Jedro

V trenutku sklenitve prodajne pogodbe, s katero odsvojitelj izjavlja svojo voljo, da se zavezuje prenesti lastninsko pravico, nastopi tudi prenos zakupnega razmerja in s tem pride do spremembe zakupodajalca.

Izrek

I. Pritožba tožene stranke se zavrne in se v izpodbijanem delu potrdita sodba in sklep sodišča prve stopnje.

II.

Pritožbi tožeče stranke se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni:

1. v 2. in 4. točki izreka tako, da se ugotovi obstoj terjatve tožeče stranke do tožene stranke v znesku 743,00 EUR s pripadajočimi zamudnimi obrestmi oziroma, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki v roku 15 dni plačati še znesek 743,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, in sicer od zneskov: - 62.321,00 SIT za čas od 14.11.2005 do 31.12.2006 - 260,05 EUR za čas od 1.1.2007 dalje do plačila - 8.903,00 SIT za čas od 21.11.2005 do 31.12.2006 - 8.903,00 SIT od 21.12.2005 do 31.12.2006 - 8.903,00 SIT od 21.1.2006 do 31.12.2006 - 8.903,00 SIT od 21.2.2006 do 31.12.2006 - 8.903,00 SIT od 21.3.2006 do 31.12.2006 - 8.903,00 SIT od 21.4.2006 do 31.12.2006 - 8.903,00 SIT od 21.5.2006 do 31.12.2006 - 8.903,00 SIT od 21.6.2006 do 31.12.2006 - 8.903,00 SIT od 21.7.2006 do 31.12.2006 - 8.903,00 SIT od 21.8.2006 do 31.12.2006 - 8.903,00 SIT od 21.9.2006 do 31.12.2006 - 8.903,00 SIT od 21.10.2006 do 31.12.2006 - 8.903,00 SIT od 21.11.2006 do 31.12.2006 in - od zneska 482,95 EUR od 1.1.2007 dalje do plačila.

2. V 6. točki izreka pa tako, da je tožena stranka dolžna plačati tožeči stranki v roku 15 dni od prejema sodbe sodišča druge stopnje pravdne stroške v znesku 592,48 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po izteku izpolnitvenega roka dalje do plačila.

III.

Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti 321,51 EUR pritožbenih stroškov, v roku 15 dni od prejema sodbe sodišča druge stopnje, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku izpolnitvenega roka dalje do plačila.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je potem, ko je s sklepom dopustilo spremembo tožbe z dne 19.11.2006 in z dne 3.6.2008, s sodbo delno ugodilo tožbenemu zahtevku in toženi stranki naložilo plačilo zneska 668,70 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi, kot to izhaja iz 4. točke izreka izpodbijane sodbe. Višji tožbeni zahtevek, in sicer za 743,00 EUR s pripadajočimi zamudnimi obrestmi je sodišče prve stopnje zavrnilo, prav tako je v celoti zavrnilo ugotovitev v pobot uveljavljane terjatve toženca v znesku 240,00 EUR. V preostalem delu je zaradi delnega umika tožbe pravdni postopek ustavilo in tožencu naložilo, da v roku osmih dni povrne tožeči stranki pravdne stroške v znesku 29,33 EUR.

Zoper navedeno odločitev se pritožujeta obe pravdni stranki, tožena stranka se pritožuje v celoti, tožeča stranka pa zoper zavrnilni stroškovni del sodbe. Tožeča stranka uveljavlja pritožbeni razlog zmotne uporabe materialnega prava, saj glede plačila najemnine ni odločilno, ali je najemodajalec lastnik stvari. Na to napotuje sodna praksa kot tudi določba člena 587 OZ oziroma člena 605 OZ, ki govori o podnajemu. Opozarja, da je bila prodajna pogodba med tožečo stranko in prejšnjim lastnikom sklenjena dne 30.3.2005 in tega dne je tudi v celoti realizirana, nepremičnina pa izročena tožeči stranki v posest. To jasno izhaja tudi iz določil same pogodbe. Ker je tožeča stranka imela večstanovanjsko stavbo v svoji oblasti od sklenitve pogodbe, tožencu pa je omogočala in zagotavljala redno rabo v najem vzetega stanovanja, je upravičena do plačila najemnine pred decembrom 2006. Učinek zakonitega prenosa pogodbe pa nastopi s trenutkom, ko najemnik izve za prenos pogodbe in ni potrebna njegova privolitev.

