Jedro

Pogodbeno omejitev posredničine naloge pa je mogoče upoštevati v okviru zahteve za znižanje provizije.

Za učinkovito uveljavitev zahteve za znižanje plačila po tretjem odstavku 846. člena OZ ne zadostuje ugovor, ampak je treba postaviti oblikovalni zahtevek.

Izrek

I. Pritožbi tožene stranke se delno ugodi in se III. točka izreka sodbe sodišča prve stopnje spremeni tako, da se glasi: "Tožeča stranka je dolžna toženi stranki povrniti pravdne stroške v višini 78,29 EUR v roku 15 dni od vročitve te sodbe 15 dneh od vročitve te sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po izteku roka za prostovoljno plačilo."

II. V preostalem se pritožba tožene stranke in v celoti pritožba tožeče stranke zavrneta in se v nespremenjenem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

III. Pravdni stranki sami krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je razsodilo, da sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 35105/2012 z dne 20. 3. 2012 ostane v veljavi v prvem odstavku izreka glede zneska 1.320,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 16. 2. 2012 dalje do plačila in v tretjem odstavku izreka glede izvršilnih stroškov v znesku 38,02 EUR (I. točka izreka). V preostalem delu, to je v prvem odstavku izreka glede zneska 2.040,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 16. 2. 2012 do plačila in v tretjem odstavku glede izvršilnih stroškov v znesku 108,74 EUR, je sklep o izvršbi razveljavilo in tožbeni zahtevek v tem delu zavrnilo (II. točka izreka). Tožencu je v plačilo naložilo povrnitev pravdnih stroškov tožnici v znesku 10,16 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi (III. točka izreka).

2. Zoper zavrnilni del sodbe se pravočasno pritožuje tožnica iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP).(1) Predlaga, naj njeni pritožbi ugodi in da predmetni sklep o izvršbi ostane v celoti v veljavi, tožencu pa naloži v plačilo stroške postopka, podrejeno pa, da sodbo razveljavi in vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Sodišče je zmotno uporabilo določbo 846. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ)(2) in neutemeljeno ugodilo toženčevemu ugovoru za znižanje provizije. Tožnica ne zahteva plačila provizije, ampak plačilo pogodbene kazni zaradi nespoštovanja sklenjene pogodbe. Pogodbena kazen je zgolj določena v enaki višini kot provizija, kar pa ne pomeni, da gre za isti temelj. Provizija je plačilo za posrednikovo delo in je določena v 2. členu Pogodbe o posredovanju pri nakupu nepremičnine. Pogodbena kazen pa je škoda, ki je tožnici nastala zaradi kršitve sklenjene pogodbe in sta jo pravdni stranki opredelili v 6. členu pogodbe v višini 2 % od pogodbene vrednosti. Sodišče neutemeljeno zaključuje, da je provizija previsoka. Zakon o nepremičninskem posredovanju (v nadaljevanju ZNPosr) v 5. členu določa, da si lahko posrednik izgovori provizijo v višini 4 % vrednosti nepremičnine. Tožnica se je v konkretnem primeru dogovorila za provizijo v višini 2 %, kar je polovica najvišje dovoljene provizije in je povsem primerna. Sodišče neutemeljeno primerja obseg dela in višino provizije. Tožnica bi, če bi bila sklenjena pogodba z njeno pomočjo, morala opraviti več storitev – sodelovanje pri pogajanjih, priprava pogodbe, ureditev pravnega statusa nepremičnine, izvedba sklenjene pogodbe v zemljiški knjigi. Vse to bi tožnica res opravila, če toženka ne bi kršila pogodbe. Zadeva ni primerljiva z zadevo VSL I Cp 4183/2010, na katero se sklicuje sodba. Tam je posrednik želel isto delo zaračunati obema strankama, s katerima je sklenil pogodbo o posredovanju, v obravnavanem primeru pa tožnica lastnikoma ni izstavila računa za posredovanje. Četudi bi šlo za plačilo provizije in ne pogodbene kazni, gre za običajno plačilo za storitve, ki jih je opravila tožnica, in je tudi zato zahtevek po znižanju neutemeljen. Poleg tega toženec ni zahteval znižanja provizije, ampak znižanje pogodbene kazni, tako da sodišče ni imelo podlage za znižanje zahtevka. Priglaša stroške pritožbenega postopka.

