Jedro

Imetnik stanovanjske pravice ima po določbah o privatizaciji pod enakimi pogoji pravico odkupiti celotno stanovanje, kamor spadajo tudi pomožni prostori. Torej ne gre za samostojen pravni promet s posameznimi nestanovanjskimi pomožnimi prostori, ampak gre za dopolnitev prodajne pogodbe, ki napačno ni obsegala celotnega stanovanja.

Izrek

Reviziji se zavrneta kot neutemeljeni.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je s sodbo z dne 31.5.1996 razsodilo, da mora tožena stranka skleniti s tožnikom prodajno pogodbo po določilih Stanovanjskega zakona za tiste pritlične prostore v hiši P., ki so na skici izvedenca J. K. označeni s številkami 1, 2 in 5 v skupni izmeri 31,58 m2 in za prostor označen s št. 8 v izmeri 3,08 m2, za kupnino 201.123,70 SIT in mu izstaviti zemljiškoknjižno listino. S sklepom z dne 10.7.1996 je to sodbo popravilo tako, da je v preostalem delu tožbeni zahtevek zavrnilo. Ugotovilo je, da je bilo tožnikovemu očetu sprva dodeljeno stanovanje v 1. nadstropju hiše P. Po odhodu spodnjih stanovalcev je tožnikova družina zasedla pritlične prostore v hiši, po požaru in po obnovitvi hiše pa spet stanovanje v prvem nadstropju. Obdržali pa so spodnje prostore in jih uporabljali kot shrambo in klet. Tožnik je s soglasjem svojega očeta kot imetnika stanovanjske pravice odkupil od tožene stranke po določbah Stanovanjskega zakona o privatizaciji stanovanje v prvem nadstropju. Pravico ima odkupiti tudi tiste pritlične prostore, ki predstavljajo pomožne prostore za odkupljeno stanovanje in je v tem obsegu tožbenemu zahtevku ugodilo. Za ostale pritlične prostore, za katere je ugotovilo, da po kriterijih drugega odst. 2.čl. Stanovanjskega zakona niso pomožni prostori odkupljenega stanovanja, pa je tožbeni zahtevek zavrnilo.

Proti tej sodbi sta se pritožili obe pravdni stranki. Sodišče druge stopnje je ugodilo pritožbi tožene stranke in razveljavilo ugodilni del sodbe prve stopnje ter v tem obsegu vrnilo zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje, pritožbo tožeče stranke pa je zavrnilo in v zavrnilnem delu potrdilo sodbo prve stopnje. V zvezi z zavrnitvijo tožnikove pritožbe je ugotovilo, da tožnikov oče ni imel stanovanjske pogodbe za noben pomožni prostor v pritličju. Prostor št. 3 je sicer obsežen v zapisniku o ugotovitvi vrednosti stanovanja, vendar to ne predstavlja pravne podlage za pridobitev stanovanjske pravice. Ta prostor fukcionalno ne predstavlja pomožnega prostora tožnikovega stanovanja.

Zoper to sodbo je vložila tožeča stranka revizijo, v kateri uveljavlja revizijske razloge bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga, da revizijsko sodišče razveljavi obe sodbi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Opisuje, kako je v posameznih obdobjih tožnikov oče z družino uporabljal prostore v hiši. Sklicuje se na to, da je oče po požaru, ko mu je bilo dodeljeno stanovanje v prvem nadstropju, zadržal prostore v pritličju, razen prostorov št. 6 in 7. Najemna pogodba za pritlične prostore pa ni bila razveljavljena. Zato meni, da je oče pridobil stanovanjsko pravico tudi na prostorih v pritličju. Vsi pritlični prostori tvorijo funkcionalno celoto s stanovanjem v prvem nadstropju. Sklicuje se na dolgoletno nemoteno uporabo prostorov in na zapisnik o ugotavljanju vrednosti stanovanja.

Sodišče prve stopnje je nadaljevalo postopek o razveljavljenem delu prve sodbe in ponovno razsodilo enako. Ugotovilo je še, da je drugi del prvega nadstropja odkupil tožnikov brat M. in da sta s tožnikom zamenjala prostore tako, da tožnik živi v stanovanju, ki ga je odkupil brat, brat pa v tistem, ki ga je odkupil tožnik. Sporni pomožni prostori spadajo k stanovanju, ki ga je odkupil tožnik.

