Jedro

ZJS torej določa dve vrsti pogojev za opredelitev nezazidanih stavbnih zemljišč, ki po ZJS postanejo last občine, na območju katere ležijo. V prvi vrsti so to zemljišča, ki so bila do 10. 3. 1993 opredeljena kot nezazidana stavbna zemljišča, torej kot parcele na območju, ki so bila s prostorskim planom namenjena za graditev objektov. Kot nezazidana stavbna zemljišča po 5. odst. 57. čl. ZJS pa so bila določena tudi zemljišča, ki so bila kot gozdna ali kmetijska zemljišča z uveljavitvijo ZSKZ (torej 11.3.1993) prenesena v last Republike Slovenije in so bila v času od 11. 3. 1993 do 25. 3. 2000 s prostorskim planom opredeljena kot nezazidana stavbna zemljišča, zanje pa je bil v tem času sprejet tudi prostorski izvedbeni akt.

Izrek

1. Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da se glasi: "Tožena stranka je dolžna tožeči stranki plačati znesek 237.856,79 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska 57.000.000,00 SIT od 14. 12. 2001 dalje, v 15-tih dneh.

Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti 6.098,13 EUR pravdnih stroškov v 15-tih dneh, v primeru zamude pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi."

2. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti njene pritožbene stroške v znesku 4.568,28 EUR v roku 15 dni, po preteku tega roka z zakonitimi zamudnimi obrestmi.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek za plačilo zneska 57,000.000,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 14. 12. 2001 dalje. Tožeči stranki je naložilo v plačilo 343.900,00 SIT pravdnih stroškov tožene stranke, v primeru zamude pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

1. Zoper sodbo vlaga pravočasno pritožbo tožeča stranka iz vseh pritožbenih razlogov po 1. odst. 339. čl. ZPP. Predlaga, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi in toženi stranki naloži plačilo stroškov tožeče stranke, podrejeno pa, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje.

2. Tožena stranka je na pritožbo odgovorila. Navaja, da pritožba ni utemeljena. Priglaša pritožbene stroške.

3. Pritožba je utemeljena.

4. Pravno razmerje med pravdnima strankama izhaja iz predpogodbe z dne 19. 10. 2001, sklenjene med toženo stranko kot prodajalko in tožečo stranko kot kupcem nepremičnin, vpisanih v vl. št. ... in ... k.o. D., med katerimi sta tudi sporni parceli št. ... -travnik s površino 90 m2 in njiva s površino 7821 m2 in parc. št. ... - travnik s površino 270 m2. Pogodbeni stranki sta s predpogodbo ugotovili, da je na predmetnih zemljiščih na podlagi pogodbe o prenosu kmetijskih zemljišč, sklenjene dne 12. 9. 1994 med tožečo stranko in Republiko Slovenijo (zanjo Skladom kmetijskih zemljišč in gozdov RS) vpisana lastninska pravica na ime in v korist Republike Slovenije. Pogodbeni stranki sta v pogodbo kot razlog za sklenitev pogodbe tudi povzeli, da tožeča stranka potrebuje navedena zemljišča za gradnjo. Gre torej za pravni posel, sklenjen z namenom, da pride do prenosa lastninske pravice na predmetnih nepremičninah od tožene na tožečo stranko, pri čemer je bil v času sklenitve tega posla kot lastnik nepremičnine v zemljiški knjigi vpisan tretji.

5. Tožena stranka je tekom postopka navajala, da je lastninsko pravico na predmetnih nepremičninah pridobila na podlagi zakona (20. člen Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih). Kot sta pogodbeni stranki ugotavljali tudi v predpogodbi, naj bi lastnica spornih nepremičnin postala po določbi 57. čl. Zakona o javnih skladih (Ur. l. RS, št. 22/2000; nadalje: ZJS). Navedeno ugotovitev je sprejelo tudi sodišče prve stopnje, saj je to predpostavka za nadaljnji sklep tega sodišča, da je bila tožeča stranka tista, ki je toženi stranki preprečila izpolnitev njene obveznosti. Ugotovitev sodišča prve stopnje izpodbija tožeča stranka v pritožbi, saj navaja, da je sporno, ali so bile predmetne nepremičnine res v lasti tožene stranke. Za presojo v zadevi je torej odločilno vprašanje lastništva spornih nepremičnin, saj je šele po tem mogoče odgovoriti na vprašanje, ali je tožeča stranka upravičena zahtevati od tožene stranke vračilo zneska, plačanega po predpogodbi.