Toženec uveljavlja vse pritožbene razloge in najprej graja odločitev o dopustitvi spremembe tožbe, saj ni bila podana identičnost tožbenega zahtevka. Tožeča stranka je namreč tekom postopka povsem spremenila pravni temelj, na katerem gradi upravičenost svojega zahtevka. Prav tako je sodišče neutemeljeno zavrnilo njegov ugovor, da ni mogel plačevati mesečnih najemnin pred prejemom pisnega opozorila tožeče stranke z dne 27.5.2008. Brez sodelovanja tožeče stranke namreč ni mogel ugotoviti višine svoje obveznosti. Dejstvo je, da je najemnino redno plačeval, ko je prejemal položnice, sam pa do izračuna višine ni mogel priti, ker ni bil lastnik. V tej zvezi bi moralo sodišče zaslišati toženca, česar pa ni storilo in odločilna dejstva tako niso bila ugotovljena. Nadalje trdi, da je njegov pobotni ugovor vsekakor utemeljen, saj je ves čas plačeval visoke stroške porabljene skupne elektrike, tožeča stranka pa ob tem ni plačevala ničesar. Tožnik pa svojega zahtevka ni imel možnosti izkazati, ker ni bil zaslišan, poleg tega pa sodišče tudi ni opravilo poizvedb pri Elektro Kranj, koliko so dejansko znašali stroški porabljene elektrike za sporno odjemno mesto.

Pritožba tožeče stranke je delno utemeljena, pritožba toženca ni utemeljena.

Pritožbeno sodišče je preizkusilo sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu v okviru uveljavljanih pritožbenih razlogov, pri čemer je po uradni dolžnosti pazilo na bistvene kršitve določb postopka iz 2. odstavka 350. člena Zakona o pravdnem postopku ( v nadaljevanju ZPP) in na pravilno uporabo materialnega prava.

V obravnavani zadevi tožeča stranka od toženca zahteva plačilo neprofitne najemnine za obdobje od 1.4.2005 do 1.6.2008 v skupni višini 1.411,70 EUR in sicer na osnovi prodajne pogodbe, s katero je kupila nepremičnino – stanovanjsko stavbo, v kateri se nahaja stanovanje, ki ga zaseda toženec. Višina najemnine, ki jo vtožuje tožeča stranka, med strankama ni sporna, sporno pa je, od kdaj toženec tožeči stranki dolguje najemnino.

V pritožbi je sporno vprašanje, ali ima tožeča stranka pravico terjati mesečno neprofitno najemnino v višini 37,15 EUR od sklenitve prodajne pogodbe, ali od decembra 2006, ko je na podlagi navedene pogodbe z dne 30.3.2005 in aneksa k tej pogodbi z dne 28.11.2006 vložila zemljiškoknjižni predlog za vknjižbo svoje lastninske pravice, ali morda šele od 18.11.2008, ko je tožeča stranka namesto plačila uporabnine, zahtevala plačilo neprofitne najemnine.