3. Zoper I. in III. točko izreka sodbe se pravočasno pritožuje toženec iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena ZPP. Predlaga, naj predmetni sklep o izvršbi z dne 20. 3. 2012 razveljavi tudi v preostalem delu in tožbeni zahtevek v celoti zavrne. Trdi, da mu je tožnica po ogledu ponudila v podpis pogodbo o posredovanju za točno določeno nepremičnino. Do sklenitve prodajne pogodbe ni prišlo zaradi posredovanja tožnice, saj je toženec pozneje ugotovil, da tožnica sploh ni imela pooblastila za prodajo stanovanja niti od lastnikov stanovanja niti od tretjih oseb. Še več, lastnika stanovanja tožnice nista poznala. Posredniška pogodba je nična. Do podpisa takih posredniških pogodb prihaja s pomočjo izrabe tržnih razmer s strani nepremičninskih posrednikov, ki delujejo tako, da kupcu onemogočijo neposreden stik s prodajalcem in ga dejansko prisilijo v podpis posredniške pogodbe. Nepremičninski posredniki to storijo tako, da pri oglaševanju nepremičnine ne navedejo konkretnih podatkov, na podlagi katerih bi lahko kupec stopil v neposreden stik s prodajalcem, pred ogledom nepremičnine pa kupcu predložijo v podpis pogodbo o posredovanju (VSL I Cp 1087/2000). Pogodba s kupcem pomeni nemoralni poskus posrednika pridobiti še dodatno plačilo od kupca, tožnica pa ponudbe za odkup stanovanja sploh ni posredovala lastnikom stanovanja. Tožnica za toženca ni opravila osnovne storitve, ki predstavlja bistven element posredniške pogodbe. Zanj ni iskala nepremičnine ali pogodbenega partnerja, ta je bil najden pred podpisom sporne posredniške pogodbe. Edina zaveza, ki jo je tožnica sprejela v razmerju do kupca, toženca, je bila ta, da bo prodajalca seznanila s ponudbo toženca, pri čemer bi morala to storiti že na podlagi sklenjene posredniške pogodbe s prodajalcem; za toženca tožnica ni opravila nobene storitve. Zakon sicer predvideva možnost dvojnega posredovanja, vendar pa v teh primerih nepremičninski posrednik išče za obe strani. Izpostavlja sodbo VSL II Cp 3245/2012. Uveljavlja ugovor neizpolnjene pogodbe. Tožnica ni izpolnila svoje osnovne obveznosti posredovanja, to je prizadevati si najti za kupca tretjo osebo, ki bi mu prodala svojo "ustrezno" nepremičnino (VSL I Cp 4183/2010). Storitve, ki naj bi jih tožnica opravila zanj (ogled, posredovanje kontaktov bančnika, posredovanje obvestila, da lastniki ne soglašajo s ponudbo 122.000,00 EUR) je opravila zaradi izpolnitve svojih zavez po posredniški pogodbi s prodajalcem. Če bi sodišče ugotovilo, da je bila neka storitev vseeno opravljena tudi na podlagi izrecnega naročila toženca, bi moralo ugotoviti, kakšno je bilo dogovorjeno plačilo oziroma primerno nadomestilo. Glede znižanja provizije v sodbi ni obrazloženo, na čem temelji odločitev o višini nadomestila. Sodišče je upoštevalo, da tožnica ni imela sklenjene pogodbe s prodajalcem (sicer ustno) in da se še ni odločila, ali bo uveljavljala plačilo za svoje delo od prodajalcev (izpoved zastopnice tožnice). Truda in dela, ki ga je tožeča stranka opravila za sklenitev posla, ni mogoče enačiti s provizijo v razsojenem znesku. Sodišče bi moralo ugotoviti, da se je toženec s prodajalcema seznanil prek skupnega znanca. Da je tožnica zainteresirane kupce vodila na oglede, zagotovo ni izhajalo iz naročila lastnikov stanovanja, temveč je to temeljilo na kolegialnem odnosu med direktorico tožnice in A. A. Iz izpovedb prič izhaja, da lastniki stanovanja niso bili seznanjeni s ponudbo tožnice za nakup nepremičnine, sodišče pa v zvezi s tem zapiše, da ni razloga, da bi si tožnica negativen odgovor na ponudbo toženca izmislila. Tožencu ni jasno, zakaj te ponudbe niso prejeli, še posebej, ker je bila končna prodajna cena za nepremičnino nižja od prej ponujene. Tožnica ni ravnala z zahtevano skrbnostjo. Izpostavlja izpovedbo direktorice, ki je na naroku tudi lagala. Tožnici so priznani stroški postopka za kilometrino za potovanje na tri naroke iz C. v L., trojno parkirnino in dnevnico za pooblaščenca tožnice. Toženec ne bi smel nositi teh stroškov. Tožnica ima sicer pravico do svobodne izbire odvetnika, vendar pa je potrebno zagotoviti ustrezno ravnovesje s položajem nasprotne stranke. Povečanih stroškov ni dolžna nositi nasprotna stranka. To velja toliko bolj, ker ima pooblaščenec tožnice podružnico v kraju sojenja. Ne priglaša pritožbenih stroškov.