Stanovanju so potrebni. Pri ugotavljanju funkcionalnosti je sodišče upoštevalo vaške razmere in dejstvo, da v kraju ni trgovine. Zato so potrebni večji pomožni prostori kot v mestnih razmerah. Tožniku je priznalo pravico do odkupa prostorov, ki so v skici označeni s številkami 1, 2, 5 in 8. Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo tožene stranke in potrdilo sodbo prve stopnje. Potrdilo je dejanske ugotovitve in pravna stališča prvostopne sodbe.

Proti tej sodbi vlaga revizijo tožena stranka. Uveljavlja revizijske razloge zmotne uporabe materialnega prava in bistvene kršitve določb pravdnega postopka. Predlaga, da revizijsko sodišče razveljavi obe sodbi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navaja, da je tožnik stanovanje zamenjal, pomožni prostori pa pripadajo stanovanju, ki ga je pridobil njegov brat. Meni, da pomožni prostori niso v samostojnem pravnem prometu. Zato tudi ne morejo biti predmet samostojnega zahtevka. Prodani bi lahko bili le skupaj s stanovanjem ali pa sploh ne. Sodba bi morala navesti, na kakšno pravno podlago se opira. Obe sodbi sta to vprašanje obšli. Sklicevanje na krajevne in druge razmere ni jasno. Tudi ni obrazloženo, od kod sodišče pozna krajevne razmere. Sploh pa bi bilo treba upoštevati tožnikove konkretne razmere, ki pa niso take, kot jih ugotavlja sodba. Tožnik je delavec, ne kmet. Živi nad trgovino in ne rabi zalog. Torej kleti ne potrebuje. Tožena stranka pa želi urediti celo pritličje hiše v poslovni prostor. Odločitev sodišča ni v skladu s funkcionalnostjo prostorov. Tožnikovi prostori so namreč med trgovino in preostalima prostoroma. V pritličju je bilo nekoč stanovanje. Šele po požaru se pritlični prostori niso več uporabljali kot stanovanje. Vendar pa niso bili zgrajeni kot klet. Stanovalci so jih zadržali samo zato, ker jih nekaj časa nihče ni rabil. Nobena od strank ni odgovorila na nasprotno revizijo in Državni tožilec Republike Slovenije se o revizijah ni izjavil (3. odst. 390.čl. Zakona o pravdnem postopku - v nadaljnjem ZPP).

Reviziji nista utemeljeni.

Tožnik v svoji reviziji opisuje potek dogodkov v zvezi z uporabo spornih pritličnih prostorov in stanovanja v prvem nadstropju hiše P. enako, kot so te okoliščine ugotovljene v izpodbijani sodbi. Temu dodaja, da najemna pogodba za stanovanje v pritličju ni bila razveljavljena. Vendar pa je bilo v postopku ugotovljeno, da za prostore v pritličju ni bila sklenjena nobena najemna pogodba. Te prostore je zasedel tožnikov oče z družino po odselitvi stranke U. in jih sprva uporabljal kot stanovanje, po obnovitvi hiše po požaru, ko mu je bilo dodeljeno stanovanje v prvem nadstropju, pa kot pomožne prostore. Prav dejstvo, da za sporne prostore tožnikov oče ni sklenil najemne pogodbe, narekuje drugačen pristop pri ugotavljanju pravnih razmerij v zvezi z njimi. Revizijsko sodišče potrjuje kot pravilno stališče, na katerem temelji izpodbijana sodba, namreč da je odločilno, v kolikšnem obsegu predstavljajo sporni prostori pomožne prostore k stanovanju, katerega imetnik stanovanjske pravice je bil tožnikov oče in katerega je tožnik odkupil po določbah Stanovanjskega zakona o privatizaciji. Dolgoletna uporaba prostorov v takem obsegu je podlaga, da je mogoče posamezne prostore šteti kot pomožne v smislu drugega odstavka 2. člena Stanovanjskega zakona, medtem ko uporaba drugih prostorov takih posledic nima. Na takem stališču temelji tako delna ugoditev tožbenemu zahtevku, kot tudi delna zavrnitev preostalega dela zahtevka. V kolikšnem obsegu so sporni prostori funkcionalno potrebni kot pomožni prostori za stanovanje, ki ga je tožnik odkupil, pa je dejansko vprašanje, ki ni predmet revizijske presoje. Materialnopravno je pravilno stališče, da se upoštevajo konkretne razmere in da se v skladu z njimi ugotavlja obseg prostorov, ki so po svojem namenu in dejanski uporabi pomožni prostori za tožnikovo stanovanje. Sodišči prve in druge stopnje sta ugotovili razmere, ki vplivajo na potreben obseg pomožnih prostorov, in sicer, da gre za kmečko okolje in za kraj, ki je oddaljen od preskrbovalnih centrov. S takim pravnim pristopom in s takim načinom ugotavljanja funkcionalnosti revizijsko sodišče soglaša, konkreten obseg potreb in ugotovitve dejanskih okoliščin v zvezi s tem, pa kot rečeno, ne morejo biti predmet revizijske presoje (3. odst. 385.čl. ZPP).