6. Ob historičnem pregledu zakonodaje na področju lastninjenja pritožbeno sodišče ugotavlja sledeče. V okviru lastninskega preoblikovanja podjetij so bila podjetja dolžna pred ugotovitvijo družbenega kapitala izločiti iz svojih sredstev kmetijska zemljišča in gozdove, ki so postali z dnem uveljavitve tega zakona (dne 5. 12. 1992) last Republike Slovenije oziroma občin (5. čl. Zakona o lastninskem preoblikovanju podjetij, Ur. l. RS, št. 55/1992; nadalje: ZLPP). Dne 11. 3. 1993 pa je začel veljati Zakon o skladu kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije (Ur. l. RS, št. 10/93; nadalje: ZSKZ), ki je v okviru 1. odst. 14. čl. olastninil še tista kmetijska zemljišča, kmetije in gozdov v družbeni lastnini, ki niso postali last RS oziroma občin po ZLPP oziroma z Zakonom o zadrugah (Ur. l. RS, št. 13/92, nadalje: ZZad). Določil je tudi, da se med kmetijska zemljišča in gozdove po navedenih zakonih in po 14. členu ZSKZ štejejo tudi nezazidana stavbna zemljišča, ki 11. 3. 1993 niso bila določena kot nezazidana stavbna zemljišča v prostorskem izvedbenem aktu po 21. čl. Zakona o urejanju naselij in drugih posegov v prostor. Na tej zakonski podlagi so postala lastnina Republike Slovenije oziroma občine ne le kmetijska zemljišča in gozdovi, temveč tudi nezazidana stavbna zemljišča, za katera do 11. 3. 1993 ni bil sprejet prostorski izvedbeni akt (glej odločbo Ustavnega sodišča št. U-I-78/95 z dne 18.10.1995, Uradni list RS, št. 68/95 v zvezi z Zakonom o spremembah in dopolnitvah Zakona o skladu kmetijskih zemljišč in gozdov RS, Ur. l. RS, št. 1-4/96; ZSKZ-A).

7. Lastninjenje nezazidanih stavbnih zemljišč je torej določil šele ZSKZ. Ta zakon je lastninjenju kmetijskih zemljišč, kmetij in gozdov v družbeni lastnini po ZLPP oziroma z ZZad, dodal druga tovrstna zemljišča ter nezazidana stavbna zemljišča, ki do 11. 3. 1993 niso bila kot taka določena v prostorskem izvedbenem aktu. V tem času so bila stavbna zemljišča opredeljena v Zakonu o stavbnih zemljiščih (Ur. l. SRS, št. 18/84 s spremembami; nadalje: ZSZ), in ta je določal, da so nezazidana stavbna zemljišča tista zemljišča, ki so s srednjeročnim družbenim planom namenjena za graditev objektov in naprav, pa na njih še ni bil zgrajen noben objekt (2. odst. 2. čl. v zvezi s 1. alinejo 1. člena ZSZ). Poleg tega je 14. člen ZSKZ določil tudi kriterij za razdelitev olastninjenih zemljišč med državno lastnino, ki se prenaša na sklad in občinsko lastnino, ki se prenese v premoženje občine (prim. odločbo Ustavnega sodišča RS, Ur. l. RS, št. 68/1995, točka 28). Po navedeni določbi so postala lastnina občine tista zemljišča, ki ležijo na območju občine in so bile 6. aprila 1941 v njeni lasti (4. odst. 14. čl. ZSKZ). ZSKZ je tudi predvidel, da bodo po končani izvedbi denacionalizacije z zakonom določena še druga kmetijska zemljišča in gozdovi, ki bodo prešla v last lokalnih skupnosti (22. čl. ZSKZ).

8. To se je res zgodilo leta 2000. Dodatni kriterij za razmejitev med občinskimi in republiškimi zemljišči so se pojavili v prehodni določbi 5. odst. 57. čl. Zakona o javnih skladih (Ur. l. RS, št. 22/2000, nadalje: ZJS). Ta določa, da nezazidana stavbna zemljišča, ki so bila s prostorskimi sestavinami občinskega družbenega plana za obdobje od leta 1986 do leta 1990 (te pa so veljali do sprejema novih predpisov o urejanju prostora po Zakonu o planiranju in urejanju prostora; Ur. l. RS, št. 48/90) in s prostorskimi sestavinami občinskega dolgoročnega družbenega plana za obdobje od leta 1986 do leta 2000 namenjena za graditev objektov in so bila do 10. 3. 1993 družbena lastnina in zemljišča, ki jih je občina s sprejemom novega prostorskega izvedbenega akta, usklajenega z obveznimi republiškimi izhodišči, namenila za graditev objektov, postanejo last občine, na območju katere ležijo.

