Jedro

Tožeča stranka je zatrjevala, da sporna stavba ni vpisana v zemljiško knjigo, da pa je iz drugih listin razvidno, da je tožena stranka solastnica spornega objekta, da je med solastniki obstajal sporazum o delitvi solastnine v etažno lastnino ter da iz tega sporazuma, elaborata za vpis stavbe v kataster stavb in pogodbe o medsebojnih odnosih izhaja, da je tožena stranka lastnica poslovnega prostora v stavbi ter solastnica 2,27% deleža skupnih delov stavbe. Iz takšnih trditev jasno izhaja, da je na sporni zgradbi etažna lastnina dejansko bila vzpostavljena (čeprav v zemljiško knjigo še ni vpisana).

Skladno s pravno teorijo se v praksi pojavljajo tri oblike dejanske etažne lastnine – izvenknjižna etažna lastnina, nedokončana etažna lastnina in navidezna solastnina. V obravnavanem primeru gre za tako imenovano izvenknjižno etažno lastnino, ko niti stavba niti njeni posamezni deli (še) niso evidentirani v nepremičninskih evidencah.

S stališčem, da uporaba 9. člena SZ-1 ni mogoča, če stavba (še) ni vpisana v zemljiško knjigo, se višje sodišče ne more strinjati.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Tožena stranka sama krije svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo v prvem in tretjem odstavku izreka obdržalo v veljavi sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, VL 168306/2014 z dne 9. 12. 2014 (I. točka izreka). Toženi stranki je naložilo v plačilo 209,15 EUR tožnikovih pravdnih stroškov (II. točka izreka).

2. Zoper takšno odločitev se, zaradi bistvenih kršitev določb postopka in zmotne uporabe materialnega prava, pravočasno pritožuje tožena stranka. Višjemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne.

3. Tožeča stranka na pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Višje sodišče soglaša z zaključkom sodišča prve stopnje, da je tožena stranka dejanski (etažni) lastnik poslovnega prostora v poslovno-stanovanjski stavbi z ID št. 000, kljub temu, da slednja ni vpisana v zemljiško knjigo. Pritožbeni očitki, da tožena stranka ni etažni lastnik stavbe, za katero tožeča stranka kot upravnik zahteva plačilo stroškov, glede na dokaze, na katere se sklicuje že sodišče prve stopnje, niso utemeljeni. Poleg tega poskuša tožena stranka z njimi izpodbiti dejansko stanje, ugotovljeno s strani sodišča prve stopnje. Ker obravnavana zadeva predstavlja gospodarski spor majhne vrednosti (495. člen Zakona o pravdnem postopku – v nadaljevanju ZPP), zmotno ali nepopolno ugotovljeno dejansko stanje ni dovoljen pritožbeni razlog (prvi odstavek 458. člena ZPP). To pomeni, da je višje sodišče pri odločanju vezano na dejanske ugotovitve, ki jih je zavzelo sodišče prve stopnje. Zgoraj povzeti pritožbeni ugovori tako niso le neutemeljeni, temveč tudi nedopustni. Prav tako so nedopustni ugovori, da pravdni stranki nista v pogodbenem odnosu.

6. Neutemeljen pa je ugovor, da ugotovitev sodišča prve stopnje, da je tožena stranka dejanska etažna lastnica stavbe (in da je vzpostavljena dejanska etažna lastnina), presega trditveno podlago tožeče stranke. Ta je zatrjevala, da sporna stavba ni vpisana v zemljiško knjigo, da pa je iz drugih listin razvidno, da je tožena stranka solastnica spornega objekta, da je med solastniki obstajal sporazum o delitvi solastnine v etažno lastnino ter da iz tega sporazuma, elaborata za vpis stavbe v kataster stavb in pogodbe o medsebojnih odnosih izhaja, da je tožena stranka lastnica poslovnega prostora v stavbi ter solastnica 2,27% deleža skupnih delov stavbe. Iz takšnih trditev jasno izhaja, da je na sporni zgradbi etažna lastnina dejansko bila vzpostavljena (čeprav v zemljiško knjigo še ni vpisana).

