Jedro

Za oddajo celotne stvari v zakup je potrebno soglasje vseh solastnikov.

Izrek

Pritožbi se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje razveljavi v tč. 2 izreka (zahtevek za izpraznitev hiše) in v zadnjem odstavku izreka o stroških (dolžnost tožeče stranke povrniti stroške) in se v tem delu zadeva vrne v novo sojenje.

V ostalem delu se pritožba zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje v nerazveljavljenem izpodbijanem delu.

O pritožbenih stroških bo odločeno s končno odločbo.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče zavrnilo zahtevek na ugotovitev ničnosti predpogodbe z dne 23.5.1995 in za izpraznitev hiše T. ..., C. Sodišče je obvezalo toženo stranko k povrnitvi 1.135,31 EUR stroškov tožeči stranki glede na pravnomočni del prejšnje sodbe. Tožečo stranko je sodišče obvezalo k povrnitvi stroškov toženi stranki v znesku 1.454,11 EUR.

Proti takšni sodbi se je pritožila tožeča stranka zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Po paragrafu 364 c ODZ prepoved veže le prvega lastnika, ne pa njegovih dedičev. Dediči se niso odpovedali prepovedi in prepoved še velja. Prepoved je bila vknjižena na osnovi sklepa o dedovanju in bi morala biti izbrisana na osnovi ustrezne listine. Prvo in drugo tožena stranka sta vedeli, da je vknjižena prepoved odsvojitve. Dokler je prepoved vknjižena za solastnike tudi velja. Pritožnik zatrjuje, da je bil napačno zavrnjen zahtevek za izpraznitev hiše. Zmotno je stališče, da sta pravo in drugo tožena stranka kar na osnovi predpogodbe brez vknjižbe postala lastnika. Toženi stranki sta le uporabnika. Oddaja nepremičnine v najem presega redno opravljanje po čl. 15 ZTLR, zato je potrebno soglasje vseh solastnikov in ne zgolj večine. Tožnik se z najemom ni strinjal, solastnik A. K. pa ni imel pooblastila za dajanje hiše v najem. Prvo in drugo tožena stranka uporabljata nepremičnino nezakonito, zato sta se dolžni izseliti. Sodišče tudi ni odločilo o vseh nadaljnjih stroških postopka.

Pritožba je delno utemeljena.

Sodišče je pravilno zavrnilo zahtevek za ničnost predpogodbe z dne 23.5.1995. Sodišče ni ugotovilo, da bi pogodba nasprotovala prisilnim predpisom ali moralnim načelom.

Sodišče je tudi pravilno ugotovilo, da toženi stranki nista kršili nobene prepovedi razpolaganja, ko sta sklenili predpogodbo za svoja solastna deleža. Iz izpiska iz zemljiške knjige pod ... izhaja, da je bila prepoved odsvojitve vknjižena v korist sedanjih solastnikov in ne v njihovo breme. Prepoved odsvojitve je namreč vezala pokojnega očeta sedanjih solastnikov, ki ni smel odsvojiti deležev, ki so mu jih odstopili v zapuščinskem postopku otroci.

Sodišče je torej pravilno ugotovilo, da tretje in četrto tožena stranka nista imeli nobene prepovedi razpolaganja. Glede prodaje 1/3 deleža tožnika pa je tožnik itak pravnomočno uspel z zahtevkom za neobstoj predpogodbe, tako, da ostala dva solastnika nista posegla v njegov solastninski delež.

Sklicevanje na kršitev pravila paragrafa 364 c ODZ je neutemeljeno, saj je sodišče pravilno ugotovilo, da je prepoved vezala le pokojnega očeta sedanjih solastnikov, ne pa njih samih kot dedičev.

Vknjižena prepoved odsvojitve torej nikoli ni vezala sedanjih solastnikov, zato je razpravljanje o izbrisu prepovedi za to zadevo ne pomembno. Prepoved odsvojitve, ki je zavezovala toženo stranko, zato ne more biti razlog za ničnost ali neveljavnost predpogodbe.

Toženca kot solastnika sta lahko prosto razpolagala s svojima solastnima deležema (čl. 14/II ZTLR).

Utemeljena je pritožba glede zavrnitve zahtevka za izpraznitev hiše pod tč. 2 izreka.

Res je zmotno stališče, da sta prvo in drugo tožena stranka postala lastnika kar na osnovi sklenjene predpogodbe in brez vknjižbe v zemljiško knjigo. Po čl. 33 ZTLR se lastninska pravica na osnovi pravnega posla pridobi z vpisom v zemljiško knjigo. Glede na do sedaj ugotovljeno dejansko stanje obstoji še vedno skupnost prvotnih solastnikov, prvo in drugo tožena stranka pa sta uporabnika, oz. najemnika, v kolikor je najemna pogodba veljavna, o čemer pa sodišče še ni odločilo.

Po čl. 15/IV ZTLR oddaja cele stvari v najem predstavlja posel, ki presega okvir rednega upravljanja in je potrebno soglasje vseh solastnikov.

Tožnik po do sedaj ugotovljenem dejanskem stanju soglasja za oddajo solastne zgradbe v najem ni dal. Sodišče pa ni navedlo razlogov o tem, ali je najemna pogodba, ki je bila dogovorjena mimo tožnika veljavna. Odgovor na to vprašanje je treba iskati v materialnih določbah čl. 85, 87 in 88 ZOR – zastopanje, prekoračitev pooblastil in pogodba sklenjena po neupravičeni osebi. Matično področje za spor med solastniki glede upravljanja zgradbe pa je v nepravdnem postopku (12. poglavje).

V ponovnem delnem sojenju bo sodišče ugotovilo in obrazložilo, ali je najemna pogodba, ki je bila sklenjena brez soglasja tožnika kot solastnika zanj zavezujoča, od česar pa je odvisen zahtevek za izselitev pod 2 izreka.

Zaradi delne razveljavitve je bil razveljavljen stroškovni izrek, po katerem bi moral tožnik povrniti stroške (zadnji odstavek izreka).

Izrek o stroških (predzadnji odstavek), po katerem mora tožena stranka povrniti stroške tožniku, pa se nanaša na pravnomočni del sodbe, v katerem je tožnik uspel glede svojega 1/3 solastnega deleža. Glede na delno razveljavitev sodbe bo o pritožbenih stroških odločilo sodišče prve stopnje.