9. Prostorski izvedbeni akti so bili opredeljeni v Zakonu o urejanju naselij in drugih posegov v prostor (Ur. l. SRS, št. 18/1984; nadalje: ZUN) in sicer so to: prostorski ureditveni pogoji ter prostorski izvedbeni načrti (21. čl. ZUN), slednji pa se delijo med zazidalne načrte za nova naselja, ureditvene načrte za prenovo ter lokacijske načrte (27. čl. ZUN). Planiranje v prostoru pa je določal Zakon o urejanju prostora (Uradni list SRS št. 18/84 s spremembami 15/89 in 48/90). Kot izhaja iz tega zakona, so morali biti srednjeročni družbeni plani občin in prostorske sestavine dolgoročnih planov občin, usklajeni z obveznimi izhodišči prostorskih izhodišč dolgoročnega plana Republike Slovenije (49. čl. Zakona o urejanju prostora). Glede prostorskih izvedbenih aktov pa je veljalo, da morajo biti pripravljeni v skladu z usmeritvami dolgoročnega plana in v skladu s srednjeročnim družbenim planom občine (1. odst. 37. čl. ZUN).

10. ZJS torej določa dve vrsti pogojev za opredelitev nezazidanih stavbnih zemljišč, ki po ZJS še postanejo last občine, na območju katere ležijo. V prvi vrsti so to zemljišča, ki so bila do 10. 3. 1993 opredeljena kot nezazidana stavbna zemljišča, torej kot parcele na območju, ki so bila s prostorskim planom namenjena za graditev objektov (v skladu s 1. odst. 65. čl. v zvezi s 1. odst. 2. čl. novega Zakona o stavbnih zemljiščih, Ur. l. RS, št. 44/97; nadalje: ZSZ/97). Kot nezazidana stavbna zemljišča po 5. odst. 57. čl. ZJS, pa so bila določena tudi zemljišča, ki so bila kot gozdna ali kmetijska zemljišča z uveljavitvijo ZSKZ (torej 11.3.1993) prenesena v last Republike Slovenije in so bila v času od 11. 3. 1993 do 25. 3. 2000 s prostorskim planom opredeljena kot nezazidana stavbna zemljišča, zanje pa je bil v tem času sprejet tudi prostorski izvedbeni akt. 11. Glede na navedeni časovni okvir je bil za prenos zemljišč iz državne v občinsko last v času do sprejema ZSKZ (11. 3. 1993), potreben obstoj ustreznega srednjeročnega in dolgoročnega družbenega plana. Za čas po sprejemu navedenega zakona pa je zakonodajalec kot dodatni pogoj določil še sprejem ustreznega novega prostorskega izvedbenega akta.

12. V konkretnem primeru je zato mogoče ugotoviti naslednje. Kot izhaja iz predpogodbe z dne 19. 10. 2001, je bila na spornih zemljiščih po sprejemu ZLPP na podlagi pogodbe o prenosu kmetijskih zemljišč z dne 12. 9. 1994, ki sta jo sklenili H. d.o.o. in Republika Slovenija, vpisana lastninska pravica Republike Slovenije. Tožena stranka je, kot izhaja iz nadaljnjih ugotovitev predpogodbe, zatrjevala pridobitev lastninske pravice na navedenih zemljiščih na podlagi 57. čl. ZJS. Pogodbeni stranki sta v pogodbi ugotovili še, da so bile parcele opredeljene kot nezazidana stavbna zemljišča, predvidena za gradnjo industrijsko poslovnih objektov za potrebe tovarne H. na podlagi Dolgoročnega plana Občine D.e za obdobje 1986 do 2000 (Uradni Vestnik Občine D. št. 10/97) in Odloka o zazidalnem načrtu V 7 H. K. (Uradni Vestnik Občine D. št. 7/2000). Navedena akta naj bi torej predstavljala ustrezni družbeni plan in izvedbeni akt, ki sta, kot pogoj za prenos lastnine na občino, določena v 5. odst. 57. člena ZSJ.

13. Odlok o spremembah in dopolnitvah prostorskih sestavin dolgoročnega plana Občine D. za obdobje 1986 - 2000, dopolnjen 1988 in prostorskih sestavin družbenega plana Občine D. za obdobje 1986 - 1990, za območje Občine D., oboje dopolnitev 1996, je občinski svet Občine D. sprejel na 32. seji dne 29. 10. 1997 in je bil v Uradnem Vestniku Občine D. objavljen dne 24. 11. 1997. Kot izhaja iz navedenega, je Občina D. ustrezni prostorski plan (v smislu 55. čl. ZSZ) sprejela šele leta 1997. Zato sporna zemljišča ne izpolnjujejo prvega pogoja, določenega v 5. odst. 57. člena ZSJ, saj je ta del pogojev po navedeni določbi vezan na časovni mejnik 10. 3. 1993 oziroma sprejem ZSKZ.

