Jedro

Kršitev 122. člena SZ ni razlog za ničnost pogodbe o nadaljnji prodaji stanovanja pred dokončnim poplačilom pogodbene cene stanovanja, saj ta zakonska prepoved varuje le prodajalca, ki je prodal stanovanje po določilih 117. člena in nasl. SZ.

Izrek

Pritožbama se ugodi, sodba sodišča prve stopnje se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je prvostopno sodišče odločilo, da tožena stranka dolžna plačati tožečima strankama znesek 131.456,50 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 19.1.2006 do plačila (1. točka izreka). Presežni tožbeni zahtevek za plačilo zneska 5,318.543,50 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 19.1.2006 do plačila je zavrnilo in tožečima strankama naložilo v plačilo pravdne stroške tožene stranke v znesku 493.978,56 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 19.1.2006 do plačila (2. in 3. točka izreka).

Sodbo sodišča prve izpodbijata obe pravdni stranki.

Tožnika iz razlogov zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter zmotne uporabe materialnega prava (2. in 3. točka I. odstavka 338. člena Zakona o pravnem postopku-v nadaljevanju ZPP) napadata zavrnilni del sodbe in izrek o stroških ter predlagata, da ga sodišče druge stopnje spremeni tako, da tožbenemu zahtevku tudi v tem delu ugodi oziroma podredno, da izpodbijano sodbo v tem delu razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. V pritožbi najprej nasprotujeta dejanskemu zaključku sodišča prve stopnje, da je prvi obrok kupnine plačala toženka in navajata, da bi moralo sodišče ravnanje strank presojati kompleksno. Dogovor strank o sofinanciranju nakupa večjega stanovanja dokazujejo dejstva, da je toženka zamenjala stanovanje za večje, čeprav za financiranje takšnega nakupa ni bila finančno sposobna, niti sama ni potrebovala večjega stanovanja. To potrjuje, da sta breme financiranja nakupa prevzela tožnika, ki sta bila oba zaposlena. O zatrjevanem posojilu toženka ni predložila nobenih dokazil, niti ni bila glede na njene prihodke sposobna za najem posojila. Sodišče tako ne bi smelo nekritično verjeti priči I. S., ki je kot brat toženke zainteresiran za izid obravnavane zadeve, medtem ko sta tožnika izpovedala tudi, da se toženka s pričo v obdobju, ko naj bi bila med njima sklenjena posojilna pogodba, ni najbolje razumela. Prav tako se pritožba ne strinja z dokazno oceno izpovedbe priče A. M., ki je avto dejansko prodal pred 15.12.1992 in prejel tudi kupnino. Čas, ko je bila formalno sklenjena kupoprodajna pogodba, pa je druga stvar, saj avto ni bil registriran na M., ampak še vedno na prejšnjega lastnika, ki je tudi sklenil kupoprodajno pogodbo. Da je tožnikoma ta priča posodila denar potrjuje tudi dejstvo, da je bila priča prisotna ob plačilu obroka kupnine na banki. Položnico za plačilo prvega obroka kupnine za stanovanje je nedvomno izpolnil prvotožnik, da je toženka plačevala kupnino pa je nelogično tudi zato, ker je bilo stanovanje namenjeno tožnikoma. Tožnika toženke nista nagovorila k zapisu oporoke in ne drži, da je prvotožnik takšen dokument potreboval za pridobitev državljanstva. Ta listina je minimalen dokaz, da sta tudi tožnika solastnika stanovanja, kot izhaja iz oporoke, ki jo je toženka sama napisala, jo overila in jo tožnikoma pustila na mizi. Sodišče je tožnikoma tudi verjelo, da so se pravdne stranke dogovarjale o lastništvu stanovanja. Ker takojšen prenos lastništva ni bil mogoče, je bila napisana oporoka, ki predstavlja dogovor pravdnih strank o bodočem prenosu lastništva. Takšen dogovor ni v nasprotju s 122. členom Stanovanjskega zakona in je veljaven, zato je zmotno stališče izpodbijane sodbe, da gre za nično pogodbo. O plačilu anuitet vse do septembra 2000 v skupnem znesku 851.939,00 SIT sta tožnika predložila dokazila. Sodišče pa je plačila anuitet enačilo s plačevanjem obratovalnih in drugih stroškov S. p. V..

Toženka, ki izpodbija prisodilni del sodbe sodišča prve stopnje, je prav tako uveljavljala pritožbena razloga zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter zmotne uporabe materialnega prava (2. in 3. točka I. odstavka 338. člena ZPP). V pritožbi je navedla, da je izvršba na predlog S. p. V. tekla zaradi neplačanih stroškov upravljanja in ne zaradi neplačevanja kupnine za stanovanje. Povračilo plačanih stroškov upravljanja pa ni bilo predmet tožbenega zahtevka, saj bi v tem primeru, če bi tožnika od nje zahtevala plačilo teh stroškov, v pobot uveljavljala svojo terjatev do tožnikov iz naslova uporabnine za stanovanje.

Pravdne stranke niso odgovorile na pritožbo nasprotne stranke.

Pritožbi sta utemeljeni.

