Posredovanje osebnih podatkov etažnih lastnikov

Datum

03.04.2025

Številka

07121-1/2025/422

Kategorije

Posredovanje osebnih podatkov, Pravne podlage, Stanovanjsko in nepremičninsko pravo

Pri Informacijskem pooblaščencu (IP) smo prejeli vaše sporočilo, v katerem nas sprašujete, ali lahko upravnik večstanovanjske stavbe posreduje predsednici nadzornega sveta stavbe podatek o lastniku enega od stanovanj (ime in priimek ter naslov). Pojasnjujete, da kontakt potrebujete, ker želite prodati dve hišniški stanovanji, za kar pa potrebujete soglasja vseh etažnih lastnikov. Lastništvo stanovanja v ZK ni urejeno.

Na podlagi informacij, ki ste nam jih posredovali, vam v nadaljevanju skladno s 5. točko prvega odstavka 55. člena Zakona o varstvu osebnih podatkov (Uradni list RS, št. 163/22, ZVOP-2), 58. členom Uredbe (EU) 2016/679 Evropskega parlamenta in Sveta z dne 27. aprila 2016 o varstvu posameznikov pri obdelavi osebnih podatkov in o prostem pretoku takih podatkov ter razveljavitvi Direktive 95/46/ES (Splošna uredba), ter 2. členom Zakona o informacijskem pooblaščencu (Uradni list RS, št. 113/05 in 51/07 – ZUstS-A, ZInfP) posredujemo naše neobvezujoče mnenje v zvezi z vašim vprašanjem.

V primeru posredovanja osebnih podatkov s strani upravnikov je treba upoštevati določbe Splošne uredbe, SZ-1, Stvarnopravnega zakonika in Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb.

Upravnik lahko posreduje osebne podatke etažnih lastnikov le takrat, kadar je to potrebno za namen izpolnjevanja pogodbe o upravljanju večstanovanjske stavbe, ki so jo etažni lastniki sklenili z upravnikom oziroma za izvrševanje pooblastil, ki jih ima upravnik po 50. členu SZ-1. IP nadalje pojasnjuje, da ima vsak etažni lastnik kot pogodbena stranka pogodbe o opravljanju upravniških storitev pravico, da se seznani z imenom in priimkom vseh strank te pogodbe, ne pa tudi z njihovimi kontaktnimi podatki – za posredovanje le-teh je potrebna privolitev pogodbene stranke (točka (a) 6. člena Splošne uredbe). Če je dejanski lastnik tudi stranka pogodbe o upravljanju večstanovanjske stavbe, potem (ne glede na stanje ZK) lahko vsi etažni lastniki, ki so stranke te pogodbe, pridobijo podatek o njegovem imenu in priimku.

Obrazložitev

IP uvodoma poudarja, da v okviru mnenja ne more odločati o tem, ali so v konkretnem primeru podani pogoji za posredovanje osebnih podatkov, temveč lahko zgolj opozori na relevantno pravno podlago ter pogoje, ki morajo biti izpolnjeni, da je določeno posredovanje podatkov zakonito.

Splošna uredba v 6. členu določa različne pravne podlage za zakonito obdelavo (vključno s posredovanjem) osebnih podatkov. Obdelava je tako zakonita le in kolikor je za konkretni namen obdelave in konkretne osebne podatke izpolnjen eden od naslednjih pogojev:

a) posameznik, na katerega se nanašajo osebni podatki, je privolil v obdelavo njegovih osebnih podatkov v enega ali več določenih namenov;

b) obdelava je potrebna za izvajanje pogodbe, katere pogodbena stranka je posameznik, na katerega se nanašajo osebni podatki, ali za izvajanje ukrepov na zahtevo takega posameznika pred sklenitvijo pogodbe;

c) obdelava je potrebna za izpolnitev zakonske obveznosti, ki velja za upravljavca;

d) obdelava je potrebna za zaščito življenjskih interesov posameznika, na katerega se nanašajo osebni podatki, ali druge fizične osebe;

e) obdelava je potrebna za opravljanje naloge v javnem interesu ali pri izvajanju javne oblasti, dodeljene upravljavcu;

f) obdelava je potrebna zaradi zakonitih interesov, za katere si prizadeva upravljavec ali tretja oseba, razen kadar nad takimi interesi prevladajo interesi ali temeljne pravice in svoboščine posameznika, na katerega se nanašajo osebni podatki, ki zahtevajo varstvo osebnih podatkov, zlasti kadar je posameznik, na katerega se nanašajo osebni podatki, otrok.

