pritožbenega sodišča zaključek, da je tožnik izkazal pravni naslov za pridobitev lastninske pravice, pravilen.

Ker je bil poslovni prostor med trajanjem najemne pogodbe, ki je bila sklenjena med podjetjem Š. K. in toženko, prodan tožniku, je slednji vstopil na mesto prejšnjega najemodajalca (31. člen ZPSPP). V takšnem položaju najemna pogodba, glede na izrecno zakonsko dikcijo, sicer ne preneha, vendar pa to, če se novi lastnik in najemnik tako sporazumeta, ne izključuje možnosti sklenitve nove pogodbe, ki nadomesti prvotno. S tem obstoječa obveznost preneha in na njeno mesto stopi na novo dogovorjena obveznost (primerjaj prvi odstavek 323. člena OZ). Do tega je prišlo tudi v konkretnem primeru, saj sta tožnik in toženka, še pred potekom v letu 1997 sklenjene najemne pogodbe, sklenila novo najemno pogodbo v kateri sta na novo določila medsebojne obveznosti.

Stališče pritožnice, da najemna pogodba, ki jo je v letu 1997 sklenila s prvotno lastnico, nikoli ni prenehala veljati, je tako zmotno. Na takšno presojo tudi ne vpliva okoliščina, da tožnik v trenutku, ko je sklepal (novo) najemno pogodbo s toženko, (še) ni bil vpisan v zemljiško knjigo kot lastnik poslovnega prostora. Upoštevati je namreč potrebno, da je v konkretnem primeru do prenosa lastninske pravice (na delu stavbe) prišlo še preden je bila na stavbi vzpostavljena etažna lastnina (3). Gre za položaj, ki v preteklosti ni bil neobičajen, saj je splošno znano, da je kljub dejstvu, da deli stavb največkrat niso bili vpisani v zemljiško knjigo, z njimi potekal živahen pravni promet. Gre za posledico neurejenih pravnih razmerij v preteklosti, ko se vpisi v zemljiško knjigo niso dosledno izvajali (4), pa tudi pomanjkljivosti sistemske ureditve. Zato tudi stvarno pravnih pravil, ki izhajajo iz predpostavk, ki bi morale biti običajne in normalne pri pravnem prometu z nepremičnino, za takšne primere ni mogoče nekritično uporabiti.

Pritožba je glede na obrazloženo neutemeljena in jo je pritožbeno sodišče na podlagi 353. člena ZPP zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Ker pritožnica s pritožbo ni uspela, do povračila stroškov ni upravičena (154. v zvezi s 165. členom ZPP). Tožnik stroškov za odgovor na pritožbo ni priglasil, zato je odločitev o tem odpadla.

(1) Ime tožene stranke je bilo popravljeno z popravnim sklepom z dne 11. 4. 2013. (2) Učinke realizirane pogodbe določa 58. člen OZ:“ Pogodba, za katero se zahteva pisna oblika, je veljavna, čeprav ni bila sklenjena v tej obliki, če sta pogodbeni stranki v celoti ali v pretežnem delu izpolnili obveznosti, ki so iz nje nastale, razen , če je iz namena, zaradi katerega je oblika predpisana, očitno ne izhaja kaj drugega.“

(3) Da je bila stavba etažirana šele po sklenitvi kupne pogodbe, izhaja iz neprerekanih trditev tožeče stranke. To dejstvo zato lahko, ne da bi poseglo v pravico strank do izjave, upošteva tudi pritožbeno sodišče. (4) Tako že investitorji ob gradnji največkrat niso poskrbeli za ureditev zemljiškoknjižnega stanja zgrajenih objektov.