Jedro

Po določbi 465. člena OZ kupec ne izgubi pravice sklicevati se na kakšno napako niti tedaj, ko ni izpolnil svoje obveznosti, da bi bil stvar nemudoma pregledal, ali obveznosti, da bi bil v določenem roku obvestil prodajalca o napaki, in niti tedaj, ko se je napaka pokazala šele po šestih mesecih od izročitve stvari, če je bila prodajalcu napaka znana ali mu ni mogla ostati napaka neznana.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in v izpodbijanem obsodilnem delu (točka I in II prvostopnega izreka) ter v odločbi o pravdnih stroških (točka V izreka) potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki krijeta sami svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je prvostopno sodišče iz naslova prodajne pogodbe za nepremičnino toženo stranko zavezalo k plačilu delno še neplačane in dolgovane kupnine, in sicer v znesku 7.237,50 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 10. 3. 2010 dalje po prvotoženki in v znesku 2.412,50 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 10. 3. 2010 dalje po drugotoženki (točka I in II izreka). V točki III izreka je pravdni postopek glede zahtevka tožeče stranke zoper prvotoženko v višini 7.237,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 10. 3. 2010 dalje do plačila in glede zahtevka tožeče stranke zoper drugotoženo stranko v višini 2.412,50 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 10. 3. 2010 dalje do plačila, ustavilo zaradi umika tožbe. V točki IV je zavrglo pobotni ugovor tožene stranke. V odločbi o pravdnih stroških (točka V izreka) je odločilo, da sta toženi stranki dolžni tožeči stranki povrniti pravdne stroške, in sicer prvotoženka v višini 1.023,47 EUR, drugotožena pa v višini 341,15 EUR, z zakonskimi zamudnimi obrestmi v primeru plačilne zamude. Nadalje je v točki VI izreka odločilo, da pa je tožeča stranka dolžna toženima strankama nerazdelno povrniti pravdne stroške v višini 285, 59 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi v primeru plačilne zamude.

2. Prvostopno sodbo v obsodilnem delu (točka I in II prvostopnega izreka) ter posledično v odločbi o pravdnih stroških (točka V prvostopnega izreka) s pritožbo izpodbija tožena stranka zaradi zmotne ugotovitve dejanskega stanja, zmotne uporabe materialnega prava in bistvene kršitve določb pravdnega postopka. V pritožbi izpostavlja, da je zmoten zaključek prvostopnega sodišča, da tožnik ni vedel, da manjka del odtoka odpadnih voda iz kuhinje in da hiša nima podbetona. Tak zaključek prvostopnega sodišča je v nasprotju z mnenjem izvedenca, ki je ugotovil, da je tožnik izvedel položitev odtočne cevi leta 1994 in da je leseni pod, ki je bil nameščen direktno na stiropor, tudi bil položen leta 1994, torej ga je položil tožnik in je tako tožniku bilo znano stanje odtoka in dejstvo, da hiša nima podbetona. Navedeno se je lahko tudi ugotovilo ob izvedbi rezanja zidov, ko se je opravil odkop ob stenah in izvedla hidroizolacija sten. Tudi ta dela so bila izvedena leta 1994 in izvedel jih je tožnik. Tožniku pa je bilo tudi znano stanje vlažnosti hiše, kar izhaja iz izpovedbe samega tožnika in tako tudi ne drži zaključek, da do manifestacije napake (zamakanja hiše zaradi izliva odpadnih voda iz kuhinje pod podom dnevne sobe iz razloga, ker je manjkal del odtoka, in ker tla niso imela podbetona) v času, ko je bil tožnik lastnik hiše ni prišlo. Temu pritrjuje tudi izpovedba priče M.U., ki je povedal, da je ob ogledu hiše tožnik povedal, da je hišo obnovil, da je hišo "podrezal" in jo izoliral. Na podlagi navedenih dokazov sta toženi stranki v postopku dokazali, da je tožnik vedel za vlago v hiši pa jima je to pri prodaji zamolčal, obenem pa sta toženi stranki v postopku dokazali, da je tožnik vedel za neizolirana tla. Iz navedenega razloga toženi stranki utemeljeno in pravočasno uveljavljata znižanje kupnine. Prvostopno sodišče bi zato moralo izvedencu naložiti točen izračun stroškov odprave napak. Nepravilna je tudi presoja prvostopnega sodišča, da sta toženi stranki glede zatrjevanega dejstva o nepravilni izvedbi izolacije pri hidroizolaciji (spodrezovanju) sten prekludirani, ker je tožena stranka za navedeno napako izvedela šele po prejemu izvedenskega mnenja izvedenca gradbene stroke. Pritožbenemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne, podrejeno predlaga razveljavitev izpodbijane sodbe.

3. V odgovoru na pritožbo se tožeča stranka zavzema za zavrnitev pritožbe in potrditev prvostopne sodbe v izpodbijanem delu.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožnik kot prodajalec in toženke kot kupke so sklenili prodajno pogodbo, katere predmet je bilo manjše kmečko posestvo s starejšo in delno obnovljeno stanovanjsko hišo. Tožnik v tej pravdi uveljavlja plačilo dela neplačane kupnine, in sicer od prvotoženke terja plačilo 7.237,00 EUR, od drugotoženke pa 2.412,50 EUR. Toženki pa zahtevku ugovarjata, da jima je tožnik prodal hišo s skritimi stvarnimi napakami, da sta zato izkoristili upravičenje po znižanju kupnine, ter da mu zato iz naslova v pogodbi dogovorjene kupnine ne dolgujeta ničesar več. Za presojo predmetnega spora je tako potrebno uporabiti pravila o kršitvi prodajne pogodbe, ki jo ureja Obligacijski zakonik (v nadaljevanju OZ) v prvem poglavju posebnega dela, ker tožnik zatrjuje kršitev prodajne pogodbe zaradi neplačila kupnine, tožena stranka pa z ugovorom uveljavlja znižanje kupnine zaradi izročitve predmeta (stanovanjske hiše) s skritimi napakami.

6. V pritožbenem postopku ni sporno, da predstavlja prekinjena odtočna cev odpadnih vod iz kuhinje, zaradi česar je voda tekla v nasutje pod podom dnevne sobe in se od tam širila v stene ter zaradi neizvedenega podložnega betona, estriha in hidroizolacije pod podom tudi v leseni pod, skrito stvarno napako, kot jo opredeljuje določba prvega odstavka 462. člena OZ.1 Tožnik je hišo prodajal kot obnovljeno in kot vseljivo, jo torej prodajal z lastnostjo vgrajenih in delujočih odtokov v hiši. 7. V pritožbenem postopku tudi ni sporna presoja prvostopnega sodišča, da tožena stranka o navedeni stvarni napaki tožnika ni pravočasno obvestila (v roku 8 dni, ko je napako opazila) ter tako tožena stranka znižanja kupnine ne more uveljavljati na podlagi določbe 2. točke prvega odstavka 468. člena OZ2. 8. Osrednje vprašanje pritožbenega postopka je presoja prvostopnega sodišča o dejstvu, ali je tožniku kot prodajalcu nepremičnine navedena stvarna napaka ob prodaji oziroma ob izročitvi bila znana ali mu ni mogla ostati neznana. Po določbi 465. člena OZ kupec namreč ne izgubi pravice sklicevati se na kakšno napako niti tedaj, ko ni izpolnil svoje obveznosti, da bi bil stvar nemudoma pregledal, ali obveznosti, da bi bil v določenem roku obvestil prodajalca o napaki, in niti tedaj, ko se je napaka pokazala šele po šestih mesecih od izročitve stvari, če je bila prodajalcu napaka znana ali mu ni mogla ostati napaka neznana. Ob presoji navedenega dejstva prvostopno sodišče pravilno ugotavlja, da je vzrok za pretirano vlažnost hiše nastal zaradi že navedene stvarne napake, to je manjkajočega dela odtočne cevi po podom dnevne sobe, zaradi česar je odpadna voda iz kuhinje tekla v nasutje pod podom in se je od tam vlaga širila v stene ter zaradi neizvedenega podložnega betona, estriha in hidroizolacije pod podom tudi v pod dnevne sobe. Navedeno dejstvo prvostopno sodišče pravilno ugotavlja na podlagi izvedenskega mnenja izvedenca gradbene stroke S.B. (nadalje izvedenec).

9. Pritrditi je presoji prvostopnega sodišča, da tožniku kot prodajalcu navedena stvarna napaka ni bila znana ali mu ni mogla ostati neznana. Nasprotna pritožbena izvajanja so neutemeljena. Do manifestacije napake navzven (prevelika vlažnost hiše) do prodaje hiše ni prišlo, ker tožnik v času, ko je bil lastnik hiše in v kateri je zaradi dela v A. živel čez vikend in v času počitnic ter dopustov (tožnik je hišo tako uporabljal v obdobju od leta 1994 do 2009), ni imel težav s prekomerno vlažnostjo hiše, kar je zaslišan kot stranka povedal sam tožnik in smiselno potrdila tudi priča J.Z. (sosed pravdnih strank), ki je tudi povedal, da mu tožnik težav z vlago v hiši ni omenjal in tudi ovrgel zatrjevanje tožene stranke, da mu je tožnik dejal, da hišo prodaja zaradi vlažnosti. Da je odtok iz kuhinje (ta je temeljni vzrok nastalega zamakanja hiše) deloval v času prodaje hiše v letu 2009, pa izhaja tudi iz izpovedbe priče M.U., partnerja prvotoženke, ki je povedal, da je tožnik toženi stranki ob prevzemu hiše pokazal odtočno cev navedenega odtoka, ki je štrlela iz zunanje stene hiše in iz katere se je voda stekala po travišču. Da so iz te cevi iztekale odplake še po nakupu hiše, je povedala tudi prvotoženka. Do popolne zamašitve odtoka pa je prišlo v letu 2014 (pet let od prevzema hiše), kar je povedala priča M.U. in tudi prvotoženka ter priča Z.F., katerega podjetje je v mesecu avgustu leta 2014 po naročilu tožene stranke opravljalo endoskopski pregled navedene odtočne cevi. Iz izvedenskega mnenja izvedenca gradbene stroke pa tudi izhaja, da je ob manj intenzivni rabi hiše kljub okvari odtoka voda očitno odtekala v zemljo, ki je manjšo količino vode posrkala, ko pa se je hiša pričela intenzivneje uporabljati (toženki sta stalno bivali v hiši in vodo dnevno uporabljali), pa zemlja te vode zaradi večjih količin ni uspela več posrkati in zaradi tega je prišlo do pojava vedno močnejše vlage v hiši. Na podlagi takih ugotovitev ima prvostopno sodišče prav, da tožnik ni vedel in tudi ni mogel vedeti za okvaro odtoka ob prodaji hiše. 10. Da manjka del odtoka in da tla v hiši nimajo podbetona tožniku tudi ni bilo znano ali mu ni moglo ostati neznano zaradi obnovitvenih del, ki jih je tožnik opravil po nakupu hiše v letu 1994. V okviru obnovitvenih del je tožnik izvedel termoizolacijsko fasado ter hidroizolacijo temeljev hiše z rezom obodnih zidov hiše iz zunanje strani. Nadalje je položil keramiko v kuhinji in na hodniku, ostali podi (parketi) pa so ostali stari. Po nakupu hiše je tožnik naredil povsem novo vodovodno napeljavo (priklopil se je na M. vodovod), v odtoke in tlake ter pode v ostalih prostorih pa pri obnovi ni posegal. Tako je zaslišan kot stranka povedal sam tožnik, tožena stranka pa po tožniku navedenemu obsegu obnovitvenih del ni oporekala. Izvedenec gradbene stroke sicer v izvedenskem mnenju na podlagi podatkov GURS-a (ta so priloga izvedenskega mnenja na l. št. 91 do 92), ki služijo za namene ovrednotenja nepremičnin, sicer navaja, da so bila obnovitvena dela opravljena v letu 1994 in da je bila v okviru te obnove opravljena tudi obnova odtokov in tlakov. Takšna navajanja izvedenca pa predstavljajo le ugibanje izvedenca, kot v izvedenskem mnenju pove sam izvedenec, pri čemer iz podatkov GURS-a ne izhaja, da so bili obnovljeni tlaki in odtoki. Navedena je le obnova strehe, obnova fasade, obnova oken in obnova instalacij, pri čemer je tožnik zaslišan kot stranka povedal, da je obnovil le vodovodno napeljavo ter se priklopil na javni vodovod. Po tožniku, zaslišanem kot stranki, navedenemu obsegu opravljene obnove, kateremu tožena stranka ne oporeka, gre verjeti tudi iz razloga, ker je življenjsko nesprejemljivo, da bi tožnik v primeru obnove hiše, v kateri je vsaj preko vikendov, v času dopustov in počitnic živel vsaj 14 let, odtoke speljal na že opisan način. Iz navedenih razlogov ni pritrditi pritožbenim izvajanjem, da je tožnik izvedel položitev odtočne cevi leta 1994 in da so bili leseni podi (parket) tudi položeni leta 1994 ob obnovi hiše ter da je tako tožniku bilo znano oziroma mu ni moglo ostati neznano stanje odtokov in lesenega poda hiše. Stanje odtokov in podov hiše (da ni podbetona in hidroizolacije) pa tožniku tudi ni moglo biti znano ob delih pri hidroizolaciji temeljev hiše, ker je navedeno hidroizolacijo opravljal s podrezovanjem obodnih zidov hiše iz zunanje strani, brez izvedbe hidroizolacije v prostorih samih in brez zamenjave tlakov, kot ugotavlja izvedenec. Tako navedena dela niso posegala v notranjost hiše in tako tožnik ob teh delih tudi ni mogel zaznati stanja odtokov in stanja gradbene izvedbe podov v notranjosti hiše. Pri tem pa ima prvostopno sodišče tudi prav, da je toženi stranki bilo znano, da kupuje stanovanjsko hišo starejše gradnje, ki je bila delno obnovljena v obsegu, kot je povedal tožnik, in da so bili gradbeni standardi v času izgradnje hiše (ta se je gradila okrog leta 1932) povsem drugačni kot dandanes.

11. Prvostopno sodišče ima tudi prav, da je tožena stranka s sklicevanjem na stvarno napako zaradi strokovno slabo izvedene hidroizolacije temeljev obodnih zidov procesno prekludirana3, ker je z dejstvi za zatrjevano stvarno napako bila seznanjena pred pravdo, ko je problematiko vlage v hiši ugotavljala z gradbenimi strokovnjaki, najkasneje pa po odstranitvi lesenih podov po razlitju odpadnih voda zaradi zamašitve odtoka v letu 2014. Tako pa ne vzdržijo pritožbena izvajanja, da je z zatrjevano stvarno napako (zamakanje obodnih zidov hiše zaradi slabe izvedbe hidroizolacije temeljev) bila seznanjena šele s prejemom izvedenskega mnenja izvedenca gradbene stroke v tej pravdi.

12. Po obrazloženem, in ker pritožbeno sodišče ob preizkus izpodbijane sodbe po uradni dolžnosti v skladu z drugim odstavkom 350. člena ZPP ni ugotovilo uradoma upoštevne kršitve določb postopka (prvostopno sodišče je korektno in pravilno povzelo izpovedbo toženca o obsegu in zaznavi vlage v hiši v času, ko je v hiši živel) ali nepravilne uporabe materialnega prava, je o pritožbi odločilo, kot je razvidno iz izreka te sodbe (353. člen ZPP).

13. Tožena stranka s pritožbo ni uspela, tožeča stranka z odgovorom na pritožbo ni odločilno prispevala k dodatni razjasnitvi zadeve in zato pravdni stranki krijeta sami svoje pritožbene stroške.

1 Če se potem, ko je kupec prevzel stvar, pokaže, da ima stvar kakšno napako, ki je z običajnim pregledom pri prevzemu ni bilo mogoče opaziti (skrita napaka), mora kupec obvestiti o njej prodajalca v 8 dneh, šteto od dneva, ko je napako opazil, pri gospodarskih pogodbah pa nemudoma, sicer izgubi to pravico. 2 Kupec, ki je o napaki pravočasno in pravilno obvestil prodajalca, lahko zahteva znižanje kupnine. 3 Po določbi prvega odstavka 286. člena ZPP mora stranka najkasneje na prvem naroku za glavno obravnavo navesti vsa dejstva, ki so potrebna za utemeljitev njenih predlogov, ponuditi dokaze, ki so potrebni za ugotovitev njenih navedb, in se izjaviti o navedbah in ponujenih dokazih nasprotne stranke. To velja tudi za uveljavljanje ugovorov zaradi pobota in zastaranja.