Jedro

Pritožba zgolj s ponavljanjem pripomb na cenitev, na katere je cenilka glede na razloge izpodbijanega sklepa argumentirano odgovorila, zaključkov sodišča prve stopnje o strokovnosti, pravilnosti in kompetentnosti njegovega cenitvenega poročila ne more izpodbiti.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijani sklep sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z v uvodu navedenim sklepom ugotovilo, da tržna vrednost nepremičnine posamezni del stavbe 1 v stavbi ... katastrska občina 1077 CELJE znaša 12.553,00 EUR na dan 4. 3. 2019. 2. Zoper navedeno odločitev se pravočasno pritožuje dolžnica brez izrecne navedbe pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena v zvezi s 366. členom Zakona o pravdnem postopku (ZPP), vse v zvezi s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju (ZIZ). Zatrjuje, da je nepremičnina prenizko ocenjena. Ne strinja se z nižanjem njene vrednosti zaradi vknjiženega užitka, prav tako pa cenilka ni upoštevala zemljišča, na katerem je stala drvarnica ter skupnega podstrešja, zelo sporna pa je njena izjava, da stavba ne izpolnjuje tehničnih zahtev.

3. Pritožba ni utemeljena.

4. Ugotovitev tržne vrednosti nepremičnine je eno izmed izvršilnih dejanj, ki jih opravi sodišče tekom izvršbe na nepremičnino (167. člen ZIZ). Način ugotovitve vrednosti nepremičnine določa 178. člen ZIZ. Vrednost nepremičnine sodišče ugotovi na podlagi cenitve sodnih cenilcev po tržni ceni na dan cenitve (drugi odstavek 178. člena ZIZ). Vrednost nepremičnine sodišče ugotovi s sklepom (prvi odstavek 179. člena ZIZ). Postopek cenitve v ZIZ ni natančno opredeljen, zato se za ta postopek smiselno uporabljajo določbe ZPP (15. člen ZIZ), ki se nanašajo na izvedence.

5. Iz razlogov sodišča prve stopnje izhaja, da je odločitev sprejelo na podlagi cenitvenega poročila cenilke gradbene stroke z dne 5. 3. 2019 ter odgovorov cenilke gradbene stroke na dolžničine pripombe, saj je cenilno poročilo izdelano na podlagi ogleda nepremičnine ter ob uporabi literature in v uvodu cenilnega poročila navedenih virov, cenilka je uporabila pri ocenjevanju način tržnih primerjav ter svojo odločitev pojasnila, argumentirano pa je odgovorila tudi na pripombe dolžnice.

6. Kot izhaja iz izpodbijanega sklepa, je dolžnica cenilki očitala, da ni upoštevala talnega gretja v stanovanju, porušene drvarnice ter skupnih prostorov na podstrešju ter da je samo adaptacija stanovanja stala več kot 40.000,00 EUR, cenilka pa je v odgovoru pojasnila, da je pri ocenjevanju upoštevala stanje stanovanja v času ogleda, t.j. na dan 20. 2. 2019, kar je obsegalo tudi izvedene instalacije ogrevanja, drvarnica je porušena in je v času ogleda več ni bilo, iz zemljiškoknjižnih podatkov pa ni razvidno, da bi ocenjevanemu stanovanju pripadala tudi drvarnica, podstrešje stavbe je splošni skupni del stavbe in je kot tako v cenitvi tudi upoštevano, od adaptacije stanovanja pa je minilo že več kot 10 let, zato so vlaganja fizično zastarela. Glede na navedeno pritožba zgolj s ponavljanjem pripomb na cenitev, na katere je cenilka glede na razloge izpodbijanega sklepa argumentirano odgovorila, zaključkov sodišča prve stopnje o strokovnosti, pravilnosti in kompetentnosti njegovega cenitvenega poročila ne more izpodbiti. Ob vsem navedenem pritožbeno sodišče zaključuje, da sodišče prve stopnje ni imelo razloga dvomiti v popolnost in jasnost navedenega cenitvenega poročila. Pri tem je ob razlogih sodišča prve stopnje, da je cenilka v odgovoru na pripombe navedla, da stavba ne izpolnjuje vseh tehničnih zahtev za gradnjo večstanovanjskih stavb, pojasniti, da glede na podatke spisa iz cenitvenega poročila z dne 5. 3. 2019 izhaja, da je pri oceni vrednosti upoštevano, da gre za legalno gradnjo s skladno uporabo, zato pritožba neutemeljeno očita, da cenilka ni navedla, katere so te tehnične zahteve.

7. Ker dolžnica v pripombah na cenitveno poročilo z dne 18. 7. 2019 navedb v zvezi z manjvrednostjo nepremičnine zaradi vknjiženega užitka ni podala, v pritožbi pa ne izkaže, da jih ni podala pravočasno brez svoje krivde, gre za nedopustne pritožbene novote (prvi odstavek 337. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ), ki so v pritožbenem postopku neupoštevne.

8. Ob navedenem je sodišče druge stopnje pritožbo dolžnice kot neutemeljeno zavrnilo (2. točka 365. člena ZPP, vse v zvezi s 15. členom ZIZ) in izpodbijano odločitev potrdilo, saj tudi pri uradnem preizkusu izpodbijane odločitve (prvi odstavek 350. člena v zvezi s 366. členom ZPP, vse v zvezi s 15. členom ZIZ) ni zasledilo kršitev oziroma nepravilnosti.

9. Zgolj v pojasnilo pritožbeno sodišče dodaja, da ima dolžnica na predlog, ki mora biti vložen najmanj 20 dni pred prodajnim narokom, še vedno možnost, da se vrednost nepremičnin ponovno ugotovi na prodajnem naroku z odredbo, in sicer če bo s predložitvijo mnenja sodnega cenilca o tržni vrednosti nepremičnin verjetno izkazala, da se je vrednost nepremičnin od prejšnje ugotovitve vrednosti do dneva prodaje precej spremenila (četrti odstavek 178. člena ZIZ).