7. Na tako ugotovljeno dejansko stanje je sodišče prve stopnje pravilno uporabilo določbo 9. člena Stanovanjskega zakonika (v nadaljevanju SZ-1), po kateri določbe o upravljanju veljajo tudi za večstanovanjske stavbe, v katerih je vzpostavljena dejanska etažna lastnina. Skladno s pravno teorijo se v praksi pojavljajo tri oblike dejanske etažne lastnine – izvenknjižna etažna lastnina, nedokončana etažna lastnina in navidezna solastnina. V obravnavanem primeru gre za tako imenovano izvenknjižno etažno lastnino, ko niti stavba niti njeni posamezni deli (še) niso evidentirani v nepremičninskih evidencah.(1) Enako pojem dejanske etažne lastnine razlaga tudi sodna praksa.(2) S stališčem, da uporaba 9. člena SZ-1 ni mogoča, če stavba (še) ni vpisana v zemljiško knjigo, se tako višje sodišče ne more strinjati. Posledično je takšen ugovor kot neutemeljen zavrnilo.

8. Tudi ugotovitev, da solastniški delež tožene stranke na skupnih delih znaša 2,27%, pa pomeni ugotovitev dejanskega stanja. Kot je že bilo pojasnjeno, pritožbeno izpodbijanje slednjega v sporih majhne vrednosti ni mogoče. Višje sodišče se zato do navedb, s katerimi ga skuša tožena stranka izpodbiti, ni vsebinsko opredeljevalo. Dodaja le, da se strinja s stališčem sodišča prve stopnje, da so njeni ugovori glede velikosti solastninskega deleža preveč pavšalni. Glede na vse dokaze iz katerih navedeni delež izhaja, bi namreč tožena stranka morala navesti vsaj to, kakšen naj bi bil, po njeni oceni, njegov pravilen izračun.

9. Pravilen (in neizpodbojen) je tudi (dejanski) zaključek sodišča prve stopnje, da je bila pogodba o upravljanju veljavno sklenjena, saj jo je podpisala zadostna večina etažnih lastnikov. Podlago za obračunavanje stroškov obratovanja in vzdrževanja stavbe, pa je sodišče prve stopnje pravilno našlo v določbah Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) o izpolnitvi s subrogacijo (in ne v pogodbi o upravljanju, kot zmotno meni pritožba). Pojasnilo je, da upravnik (tožeča stranka) ima pravni interes za izpolnitev tovrstnih obveznosti etažnega lastnika, zato je po njegovi izpolnitvi nanj prešla upnikova (dobaviteljeva) terjatev (275. člen OZ). Obveznost etažnega lastnika (kot dejanskega dolžnika) za plačilo takšnih stroškov s plačilom upravnika ni prenehala. Spremenil se je le njen upnik. Ker tožena stranka ni ugovarjala višini terjatve in dejstvu, da je tožeča stranka zaračunane stroške dejansko plačala dobaviteljem, je tako pravilen tudi zaključek sodišča prve stopnje, da je tožeča stranka upravičena do plačila celotne terjatve.

10. S pritožbo uveljavljeni pritožbeni razlogi torej niso utemeljeni. Ker višje sodišče ni ugotovilo niti kršitev, na katere skladno z drugim odstavkom 350. člena ZPP pazi po uradni dolžnosti, je pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

11. Tožena stranka s pritožbo ni uspela, zato mora sama kriti svoje pritožbene stroške (prvi odstavek 154. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP).

Op. št. (1): Več o tem Jure Debevec: Razmerja pri etažni lastnini, nastali pred uveljavitvijo SPZ (t. i. dejanska etažna lastnina), Op. št. (2): Npr. VSL v sodbi II Cpg 419/2013, II Cpg 897/2015