4. Toženec v pravočasnem odgovoru na tožničino pritožbo predlaga njeno zavrnitev. Navaja, da je tožnica vtoževala plačilo zneska (pogodbene kazni) zaradi neizpolnitve obveznosti toženke, to je plačila posredniške provizije. Takšna obveznost je denarna obveznost, ki pa v skladu z OZ ne more biti dogovorjena za denarne obveznosti. Določba je tako v nasprotju z zakonom in posledično nična, na kar mora paziti sodišče po uradni dolžnosti. Priglaša stroške odgovora na pritožbo.

5. Tožničina pritožba ni utemeljena. Toženčeva pritožba je delno utemeljena.

6. Tožnica je zahtevek za plačilo 2 % od pogodbene vrednosti nepremičnine temeljila na 6. členu pogodbe o posredovanju, sklenjene s tožencem, ki se v relevantnem delu glasi: "V primeru, da naročitelj zlorabi posrednikovo informacijo tako, da ... pogodbo sklene sam ali njegov bližnji sorodnik v šestih mesecih po prenehanju te pogodbe o posredovanju, je posredniku dolžan plačati provizijo v višini 2 % + DDV od pogodbene vrednosti." Izpodbijana sodba zavzema stališče, da gre za dogovor o plačilu provizije za primer kršitve pogodbe (in ne za pogodbeno kazen, kot trdi tožnica) in da je v pogodbi določena višina provizije glede na obseg dogovorjenih tožničinih nalog previsoka, primerna pa je v višini 1 % pogodbene vrednosti (z davkom na dodano vrednost).

7. V izpodbijani sodbi je ugotovljeno, - da sta pravdni stranki sklenili pogodbo o posredovanju pri nakupu nepremičnine z dne 7. 3. 2011, - da je bila pogodba sklenjena po ogledu stanovanja, ki ga je vodila zakonita zastopnica tožnice, - da je bilo predmet te pogodbe posredovanje pri nakupu določene nepremičnine – stanovanja na naslovu Š., - da je toženec 8. 3. 2011 zakoniti zastopnici tožnice sporočil, da je pripravljen skleniti kupoprodajno pogodbo za navedeno stanovanje za kupnino 122.000 EUR, - da je zakonita zastopnica tožnice toženčevo ponudbo prenesla A. A., zunajzakonskemu partnerju hčere lastnikov stanovanja, - da je A. A. v nekaj dneh odgovoril, da se lastniki ne strinjajo s ponudbo, o čemer je zakonita zastopnica tožnice obvestila toženca, - da je tožnica o ponudbi s prodajalcema komunicirala prek v njihovem razmerju običajnih poti, tj. prek hčere lastnikov B. B. in njenega partnerja A. A., - da sta lastnika stanovanja nameravala prodati stanovanje, da sta vedela za objavo oglasa na internetu in da sta za objavo oglasa poskrbela hči in njen partner prek zakonite zastopnice tožnice, s katero se je A. A. srečeval pri svojem delu, - da je toženec kot kupec sklenil prodajno pogodbo z dne 17. 3. 2011 s prodajalcema D. D. in C. C. glede nepremičnine, na katero se je nanašala posredniška pogodba, o sklenitvi pogodbe pa tožnice ni obvestil, - da je bilo plačilo sestavljeno iz kupnine v višini 110.000,00 EUR za nepremičnino in 7.200,00 EUR za opremo, - da je na zadevnem stanovanju v zemljiški knjigi vknjižena toženčeva lastninska pravica.