Uvodoma gre zavrniti pritožbo toženca v delu, s katero graja odločitev sodišča prve stopnje o dovolitvi spremembe tožbe. Takšna odločitev je bila tudi po oceni pritožbenega sodišča kljub nasprotovanju toženca povsem v skladu z načelom ekonomičnosti postopka, saj je že zbrano procesno gradivo omogočalo nadaljevanje postopka in dokončno rešitev spora med strankama. S takšnim procesnim postopanjem je sodišče prve stopnje preprečilo nepotrebno novo pravdo, kar je tudi v skladu z zahtevo o učinkovitem sodnem varstvu. Glede ključnega vprašanja, od kdaj toženec tožnici dolguje najemnino, se je sodišče prve stopnje postavilo na stališče, da je tožeča stranka stopila v obstoječe najemno razmerje, ki ga ima toženec iz časa lastništva GIP G., J. in poznejšimi lastniki, šele decembra 2006, ko je z vpisom lastninske pravice v zemljiški knjigi postala lastnica stanovanjske stavbe. Takšno stališče je po oceni pritožbenega sodišča materialnopravno zmotno. Sodišče prve stopnje je pri presoji o utemeljenosti zahtevka izhajalo iz določbe 1. odstavka 610. člena OZ, ki določa, da pri odtujitvi stvari, ki je bila pred tem izročena komu drugemu v zakup, stopi pridobitelj stvari na mesto zakupodajalca in potlej obstajajo pravice in obveznosti zakupa med njim in zakupnikom. Štelo je, da je tožnica stopila v pravni položaj z najemodajalcem šele s pridobitvijo lastninske pravice, ker je za vstop v obstoječe najemno razmerje pomemben trenutek prenosa lastninske pravice, ki je izenačen s samo vknjižbo lastninske pravice. Pritrditi gre, da se za pridobitev lastninske pravice  na nepremičnini s pravnim poslom zahteva vpis v zemljiško knjigo (člen 49 SPZ), vendar pa v obravnavani zadevi dejstvo, kdaj je tožnica postala lastnik nepremičnine, za odločitev ni pomembno, saj gre za obligacijskopravni zahtevek in ne za stvarnopravni zahtevek. Tožeča stranka od toženca zahteva plačilo neprofitne najemnine za stanovanje za čas od nakupa stanovanja od pravnega prednika dalje. Tožnica razpolaga s kupoprodajno pogodbo kot pravnim naslovom, na podlagi katerega je mogoč vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo. S to pogodbo je pridobila upravičenja, ki se nanašajo na nepremičnino, torej tudi upravičenja, ki izhajajo iz najemne pogodbe. Tožeča stranka je z nakupom nepremičnine pridobila položaj najemodajalca. V trenutku sklenitve kupoprodajne pogodbe, s katero odsvojitelj izjavlja svojo voljo, da se zavezuje prenesti lastninsko pravico, nastopi tudi prenos zakupnega razmerja in s tem pride do spremembe zakupodajalca. Po 2. odstavku 611. člena OZ mora zakupnik (najemnik) od trenutka, ko je bil obveščen o odtujitvi v zakup dane stvari, plačati najemnino samo pridobitelju. Ta določba ureja razmerja med zakupnikom in zakupodajalcem v primeru odtujitve stvari, ki je bila pred tem že dana v zakup. Določba opozarja na pomen, ki ga ima obvestilo zakupniku, da je prišlo do prenosa pogodbe. Za zakupnika je posel, ki je podlaga za prenos lastninske pravice, posel, sklenjen med tretjimi osebami, zato je njegov položaj podoben položaju dolžnika pri odstopu terjatve (obstoj zakupa ne zahteva privolitve zakupnika, zato ne pride v poštev 122. člen OZ). Šele z obvestilom prenosa lastninske pravice postane zakupniku znana sprememba druge pogodbene stranke. Ko je najemnik enkrat obveščen od odtujitvi stvari, ki jo ima v zakupu, se mora na obvestilo zanesti in ga spoštovati ter od tega trenutka dalje plačevati najemnino novemu zakupodajalcu. Od takrat dalje je namreč stopil v razmerje z novim zakupodajalcem. Po ugotovitvah sodišča prve stopnje, ki je pravdni stranki ne izpodbijata (stran 9. sodbe) je bil toženec o spremembi zakupodajalca seznanjen v aprilu 2005, ko je direktor tožeče stranke prišel v stanovanjsko stavbo in takratnim najemnikom povedal, da je hišo kupil in da zahteva njihovo izselitev. S tem je toženca obvestil o spremembi in od tedaj je nastopila njegova dolžnost, da najemnino za stanovanje, ki ga zaseda, plačuje tožeči stranki.

Na pravilnost odločitve ne vpliva ugovor toženca, da ni vedel, koliko znaša najemnina, ker je bila šele v tem postopku določena. Kot je že pravilno obrazložilo sodišče prve stopnje, gre pri neprofitni najemnini za zakonsko kategorijo, katere parametre in elemente določa zakon. Sodišče prve stopnje je celovito pojasnilo, na podlagi katerih predpisov in kako ter kje bi se lahko toženec pozanimal o višini neprofitne najemnine in k temu pritožbeno sodišče nima kaj dodati. Toženec je tako imel možnost ugotoviti višino svoje obveznosti brez sodelovanja tožeče stranke in bi lahko ob pomoči pooblaščene organizacije izračunal višino neprofitne najemnine, oziroma bi jo lahko preveril pri občinskem organu, pristojnem za stanovanjske zadeve. Toženec je tako imel možnost, da sam ugotovi, koliko je znašala neprofitna najemnina v vtoževanem obdobju. Njegovo sklicevanje na nepoznavanje predpisov ni utemeljeno, saj v civilnem pravu velja načelo, da nepoznavanje prava stranki škoduje. Čeprav je bila višina neprofitne najemnine določena šele v tem postopku, pa je bila glede na zakonske in podzakonske predpise določljiva. Tudi toženec mora biti skrben pri izpolnjevanju svojih obveznosti in ne le čakati, da ga druga stranka pozove na izpolnitev njegove dolžnosti (1. odstavek 6. člena OZ).

