Jedro

Pritožnik izpostavlja, da prodajna pogodba nasprotuje temeljnemu načelu stvarnega prava superficies solo cedit. Tožena stranka je res posebej obračunala vrednost poslovne stavbe in zemljišča pod njo. Ni pa s sklenitvijo pogodbe prišlo do kršitve načela superficies solo cedit, ki je uzakonjeno v 8. členu SPZ. Tožena stranka je tako zemljišče kot tudi na njem stoječo stavbo prodala skupaj kot celoto, le vrednost sestavin pri oblikovanju cene predmeta prodaje je obračunala ločeno. Zato odstop od načela povezanosti in zemljišča ni podan, kot zmotno meni pritožnik.

Izrek

Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem zavrnilnem delu (3. točka izreka) sodba sodišča prve stopnje potrdi.

Obrazložitev

: Sodišče prve stopnje je razsodilo, da je tožeča stranka lastnik nepremičnine, parc. št. X, k.o. B ter da je tožena stranka dolžna izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo zaradi vknjižbe tožnikove lastninske pravice. Kar je tožeča stranka zahtevala več (glede ugotovitve lastninske pravice na delu parc. št. X, k.o. B), je tožbeni zahtevek zavrnilo. Odločilo je še, da vsaka stranka krije svoje pravdne stroške. Predlog tožeče stranke za izdajo začasne odredbe, da se toženi stranki prepoveduje odtujiti ali obremeniti nepremičnino, parc. št. Y, k.o. B, je zavrnilo.

Zoper zavrnilni del sodbe se pritožuje tožeča stranka iz vseh zakonsko določenih pritožbenih razlogov. Pritožbenemu sodišču predlaga, da sodbo v zavrnilnem delu razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v ponovno odločanje ali da sodbo spremeni in ugotovi, da je tožnik postal lastnik nepremičnine, parc. št. Z, k.o. B v izmeri 675m2 in toženi stranki naloži izstavitev ustrezne zemljiškoknjižne listine. Navaja, da sodišče ni izvedlo predlaganih dokazov pridobitve grafičnih prikazov zemljišč, na podlagi katerih so bile izračunane približne površine zemljišč, ki naj bi pripadale posameznim objektom – poslovnim zgradbam ter cenitve vrednosti. Da bi bilo dejansko stanje popolnoma razjasnjeno, bi se moralo sodišče prve stopnje opredeliti tudi glede aneksov k prejšnjim prodajnim pogodbam, ki jih je tožena stranka sklenila z ostalimi kupci na podlagi javnega razpisa. Sodišče prve stopnje je spregledalo temeljna načela stvarnega prava, ki bi jih moralo upoštevati pri odločitvi o tem, kaj je tožena stranka prodala tožeči stranki oziroma, kaj je tožeča stranka kupila in tudi plačala na podlagi izdanega računa tožene stranke. Iz prodajne pogodbe in računa namreč jasno izhaja, da je tožeča stranka kupila in tožena stranka prodala 1188m2 parc. št. W, k.o. B, sedaj Z, k.o. B. Sodišče prve stopnje se ni opredelilo do dejstva, da niti iz javnega razpisa niti iz prodajne pogodbe izrecno ni izhajalo, da je bila višina kupnine za zemljišče sestavljena iz vrednosti zemljišča pod poslovno stavbo in vrednosti dela zemljišča W (sedaj Z), k.o. B. Iz prodajne pogodbe in javnega razpisa ne izhaja, da je tožena stranka posebej prodajala zemljišče pod poslovno stavbo in posebej poslovno stavbo. Tak način prodaje bi bil povsem v nasprotju z osnovnimi načeli stvarnega prava, ki določajo povezanost zemljišča in objekta (superficies solo cedit).

Tožena stranka na pritožbo tožeče stranke ni odgovorila.

Pritožba ni utemeljena.

Neutemeljeno pritožnik očita sodišču prve stopnje, da je zmotno oziroma nepopolno ugotovilo dejansko stanje, ker ni izvedlo dokaza s pribavo grafičnih prikazov zemljišč in vpogleda v anekse k prodajnim pogodbam, ki jih je tožena stranka sklenila z ostalimi kupci. Sodišče prve stopnje je dejansko stanje ugotavljalo na podlagi presoje kupoprodajne pogodbe, javnega razpisa, ki je bil osnova za sklenitev prodajne pogodbe in je vseboval pogoje za sklenitev prodajne pogodbe, ter izpovedb prič DP in TK, zaposlenih pri toženi stranki in tožnika. Iz 2. odstavka 2. člena prodajne pogodbe (A2) izhaja, da bo dokončna površina pripadajočega dela zemljišča, parc. št. W, k.o. B določena po naknadno izvedeni parcelaciji ter da bo razlika med ocenjeno površino pripadajočega dela zemljišča (774m2) in končno površino predmet aneksa k tej kupoprodajni pogodbi. Zavrnitev ostalih dokaznih predlogov tožnika je utemeljena, saj ni logično, kako bi sodišče tolmačilo vsebino pogodbe na podlagi teh listin.

