Jedro

Pravilno je izhodišče, da je treba pri razlagi pogodbe najprej izhajati iz narave same pogodbe, to je njene kavze. Pravilna je argumentacija v obeh sodbah, da je bistvo pogodbe o posredovanju določeno v 816. členu ZOR, po katerem lahko naročitelj prekliče naročilo za posredovanje kadarkoli hoče, če se temu ni odpovedal in če preklic ni v nasprotju s poštenjem. Ta določba opredeli pravno podlago posredniške pogodbe. Določbe v pogodbi, ki posegajo vanjo (še posebej, če gre za adhezijsko pogodbo), pa zahtevajo strogo razlago.

Izrek

Revizija se zavrne.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je razveljavilo sklep o izvršbi z dne 8.7.1996, opr. št. I 96/12645 v 1. in 3. točki izreka in tožbeni zahtevek za plačilo dvojne provizije iz pogodbe o posredovanju z dne 14.6.1995 zavrnilo. Sodišče druge stopnje je zavrnilo pritožbo tožeče stranke in prvostopno sodbo potrdilo. Sodišči sta razlagali 7. in 8. člen sporne pogodbe o posredovanju v skladu z določbami ZOR o tej pogodbi (813. do 826. člen) ter v skladu z načeli vestnosti in poštenja (12. člen ZOR) ter enakopravnosti udeležencev v obligacijskih razmerjih (11. člen ZOR).

Proti sodbi sodišča druge stopnje je vložila revizijo tožeča stranka zaradi zmotne uporabe materialnega prava. V reviziji najprej podrobno obrazloži stopnjevanje sankcije od 1. do 3. odstavka 7. člena pogodbe o posredovanju. Trdi, da je treba za obravnavano razmerje uporabiti 2. odstavek, ki ureja odstop v teku realizacije prodaje, in sicer ne glede na to, ali je naročnik ravnal nepošteno ali ne. Poudarja, da je pogodba adhezijska in si jo je "pisala sama tožeča stranka".

Določitev dvojne provizije že zaradi tega ni vezana na poseben pogoj, ki bi bil tožeči stranki v breme. Pravdni stranki sta se dogovorili za takšno določilo zato, da bi utrdili posredniško razmerje, še posebej v tako kritičnem trenutku kot je realizacija pogodbe, za katero tožeča stranka posreduje. Nadalje še trdi, da je tudi 8. člen povsem v skladu s pravnim redom. Ne gre za nikakršno nepoštenost. Razlogi na strani naročnika so kakršnekoli okoliščine. Čeprav je obveznost res težka, jo je tožena stranka vendarle s podpisom pogodbe prevzela. Sicer pa tožeča stranka na koncu revizije trdi, da vztraja pri tem, da je podan dejanski stan iz 2. odstavka 7. člena sporne pogodbe. Dejansko stanje je nepopolno ugotovljeno v delu, v katerem bi bilo treba ugotoviti, da je bila v teku realizacija pogodbe s kupcem Ivanom Mikulinom. Zato predlaga, da revizijsko sodišče razveljavi sodbi sodišč prve in druge stopnje.

Revizija je bila vročena Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo, in nasprotni stranki, ki nanjo ni odgovorila (390. člen Zakona o pravdnem postopku iz leta 1977, v nadaljevanju ZPP, ki se v obravnavanem primeru še naprej uporablja na podlagi 1. odstavka 498. člena Zakona o pravdnem postopku, Ur.l. RS, št. 26/99).

Revizija ni utemeljena.

Revizijsko sodišče ugotavlja, da sta sodišči druge in prve stopnje pravilno uporabili materialno pravo, ko sta tožbeni zahtevek tožeče stranke zavrnili.

Revizijsko sodišče najprej ugotavlja, da tožeča stranka v reviziji le pavšalno ugotavlja, da je prišlo do odstopa od pogodbe v teku realizacije prodaje, ne da bi pojasnila, kaj s tem pojmom razume. Dejstvo je, da je sodišče prve stopnje ugotovilo, da tožena stranka tožeči naloga za sestavo pogodbe ni dala (7. stran sodbe sodišča prve stopnje) ter da je med postopkom zatrjevala pravzaprav samo to, da je že "pripeljala" primernega kupca (ugotovitve na 8. in 9. strani prvostopne sodbe). Gre za dejanski ugotovitvi, na kateri je revizijsko sodišče vezano (3. odstavek 385. člena ZPP). Tožeča stranka tudi v reviziji ne pojasni natančneje, kaj razume z realizacijo pogodbe.

Revizijsko sodišče nadalje ugotavlja, da med strankama ni bilo sporno, da sta sklenili pogodbo o posredovanju in tudi ne, da je tožena stranka podpisala adhezijsko pogodbo (to dejstvo tožeča stranka v reviziji še posebej poudarja). Če pa je tako, je razlaga pogodbe o posredovanju podvržena tako določbam 813. do 826. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR) o posredniški pogodbi, kakor tudi določbam o razlagi adhezijskih pogodb (143. člen ZOR).