Tožnika sta zahtevala plačilo vrednosti polovice stanovanja, ki ga je toženka po določilih Stanovanjskega zakona (Uradni list Republike Slovenije št. 18/1991-v nadaljevanju SZ) leta 1992 kupila od G. E. o. p. o. V. in sicer na obroke. Svoj tožbeni zahtevek sta utemeljevala s tem, da je bila formalni kupec tega stanovanja toženka kot imetnica stanovanjske pravice, dejansko pa so se pravdne stranke dogovorile o skupnem financiranju nakupa stanovanja in sta tožnika na tej podlagi plačala del kupnine, toženka pa se je zavezala nanju prenesti lastništvo na polovici stanovanja za časa svojega življenja, na preostalem delu stanovanja pa po njeni smrti. V zvezi s tem sta se tožnika sklicevala na "oporoko", ki jo je zapisala toženka in v njej navedla, da tožnikoma podarja stanovanje tako, da je polovica stanovanja njihova, druga polovica pa jima pripada po njeni smrti. Ker je sodišče prve stopnje štelo, da je bilo takšno razpolaganje toženke pred dokončnim poplačilom stanovanja G. E. o. p. o. V. v nasprotju s 122. členom SZ, je zaključilo, da gre za nično pogodbo brez dopustne podlage v smislu 52. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR) in tožbeni zahtevek tožnikov v pretežnem delu zavrnilo. Tožnikoma je prisodilo le manjši znesek plačanih kupnin na podlagi določil 210. člena ZOR o neupravičeni obogatitvi.

Pogodbeno razpolaganje toženke s stanovanjem, ki ga je na obroke (na 20 let) odkupila po določilih SZ, pred plačilom celotne kupnine, pomeni kršitev prepovedi iz I. odstavka 122. člena SZ, v skladu s katerim kupec, ki je pridobil stanovanje na način iz 117. člena in nasl. SZ, stanovanja ne sme odprodati ali s kakšnim drugim pravnim poslom med živimi odtujiti pred dokončnim poplačilom pogodbene cene stanovanja. Takšna zakonska prepoved je glede na v sodni praksi že sprejeto stališče (odločbe Vrhovnega sodišča Republike Slovenije opr. št. II Ips 48/96, 227/97, 205/98) manjšega pomena, saj kršitev te prepovedi sama po sebi ni imela nobenih nedovoljenih posledic. Iz podatkov v spisu namreč izhaja, da je bila prodajalcu stanovanja po SZ (G. E. o. p. o. V.), položaj katerega varuje prepoved iz 122. člena SZ, kupnina naknadno v celoti plačana. Izhajajoč iz 103. člena ZOR, po katerem je pogodba, ki nasprotuje ustavnim načelom, prisilnim predpisom ali družbeni morali, nična, če namen kršenega pravila ne odkazuje na kako milejšo sankcijo, je zakonska prepoved iz 122. člena SZ oblikovana tako, da odkazuje za milejšo sankcijo, saj je ničnost le skrajna sankcija. Pri določbi 122. člena SZ gre za zaščito le pravic prodajalca po SZ (G. E. o. p. o. V.), zato bi iz tega razloga le ta prodajalec lahko izpodbijal (naknadno) pogodbo. Toženka se tako ne more sklicevati, da je s sklenitvijo pogodbe s tožnikoma kršila svojo pogodbeno obveznost iz pogodbe, sklenjene z G. E. o. p. o. V., kar naj bi bil razlog za neveljavnost pogodbe s tožnikoma. Tako je pritrditi pritožbi tožnikov, da je zmoten zaključek izpodbijane sodbe o ničnosti (morebitnega) pravnega posla med pravdnimi strankami zaradi kršitve prepovedi nadaljnjega razpolaganja s stanovanjem pred poplačilom celotne kupnine.

Zaradi takšnega napačnega materialnopravnega stališča sodišča prve stopnje o (ne)veljavnosti (morebitnega) razpolaganja toženke s stanovanjem pred njegovim celotnim poplačilom je ostalo dejansko stanje glede bistvenih okoliščin spornega razmerja nepojasnjeno. Sodišče prve stopnje namreč ni raziskalo okoliščin o tem, ali je bil med pravdnimi strankami sklenjen pravni posel, s katerim je toženka na tožnika prenesla solastninsko pravico na spornem stanovanju na odplačen oziroma neodplačen način, kot to zatrjujeta tožnikoma in se v zvezi s tem sklicujeta na "oporoko" in trdita tudi, da sta onadva plačevala kupnino. Moralo pa se bo ukvarjati tudi z ugovori toženke, da "oporoka" ne odraža njene prave volje (za neodplačen prenos lastninske pravice na stanovanju), ampak je bila ta listina zapisana zgolj zaradi zagotovitve državljanstva prvotožnika. Po razjasnitvi teh okoliščin pa na podlagi 10. člena ZOR o svobodi urejanja obligacijskih razmerij in določil o tem, kdaj je pogodba sklenjena (26. člen ZOR) ugotoviti, ali je s strani tožnikov dokazan pogodbeni prenos lastnine na polovici stanovanja nanju. Pri tem pa upoštevati tudi predpostavko prave volje toženke v času sklenitve pogodbe za takšen prenos ter določil o z njene strani zatrjevanih napakah volje (60. do 66. člen ZOR).

Vse to so razlogi, zaradi katerih je pritožba tožnikov utemeljena, zato ji je sodišče druge stopnje ugodilo, posledično pa tudi pritožbi toženke, obravnavanje katere bi bilo glede na zgoraj navedeno preuranjeno, ter sodbo sodišča prve stopnje, vsebovano v točki I. izreka, razveljavilo in zadevo vrnilo v novo sojenje (355. člen ZPP).

V ponovljenem postopku bo potrebno dopolniti dokazni postopek v zgoraj nakazani smeri, nato pa na podlagi vestne in skrbne ocene vsakega dokaza posebej in vseh dokazov skupaj (8. člen ZPP) presoditi utemeljenost konkretnega tožbenega zahtevka.

Izrek o stroških pritožbenega postopka temelji na določilu III. odstavka 165. člena ZPP.

Določila ZOR so bila uporabljena na podlagi 1060. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ), saj je sporno obligacijsko razmerje nastalo pred 1.1.2002, ko je začel veljati OZ.