Tožeča stranka se neutemeljeno sklicuje na zapisnik o ugotavljanju vrednosti stanovanja. Zapisnik ni podlaga za pridobitev stanovanjske pravice in ne more nadomestiti stanovanjske pogodbe. Stanovanjska pravica se je lahko izjemoma nanašala tudi na prostore, ki niso bili navedeni v stanovanjski pogodbi, vendar iz drugih razlogov, ne le zato, ker so navedeni v zapisniku o ugotovitvi vrednosti stanovanja.

Brez podlage v ugotovitvah izpodbijane sodbe je revizijska trditev tožene stranke, da tožnik zaradi zamenjave z bratom ni lastnik stanovanja, ki ga je odkupil. Ugotovljeno je bilo namreč samo to, da je tožnik z bratom zamenjal uporabo stanovanj, ne pa, da sta z menjavo eden na drugega prenesla lastninsko pravico na odkupljenih stanovanjih.

Pravni temelj za odločitev o tožnikovem zahtevku so določbe Stanovanjskega zakona o privatizaciji in določba drugega odstavka 2. člena Stanovanjskega zakona, ki opredeljuje pomožne prostore stanovanja. Bistvo tega stališča je, da ima tožnik po določbah o privatizaciji pod enakimi pogoji pravico odkupiti celotno stanovanje, kamor spadajo tudi pomožni prostori. Torej ne gre za samostojen pravni promet s posameznimi nestanovanjskimi pomožnimi prostori, ampak gre za dopolnitev prodajne pogodbe, ki napačno ni obsegala celotnega stanovanja.

Očitki revizije tožene stranke, da krajevne razmere kot eden od kriterijev za določitev obsega pomožnih prostorov niso bile ugotovljene, niso utemeljeni. Da gre za kmečko okolje z večjimi potrebami po shrambi za pridelke in orodje in da v kraju ni trgovine, izhaja iz izvedeniškega mnenja J. K. in iz tožnikove izpovedbe. Iz izvedeniškega mnenja izhaja tudi, da je trgovina v stavbi P. zaprta. To je zadostna podlaga za ugotovitev krajevnih razmer, kolikor te vplivajo na vprašanja, ki so pomembna v tem sporu.

Tožena stranka v reviziji opisuje svoje namene v zvezi s spornimi prostori. Vendar to ne vpliva na tožnikovo pravico do odkupa.

Izključitve dolžnosti prodaje stanovanja so določene v 128. in 129.čl. Stanovanjskega zakona. Tožena stranka pa ne navaja okoliščin, na podlagi katerih bi bilo mogoče uporabiti te določbe.

Glede na navedeno niso podani razlogi, ki jih uveljavljata pravdni stranki vsaka v svoji reviziji, prav tako pa ne razlogi, na katere pazi revizijsko sodišče po uradni dolžnosti (386.čl. ZPP). Zato je revizijsko sodišče zavrnilo obe reviziji kot neutemeljeni (393.čl. ZPP).