Jedro

Opomin mora biti torej najemniku vročen pred vložitvijo tožbe.

Opomin, priložen kot priloga tožbi, ki pa ni bil predhodno vročen najemniku, ne more nadomestiti vročitve opomina iz enostavnega razloga, ker je dejstvo, da najemodajalec najemnika pisno opozori na kršitev najemne pogodbe, predpostavka za vložitev tožbe na odpoved najemne pogodbe.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Tožeča stranka nosi sama svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je tožeča stranka toženi odpovedala najemno pogodbo in od nje zahtevala, da ji izroči oseb in stvari prazno stanovanje. Tožečo stranko je tudi zavezalo, da toženki povrne njene pravdne stroške.

Zoper takšno sodbo vlaga pritožbo tožeča stranka, uvejavlja vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP in predlaga razveljavitev izpodbijane sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v ponovno odločanje.

Tožena stranka na pritožbo ni odgovorila.

Pritožba ni utemeljena.

Prvostopno sodišče je ugotovilo vsa dejstva, ki so pomembna za odločitev v tej pravdni zadevi. Svojo odločitev je tudi skrbno obrazložilo. Pritožbeno sodišče v celoti povzema pravilne razloge sodišča prve stopnje in le še glede na pritožbena izvajanja dodaja: Prvostopno sodišče je povsem pravilno uporabilo materialno pravo - določilo tretje alinee prvega odstavka v zvezi z drugim odstavkom 53. člena Stanovanjskega zakona - SZ.

Določilo drugega odstavka 53. člena SZ je jasno. Najemne pogodbe ni mogoče odpovedati s tožbo, če tožnik ni predhodno pisno opozoril najemnika, ki krši najemno pogodbo. Opomin mora biti torej najemniku vročen pred vložitvijo tožbe.

Opomin, priložen kot priloga tožbi, ki pa ni bil predhodno vročen najemniku, ne more nadomestiti vročitve opomina iz enostavnega razloga, ker je dejstvo, da najemodajalec najemnika pisno opozori na kršitev najemne pogodbe, predpostavka za vložitev tožbe na odpoved najemne pogodbe. Te predpostavke pa tožniki niso izpolnili, zato z vloženo tožbo ne morejo odpovedati najemne pogodbe. Brez odpovedi najemne pogodbe pa tožniki tudi ne morejo od tožene stranke zahtevati izpraznitve stanovanja.

Zahtevek na izpraznitev stanovanja utemeljujejo tožniki z dejstvom neobstoja najemne pogodbe, ki so jo s tožbo odpovedali (59. člen SZ). To dejstvo pa ni podano, ker tožniki niso izpolnili predpostavke za vložitev tožbe na odpoved najemne pogodbe iz drugega odstavka 53. člena SZ in ima torej toženka s tožniki še vedno sklenjeno najemno pogodbo.

Dejstvo, da so tožniki izkazali priporočeno pošiljko opomina in poslano navadno pošiljko, ne zadostuje za izpolnitev pogoja, da so toženko pisno opozorili na kršitev najemne pogodbe, saj je sodišče prve stopnje na podlagi izvedenega dokaznega postopka tudi po oceni pritožbenega sodišča sprejelo pravilen zaključek, da toženka opomina pred vložitvijo tožbe ni prejela. Toženka je to zatrjevala tekom celega postopka, tudi izpovedala je zaslišana kot stranka, da ni prejela nobenega opomina ne s priporočeno in tudi ne z navadno pošto.

Dokazno breme za dokazovanje dejstva pisnega opozorila toženke je na strani tožnikov (člen 212 ZPP), tožniki pa tega niso uspeli dokazati, zato je pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da tožba ni bila vložena v skladu z drugim odstavkom 53. člena SZ.

V zvezi s pritožbenimi izvajanji kako se toženka izogiba sprejemanju pošte, pa pritožbeno sodišče ugotavlja, da tožeča stranka niti ne zatrjuje, da bi opomin poslala vsaj dvakrat, če se je prvič priporočena pošiljka vrnila nevročena, ampak je takoj vložila tožbo. Z vročitvijo tožbe, sklepa o oprostitvi sodnih taks in vabila na glavno obravnavo v tem sodnem postopku, pa sodišče prve stopnje ni imelo nikakršnih problemov, saj je tožena stranka vsako pošiljko takoj sprejela.

Pritožba ima sicer prav, da je plačevanje najemnine in stroškov temeljna obveznost vsakega najemnika, vendar pa je pri zahtevku na izpraznitev stanovanja najemnik vsekakor šibkejša stranka v postopku in je zato zakonodajalec za odpoved najemne pogodbe in posledično izpraznitev stanovanja predpisal določene pogoje, ki jih mora najemodajalec strogo upoštevati, če želi najemno pogodbo odpovedati.

Pritožbeni razlogi niso podani, pritožbeno sodišče pa ob uradnem preizkusu zadeve tudi ni našlo tistih bistvenih kršitev določb postopka, ki jih mora upoštevati po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), zato je na podlagi določila 353. člena ZPP pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, zato nosi sama svoje pritožbene stroške (prvi odstavek 154. in prvi odstavek 165. člena ZPP).