Med strankama je nesporno, da toženec za vtoževano obdobje najemnine ni plačeval. Dejstvo, da pred časom, ko je tožeča stranka spremenila trditveno podlago in namesto uporabnine zahtevala neprofitno najemnino, toženec ni vedel, ali dolguje uporabnino ali neprofitno najemnino, ne nudi podlage za oprostitev izpolnitve pogodbene obveznosti plačila najemnine. Toženec bi moral v vtoževanem obdobju plačevati vsaj odmeno v višini neprofitne najemnine, ki je najnižja možna korist, ki jo ima lahko od stanovanja (neprofitna najemnina je kot socialna kategorija najnižja najemnina, ki najemodajalcu zagotavlja le pokrivanje osnovnih stroškov). Ker je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo materialno pravo (ni uporabilo 2. odstavka 611. člena OZ), je bilo potrebno pritožbi tožeče stranke ugoditi in izpodbijano sodbo v 2. in posledično v 4. točki izreka spremeniti tako, da je toženec dolžan plačati tožnici še neprofitno najemnino, zapadlo pred decembrom 2006. Glede na navedeno je pritožbeno sodišče tožencu naložilo plačati iz naslova najemnine še znesek 743,00 EUR s pripadajočimi zamudnimi obrestmi, kot je to razvidno iz izreka sodbe sodišča druge stopnje. Neutemeljeno pa toženec graja zavrnitev pobotnega ugovora. Pri tem sploh ne izpodbija ključne ugotovitve sodišča prve stopnje, da predstavlja plačilo elektrike obvezo najemnika in ne tožeče stranke in iz tega naslova ne more uveljavljati dejstva.

Zaradi spremembe odločitve o glavni stvari se je spremenila tudi odločitev sodišča prve stopnje o stroških postopka (2. odstavek 165. člena ZPP v zvezi s členom 154 ZPP). Tožeča stranka je sicer del tožbenega zahtevka umaknila, vendar pa sodišče prve stopnje pravilno ugotavlja, da toženec za obdobje od začetka pravde do prvega delnega umika z dne 3.6.2008 ni uveljavljal nobenih stroškov, zato mu sodišče stroške iz tega naslova ni priznalo. Glede preostalega dela tožbenega zahtevka pa je tožeča stranka v celoti uspela, zato ji mora toženec povrniti njene pravdne stroške. Pritožbeno sodišče je sledilo s strani sodišča prve stopnje priznanim potrebnim stroškom tožeče stranke, saj pravdni stranki njegovi odmeri ne nasprotujeta, upoštevajoč pri tem že podani delni umik tožbe. Vsled navedenega je pritožbeno sodišče odločilo, da je toženec dolžan povrniti tožeči stranki s strani sodišča prve stopnje odmerjene pravdne stroške v višini 592,48 EUR.

Glede na navedeno je pritožbeno sodišče pritožbi tožeče stranke ugodilo in sodbo v izpodbijanem delu (tč. 2, 4 in 5 izreka) spremenilo, kot je razvidno iz izreka sodbe. Pritožbo toženca pa je bilo potrebno kot neutemeljeno zavrniti in v izpodbijanem, a nespremenjenem delu potrditi sodbo sodišča prve stopnje (člen 353 ZPP).

Ker je tožeča stranka s pritožbo uspela, je upravičena do povrnitve potrebnih stroškov pritožbenega postopka (3. odstavek 154. člena ZPP v zvezi s 1. in 2. odstavkom 165. člena ZPP). Pritožbeno sodišče je tožeči stranki v skladu z določili odvetniške in taksne tarife priznalo v tožbi priglašene stroške v znesku 321,51 EUR (odvetniški stroške sestave pritožbe s pripadajočim DDV v višini 206,55 EUR in taksa za pritožbo v višini 114,96 EUR). Pritožbene stroške ji mora toženec povrniti v roku 15 dni od vročitve te sodbe, po preteku tega roka pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi. Toženec, ki s pritožbo ni uspel, pa mora sam kriti svoje stroške pritožbenega postopka.