8. Ni sporno, da je toženec podpisal pogodbo o posredovanju, glede na to, da sta o tem skladno izpovedala tožničina zakonita zastopnica in toženec, pa tudi ne more biti dvoma o pravilnosti zaključka, da je bila pogodba podpisana potem, ko je tožnica tožencu pokazala stanovanje.(3) Tožničina navedba v vlogi z dne 12. 6. 2012, da je do podpisa pogodbe prišlo pred ogledom, ob takih izpovedbah ne more imeti odločilne teže. 9. Neutemeljene so toženčeve pritožbene navedbe o ničnosti pogodbe o posredovanju. Navedbe o prisiljenju ali drugačni nadvladi tožnice nad njim oziroma o njegovem podrejenem položaju, ki bi ga bilo mogoče opredeliti kot nemoralnega, so nove. Toženec takih navedb v postopku pred sodiščem prve stopnje ni podal, niti take okoliščine ne izhajajo iz navedb ali iz dokaznega postopka. Toženec je zatrjeval le, da je tožnica z zlorabo tržnih razmer in s kršitvijo načela vestnosti in poštenja želela uveljaviti plačilo za storitve, ki jih ni naročil, a dokazni postopek tega ni pokazal. Toženec je izpovedal, da mu je tožničina zakonita zastopnica ponudila v podpis pogodbo potem, ko sta se po odhodu iz stanovanja ustavila na hodniku ob vhodu v stanovanjski blok in da je pogodbo podpisal, ker ni imel namena izogibati se svojim obveznostim, če bi do sklenitve posla dejansko prišlo. Te okoliščine ne utemeljujejo zaključka, da bi posrednica na nemoralen način poskusila pridobiti dodatno plačilo od kupca in da toženčeva izjava volje ob sklepanju pogodbe ni bila svobodna in pristna. Ni odveč dodati, da je toženec, kot je sam povedal, odvetnik in ne oseba, ki ne bi bila vešča nastopanja v pravnem prometu.

10. Čeprav iz deloma drugačnih razlogov, kot so navedeni v sodbi,(4) je pravilen zaključek izpodbijane sodbe, da je tožnica vzpostavila stik med tožencem in prodajalcema stanovanja. Pritožba ne vzbuja dvoma v pravilnost ugotovitev, da je tožnica lastnikoma stanovanja prek njunih slov, tj. hčere in njenega partnerja, prenesla toženčevo ponudbo za nakup stanovanja in njun odgovor, prejet na enak način, sporočila tožencu. Lastnika stanovanja sta sicer izpovedala, da o ponudbi nista bila obveščena, a v sodbi navedeni razlogi (da tožnica z njima ni sklenila pogodbe o posredovanju, da sta toženčeva znanca, da se vsak teden srečujejo na sprehodih in sta iz teh razlogov zainteresirana, da zmanjšata tožničino vlogo pri prodaji nepremičnine) tudi po oceni pritožbenega sodišča zadostujejo za oceno o neverodostojnosti te njune izpovedbe. Pravilen je tudi zaključek sodbe, da je bilo navezovanje stikov do prodajalcev prek B. B. in A. A. resno, učinkovito in v njihovem razmerju običajno in da ju je zato šteti za sla (kurirja) lastnikov stanovanja.

11. Neutemeljen je zato pritožbeni očitek, da tožnica ni opravila temeljne naloge posrednika, tj. da bi zanj iskala nepremičnino oziroma pogodbenega partnerja. Bistvena obveznost posrednice je bila vzpostavitev stika med naročiteljem in potencialnim prodajalcem, in to je, kot izhaja iz gornjih ugotovitev, izpolnila. ZNPosr ne prepoveduje posredovanja glede točno določene nepremičnine. Dovoljuje posredovanje za obe (potencialni) pogodbeni stranki hkrati in dovoljuje, da se provizija za posredovanje porazdeli med njiju (prvi in drugi odstavek 5. člena ZNPosr). Pritožba tudi ne izpostavlja okoliščin, na podlagi katerih bi bilo mogoče sklepati, da se toženec ob podpisu pogodbe ne bi strinjal s tem, da tožnica zanj ne bo iskala tretje osebe, marveč da bo le vzpostavila stik s prodajalcem ogledanega stanovanja, se pogajala o pogojih za sklenitev pogodbe ter opravila nadaljnje posle, potrebne za sklenitev kupoprodajne pogodbe in njeno realizacijo. Pogodbeno omejitev posredničine naloge pa je mogoče upoštevati v okviru zahteve za znižanje provizije.(5)