Da so določbe sporne pogodbe nejasne in izrazito v korist tožeči stranki, kaže že sama zgradba pogodbe. Zadnji stavek 8. člena sporne pogodbe je namreč tako zelo širok, da zajema vse primere, ki so zelo podrobno urejeni že v prejšnjih določbah (v treh odstavkih 7. člena in pretežnem delu 8. člena). Ne gre pa prezreti, da ima 5. člen povsem jasno določbo, kdaj nastopi obveznost naročnika, da plača provizijo. Po 1. odstavku ta trenutek nastopi tedaj, ko pride do sklenitve pogodbe o prodaji oziroma nakupu nepremičnine, za katero je posredoval posrednik. Tudi 1. odstavek 7. člena, ki govori o primeru preklica naročila v nasprotju s poštenjem, se sklicuje na 816. člen ZOR in omogoča tožeči stranki plačilo polne provizije v skladu z že navedenim 5. členom pogodbe. Od tega določila naprej pa prihaja do neskladnega navajanja različnih pravnih situacij, ki same po sebi niso v logični povezavi in tudi ne v stopnjevanju, kakršnega želi prikazati tožeča stranka. Zato se revizijsko sodišče v celoti strinja z razlogi, ki so navedeni v prvostopni in drugostopni sodbi. Še posebej podrobna je analiza 7. in 8. člena v sodbi sodišča druge stopnje (3. stran te sodbe), kateri ni kaj dodati.

Revizijsko sodišče zato soglaša s presojo posameznih določb sporne pogodbe. Pravilno je izhodišče, da je treba pri razlagi pogodbe najprej izhajati iz narave same pogodbe, to je njene kavze. Pravilna je argumentacija v obeh sodbah, da je bistvo pogodbe o posredovanju določeno v 816. členu ZOR, po katerem lahko naročitelj prekliče naročilo za posredovanje kadarkoli hoče, če se temu ni odpovedal in če preklic ni v nasprotju s poštenjem. Ta določba opredeli pravno podlago posredniške pogodbe. Določbe v pogodbi, ki posegajo vanjo (še posebej, če gre za adhezijsko pogodbo), pa zahtevajo strogo razlago.

Ker tožeča stranka ni dokazala, da je prišlo do preklica naročila v času realizacije pogodbe, posebni razlogi v zvezi s 7. členom niti niso več potrebni. Pravilna pa je materialnopravna presoja, da si je tožeča stranka z besedilom zadnjega stavka 8. člena pogodbe dejansko odprla možnost, da prav v slehernem primeru, ko do sklenitve pogodbe ne pride, od naročnika zahteva plačilo dvojne provizije, če le niso bili razlogi za to v njeni sferi. Presoja, da je takšna določba tudi v nasprotju z načeli vestnosti in poštenja po 12. členu ZOR in načelom enakopravnosti udeležencev v pravnem prometu (11. člen ZOR), ne zahteva posebne utemeljitve.

Enako velja za sklicevanje tožeče stranke na to, da si je pogodbo pisala sama, in da je zaradi tega razumljiva njena strogost. Poglavje o razlagi pogodb (99. do 102. člen ZOR), na katero se pri tem sklicuje, ji močnejše vloge ne daje. Razlaga nejasnih določil v posebnih primerih je urejena v 100. členu, kjer je posebej določeno naslednje: Če je bila pogodba sklenjena po vnaprej natisnjeni vsebini, ali je bila pogodba kako drugače pripravljena in predlagana od ene pogodbene stranke, je treba nejasno določilo razlagati v korist druge stranke. Prav to sta storili tudi sodišči druge in prve stopnje in zato tudi ta del ZOR pravilno uporabili.

Revizijsko sodišče le zaradi odgovora na revizijske trditve še dodaja, da tožeča stranka tudi v reviziji ne zatrjuje nobene okoliščine, ki bi kazala na nepoštenost tožene stranke. Trditev, da je prišlo do preklica zaradi tega, ker so se "hčere premislile", ne zadošča. Zgolj ta razlog gotovo ne pomeni nepoštenosti na strani tožene stranke. Kar zadeva trditev tožeče stranke, da poštenost glede na 2. odstavek 7. člena in 8. člen pogodbe pravzaprav sploh ni pomembna, pa revizijsko sodišče le pripominja, da je sama tožeča stranka pretežni del postopka na prvi stopnji vztrajala prav na tej trditvi (na primer na list. št. 22 in 42 spisa). Pooblaščenka tožeče stranke je namreč še na naroku dne 14.12.1997 posebej zatrjevala, da za rešitev zadeve "niso toliko pomembne okoliščine okrog podpisa pogodbe o sodelovanju, kot sam odstop od pogodbe o posredovanju oziroma poštenost tožene stranke" (42. stran spisa). Poleg tega revizijsko sodišče še dodaja, da nobena od strank v postopku ni zatrjevala ali dokazovala, da bi potencialni kupec I. M. zahteval od tožeče stranke povrnitev morebitnih stroškov zaradi nesklenjene pogodbe.

Ker torej tožeča stranka še v reviziji vztraja na plačilu dvojne provizije na podlagi 7. člena oziroma podrejeno 8. člena sporne pogodbe, revizijsko sodišče ugotavlja, da s takšnim zahtevkom ne more uspeti.

Revizija je zato neutemeljena, in jo je revizijsko sodišče potem ko tudi ni ugotovilo nobene kršitve določb pravdnega postopka, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (10. točka 2. odstavka 354. člena ZPP), zavrnilo kot neutemeljeno.