14. Pritožbeno sodišče nadalje ugotavlja, da sporne nepremičnine tudi ne izpolnjujejo drugega pogoja po navedeni določbi, saj prostorski izvedbeni akt za predmetna zemljišča ni bil sprejet v času od 10. 3. 1993 do 25. 3. 2000, temveč po tem obdobju. Odlok o spremembah in dopolnitvah odloka o sprejetju zazidalnega načrta otoka V 7 H. K. je občinski svet Občine D. sprejel na svoji 18. seji dne 12. 7. 2000 in je bil v Uradnem vestniku Občine D. objavljen dne 19. 7. 2000. Glede na navedeno pritožbeno sodišče ugotavlja, da predmetne nepremičnine ne izpolnjujejo pogojev za prenos v lastnino občine po 5. odst. 57. čl. ZSJ.

15. Nadalje je bilo treba obravnavati vprašanje, kaj pomeni navedeno za odločitev o zahtevku za vrnitev kupnine. Pravdni stranki sta obravnavano pogodbo naslovili kot "predpogodbo". Ker pa sta se v njej dogovorili, da prodajalka proda, kupec pa prevzame zemljišča, navedena v predpogodbi (3. člen predpogodbe), nadalje pa tudi za višino kupnine in rok plačila kupnine (5. čl. predpogodbe) ter obveznost plačila davščin (6. čl. predpogodbe; s čimer je očitno mišljen davek na promet nepremičnin), je glede na njeno vsebino to (glavna) kupna pogodba po 454. čl. Zakona o obligacijskih razmerjih (Ur. l. SFRJ, št. 29/78, s spr.; nadalje: ZOR), ki ga je v tem sporu treba uporabiti na podlagi 1060. čl. Obligacijskega zakonika (primerjaj II Ips 375/2004, II Ips 56/2001). S predpogodbo po 45. čl. ZOR namreč pogodbeni stranki prevzameta zgolj obveznost skleniti drugo glavno pogodbo, medtem ko vsebuje obravnavana pogodba vse bistvene sestavine kupoprodajne pogodbe in stranki zavezuje, na eni strani, k izročitvi nepremičnin, na drugi pa k plačilu kupnine.

16. Prodajna pogodba je kot posel obligacijskega prava, zavezovalne narave in iz nje izhaja obveznost prodajalca, da kupcu zagotovi lastninsko pravico na stvari, ki je predmet pogodbe. Da pride do prenosa lastninske pravice je potreben še razpolagalni pravni posel, ki je predmet stvarnega prava. Sklenitev "kupoprodajne pogodbe" po 3. členu predpogodbe, ki bi bila podlaga za prenos nepremičnin na ime kupca (tožene stranke) v zemljiški knjigi, bi predstavljala takšen razpolagalni pravni posel. Izpolnitev le-tega pa je bila po dogovoru med pogodbenima strankama vezana na prenos zemljišč v zemljiški knjigi iz Republike Slovenije na toženo stranko (3. člen predpogodbe).

17. Za izpolnitev obveznosti iz zavezovalnega pravnega posla je potrebno, da pride do prenosa lastništva na kupca nepremičnine. Ker tudi prodaja tuje stvari veže pogodbenika (460. čl. ZOR), za veljavnost prodajne pogodbe ni treba, da bi bil prodajalec lastnik stvari že v času njene sklenitve. Med tem ko pomanjkanje razpolagalne sposobnosti ne predstavlja ovire za sklenitev veljavnega zavezovalnega pravnega posla, pa je ta nujna za opravo razpolagalnega pravnega posla.

18. V primeru, če zaradi razlogov na strani prodajalca ne pride do uspešne izpolnitve obveznosti, kupcu ni mogoče odreči možnosti odstopa od pogodbe. Ker je iz navedenega razvidno, da niso bili izpolnjeni pogoji po 5. odst. 57. člena ZJS, na tej zakonski podlagi do prenosa lastninske pravice na predmetnih nepremičninah iz Republike Slovenije na toženo stranko ni moglo priti. Razpolagalne sposobnosti tožena stranka torej ni pridobila in je na zatrjevani podlagi tudi ni mogla pridobiti. Zato je lahko tožeča stranka z vložitvijo te tožbe razdrla predmetno predpogodbo pred iztekom roka za izpolnitev obveznosti, saj je očitno, da tožena ne bo izpolnila svoje obveznosti iz predpogodbe (128. čl. ZOR).