12. Neutemeljeno je tožničino pritožbeno stališče, da je bila v 6. členu pogodbe dogovorjena pogodbena kazen. Pravilen je argument izpodbijane sodbe, da že pogodba ne govori o pogodbeni kazni, marveč o proviziji. Da gre za obveznost plačila v višini dogovorjene provizije (kot vnaprej določenega zneska odškodnine za kršitev pogodbe(6)), izhaja tudi iz četrtega odstavka 25. člena ZNPosr, ki za primer, kot je obravnavani in je urejen v 6. členu pogodbe, predvideva obveznost plačila provizije.(7) Poleg tega je dogovorjeno plačilo denarna obveznost, OZ pa v tretjem odstavku 247. člena določa, da pogodbena kazen ne more biti dogovorjena za denarne obveznosti.

13. Neutemeljeno je tako pritožbeno zavzemanje tožnice za višjo provizijo kot tudi toženčevo nasprotno stališče, da je prisojeni znesek občutno previsok glede na vložen trud tožnice in kratkotrajne aktivnosti.

14. Drugi odstavek 13. člena ZNPosr določa, da za pravno razmerje med nepremičninsko družbo in naročiteljem veljajo splošna pravila obligacijskega prava o pogodbi o posredovanju (če ni v tem zakonu drugače določeno). Pritožbeno sodišče nima pomislekov glede pravilnosti odločitve sodišča prve stopnje, ki je v skladu s tretjim odstavkom 846. člena OZ znižalo posredniško plačilo. Razlogi glede višine prisojene provizije so navedeni v 12. točki obrazložitve sodbe sodišča prve stopnje in ne drži pritožbeni očitek toženca, da sodba o tem nima razlogov. Kot ključno je bilo upoštevano, da sta bila tožnici pred sklenitvijo pogodbe o posredovanju s tožencem prodajalca in nepremičnina že znana, da je bil bistveni del izpolnitvenega ravnanja tožnice v tem, da se je dogovorila za ogled in ga vodila, s tem je tožencu pokazala stanovanje, seznanila ga je s podatki o stanovanju, toženca je seznanila s prodajalčevim nesoglašanjem glede ponujene kupnine, seznanila ga je s kontaktnimi podatki osebnega bančnika. Ocenjeno je bilo, da dogovorjen obseg dela in truda posrednice ne upravičuje do dogovorjene 2 % provizije. Tožničina provizija je bila znižana na 1 % od prodajne cene, kar znaša 1.100,00 EUR, prišteto 220,00 EUR davka na dodano vrednost, skupaj torej znesek 1.320,00 EUR. V tako znižanem znesku provizije sta ustrezno upoštevana tako obseg dejansko opravljenega posredničinega dela kot tudi delo, ki bi ga tožnica opravila, pa ga iz razlogov na toženčevi strani ni.

15. Pritožbeno sodišče dodaja, da upoštevaje stališča Vrhovnega sodišča v zvezi z načinom uveljavljanja zahtev za znižanje kupnine in za znižanje najemnine tudi za učinkovito uveljavitev zahteve za znižanje plačila po tretjem odstavku 846. člena OZ ne zadostuje ugovor, ampak je treba postaviti oblikovalni zahtevek.(8) OZ namreč uporablja besedno zvezo "plačilo lahko sodišče na naročiteljevo zahtevo zniža". Ker je sodna praksa višjih sodišč doslej izhajala s stališča, da je zahtevo za znižanje provizije mogoče uveljavljati z ugovorom, je pritožbeno sodišče v obravnavanem primeru, v katerem je bistven del postopka tekel v času, ko se je sodna praksa še oblikovala,(9) sprejelo vsebinsko obravnavanje toženčeve zahteve, četudi ni bila postavljena v obliki (nasprotne) tožbe.

