Jedro

Po navedbah upravitelja ima pritožnik priznano ločitveno pravico na podlagi sodbe in sklepa Okrožnega sodišča v Ljubljani XI Pg 5532/2010 z dne 9. 3. 2013 iz naslova glavnice v višini 213.453,38 EUR ter pravdnih in izvršilnih stroškov v višini 4.792,27 EUR, vse z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 23. 2. 2010 dalje do plačila, kar na dan 23. 4. 2019 znaša 383.883,50 EUR (kar je manj od izklicne cene za nepremičnino ID X-003/0). Glede na navedeno soglasje upnika za sklep o prodaji po tretjem odstavku 332. člena ZFPPIPP v zvezi s 1. točko drugega odstavka 345. člena ZFPPIPP ni potrebno.

Izrek

Pritožba se zavrne in se sklep sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom o prodaji v nadaljevanju navedenih nepremičnin odločilo tako, da se prodaja opravi na podlagi javne dražbe z zviševanjem izklicne cene, da se primarno opravi prodaja nepremičnin kot celote, po izklicni ceni za celoto 1.144.000,00 EUR, z zviševanjem izklicne cene, da se varščina za prodajo celote določi v višini 10% izklicne cene (I. točka izreka), ter da se v primeru neuspešne prodaje nepremičninskega kompleksa kot celote na isti dražbi opravi prodaja na javni dražbi z zviševanjem izklicne cene po posamičnih nepremičninah in sicer: - X-001/1 (ID ...1), v naravi zemljišče površine 12.442 m², s stavbami št. 1405 in 1407, do celote, po izklicni ceni 325.000,00 EUR - X-001/22 (ID ...2), v naravi zemljišče površine 4.170 m², do celote, po izklicni ceni 54.600,00 EUR - X-001/23 (ID ...3), v naravi zemljišče površine 7.200 m², do celote, po izklicni ceni 93.600,00 EUR - X-004/5 (ID ...4), v naravi zemljišče površine 321 m², s stavbo št. 1.830, do celote, po izklicni ceni 26.000,00 EUR - X-004/6 (ID ...5), v naravi zemljišče površine 2.438 m², s stavbo št. 1829, do celote, po izklicni ceni 119.500,00 EUR - X-003/0 (ID ...6), v naravi zemljišče površine 10.375 m², s stavbami 1416, 1417, 1827, 1834 in 1831, do deleža 10017/10375, po izklicni ceni 390.780,00 EUR - X-005/0 (ID ...7), v naravi zemljišče površine 691 m², s stavbo št. 1379, do celote, po izklicni ceni 80.600,00 EUR - X-002/4 (ID ...8), v naravi zemljišče površine 297 m², s stavbo št. 1845, do deleža 2865/7473, po izklicni ceni 20.800,00 EUR - X-002/5 (ID ...9), v naravi zemljišče površine 4.610 m², s stavbo št. 1836, do deleža 2865/7473, po izklicni ceni 3.900,00 EUR - X-002/6 (ID ..10), v naravi zemljišče površine 130 m², do deleža 2865/7473, po izklicni ceni 845,00 EUR - X-002/7 (ID ..11), v naravi zemljišče površine 2.436 m², s stavbama št. 1406 in 1841, do deleža 2865/7473, po izklicni ceni 31.668,00 EUR, ter da se za prodajo posameznih nepremičnin določi varščina v višini 10% izklicnih cen (II. točka izreka).

2. Ločitveni upnik N. B., K. 6, je zoper sklep pravočasno vložil pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi ter izpodbijani sklep v delu, ki se nanaša na prodajo parcele ID X-003/0-0 razveljavi ter zadevo v tem delu vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

3. Upravitelj je na pritožbo odgovoril. 4. Pritožba ni utemeljena.

5. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je bila nepremičnina ID X-003/0, na katero se nanaša pritožba, ocenjena na 945.000,00 EUR (tržna vrednost), njena tržna vrednost v likvidaciji pa je 823.726,00 EUR. Iz izpodbijanega sklepa izhaja, da je bila izklicna cena za navedeno nepremičnino, ki se bo, v primeru neuspešne prodaje nepremičninskega kompleksa kot celote, prodajala posamično, določena v višini 390.780,00 EUR.

