Jedro

S smrtjo lastnika stanovanja kot najemodajalca ne preneha najemno razmerje z najemnikom. Zato izpraznitveni zahtevek dediča na podlagi Stanovanjskega zakona ni utemeljen.

Izrek

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo odločilo, da so toženci dolžni izprazniti hišo z dvoriščem . ... v L., ter jo prazno oseb in stvari izročiti tožniku in mu izročiti ključe. Odločilo je, da so toženci nerazdelno dolžni tožniku povrniti njegove pravdne stroške.

Zoper sodbo sodiča prve stopnje so se pravočasno pritožili toženci iz razlogov zmotno in nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava. V pritožbi navajajo, da je razlog, da z novim lastnikom - tožnikom niso sklenili najemne pogodbe, na strani tožnika. Nadalje navajajo, da so imeli s prejšnjim lastnikom, pokojnim B.G., urejeno zadevo glede uporabe stanovanja, saj so imeli njegovo pooblastilo, sklenjeni pa sta bili tudi najemna pogodba in pogodba o dosmrtnem preživljanju. Od tožnika niso prejeli nikakršnega opomina o tem, da kršijo najemno pogodbo, v čem se kaže ta kršitev ter način in rok odprave odpovednega razloga. Toženci tudi niso apriorno odklanjali plačila najemnine ampak so zahtevali sklenitev najemne pogodbe, na podlagi katere bi plačevali ustrezno najemnino, kar pa je tožnik odklonil. Menijo, da je sodišče napačno uporabilo zakon, ko je določilo 15 dnevni rok za izselitev, saj 59. čl.Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ) določa, da rok za izselitev ne sme biti krajši od 60 in ne daljši od 90 dni. Pritožniki še navajajo, da zasedajo le del hiše ... v L., sodišče pa je odločilo, da morajo izprazniti celo hišo. Pritožbenemu sodišču predlagajo, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo tako spremeni, da tožbeni zahtevek tožeče stranke zavrne, podrejeno pa, da izpodbijano sodbo razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Tožnik v odgovoru na pritožbo navaja, da mu pred vložitvijo tožbe ni bilo poznano, da je med prvim tožencem in pokojnim lastnikom obstajala kakršnakoli najemna pogodba. Toženci pa mu tudi ves čas od smrti pokojngea lastnika nikoli niso plačali najemnine. Najemna pogodba z dne 16.10.1992 je bila sklenjena zgolj fiktivno oziroma navidezno in se tudi ni nikoli izvrševala. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbo tožencev zavrne kot neutemeljeno in jim naloži v plačilo pritožbene stroške tožeče stranke z zakonitimi zamudnimi obrestmi od odmere dalje od plačila.

Pritožba je utemeljena.

Tožene stranke so 16.10.1992, torej po uvedbi SZ, sklenile najemno pogodbo s prejšnjim lastnikom sporne nepremičnine, pokojnim B. G., bratom tožnika. SZ sicer določa, kaj se zgodi v primeru smrti najemnika, ničesar pa ne določa za primer smrti najemodajalca.

Glede na to pride v takem primeru v poštev uporaba določil Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR). V poglavju o prenehanju zakupa ZOR v 599. členu določa, da se zakup, če zakupodajalec umre in ni drugače dogovorjeno, nadaljuje z njegovimi dediči. Dejstvo, da je zakupodajalec B.G., s katerim so imeli toženci sklenjeno najemno pogodbo umrl, je bilo med strankami ugotovljeno kot nesporno. Tožnik pa tudi ni zatrjeval, da bi obstajal kakršenkoli dogovor o tem, kaj se bo zgodilo z zakupom po smrti zakupodajalca.

Glede na navedeno in upoštevaje določbo 599. čl. ZOR je torej povsem jasno, da se je po smrti zakupodajalca B.G. zakup nadaljeval z njegovim dedičem - tožnikom. Tako so nepravilni zaključki sodišča prve stopnje, da pravdne stranke niso sklenile najemne pogodbe za sporno stanovanje in da je zato tožnikov tožbeni zahtevek v skladu s 58. čl. SZ utemeljen. Prav tako pa je nepravilen tudi zaključek prvostopnega sodišča, da je drugi razlog za ugoditev tožbenemu zahtevku neplačevanje najemnine na podlagi 53. čl. SZ, saj sodišče ni ugotavljalo, kot to pravilno opozarjajo pritožniki, ali je tožnik predhodno pisno opozoril tožence, da kršijo najemno pogodbo, v čem se kaže ta kršitev, ter način in rok odprave odpovednega razloga.

Pritožbeno sodišče nadalje ugotavlja, da je sodiče prve stopnje z izpodbijano sodbo odločilo, da morajo toženci izprazniti hišo z dvoriščem ... v L., čeprav iz zapisnika o glavi obravnavi z dne 13.10.1998 izhaja, da se je med strankami kot nesporno ugotovilo, da toženci zasedajo dva prostora v sporni hiši in sicer en prostor v velikosti 2 x 2 m in en prostor v velikosti 3 x 3 m (39. člen SZ).

Glede na navedeno je bilo potrebno izpodbijano sodbo na podlagi določbe prvega odstavka 370. člena ZPP razveljaviti in vrniti zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje, da bo mogoče v ponovljenem postopku dokazovanje dopolniti v zgoraj nakazani smeri in nato o zahtevku materialnopravno pravilno ponovno odločiti.

Izrek o stroških pritožbenega postopka temelji na odločbi tretjega odstavka 166. člena ZPP.