Upravnik lahko osebne podatke etažnih lastnikov obdeluje le, če razpolaga z ustrezno pravno podlago.

V primeru obdelave osebnih podatkov s strani upravnikov je treba upoštevati tudi določbe Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 69/03, 18/04 –ZVKSES, 47/06 –ZEN, 45/08 –ZVEtL, 57/08, 62/10–ZUPJS, 56/11–odl.US, 87/11, 40/12–ZUJF, 14/17–odl.US, 27/17, 59/19, 189/20–ZFRO, 90/21, 18/23–ZDU-1O, 77/23 –odl.US in 61/24; SZ-1), Stvarnopravnega zakonika (Uradni list RS, št. 87/02, 91/13, 23/20; SPZ) in Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb (Uradni list RS, št. 60/09, 87/11, 85/13, 52/22). SZ-1 v tretjem odstavku 50. člena določa, da je upravnik na podlagi tega zakona pooblaščen za obdelavo osebnih podatkov, ki jih je dolžan zbirati, voditi in posredovati pristojnim organom v skladu s tem zakonom. Nadalje SZ-1 v prvem odstavku 53. člena določa, da se razmerja med etažnimi lastniki in upravnikom uredijo s pogodbo o opravljanju upravniških storitev, ki lahko, poleg pooblastil iz 50. člena tega zakona, določi za upravnika še druge pravice in obveznosti.

Upravnik lahko posreduje osebne podatke etažnih lastnikov le takrat, kadar je to potrebno za namen izpolnjevanja pogodbe o upravljanju večstanovanjske stavbe, ki so jo etažni lastniki sklenili z upravnikom oziroma za izvrševanje pooblastil, ki jih ima upravnik po 50. členu SZ-1. Od primera do primera je potrebno presojati, ali ima upravnik katero izmed zgoraj navedenih pravnih podlag in katere osebne podatke potrebuje za opravljanje posameznih nalog oziroma izvrševanje svojih pooblastil, ki pa so v omenjenih predpisih precej natančno določena. IP nadalje pojasnjuje, da ima vsak etažni lastnik kot pogodbena stranka pogodbe o opravljanju upravniških storitev pravico, da se seznani z imenom in priimkom vseh strank te pogodbe, ne pa tudi z njihovimi kontaktnimi podatki – za posredovanje le-teh je potrebna privolitev pogodbene stranke (točka (a) 6. člena Splošne uredbe). IP vprašanja glede nejasnosti lastništva ne more komentirati – tj., če dejanski lastnik ni vknjižen v zemljiško knjigo. Če pa je dejanski lastnik tudi stranka pogodbe o upravljanju večstanovanjske stavbe, potem (ne glede na stanje ZK) lahko vsi etažni lastniki, ki so stranke te pogodbe, pridobijo podatek o njegovem imenu in priimku.

Za ugotavljanje pravic in dolžnosti nadzornega odbora lastnikov stanovanj je treba upoštevati 39. člen SZ-1, ki določa, da ima, če etažni lastniki ne sklenejo drugače, nadzorni odbor tri člane, ki nadzorujejo delo upravnika, ki izhaja iz pogodbe o opravljanju upravniških storitev, predlaga predloge sklepov, o katerih se glasuje s podpisovanjem listine, ter daje pobude upravniku. Ti člani imajo z vidika svoje nadzorne funkcije nad upravnikom pravico do vpogleda v vse podatke, ki se tičejo upravljanja. Poudariti pa je treba, da so člani nadzornega odbora predstavniki etažnih lastnikov, zato nimajo glede pridobivanja osebnih podatkov nič več pravic kot ostali etažni lastniki.

Na tej točki IP še dodaja, da ne vidi ovire, da predsednica nadzornega sveta zaprosi upravnika, da ta posreduje njene kontaktne podatke zadevnima etažnima lastnikoma, v kolikor bi bil upravnik to pripravljen storiti.

IP je v zvezi z vprašanji upravljanja večstanovanjskih stavb pripravil tudi smernice, ki so dostopne na https://www.ip-rs.si/fileadmin/user_upload/Pdf/smernice/Smernice%20za%20upravnike%20ve%C4%8Dstanovanjskih%20stavb_2.0_nov2023.pdf.

Lepo vas pozdravljamo.

Pripravila

Sandra Kajtazović, univ. dipl. prav.

dr. Jelena Virant Burnik, informacijska pooblaščenka