Prav tako pritožnik neutemeljeno trdi, da iz prodajne pogodbe in računa jasno izhaja, da je kupil, tožena stranka pa mu je prodala 1188m2 parc. št. W, k.o. B, sedaj Z, k.o. B. To ne drži. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da podlago za sklenitev prodajne pogodbe pravdnih strank predstavlja javni razpis za prodajo stavbnih zemljišč, ki je bil objavljen v Uradnem listu RS, št. 100 z dne 27.10.2000 (A15). To je navedeno tudi v 1. členu prodajne pogodbe, iz katerega izhaja, da se je tožnik na navedeni razpis prijavil in izpolnil vse predpisane pogoje. Pravilno je tako sodišče prve stopnje določila prodajne pogodbe tolmačilo v skladu s pogoji javnega razpisa.

Iz 3. točke javnega razpisa izrecno izhaja, kaj je predmet prodaje: objekti, površina zemljišča pod objekti in pripadajoči deli zemljišča, parc. št. W, k.o. B po tabeli. Iz te tabele izhaja, da kupcu parc. št. N, ki obsega 414m2, na kateri stoji stavba, pripada 774m2 parcele W, k.o. B. Obseg zemljišča, ki ga je kupil tožnik, tako znaša 414m2 plus 774m2, kar je skupno 1188 m2. V ta obseg je vključeno tudi zemljišče pod stavbo, ki stoji na parc. št. N, k.o. B. To potrjujeta tako javni razpis, ki določa, da je predmet prodaje tudi zemljišče pod objektom, na katerem stoji stavba, kot tudi 1. odstavek 2. člena prodajne pogodbe, ki taksativno našteva, kaj je tožnik kupil, in sicer: zemljišče parc. št. N, poslovno stavbo v izmeri 414m2 k.o. B in del zemljišča (v približni izmeri 774 m2) parc. št. W, dvorišča v izmeri 29535m2, vse k.o. B. Pritožbene navedbe, da je tožnik kupil 1188m2 parc. št. W, k.o. B tako ne držijo, kar je pravilno ugotovilo tudi sodišče prve stopnje.

Prav tako takšen zaključek ne more temeljiti na računu z dne 29.12.2000 (A4), kot zmotno meni pritožnik. Glede tega je sodišče prve stopnje ugotovilo, da v računu res ni navedeno, da je v ceni, plačani za zemljišče, zajeto tudi zemljišče pod parc. št. N (414m2, na katerem stoji poslovna stavba). Ker je račun izdala druga služba tožene stranke, je povsem mogoče, da je prišlo do napake pri zapisu v rubriki vrste blaga oziroma storitve.

Pritožnik izpostavlja, da prodajna pogodba nasprotuje temeljnemu načelu stvarnega prava superficies solo cedit. Tožena stranka je res posebej obračunala vrednost poslovne stavbe in zemljišča pod njo. Ni pa s sklenitvijo pogodbe prišlo do kršitve načela superficies solo cedit, ki je uzakonjeno v 8. členu Stvarnopravnega zakonika. Tožena stranka je tako zemljišče kot tudi na njem stoječo stavbo prodala skupaj kot celoto, le vrednost sestavin pri oblikovanju cene predmeta prodaje je obračunala ločeno. Zato odstop od načela povezanosti in zemljišča ni podan, kot zmotno meni pritožnik.

Sodišče prve stopnje je tako upoštevaje zadnjo parcelacijo, do katere je prišlo tekom tega pravdnega postopka, pravilno ugodilo tistemu delu tožbenega zahtevka, s katerim tožnik uveljavlja lastninsko pravico na parceli X, k.o. B s površino 513m2, ki je del funkcionalnega zemljišča, ki je pripadlo stavbi na parc. št. N, k.o B. V preostalem delu, ki se nanaša na del parcelne št. Z, k.o. B v izmeri 675 m2, pa je tožbeni zahtevek pravilno zavrnilo.

V pritožbi uveljavljani pritožbeni razlogi torej niso podani. Sodišče prve stopnje je dejansko stanje ugotovilo pravilno in popolno, na ugotovljeno dejansko stanje pravilno uporabilo materialno pravo, v postopku pa tudi ni bila zagrešena kakšna od bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, na katere mora pritožbeno sodišče paziti po uradni dolžnosti. Višje sodišče je zato v skladu z določbo 353. člena ZPP pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo.

Ker pritožnik s pritožbo ni uspel, je dolžan kriti svoje stroške pritožbenega postopka (1. odstavek 165. člena ZPP v zvezi z 154. členom ZPP).