19. Glede učinkov razdrte pogodbe ZOR določa, da sta obe stranki prosti svojih obveznosti, vendar pa ima stranka, ki je popolnoma ali deloma izpolnila pogodbo, pravico do vrnitve tistega, kar je dala (1. in 2. odst. 132. čl. ZOR). Tožeča stranka je toženi stranki plačala celotno kupnino po predpogodbi. Ta je za predmetni parceli št. ... in ... po neprerekanih navedbah tožeče stranke znašala 57,000.000,00 SIT. Ker je tožeča stranka izpolnila svoje obveznosti iz predpogodbe, ima pravico do vrnitve tistega, kar je dala toženi stranki. Zato je upravičena do vrnitve navedenega zneska.

20. Stranka, ki vrača denar, mora plačati tudi zamudne obresti od dneva, ko je prejela izplačilo (5. odst. 132. čl. ZOR). Tožena stranka je dolžna tožeči stranki plačati tudi zakonske zamudne obresti od navedenega zneska od dne 14. 12. 2001, ko je tožeča stranka izplačala zadnji obrok kupnine po predpogodbi.

21. Ob pravilni uporabi materialnega prava je torej tožbeni zahtevek tožeče stranke do tožene stranke utemeljen. Ker je sodišče prve stopnje zmotno presodilo, da je tožena stranka postala lastnica spornih nepremičnin na podlagi 5. odst. 57. čl. ZSJ ter da ji je tožeča stranka preprečila izpolnitev pogodbenih obveznosti, je pritožbeno sodišče spremenilo sodbo sodišča prve stopnje tako, da je tožbenemu zahtevku tožeče stranke v celoti ugodilo (4. točka 358. čl. ZPP).

22. Pritožbeno sodišče je spremenilo odločbo, zoper katero je bilo vloženo pravno sredstvo. Zato je moralo odločiti tudi o stroških vsega postopka (2. odst. 165. čl. ZPP). Ob upoštevanju uspeha v pravdi (1. odst. 154. čl. ZPP) je pravdne stroške tožeče stranke naložilo v plačilo toženi stranki, ta pa je dolžna sama nositi svoje pravdne stroške. Sodišče je pravdne stroške tožeče stranke odmerilo na podlagi specificiranega stroškovnika v skladu z Zakonom o sodnih taksah in Odvetniško tarifo (OT) ter glede na vrednost spornega predmeta 57.000.000,00 SIT, zaradi česar znaša vrednost storitve po OT 2000 točk. 23. Tožeči stranki je priznalo stroške sestave tožbe 2000 točk, pristopa na narok dne 23. 3. 2006 500 točk (3. točka Tarifne št. 20 OT), prvega naroka za glavno obravnavo 11. 5. 2006 2000 točk, naroka z dne 8. 6. 2006 750 točk, kar znaša skupaj 5250 točk, oziroma ob upoštevanju vrednost točke 0,459 EUR 2.409,75 EUR. Nadalje je tožeči stranki priznalo materialne stroške 28,69 EUR ter 20% DDV in sodne takse za tožbo in sodbo (2x po 1.586,00 EUR), torej pravdne stroške v skupnem znesku 6.098,13 EUR. Navedeni znesek je tožeči stranki dolžna povrniti tožena stranka v roku 15 dni od prejema odločbe, po preteku tega roka z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

24. Tožeča stranka je s pritožbo uspela, zato je pritožbeno sodišče odločilo, da ji je tožena stranka dolžna povrniti tudi njene pritožbene stroške. Sodišče je tožnici priznalo stroške sestave pritožbe 2.500 točk, kar znaša ob upoštevanju vrednosti točke 0,459 EUR po OT 1.147,50 EUR, nadalje materialne stroške 16,07 EUR, 20% DDV in sodne takse za pritožbo (3.172,00 EUR), torej stroške v skupnem znesku 4.568,28 EUR, ki jih je tožeči stranki dolžna povrniti tožena stranka v 15 dneh, v primeru zamude pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka tega roka dalje.

25. Višjih stroškov, tako v postopku pred sodiščem prve stopnje, kot tudi v pritožbenem postopku, sodišče tožeči stranki ni priznalo, saj zanje ni podlage v odvetniški tarifi. Stroški konference s stranko in pregleda dokumentacije so zajeti v stroških sestave tožbe oziroma pritožbe.