16. Utemeljeno pa toženec izpostavlja, da so bili glede na to, da ima odvetniška pisarna tožničinega pooblaščenca podružnico v Ljubljani, pri izračunu stroškov neutemeljeno priznani kilometrina za potovanje na glavne obravnave (za tri naroke) iz C. v L., trikrat parkirnina in dnevnica, v skupni višini 184,51 EUR. Tožnici je tako prisojenih 386,00 EUR stroškov, povečanih za 22 % DDV, s prišteto sodno takso skupaj v višini 619,92 EUR. Tožencu je bilo prisojenih 530,15 EUR. Tožnica je z zahtevkom uspela v višini 39,29 % in je upravičena do povrnitve 243,56 EUR, toženec pa je uspel v višini 60,71 % in je upravičen do povračila stroškov 321,85 EUR. Po medsebojnem pobotanju je tožnica dolžna tožencu povrniti 78,29 EUR stroškov pravdnega postopka. Sodišče druge stopnje je posledično odločitev sodišča prve stopnje v tem delu spremenilo, kot izhaja iz izreka (3. točka 365. člena ZPP). Odločitev o obveznosti plačila zamudnih obresti od dolgovanih stroškov temelji na 378. členu Obligacijskega zakonika, glede začetka teka zamudnih obresti pa na pravnem mnenju občne seje Vrhovnega sodišča z dne 13. decembra 2006. 17. Po navedenem in po ugotovitvi, da niso podane po uradni dolžnosti upoštevne kršitve procesnega in materialnega prava (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbeno sodišče delno ugodilo toženčevi pritožbi in odločitev o stroških spremenilo tako, da je tožnica dolžna tožencu v 15 dneh po vročitvi te sodbe plačati 78,29 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po izteku roka za prostovoljno plačilo. Sicer je tožničino pritožbo v celoti, toženčevo pritožbo pa v ostalem delu zavrnilo in izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje v nespremenjenem delu potrdilo (353. člen ZPP).

18. Ker tožnica s pritožbo ni uspela, toženčev odgovor pa glede na vsebino ni bil potreben strošek za postopek, pravdni stranki sami krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena v zvezi s s prvim odstavkom 154. člena in prvim odstavkom 155. člena ZPP).

Op. št. (1): Uradni list RS, št. 26/1999, s spremembami in dopolnitvami.

Op. št. (2): Uradni list RS, št. 83/2001, s spremembami in dopolnitvami.

Op. št. (3): V tej okoliščini se obravnavana zadeva razlikuje od zadev, obravnavanih v odločbah VSL I Cp 1087/2000 z dne 21. 9. 2001 in II Cp 3245/2012 z dne 29. 5. 2013, na kateri se sklicuje toženec v pritožbi, in je podobna zadevi, obravnavani v sodbi VSL I Cp 4183/2010 z dne 9. 3. 2011. Op. št. (4): Sodba šteje, da je bil stik vzpostavljen s tem, da je lastnik stanovanja na podlagi informacij, ki jih je tožencu posredovala tožnica, v povezavi z javno dostopnimi podatki postal določljiv.

Op. št. (5): Enako stališče v podobnem primeru je bilo zavzeto v sodbi VSL II Cp 62/2011 z dne 20. 4. 2011. Op. št. (6): Prim. sodbo VSL II Cp 2733/2014 z dne 28.1. 2015. Op. št. (7): Po tej določbi ima nepremičninska družba pravico do plačila za posredovanje tudi v primerih, ko naročitelj oziroma njegov ožji družinski član sklene pogodbo v zvezi z nepremičnino, ki je bila predmet posredovanja in s katero je naročitelja spravil v stik nepremičninski posrednik, pogodba pa je bila sklenjena v šestih mesecih po prenehanju pogodbe o posredovanju.

Op. št. (8): Prim. sodbi VS RS II Ips 38/2012 z dne 17. 10. 2013 in II Ips 68/2012 z dne 18. 9. 2014 v zvezi z zahtevkom za znižanje kupnine po 2. točki prvega odstavka 468. člena OZ in sodbo III Ips 89/2015 z dne 20. 1. 2015 v zvezi z zahtevkom za znižanje najemnine po prvem odstavku 597. člena OZ.

Op. št. (9): Tudi stališča v literaturi niso enotna. Prim. Galič, Znižanje kupnine – oblikovalna tožba ali ugovor, PP, št. 8/2014, in Velkaverh, Še o ugovoru znižanja kupnine, PP, št. 45/2014, oba pa navajata še druge vire.