6. Pritožnik trdi, da bi morala biti izklicna cena za navedeno nepremičnino vsaj 500.000,00 EUR, ob upoštevanju, da je bila na prvi javni dražbi zanjo določena izklicna cena v višini 945.012,00 EUR, na zadnji, šesti javni dražbi pa v višini 529.206,72 EUR, pa tudi iz razloga, ker znaša njegova „ocenjena, judikatno ugotovljena terjatev okoli 500.000,00 EUR“.

7. Soglasje ločitvenega upnika za sklep o prodaji je po določbi 1. točke drugega odstavka 345. člena Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (ZFPPIPP) potrebno, če kupnina po plačilu stroškov v zvezi s prodajo premoženja, ki je predmet ločitvene pravice iz prvega odstavka 345. člena ZFPPIPP, ne zadošča za celotno plačilo terjatve, zavarovane s to ločitveno pravico (prvi pogoj).

8. Po navedbah upravitelja ima pritožnik priznano ločitveno pravico na podlagi sodbe in sklepa Okrožnega sodišča v Ljubljani XI Pg 5532/2010 z dne 9. 3. 2013 iz naslova glavnice v višini 213.453,38 EUR ter pravdnih in izvršilnih stroškov v višini 4.792,27 EUR, vse z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 23. 2. 2010 dalje do plačila, kar na dan 23. 4. 2019 znaša 383.883,50 EUR (kar je manj od izklicne cene za nepremičnino ID X-003/0). Glede na navedeno soglasje upnika za sklep o prodaji po tretjem odstavku 332. člena ZFPPIPP v zvezi s 1. točko drugega odstavka 345. člena ZFPPIPP ni potrebno. Pritožnik sicer trdi, da ugotovljena terjatev po prej navedeni sodbi znaša okoli 500.000,00 EUR, vendar navedenega z ničemer ne izkaže. 9. Pritožnik nadalje trdi, da sodišče pri določitvi izklicne cene za prodajo celotnega kompleksa nepremičnin stečajnega dolžnika, pa tudi pri določitvi izklicnih cen pri posameznih parcelah, ni pravilno določilo njihovih vrednosti. Navaja, da se zemljišča v kompleksu stečajnega dolžnika prodajajo po bistveno višjih cenah, ki znašajo sedaj najmanj 45,00 EUR za m² ter da za prodajo obstoji interes, kar naj bi potrjevala Evidenca trga nepremičnin pri GURS, iz katere je razvidno, da je bilo v letu 2018 na tem območju realiziranih tudi več kot 10 prodaj zemljišč. Pritožnik se zato ne strinja s ceno nepremičnin, ki jo je sodišče določilo v znesku 1.144.000,00 EUR, kar preračunano na m² znaša 25,36 EUR. Poleg tega meni, da je bolj primerna prodaja primarno posamičnih nepremičnin, ker bo na ta način lahko dosežena neprimerno višja cena.

10. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je bilo za prodajo dolžnikovega nepremičnega premoženja do sedaj opravljenih že šest javnih dražb z zviševanjem izklicne cene. Na prvi javni dražbi so se nepremičnine prodajale skupno, za izklicno ceno 2.406,593,00 EUR, to je po ocenjeni tržni vrednosti nepremičnin. Na drugi javni dražbi so se nepremičnine prodajale po izklicni ceni, ki je predstavljala za 30% znižano ocenjeno tržno vrednost nepremičnin, na tretji javni dražbi po ocenjeni tržni vrednosti nepremičnin, na četrti po izklicni ceni, znižani za 30% ocenjene tržne vrednosti, na peti javni dražbi so se nepremičnine prodajale posamično, po izklicni ceni v višini 50% ocenjene tržne vrednosti nepremičnin in na šesti javni dražbi primarno v paketu po izklicni ceni 1.858.249,21 EUR, v primeru neuspešne prodaje v paketu pa posamično po izklicni ceni v višini 50% ocenjene tržne vrednosti nepremičnin. Nobena od navedenih dražb ni bila uspešna. Upravitelj je navedel, da na javne dražbe kot dražitelj ni pristopil nihče. Pojasnil je, da je bil zato v nadaljevanju izveden postopek zbiranja nezavezujočih ponudb za pridobitev informacij, ki so pomembne za presojo najugodnejših pogojev prodaje in da je prejel zgolj eno ponudbo za nakup celotnega premoženja dolžnika, za katerega je ponudnik ponudil znesek v višini 770.135,00 EUR. Ostale ponudbe pa so se nanašale na posamezne parcele. Seštevek zneskov po podanih ponudbah za nakup posameznih parcel je znašal 793.883,00 EUR. Glede na navedeno je bila nato predlagana primarna prodaja v paketu za izklicno ceno 880.000,00 EUR, v primeru neuspešne prodaje nepremičnega kompleksa v paketu pa po posameznih parcelah z zviševanjem izklicne cene. Cene za prodajo so se oblikovale glede na prejete ponudbe. Ker je bil sklep o prodaji z dne 24. 9. 2018 po pritožbi upnika N. B. razveljavljen in zadeva vrnjena sodišču prve stopnje v nov postopek, je upravitelj podal ponoven predlog za prodajo premoženja dolžnika in sicer primarno v paketu za izklicno ceno 1.144.000,00 EUR z zviševanjem izklicne cene, v primeru neuspešne prodaje pa posamično, pri čemer so bile izklicne cene zvišane za 30% od predhodnega predloga.

11. Sodišče prve stopnje je po presoji pritožbenega sodišča, ob upoštevanju, da se nepremičnine stečajnega dolžnika prodajajo že od leta 2012, da je bilo šest javnih dražb neuspešnih, saj kot dražitelj na dražbe ni pristopil nihče, utemeljeno sledilo upraviteljevemu predlogu za določitev izklicne cene za prodajo nepremičnin kot celote v višini 1.144.000,00 EUR (ta predstavlja približno 47% ocenjene tržne vrednosti nepremičnin, ki so se prodajale na podlagi prvega sklepa o prodaji z dne 6. 1. 2012), in predlogu upravitelja, da se nepremičnina, na kateri ima pritožnik ločitveno pravico, proda za 390.780,00 EUR, kar predstavlja 45% ocenjene likvidacijske vrednosti navedene nepremičnine.

12. Trditvam pritožnika, da za prodajo zgoraj navedenih nepremičnin po ceni 45,00 EUR za m² vsekakor obstoji interes, ob povedanem ni mogoče slediti. Tudi Evidenca trga nepremičnin pri GURS ne potrjuje navedenih trditev pritožnika, saj mnogi neuspešni poskusi prodaj nepremičnin, ki so predmet izpodbijanega sklepa, kažejo drugače. S sklepom določeni način prodaje (javna dražba z zviševanjem izklicne cene) pa bo tudi omogočal zviševanje izklicne cene.

13. Glede na to, da gre, kot je pojasnil upravitelj, za nepremičninski kompleks, ki je logistično med seboj povezan (nepremičnine povezuje tudi skupni dostop in skupne intervencijske poti), je smiselno, da se nepremičnine najprej poskusijo prodati v kompleksu.

14. Navedbe pritožnika, da bodo s prodajo nepremičnin na način in po v sklepu določenih izklicnih cenah oškodovani upniki, se ob povedanem izkažejo kot neutemeljene.

15. Sodišče prve stopnje ni storilo očitanih bistvenih kršitev določb postopka iz 14. in 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP, niti ni storilo nobene od ostalih, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP v zvezi s 366. členom ZPP, vse v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP).

16. Pritožbeno sodišče je glede na navedeno pritožbo zavrnilo in izpodbijani sklep potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP).

17. Na ostale pritožbene navedbe pritožbeno sodišče ni odgovarjalo, ker niso odločilnega pomena (prvi odstavek 360. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP).