Jedro

Kadar imajo etažni lastniki, ki s pogodbo o ureditvi medsebojnih razmerij soglašajo, več kot ¾ solastninskih deležev, lahko sklenejo pogodbo o medsebojnih razmerjih, ki zavezuje tudi ostale lastnike etažnih enot. Pravovarstveni interes za nadomestitev soglasja ostalih lastnikov etažnih enot, ki je predpostavka za dopustnost zahteve za sodno varstvo, zato ni podan.

Sporazum o določitvi ali spremembi solastniških deležev in sporazum o določitvi posebnih skupnih delov ter solastniških deležev na posebnih skupnih delih zavezuje le tiste od etažnih lastnikov, ki ga sprejmejo. Pravni interes za nadomestitev soglasja k takemu sporazumu je zato podan, če katerikoli od etažnih lastnikov soglasje k takemu sporazumu odklanja.

Izrek

Pritožbi se delno ugodi in se sklep o zavrženju ugotovitvenega zahtevka, da je pogodba o medsebojnih razmerjih v tretjem, šestem, sedmem, devetem, desetem, enajstem, štirinajstem členu, šestnajstem do štiriintridesetem členu, šestintridesetem in sedemintridesetem členu, štiridesetem do triinštiridesetem, petinštiridesetem do devetinštiridesetem členu ter enainpetdesetem do štiriinpetdesetem členu sklenjena, spremeni tako, da se v tem delu nepravdni postopek ustavi.

V ostalem se pritožba zavrne kot neutemeljena in potrdi sklep sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

: Sodišče prve stopnje je zavrglo predlog za ureditev medsebojnih razmerij med etažnimi lastniki stavbe G. in ugotovitveni zahtevek, o tem, da je pogodba o ureditvi medsebojnih razmerij v nekaterih, taksativno naštetih členih, že sklenjena. Glede stroškov je odločilo, da vsak udeleženec nosi svoje stroške postopka.

Pritožuje se predlagatelj. Uveljavlja dva pritožbena razloga: bistveno kršitev določb pravdnega postopka in zmotno uporabo materialnega prava. Meni, da je predlog utemeljen, ker se je ob vložitvi predloga za njegovo pravno veljavno sklenitev zahtevalo soglasje lastnikov vseh etažnih enot. Ker nasprotna udeleženca pogodbe nista hotela podpisati, je predlog utemeljen. Zaradi spremembe 32. čl. Stanovanjskega zakona v teku postopka, je postavljen ugotovitveni zahtevek glede tistih členov, glede katerih nasprotna udeleženca nista imela pripomb. Z odločitvijo o ugotovitvenem zahtevku bi se izognili pravni negotovosti. Ureditev medsebojnih razmerij je občutljivo vprašanje, zato ga želi predlagatelj urediti. Meni, da ni dolžan predložiti pooblastil lastnikov etažnih enot, ker je upravnik zakoniti zastopnik etažnih lastnikov. Predlaga spremembo sklepa tako, da bo predlogu ugodeno, podredno pa razveljavitev sklepa in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo odločanje. Zahteva povrnitev stroškov pritožbenega postopka.

Pritožba je delno utemeljena.

Predlog, ki ga je postavil predlagatelj, je nedosledno označen, zato je najprej treba razčistiti, kakšno pravno varstvo predlagatelj sploh zahteva oz. kakšna je pravna narava zadeve. Iz označbe zadeve in naslova predloga (ureditev medsebojnih razmerij med etažnimi lastniki), bi bilo mogoče sklepati, da predlagatelj od sodišča želi posredovanje pri katerem od poslov v zvezi z rednim upravljanjem ali poslu, ki to redno upravljanje presega. O tem, ali se tak posel izvede ali ne, odloči sodišče v nepravdnem postopku na osnovi 1. odstavka 28. čl. ali 4. odstavka 29. čl. Stanovanjskega zakona po procesnih določilih 112 – 117 čl. Zakona o nepravdnem postopku. Sklep sodišča je v tem primeru dajatvene narave - sodišče odloči o izvedbi posameznega posla, kadar se etažni lastniki o tem konkretnem poslu ne morejo sporazumeti. Iz predlagateljeve trditvene podlage je razvidno, da v obravnavani zadevi ne gre za tak primer. Tudi sodišče prve stopnje je v izreku izpodbijanega sklepa predlog, ki ga je zavrglo, označilo kot predlog za ureditev razmerij med etažnimi lastniki. Iz obrazložitve je razvidno, da je zavrglo predlog za nadomestitev soglasja dveh etažnih lastnikov k pogodbi o medsebojnih razmerjih. Ker označba zadeve ni skladna z njeno vsebino, je potrebno gornje pojasnilo.

Iz trditvene podlage je razvidna predlagateljeva namera, da sodna odločba nadomesti pogodbo oz. da se nadomesti soglasje nasprotnih udeležencev k določno opredeljeni pogodbi. V primerih, ko materialno pravo sklenitev pogodbe zahteva, soglasje k taki pogodbi lahko nadomesti sodna odločba – konkretno sklep nepravdnega sodišča. Predmet nepravdnega postopka je nadomestitev soglasja posameznega lastnika k pogodbi – torej zagotovitev manjkajočega soglasja za oblikovanje pravnega posla. Predlagateljev predlog in sklep sodišča je v tem primeru oblikovalne narave.

Sklenitev pogodbe o medsebojnih razmerjih je urejena v 32. in 33. čl. Stanovanjskega zakona (Ur. l. RS, št. 29/2003 s spremembami do 90/2009 - v nadaljevanju Stanovanjski zakon). Iz 32. čl. Stanovanjskega zakona je razvidno, da je sklenitev pogodbe o medsebojnih razmerjih za lastnike etažnih enot obligatorna, zato je predlog, ki ga podaja predlagatelj, po materialnem pravu dovoljen, kadar je število etažnih lastnikov, ki so ga sklenili (podpisali pogodbo) oz. so ga pripravljeni skleniti, manjše od kvoruma, ki ga za pravno veljavno sklenitev pogodbe zahteva zakon. Izrecno to določa tudi 1. odstavek 182. čl. Stanovanjskega zakona.

Predlagatelj je predlog vložil pred uveljavitvijo Zakona o spremembah in dopolnitvah Stanovanjskega zakona – SZ-1A (Ur. l. RS, št. 57/2008). V času vložitve predloga se je za pravno veljavno sklenitev pogodbe o medsebojnih razmerjih lastnikov etažnih enot zahtevalo soglasje vseh lastnikov etažnih enot. Predpisana vsebina pogodbe je namreč terjala ureditev tudi tistih vprašanj, za ureditev katerih je potrebno soglasje vseh lastnikov etažnih enot. Po uveljavitvi SZ-1A je pogodba o medsebojnih razmerjih opredeljena kot poseben pogodbeni tip - pogodba, za veljavno sklenitev katere je predpisan ¾ kvorum. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da so etažni lastniki, ki so pogodbo o medsebojnih razmerjih podpisali, lastniki več kot ¾ solastniških deležev. Ti etažni lastniki, brez sodelovanja nasprotnih udeležencev M. P. in J. G., imajo torej pogodbo o medsebojnih razmerjih, s katero uredijo način upravljanja in rabe stavbe, možnost skleniti ali imajo vsaj določena vprašanja celo že pravno veljavno urejena. Pravovarstveni interes, ki je predpostavka za dopustnost zahteve za sodno varstvo, zato ni podan in je zavrženje tega predloga utemeljeno. Ker oblikovalna odločba učinkuje od izdaje dalje, se potreba po sodnem varstvu presoja po stanju ob izdaji odločbe. Ker je pomembno, ali predlagatelj v času odločanja potrebuje sodno varstvo, pravovarstvenega interesa ni mogoče presojati po predpisih, ki so obstajala v času vložitve predloga. Predlog za nadomestitev soglasja nasprotnih udeležencev k predloženi pogodbi o medsebojnih razmerjih je zato utemeljeno zavržen. Pritožba zoper ta del sklepa je neutemeljena in izpodbijani sklep potrjen ( 353. čl. ZPP).

Za sporazum o določitvi ali spremembi solastniških deležev in sporazum o določitvi posebnih skupnih delov ter solastniških deležev na posebnih skupnih delih se tudi po uveljavitvi SZ-1A zahteva soglasje vseh solastnikov (2. odstavek 32. čl. Stanovanjskega zakona). Interes za nadomestitev soglasja k takemu sporazumu je lahko podan, če katerikoli od lastnikov soglasje k takemu sporazumu odklanja. Obstoja takega sporazuma predlagatelj ne navaja. V 3. odstavku 32. čl. Stanovanjskega zakona je določeno, da vprašanja, za ureditev katerih je potrebno soglasje vseh lastnikov etažnih enot, etažni lastniki uredijo s posebnim aktom v pisni obliki. Nadomestitev soglasja katerega od etažnih lastnikov k takemu sporazumu bo lahko predmet odločanja v sodnem postopku, vendar je treba listino s tako vsebino pravnega posla oblikovati in ugotoviti, ali kateri od etažnih lastnikov sklenitvi posla s tako vsebino nasprotuje.

V teku postopka (na naroku dne 17.6.2009 – list.- št. 33) je predlagatelj postavil ugotovitveni zahtevek, s katerim terja ugotovitev, da je pogodba o medsebojnih razmerjih sklenjena z vsebino, ki jo opredeljujejo 3., 6., 7., 9., 10., 11., in 14. člen ter členi 16-34, 36-37, 40-43, 45-49 ter 51-54. Razlogov za zavrženje zahtevka izpodbijani sklep ne vsebuje, zato ga v tem delu ni mogoče preizkusiti (14.točka 2. odstavka 339. čl. ZPP). Pritožbeno sodišče izpodbijani sklep v navedenem obsegu ne razveljavlja ampak spreminja, ker gre za sporno civilnopravno razmerje, o katerem je sodišče dolžno odločiti po pravilih pravdnega postopka. Za tak primer 17. čl. Zakona o nepravdnem postopku predvideva ustavitev nepravdnega postopka in vodenje postopka po pravilih pravdnega postopka. V nadaljevanju bo prvostopenjsko sodišče zadevo obravnavalo ko pravdno zadevo: predlagatelja pozvalo, da zahtevek določno oblikuje, navede trditve, s katerimi ga utemeljuje, dokaze, s katerimi dokazuje njegovo utemeljenost, vrednost spora in tudi pravni interes za njegovo postavitev, glede na to, da se pravni interes za ugotovitveno tožbo ne predpostavlja, ampak ga mora tožnik zatrjevati in njegov obstoj dokazati (2. odstavek 181. čl. ZPP). V obsegu, kot je odločeno o zavrženju ugotovitvenega zahtevka, je zato pritožba utemeljena in odločitev sodišča prve stopnje spremenjena (358. čl. ZPP v zvezi s 37. čl. Zakona o nepravdnem postopku).

Na osnovi 5. odstavka 182. čl. Stanovanjskega zakona so stroški tega nepravdnega postopka stroški upravljanja, zato o povračilu stroškov pritožbenega postopka pritožbeno sodišče ne odloča.